物业公司战略研究报告.doc

物业公司战略研究报告

30
2020年4月19日
文档仅供参考

战
略
研
究
报
告

天津大学管理学院
1月
目 录

目 录 i
第一部分 宏观环境分析 1
第二部分 行业状况分析 2
行业总体分析 2
竞争对手分析 4
与主要竞争对手及相似企业的综合比较 8
第三部分 XX企业内部分析 11
XX物业的优势 11
XX物业的劣势 11
XX物业的机会 12
XX物业的组织场分析 13
第四部分 XX物业的发展战略 14
第五部分 战略实施措施 15
第六部分 相关保证措施 19

第一部分 宏观环境分析
当前国家中央工作的重点是经济发展和保持社会稳定,随着改革开放的深入,国家的经济稳定发展,人民的生活水平普遍提高,商品房市场异常活跃。 全国商品房销售面积为32247.24万平方米,同比增长29.1%,其中销售给个人30369.85万平方米,所占比重为94.2%;商品房销售额7670.90亿元,同比增长34.1%,其中:销售给个人7092.78亿元,同比增长35.8%,所占比重为93.1%。全国商品住宅销售面积为28502.47万平方米,同比增长28.9%;办公楼销售面积为596.55万平方米,同比增长17.4%;商业营业用房销售面积为2695.28万平方米,同比增长33.8%。
天津作为4大直辖市之一,是北方重要的经济中心城市,而且还处于环渤海地区的中心,港口、码头优势突出,在最近几年的中国最具活力、人均产值,人均收入等的城市排名中,天津的排名都在前列。随着经济的发展,天津逐渐成为跨国公司投资和产业转移的重要据点,商业机会增多,从而导致写字楼,商业楼需求数量的大量增加。从大的宏观环境来看,天津经济发展处于快速增长的上升区间。按照一般规律,房地产业此时的发展即使出现起伏,也是短幅振荡,总体呈现上升趋势。从物业管理的角度来看,天津实施物业管理的项目已达１６００多个,物业管理企业达６７３家,从业人员５万余人,营业收入突破１０亿元。 天津实施物业管理的房产总面积已达８０１０万建筑平方米,其中住宅面积６６６７万建筑平方米,占全市住宅存量的５６％。全市已形成住宅小区物业管理健康、持续发展,商贸办公、医院学校、工业仓储等非住宅物业管理全面发展的新格局。
天津当前虽然高收入人群很多,可是也有相当一部分的下岗人员,这些大量的下岗工人为物业管理这种劳动密集型的行业提供了丰富的劳动力。
第二部分 行业状况分析
行业总体分析
随着住房制度改革和住房商品化的发展,物业管理这一新兴行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期。截至 底,全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38％,深圳等经济发达城市已达95％,全国物业管理企业总数超过两万家,从业人员超过230万人。物业管理的产生和发展,对于改进人民群众的生活、工作环境,提高城市管理水平,扩大就业发挥了积极的作用。国家现在将物业管理作为保证人民安居乐业,社会稳定的必要手段,国家大力提倡物业行业的发展。随着国家立法的完善,整个物业管理行业开始从无序和混乱走向规范和成熟。从当前来看,整个物业行业的利润率较低, ,全国物业行业亏损10.7亿。整个行业面临着一个大发展的机遇和挑战。
