同策上海市商品房市场盘点.pptx

上海同策房产咨询股份有限公司Tospur Consulting20102010年上海市商品房市场盘点年上海市商品房市场盘点1-11月2截至10年11月，住宅土地市场供应量为647万方，今年下半年，尤其是8、9月份土地集中挂牌出让。供应量同比09年前11个月的供应量增加30.7%。住宅土地市场成交量为713万方，土地集中成交在2、9、10三个月份。供应量与成交量同比09年同期分别增长30%与135%。住宅土地市场供求状况3住宅地块成交溢价率走势截至10年11月，住宅土地成交溢价率较去年有所降低，超过100%的有1、2.、5、6、10五个月份。44商品房市场供求及均价截至10年11月份，全市商品房供应量仅为1844万平米，同比均大大低于近五年的2300-2400万平米的水平。成交量仅为1804万平米，与08年市场最差时水平相当，同比均低于近五年其他年份。截至10年11月，全市商品房均价达到13869元/平米，环比增长10%。数据截止2010年11月55商品房市场新开工面积截止到10月份，全市商品房新开工面积达到2411.1万平米，创近五年同期新高。相比而言，10年销售面积环比增速下降了40%，新开工面积环比增速则上升了38%，新开工面积大于销售面积。数据截止2010年10月66商品房市场新开工面积从09年末开始，新开工面积环比增速一直处于正增长，目前仍处高位。商品房从开工到销售一般至少需要12-18个月的时间，预计2011年下半年供给紧张的局面有所缓和。数据截止2010年10月7商品房市场总销金额排行榜 前三位分别是我司代理的保利叶上海，颛桥板块的高档住宅物业上海星河湾花园，花木板块的别墅四季雅苑，销售额均超过24亿。楼盘名称性质板块销售金额(万元)销售面积(平米)销售套数 （套）销售均价(元/平米)1保利叶上海公寓、别墅顾村板块363378.03198871.41909182722上海星河湾花园高档公寓颛桥板块247996.9551449.74165482023四季雅苑别墅花木板块242622.0430235.1290802454金地格林风范城公寓、别墅南翔板块242088.97112261.85952215655仁恒河滨城豪宅花木板块236627.5645991.67334514506尚海湾豪庭豪宅龙华板块235609.238850.78184606457恒盛湖畔豪庭公寓、别墅南桥新城板块231753.95182741.71763126828新浦江城公寓、别墅浦江板块219399.56107013.2677205029万达城市公寓公寓、商办江桥板块217787.57118906.1813131831610印象春城公寓周康板块214612.51140381.521587152888前三位分别是我司代理的保利叶上海，南桥新城板块的恒盛湖畔豪庭以及周康板块板块的印象春城，销售面积都接近或超过14万平米。楼盘名称性质板块销售面积(平米)销售套数 （套）销售金额(万元)销售均价(元/平米)1保利叶上海公寓、别墅顾村板块198871.41909363378.03182722恒盛湖畔豪庭公寓、别墅南桥新城板块182741.71763231753.95126823印象春城公寓周康板块140381.521587214612.51152884绿地松江名邸公寓、别墅松江新城东区板块138719.341443208179.88150075奉贤农产品交易市场商业南桥新城板块125231.56152033598.526836万达城市公寓公寓、商办江桥板块118906.181313217787.57183167金地格林风范城公寓、别墅南翔板块112261.85952242088.97215658绿地富强新苑公寓、别墅惠南板块108240.31068142973.26132099新浦江城公寓、别墅浦江板块107013.2677219399.562050210龙湖郦城公寓、别墅安亭汽车城板块103036.24764198815.3719296商品房市场总销面积排行榜 9楼盘名称性质板块销售均价(元/平米)销售套数 （套）销售面积(平米)销售金额(万元)1汤臣一品大厦豪宅陆家嘴滨江板块152060168569.82130312.52华洲君庭别墅张江板块1350041851.5511496.273鹏利海景公寓豪宅陆家嘴滨江板块1279201321.674114.84佘山高尔夫别墅别墅佘山板块1255221769.439658.045合生东郊御品园豪宅张江板块1222841431.785279.986上海西郊明苑别墅别墅西郊板块10861052081.5622607.897东郊花园别墅张江板块10408741633.4617002.128翠湖天地高档公寓淮海中路板块102986152551.2726274.489翡翠别墅别墅张江板块10000021033.9610339.610世茂山庄别墅佘山板块927111854.537922.43前三位分别是陆家嘴滨江板块的汤臣一品大厦，鹏利海景公寓，张江板块的华洲君庭，均价均在12.5万元/平米以上。