进入壁垒:(1)物业行业从总体来说,规模经济的作用不是很明显。(2)物业行业进入市场的资金成本较低。(3)经验,物业管理的经验相对来物业企业来说很重要,一个有好的经验的物业公司能够非常合理的、正确的处理解决客户的相关问题。(4)从物业行业的法规限制来说,国家对于从事物业服务的企业有相关的资质要求,国家规定物业企业只有达到相应的资质才能提供相应的服务。国家对企业资质的认定都有严格的具体的指标规定。可是,一些小的专业化的物业公司能够经过为大的物业企业进行外包服务来进入相应的市场。(5)差异化,整个物业行业中,各物业公司虽然在服务理念,企业文化等方面存在一定程度的差异化。可是,整个行业的技术含量不高,差异化相比其它行业来说,各个公司之间比较容易模仿,各个物业公司服务内容基本上是相同或相似的,因此差异化不是很明显。综合以上5点,物业行业的整体进入壁垒较低。
物业公司面临着潜在的市场进入者的威胁。进入威胁主要来源于外地的物业管理企业。随着外地物业管理企业大规模进入天津市场,特别是境外和中国南方深圳、广州等起步早的地区的物业管理企业,相对而言,它们具备比较丰富的物业管理经验,物业管理的手段也更加先进。这些公司正在积极地全方位地开拓天津市场,在物业中介、物业评估、市场调查及研究、物业管理/设施管理、城市规划及工程管理服务等各个方面都能够看到这些公司的名字。
替代威胁主要来源于近年来的房地产发展比较迅速,各种各样的物业如雨后春笋般涌现,房地产市场的细分程度越来越高,相应的物业管理市场也是多样化的。对于天津市物业管理企业,面临的替代威胁主要是人们对新式住宅要有新的物业管理模式,同时由于许多房产开发商对小区运用了高端技术(包括设备设施、新型材料),这将导致出现维护高端物业的新型专业物业服务。当前,物业管理正在兴起一系列新概念――零干扰服务、氛围管理、个性化服务、”管理报告”制、产学联手、I拖N管理、打分制、一卡制、噪音等约束性管理、会所安排等,如何应对这些新变化、向业主们提供适当的服务是天津市物业管理企业降低替代威胁首先需要考虑的问题。
买方和供方谈判能力集中表现对物业管理费用定价和专业服务费用定价上。以住宅为例,物业管理公司与提供服务的买方,即各种类型住宅的业主签定物业管理服务协议,同时向各种专业服务公司购买相应的作业层服务。当然,有些物业管理公司拥有自已的专业服务公司,它们之间的关系不是完全的市场交易关系。这样的物业管理公司的供方就延展到各种物业管理设备、器具等产品的供应商。还有,获得雇员的劳动力市场也是一个重要的供方。它们都是竞争性行业,供给方的谈判能力并不是制约发展的重要因素。然而,物业管理买方的谈判能力却是必须认真面正确问题。以住宅为例,天津地区现有的住宅大致能够分为保障型、改进型和舒适型三种,前两类住宅的物业管理收费还存在政府的价格控制,只有舒适型的住宅才是由市场定价,在这样的价格体系下,住宅消费者有比较强的谈判能力。另外,买方的谈判能力还包括业主向物业管理企业提供的各种要求,有的是合理合法的,应虚心接受,认真改进有关工作。
行业内的竞争激烈。当前,天津市场的物业企业具有一级资质的企业除XX外还有5家,天津市一级资质等级的物业管理公司有近20家,二级资质的物业管理公司有40家左右。还有,随着中国全面加入WTO,一些知名的跨国物业管理公司将加入到天津市场。它们给天津市物业管理带来先进管理思想和方法,同时也造成激烈的竞争。当前,天津市的物业服务大部分采取招标的形式,对于好的项目,同时存在许多的公司进行争夺,虽然现在项目很多,但在一些公认的好的项目上的竞争非常激烈。竞争对手之间的采取的动态竞争的行为具有极高的频率,力度大,极富攻击性。同时不同的对手之间的竞争优势存在很大的差异性,可是这种差异性在某种程度上是容易模仿的。
竞争对手分析
基本情况分析
当前,天津市场的物业企业具有一级资质的企业除XX外还有5家,她们分别是:天津顺驰物业管理有限公司,天津天孚物业管理有限公司,天津市房信物业发展有限公司,天津市安华物业有限公司。这里对于其它资质的物业企业不进行分析,重点分析这几家与XX在同一档次上的物业企业。
顺驰物业:天津顺驰物业管理有限公司成立于1997年,隶属于顺驰集团。该公司自从成立以来,紧靠顺驰地产,为顺驰地产开发的各种项目提供物业配套服务。当前该公司的市场主要集中在顺驰地产所开发的房地产项目,并没有真正走向市场。可是,顺驰物业的管理水平已经达到了相当高的水平,顺驰物业的品牌作为顺驰地产的品牌的一部分,该公司的物业管理在天津地区已经得到了广泛的认可。该公司当前正在积极进行专业化的尝试,将顺驰物业打造成一个服务的整合商。管理与操作分离,进一步提高公司的竞争力和服务水平。因此,一旦该公司转变市场方向,积极的开拓顺驰地产外的市场,凭借顺驰的品牌和服务,顺驰物业公司将成为XX物业主要的竞争对手。与XX相比,顺驰的优势主要体现在:
1． 背靠顺驰地产,市场扩展迅速。品牌有很高的知名度。
2． 顺驰物业的体制属于私营企业,用人机制灵活,激励机制灵活。
3． 企业战略,企业文化,理念明确,管理流程、手段先进。
4． 人员素质的构成比较合理,企业拥有一大批高学历员工,公司的管理理念、方法、制度能得到很好地贯彻和实施。
5． 公司具有很强的人力资源管理的能力。
6． 顺驰物业的市场结构比较合理,市场份额增长的速度很快,企业拥有的项目绝大多数属于”明星”项目。
安华物业:安华物业有限公司成立于1995年,隶属于天津市城市建设委员会安居发展建设总公司。安华物业现有注册资产500万元,各类专业管理人员80人。其中具备中高级职称的有30人。公司员工90%以上为大专以上学历。安华物业现已全面走市场,当前该公司的战略重点为公共部门物业服务,写字楼,酒店和商场等。对于住宅小区,该公司已经不再将其作为重点。安华物业现在已经全面推出各个操作业务的专业化整合。公司围绕着物业的基本管理活动成立了若干的中心,例如,保洁中心,维修中心,绿化中心,保安中心等,并准备继续将它们发展壮大,推向市场。与XX相比,该企业的优势有:
1． 体制比较灵活,用人机制灵活。
2． 企业市场目标定位明确,重点突出。在一定种类的物业细分市场中具有很高的知名度。
3． 人员结果合理,员工的素质整体比较高,公司的管理理念、方法、制度能得到很好地贯彻和实施。
4． 公司的成本控制的能力比较强。
5． 公司的项目全部来自市场,市场的运作能力和控制的能力比较强。各种流程明确,合理。
深圳鹏基物业:该公司为一家具有国家一级资质的全民所有制企业,成立于1998年。公司拥有员工1520人,物业管理面积达210多万平方米,下属3家分公司、1所实验学校和2所幼儿园。现有物业类型有住宅、别墅、商务写字楼、工业区、政府办公楼、医院、学校和幼儿园。公司物业管理面积每年以18%的速度增长。该公司的主要优势为:
1． 背靠发展商的强大支持,企业处在一个开放、服务意识和创新意识强烈的大环境中;
2． 理念先进,管理模式新颖。在实现多种物业管理服务方式的同时,努力实现物业管理与社区教育、物业管理与后勤服务、物业管理与专业化服务相结合的发展思路;
3． 人员结构合理。领导班子平均年龄38岁,100%大学本科以上学历;中层管理人员平均年龄33岁,100%大专以上学历;
4． 人才的选拔、考核与激励机制灵活有效,已经完全摆脱了原国有企业在用人机制上的束缚。