商品房市场销售单价排行榜10截至10年11月份，全市公寓市场供应量仅为907.81万平米，同比低于近五年的水平。成交量仅为629.61万平米，同比08年前11月的676.7万平米下降了7%，为近五年的新低。截至10年11月，全市公寓均价达到19755元/平米，环比增长34.9%.公寓市场供求状况 11公寓市场总销金额排行榜 楼盘名称区县环线板块销售金额 （万元）销售套数（套）销售面积（平米）均价（元/平米）1保利叶上海宝山区外郊环间顾村板块269921.591768164384.54164202上海星河湾花园闵行区外郊环间颛桥板块247996.9516551449.74482023仁恒河滨城浦东新区内环以内花木板块236627.5633445991.67514504尚海湾豪庭徐汇区内中环间龙华板块235609.218438850.78606455恒盛湖畔豪庭奉贤区外郊环间南桥新城板块217287.641723173781.29125046印象春城南汇区外郊环间周康板块211791.671586139099.39152267新天地河滨花园长宁区中外环间虹桥板块194536.7455471600.95271708万达城市公寓嘉定区外郊环间江桥板块182004.151189106134.44171489滨河华城宝山区中外环间大场板块170972.6192590012.281899410金地格林风范城嘉定区外郊环间南翔板块159323.6683085486.1618637前三位是我司代理的顾村板块的保利叶上海、颛桥板块的上海星河湾花园和花木板块的仁恒河滨城，销售金额均超过23.5亿。12公寓市场总销面积排行榜 楼盘名称区县环线板块销售面积（平米）销售套数（套）销售金额（万元）均价（元/平米）1恒盛湖畔豪庭奉贤区外郊环间南桥新城板块173781.291723217287.64125042保利叶上海宝山区外郊环间顾村板块164384.541768269921.59164203印象春城南汇区外郊环间周康板块139099.391586211791.67152264绿地松江名邸松江区外郊环间松江新城东区板块117941.091222158712.23134575万达城市公寓嘉定区外郊环间江桥板块106134.441189182004.15171486滨河华城宝山区中外环间大场板块90012.28925170972.61189947金地格林风范城嘉定区外郊环间南翔板块85486.16830159323.66186378盛高香逸湾庭院宝山区外郊环间杨行板块83067.17853149566.24180059新浦江城闵行区外郊环间浦江板块81282.77570150429.121850710龙湖郦城嘉定区外郊环间安亭汽车城板块74345.84642118932.5215997前三位分别是南桥新城板块的恒盛湖畔豪庭，顾村板块的保利叶上海以及周康板块的印象春城，销售面积均在13万平米以上。13公寓市场销售单价排行榜楼盘名称区县环线板块销售均价（元/平米）销售套数（套）销售面积（平米）销售金额（万元）1汤臣一品大厦浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块152060168569.82130312.52鹏利海景公寓浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块1279201321.674114.83翠湖天地卢湾区内环以内淮海中路板块102986152551.2726274.484华润外滩九里苑黄浦区内环以内黄浦滨江板块89629255483.4949148.035嘉里华庭长宁区内环以内新华路板块87477102430.4121260.556绿城黄浦湾黄浦区内环以内黄浦滨江板块856853410321.7884417世茂滨江花园浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块78935236010.2547442.018白金湾府邸虹口区内环以内北外滩板块7641692712.2520725.869绿地卢湾滨江CBD（绿地浦晖国际中心）卢湾区中外环间打浦桥板块75290185842.2343986.0710经典茂名公寓静安区内环以内南京西路板块748555780.075839.22前三位均位于陆家嘴滨江板块的汤臣一品大厦和鹏利海景公寓，淮海中路板块的翠湖天地。均价超过10万元/平米。14截至10年11月份，全市别墅市场供应量仅为141.12万平米，同比低于近五年的水平。成交量仅为162.3万平米，同比08年前11月的141.4万平米上升了14.8%，但环比09年同期下降了49.7%。截至10年11月，全市别墅成交均价达到27833元/平米，创近五年新高，环比09年同期增长37.8%。别墅市场供求状况 15别墅市场总销金额排行榜 楼盘名称区县环线板块销售金额（万元）销售套数（套）销售面积（平米）均价（元/平米）1四季雅苑浦东新区内环以内花木板块242622.049030235.12802452绿地新南路壹号松江区外郊环间新桥板块115988.7818942973.73269913翡冷翠园闵行区外郊环间浦江板块98880.153413669.77723354蓝山小城浦东新区外郊环间曹路板块94668.2215929932.93316275保利叶上海宝山区外郊环间顾村板块93456.4414134486.86270996御涛园闵行区外郊环间马桥板块87311.185313295.12656727美兰湖花园宝山区郊环以外罗店板块86518.7515030201.09286488龙湖郦城嘉定区外郊环间安亭汽车城板块79882.8512228690.4278439久事西郊名墅青浦区外郊环间徐泾板块79683.1113430932.332576010绿宝园五期南汇区外郊环间周康板块79398.33914390.2855175 前两位分别是花木板块的四季雅苑，新桥板块的绿地新南路壹号，销售金额均在11亿以上。16别墅市场总销面积排行榜 楼盘名称区县环线板块销售面积（平米）销售套数（套）销售金额（万元）均价（元/平米）1绿地新南路壹号松江区外郊环间新桥板块42973.73189115988.78269912绿地富强新苑南汇区外郊环间惠南板块37601.4536170783.23188253泗泾颐景园松江区外郊环间泗泾板块35919.9512865012.24180994保利叶上海宝山区外郊环间顾村板块34486.8614193456.44270995沿海丽水馨庭松江区外郊环间新桥板块34283.7814364815.61189066久事西郊名墅青浦区外郊环间徐泾板块30932.3313479683.11257607四季雅苑浦东新区内环以内花木板块30235.1290242622.04802458美兰湖花园宝山区郊环以外罗店板块30201.0915086518.75286489蓝山小城浦东新区外郊环间曹路板块29932.9315994668.223162710顺驰兰郡名苑嘉定区郊环以外安亭汽车城板块29144.8213436705.7212594前三位分别是新桥板块的绿地新南路壹号，惠南板块的绿地富强新苑以及泗泾板块的泗泾颐景园，销售面积均在3.5万平方米以上。17别墅市场销售单价排行榜楼盘名称区县环线板块销售均价（元/平米）销售套数（套）销售面积（平米）销售金额（万元）1华洲君庭浦东新区中外环间张江板块1350041851.5511496.272佘山高尔夫别墅松江区外郊环间佘山板块1255221769.439658.043合生东郊御品园浦东新区中外环间张江板块1222841431.785279.984上海西郊明苑别墅长宁区中外环间西郊板块10861052081.5622607.895东郊花园浦东新区内中环间张江板块10408741633.4617002.126翡翠别墅浦东新区中外环间张江板块10000021033.9610339.67世茂山庄松江区外郊环间佘山板块927111854.537922.438九间堂别墅浦东新区内环以内花木板块921631333.413072.819合生东郊华品园浦东新区中外环间张江板块9029142162.2319522.9810西郊明苑别墅长宁区中外环间西郊板块90217146028.3954386.09前三位分别是张江板块的华洲君庭，佘山板块的佘山高尔夫别墅以及张江板块的合生东郊御品园，销售均价超过12万元/平米。18办公产品市场10年受调控政策的影响不大，供应无太大波动，处于近五年平均水平，成交量虽有一定幅度的下滑，但相比历年来看，仍处稳定的水平截至10年11月份，全市办公产品供应量为183.14万平米，基本与近五年水平持平。成交量有所下降，为127.5万平米，同比08年前11月的116.9万平米上升了9%，但环比09年同期下降了28.6%。截至10年11月，全市办公产品成交均价为19603元/平米，环比09年同期微降0.8%。办公产品市场供求状况及均价数据截止2010年11月19办公市场总销金额排行榜 楼盘名称区县环线板块销售金额（万元）销售套数（套）销售面积（平米）均价（元/平米）1绿地浦晖国际中心卢湾区中外环间打浦桥板块141919.4516430791.5460902浦江双辉大厦浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块102676.37821506.51477423漕河泾现代服务业集聚区徐汇区内中环间田林板块94851.844057048.92166264江桥万达广场嘉定区外郊环间江桥板块86759.88118462060.69139805玫瑰购物广场虹口区内环以内四川北路板块84831.9615738762.32218856沪东财富国际广场杨浦区内中环间五角场板块78339.352535650.16219747虹桥银都长宁区内环以内新华路板块76718.6115523419.78327588五角丰达商务广场杨浦区中外环间五角场板块68216.0419028679.87237859证大五道口大厦浦东新区内环以内花木板块66436.949618899.113515310太平金融大厦浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块63492241716037000 前两位分别是打浦桥板块的绿地浦晖国际中心和陆家嘴滨江板块的浦江双辉大厦，销售金额均在10亿以上。