5． 项目上管理科学、手段先进,而且形成一种浓厚的积极向上的企业文化。
业务情况分析
（1） 天津市安华物业有限公司:
1多层住宅,2高层住宅,3公寓、别墅,4办公楼、写字楼,5商业用房,6工业用房,7其它

（2） 天津顺驰物业管理有限公司
1多层住宅,2高层住宅,3公寓、别墅,4办公楼、写字楼,5商业用房,6工业用房,7其它

（3） 天津市房信物业发展有限公司
1多层住宅,2高层住宅,3公寓、别墅,4办公楼、写字楼,5商业用房,6
工业用房,7其它

（4） 天津天孚物业管理有限公司
1多层住宅,2高层住宅,3公寓、别墅,4办公楼、写字楼,5商业用房,6工业用房,7其它

（5） 深圳市鹏基物业管理有限公司
1多层住宅,2高层住宅,3公寓、别墅,4办公楼、写字楼,5商业用房,6工业用房,7其它

(6) XX物业
1多层住宅,2高层住宅,3公寓、别墅,4办公楼、写字楼,5商业用房,6工业用房,7其它

由此可见,各个物业公司均在努力开拓不同的细分市场。可是在各种的业务中,住宅小区(多层住宅和高层小区)均占有绝正确比例(比例最小的为:52%),而住宅小区中的重点市场均为多层小区,其次为高层小区。在所有的细分市场中,除鹏基物业外,各个物业公司对商业用房和工业企业市场开发的力度不够,二者在业务结构中的比例都很小。房信和天孚物业公司的业务构成中,写字楼、办公楼的比例较大分别为16%和13%。从图中还能够看出,XX物业的市场结构不合理,而且结合实际的调研情况,公司的不良住宅小区在公司整个的业务结构比例中的比重过大,影响了公司的整体的盈利能力。

与主要竞争对手及相似企业的综合比较
基本指标对比
公司
所属集团
质量
认证
总面积
多层住宅
高层住宅
公寓别墅
办公楼写字楼
商业
用房
工业用房
其它
安华
天津市城市建设委员会安居发展建设总公司
ISO9000
( )
167.8
125.5
24.1
0
8.1
1.7
0
6.4
顺驰
顺驰集团
无
1822
134.8
24
8.8
3.5
2.9
0
8.14
房信
天津市房信集团
ISO9002
( )
122.2
71.9
29.9
1.1
19.2
0
0
0
天孚
天津经济技术开发区泰达控股公司、泰达建设集团
ISO9000
( )
154
74.4
28.4
2.1
20.1
2.3
9
17.6
鹏基
深圳市鹏基集团
ISO9000
( )
293.3
106.2
46.2
5.0
12.6
14.3
109.0
0
XX
天津房地产开发经营集团有限公司
准备申请
176.9
72.4
37.6
0
6.9
0
6
0
深圳鹏基与XX人员构成比较
公司名称
管业面积
公司现有人员总数
机关工作人员
天津市XX物业管理有限公司
176.9
680
30
深圳市鹏基物业管理有限公司
219.02
1520
29

经过上图的比较可见,鹏基物业的管业面积要大于XX的管业面积,二者的比例大约是1.2:1。在总人数中,机关人员所占的比例分别为——鹏基1.91%,XX4.41%,结合实际调研情况,鹏基人员大部分为操作层人员,XX机关人数在总人数中所占的比例过大。从每一个机关人员的管业面积角度来看,鹏基的每一位机关人员管业面积为7.55万平米,而XX的为5.90万平米。鹏基每一名机关人员的管业面积是XX机关人员的1.3倍。所有以上的分析说明,XX机关人员办事效率低下,人员过多,人浮于事,同时给整个集团造成过多的管理成本。
第三部分 XX企业内部分析
天津市XX物业管理有限公司是天津市房地产开发经营集团有限公司(天津市委、市政府批准组建的具有法人资格的国有独资企业)下属的五个控股子公司之一,公司当前经营着23个物业单位,正式员工有107人。在管理体制上,主要采取的是以项目为中心的项目经理负责制。XX物业现在处于企业的成长期。
XX物业的优势
（1） 员工队伍稳定,政治素质高。
（2） 项目的种类多,各个项目之间能够发挥资源协同效应。
（3） 背靠天津房地产开发集团。集团将迎来第二次腾飞,为物业的发展带来巨大的空间,集团公司领导一贯大力支持XX物业的发展。
（4） 公司领导团队改变现状的决心和愿望强烈。
（5） 公司为国有企业,与政府机关和相应部门有良好的关系。
（6） 公司在业内具有较高的知名度,拥有国家一级物业管理资质。
（7） 公司开展多种经营,非物业项目的盈利能力较强,为公司发展提供资金。
（8） 公司拥有一些国家优秀示范的高等级物业管理优势项目,能够为公司的其它项目提供管理和相关的经验。
XX物业的劣势
（1） XX物业当前各种活动受自身所有制形式的限制不能自由开展。
（2） 员工队伍整体业务素质偏低。
（3） 低档住宅小区比重较大,影响公司整体业绩。
（4） 品牌的客户认知度不高,品牌没有竞争力。企业对外没有统一的形象。
（5） 公司发展目标不明确,战略重点不突出。不能集中优势资源与优势项目。资源的调配能力差。
（6） 典型的国有企业,没有用人自主权,员工关系的管理不顺,整个企业内部人际关系复杂。
（7） 市场开发的力度不足,信息来源单一,不能及时对市场做出反应。新项目的招投标能力较差。
（8） 公司的公平氛围较差,平均主义比较严重。奖惩机制不健全,现有的考核和工资体系对员工没有激励作用。
（9） 业务流程不明确,责任不明确,权利不明确。
（10 财务管理混乱。公司对项目的监管,控制力度不够。
（11） 公司没有统一的文化,各个项目之间比较封闭,公司总部不能有效地推动好的经验和方法的交流和推广。
（12） 没有形成与开发商之间的战略联盟关系,由于开发商的问题导致个别项目收费率偏低。
（13） 项目的管理水平不高,在公司与客户关系的处理上能力不高,容易造成紧张的客户关系。
（14） 公司的某些多种经营项目市场增长很低,甚至是停滞或负增长,市场前景很差。
（15） 公司不能吸引和留住人才,人才储备差,人力资源管理的能力不高。
XX物业的机会
当前,由于奥运会和最近国家大环境的影响,天津市的房地产开发的速度很快,各种写字楼,酒店,中高档小区的面积在未来几年还要进一步的增长。同时,政府部门,公共服务部门,学校等从原来自己做物业和后勤开始进行转变,开始将这些服务外包。
针对这种情况,XX物业能够结合自身的优势,积极寻找和利用这些机会。
（1） 利用国有企业的身份,和背靠房地产开发集团的优势以及与政府机关的良好关系,能够大力发展原来的学校,公共服务部门,政府机关的后勤业务。
（2） 利用公司现有的经验,人员,成立专业化的公司,承包各个小区的外包服务。同时,对各个小区进行有效的整合,发挥规模效益,降低企业运营成本。
（3） 变坏事为好事,对现有的维持小区,虽然从政治角度等等不能进行放弃,可是,能够此为契机,大力宣传XX作为国有企业,其企业经营的重点不是以赚钱为目的地,而是以社会和客户为中心,树立XX物业负责任的外部形象。
（4） 当前,天津市场的知名品牌不是很多,应该抓住机会,树立自己的品牌,提高XX品牌的知名度和认知度。
XX物业的组织场的分析
XX物业作为大型的国有物业公司,其组织场比较复杂。具体的组织场分析,请看组织场分析图。经过分析,我们可知场内的不同组织对XX有不同的影响力。XX物业所进行的任何活动,都必须满足组织场内的共同假设以及目标。不同的部门对XX都会有不同的期望,具体来说,这些期望主要有:
（1） 组织盈利。
（2） 为职工带来好的报酬和薪水。增加职工的福利。
（3） 保持社会稳定。
（4） 维护房屋,使得房屋保值增值。提供完美的服务。提高客户满意度。
（5） 维护开发集团发展的良好发展环境。
（6） XX持续健康的发展,提高市场占有率。

房地产开发集团
天

房

物

业
市委
建委
利益相关方
银行
物业协会
各直接管理部门(工商,税务,公安)
客户
社区
基础设施建设和维护公司
国家社会保障中心

第四部分 XX物业的发展战略
总体战略: ,XX物业成为天津物业行业领军企业之一,公司致力于培育具有创新性的企业文化,打造高素质的专业人才队伍,并形成以此为基础的核心竞争力。公司各种业务总营业额达到5200万元,利润达到750万元。
战略目标分解
根据平衡计分卡原理并结合XX企业特点,制定企业战略目标如下:
财务
客户
流程
学习/成长
公司总营业额
公司总成本

市场拓展率
客户保留率
客户满意度
市场份额

投标成功率
考核达标率

员工满意度
员工合理化建议的数量
员工培训率

竞争战略
1． 住宅项目以集团新开发项目为主,打造与XX发展集团的战略联盟关系;
2． 外部市场项目以单业主类型物业项目为主。以个别重点项目为突破口,以点带面,带动该类型物业市场的全面发展;
3． 提高多种经营项目的盈利能力,在现有项目的上下游积极延伸、拓展经营范围,做到物业项目和多种经营相互促进、相互发展。
第五部分 战略实施措施
第一步:截止到 底,完成组织内部流程规范化、标准化建设,建立XX物业的绩效考评体系,ISO9000质量管理体系,调整企业组织架构。塑造公司的品牌。公司物业项目整体实现扭亏为盈,公司总营业额达到 万元,利润达到0万元。
公司全面引入ISO9000质量管理体系
u 第一季度,对全体员工进行ISO9000引入和推广的意识教育,统一全体员工的认识,转变观念,对员工进行ISO9000推广前的相应培训。
u 第二季度,结合调整后的组织架构,对企业现有流程进行评估,规范企业流程,对企业流程进行标准化管理。
u 第三、四季度,全面引入ISO9000质量管理体系并贯彻和执行ISO9000质量管理体系。
对公司现有组织架构进行调整。公司现有结构没有体现以质量为中心,市场为导向的经营目标要求,不适应建立质量管理体系的需要,因此要进行必要的调整。
u 第一季度,对现有组织架构进行评估,在评估结果的基础上,对组织架构进行调整,合理分配企业资源。
u 第二,三季度,结合流程的规范化管理,对调整后的组织架构进行磨合,对企业资源进行调整、分配。
u 第四季度,对组织架构再次进行评估,如有必要,根据实际情况,对企业组织架构进行微调。为企业新的绩效考核标准制定奠定基础。
建立科学合理的绩效考核体系
u 第一、二季度,根据调整后的组织架构,制定本年度绩效考核目标。对企业现有的绩效考核体系进行全面的评估,收集相关的数据。
u 第三、四季度,结合组织架构调整后的方案以及结合流程标准化的成果,对公司现有考核体系进行改造,初步建立反映公司岗位、流程和业绩的新考核标准。
塑造公司品牌,实行CI战略管理
u 第一季度,对公司当前品牌的认知度、市场定位、员工的品牌意识进行全面的调查评估。
u 第二、三季度,对公司员工进行CI战略实施前的培训,转变员工的思想观念,围绕公司品牌建设进行相应的企划设计。制定CI战略实施的步骤。
u 第四季度开始,开始实施企业的CI战略管理,建立企业的品牌优势。
建立企业文化与核心价值观
加强企业文化建设,逐步建立和形成以做业主”好保姆”为核心的服务理念,以满足业主需求为公司服务目标,并使之成为公司员工共同的价值观。企业核心价值观的形成不但能够增强企业的凝聚力,对市场开拓也会产生很好的作用,同时还是企业赢得市场的核心竞争力。
为推进企业文化建设的持续有效和健康发展,公司需要将企业文化建设与相应的ISO9000、CI战略管理等有机的结合起来。
u 第一季度,评估现有教育培训体系。对现有的培训工作进行全面的检查,对公司业务、文化、员工发展没有任何作用的培训应该坚决取消。结合ISO9000的引入和培训,提高员工的质量核心意识以及按照标准开展日常工作的意识。
u 第二、三季度,经过培训使得员工明确公司现有工作流程,培养员工按照标准操作的习惯和能力,对公司组织架构调整的必要性以及所带来的流程上的变化应该有充分的认识。经过培训,使员工明确企业实施CI战略的意义,步骤,树立品牌意识并积极参与到CI企划工作的过程中。
u 第四季度,按照CI战略实施要求,经过培训使得全体员工统一言行,形成对企业的品牌和形象的认知度,自觉维护企业的形象。
成本控制
成本控制是企业日常各种业务中必须时时刻刻加以注意的方面,企业所提供的各种优质服务的前提就是控制成本。XX物业应该优化各个业务流程,严格控制各种费用支出,使得企业在不影响所提供的服务质量的前提下,达到成本的持续降低,从而提高企业在市场上的竞争力。
u 第一季度开始,对公司现有的采购活动进行评估、整合,实现公司的整体采购能力,降低公司的采购成本。
u 第二季度,结合流程标准化的成果,对现有工作岗位进行评估,对公司的各个岗位进行整合、优化,使得公司的管理成本和人员成本最优化。
u 加强对各个项目的财务控制。实现公司财务的统一管理。加强立项的审批和执行的监管能力。
第二步:截止到 底,公司形成自身健康、成熟的企业文化;完成对标准化流程的优化;公司形成持续质量改进机制;优化企业人力资源管理体系。公司总营业额达到3000万元,利润达到100万元。
优化企业流程
u 第一季度,成立流程优化改进小组,对公司标准化后的流程按照控制成本、节约资源的原则以及ISO9000的要求进行优化。
u 第二季度,对优化后的流程进行磨合和评估,最终确定优化的流程。
u 第三、四季度,经过培训,使员工掌握优化后的流程,公司全面按照优化后的流程进行运作。
人力资源体系优化和调整
u 第一季度,在 流程标准化、组织架构调整以及CI战略实施的基础上,对公司现有人力资源管理体系进行全面评估。对现有工作进行工作分析。
u 第二季度,调整和优化人力资源管理体系,进行人力资源规划,为下一步的人力资源管理活动制定目标、原则和方法。整合各种培训,建立系统的培训体系,从而从各个方面提高员工的素质并促进企业自身的企业文化建设。
u 第三、四季度,结合绩效考核方法,对关键岗位人选进行重新竞聘、甄选。在整个公司实施科学的、系统的人力资源管理,使得人力资源管理体系成为其它各项改革和调整的强大依托。
第三步: 开始,在公司内推行六西格玛管理,全方位提升公司的业务水平和管理水平。截止到 底,公司总营业额达到5100万元,利润达到350万元。
六西格玛是旨在持续改进服务和过程质量,实现客户满意的管理方法,它经过系统地、集成地采用质量改进流程,实现无缺陷的过程设计,并对现有过程进行过程定义、测量、分析、改进和评价,消除过程缺陷和无价值作业,从而提高质量和服务、降低成本、缩短运转周期,达到客户完全满意,增强企业竞争力。根据XX的实际情况并结合六西格玛推广的步骤,XX物业的六西格玛战略步骤为:
u 第一季度,对企业高层领导进行六西格玛质量管理的培训。对员工进行六西格玛理念的培训。建立相应的推进组织方式。
u 第二、三季度,根据公司的业务情况,确定合适的项目来开展六西格玛质量管理。选择黑带学员进行培训。对项目进行评审。
u 第四季度,根据项目评审结果对黑带进行认证。并在公司范围内进一步推广六西格玛质量管理。

第六部分 相关保证措施
流程重组
组织结构设计
职能分解
岗位设计
岗位描述
企业发展战略
岗位评价
薪酬体系设计
目标管理
绩效考核
人力资源开发
企业发展战略的制定实施涉及到企业的方方面面,是一个长期的系统过程,它的成功实施,需要系统内部各支撑模块的适时调整与实现。能够说,没有支撑模块的成功实现,就不可能有成功的战略实施。特别是当今时代,企业发展的成败关键在于人才的引进、培养与使用。因此,从技术层面上,我们建立了一套以人力资源建设为核心的企业发展战略实施支撑系统,如下图所示:

图1 XX物业战略实施支撑体系

该体系是以人力资源管理为核心的现代企业规范化管理体系,具体说明如下:
企业发展战略——企业的长期经营发展战略,包括企业的经营发展方向的制定、经营策略的制订、企业长期发展规划的制订等;
管理流程设计——按照现代企业规范化的标准,建立公司各系统业务流程,以协调部门间工作衔接,规范公司各类专项业务流程,协调部门内业务活动。制订公司的管理流程、管理制度、管理表单;
组织结构设计——进行组织结构设计,确定合理的组织形式,确定公司合理的集权、分权原则、有效的管理体制,按现代企业制度设置公司部门机构。
职能分解——对公司的主要部门进行三级职能分解,使职能划分科学合理,明确公司各部门的职责任务;
岗位设计——对公司各部门主要岗位进行合理的定员定编,并进行有效的分工,规范公司所有岗位设置及名称;
岗位描述——编制岗位说明书,对公司主要岗位的指挥关系、职责范围、主要权限、沟通关系、任职条件给予定义说明,定性地表明该岗位所负责任程度;
岗位评估——对各个岗位的各个岗位结合实际工作进行评估,用来评定该岗位人员的实际职能;
薪酬体系设计——规划公司的薪酬、福利政策、期权等方面的制度,按现代企业制度规划公司工资及福利方案,使其具有竞争力、公平性,并解决员工的后顾之忧,针对公司发展需要和不同层次的人员设计利益激励机制;
目标管理——制定公司的目标体系(KPI)和分解方法,设计目标管理应用表单,为绩效考核提供依据;
绩效考核——设计考核政策、考核程序、考核指标体系和管理办法,设计考核应用表单,指导考核工作开展;
人力资源开发——按现代企业管理原则编制企业的人力资源规划,包括企业的人员编制计划、人才更换和人才储备计划等。员工的培训与教育制度与计划、人才的职业生涯规划、员工的提案与建设制度等。
其次,加强组织保证与执行的力度。在一个企业中的任何一个计划或方案,无论其本身有多么好,如何没有领导的高度重视,没有企业全员的共同参与和积极执行,那么再好的方案也都如同垃圾一样,对企业没有任何作用。因此,本项目能否成功实施,或者说实施的成功度到底有多大,关键还在于公司上下全体人员的认可与执行。这一关突破了,项目实施的最大障碍也就消除了。
第三,资源的保证。企业的任何一个活动都是需要消耗资源的,而所占用资源的多少也直接影响着活动的成败。企业战略实施的好坏直接关系着整个企业未来的整体发展,使企业在正常经营运作过程中的头等大事,因此需要而且也应该占用较多的企业资源。因此,在本项目的实施过程中,应该注意资源的整合与合理运用,尽量提高有限资源的利用效率和效果,保证企业战略的顺利实施。
最后,任何一个企业或组织发展战略的制定与实施都时时地受着其所处的外部环境的影响,而外部环境又是一个随机的、动态变化的过程,这种过程我们是无法精确把握的,因此,我们企业战略的实施也应该是一个动态调整的过程,要注意及时把握企业内外部发展环境的变化,跟踪最新市场动态,在必要时对现有战略进行适当的调整与修改,这样才能真正发挥管理体系的作用,真正建立起企业的灵活运作机制和适应现代市场竞争条件的核心竞争力,才能保证企业最终目标的实现。