20办公市场总销面积排行榜 楼盘名称区县环线板块销售面积（平米）销售套数（套）销售金额（万元）均价（元/平米）1江桥万达广场嘉定区外郊环间江桥板块62060.69118486759.88139802漕河泾现代服务业集聚区徐汇区内中环间田林板块57048.924094851.84166263绿地丰翔新城宝山区外郊环间大场板块55440.6991252162.9194094福产财富广场嘉定区外郊环间安亭汽车城板块49484.2976960670.81122615玫瑰购物广场虹口区内环以内四川北路板块38762.3215784831.96218856沪东财富国际广场杨浦区内中环间五角场板块35650.1652578339.3219747金山国际贸易城金山区郊环以外金山新城板块31317.4132317459.2555758绿地浦晖国际中心卢湾区中外环间打浦桥板块30791.5164141919.45460909五角丰达商务广场杨浦区中外环间五角场板块28679.8719068216.042378510宝隆宾馆虹口区中外环间凉城板块24951.725939522.2515840前三位分别是江桥板块的江桥万达广场，田林板块的漕河泾现代服务业集聚区以及大场板块的绿地丰翔新城，销售面积都在5.5万平米以上。21办公市场销售单价排行榜楼盘名称区县环线板块销售均价（元/平米）销售套数（套）销售面积（平米）销售金额（万元）1上海西郊现代服务园嘉定区外郊环间江桥板块7127472085.4514863.792御华山大厦静安区内环以内南京西路板块7081972941.7720833.433高宝金融大厦浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块6068844020.9724402.34中信广场虹口区内环以内北外滩板块57166299020.0151563.695城市公寓卢湾区内环以内淮海中路板块52406203416.9517906.876白金湾广场虹口区内环以内北外滩板块517113850.934400.287浦江双辉大厦浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块47742821506.51102676.378海银国际大厦静安区内环以内南京西路板块46722113602.5816832.039绿地浦晖国际中心卢湾区中外环间打浦桥板块4609016430791.5141919.4510谷泰滨江大厦黄浦区内环以内黄浦滨江板块4012861302.065224.86前三位分别是江桥板块的上海西郊现代服务园，南京西路板块的御华山大厦以及陆家嘴滨江板块的高宝金融大厦，销售均价超过6万元/平米。22与办公产品市场相似，商业产品市场10年波澜不惊，供求比为1.02，处于比较稳定的状态。截至10年11月份，全市商业产品市场供应量212.09万平米，处于近五年平均水平。成交量207.35万平米，除08年有一定下滑外，近五年成交一直处于较平稳的状态。截至10年11月，全市商业产品成交均价13179元/平米，环比09年微降1.1%。商业市场供求状况及均价数据截止2010年11月23商业市场总销金额排行榜 楼盘名称区县环线板块销售金额（万元）销售套数（套）销售面积（平米）均价（元/平米）1上海长风国际娱乐商业中心普陀区中外环间长风板块144523.589389588.61161322江桥万达广场嘉定区外郊环间江桥板块81808.6410426317.96310853嘉天下休闲广场嘉定区外郊环间南翔板块61425.5326415809.63388534上海两港装饰材料城南汇区外郊环间惠南板块51499.14200577115.766785上海亿联全球家居建材博览中心南汇区外郊环间航头板块49927.8561532688.93152746中华商城静安区内环以内曹家渡板块43599.31530575.74142597吉盛伟邦绿地国际家具村青浦区外郊环间赵巷板块40227.9126325691.16156588新时代商业广场闵行区中外环间古美罗阳板块39196.913636296.34107999万达城市公寓嘉定区外郊环间江桥板块35783.4212412771.742801810中海万锦城（191街坊27丘）闸北区内环以内不夜城板块33519.77386938.5648309前三位分别是长风板块的上海长风国际娱乐商业中心，江桥板块的江桥万达广场以及南翔板块的嘉天下休闲广场，销售金额均在6亿以上，最高达14.4亿。24商业市场总销面积排行榜 楼盘名称区县环线板块销售面积（平米）销售套数（套）销售金额（万元）均价（元/平米）1奉贤农产品交易市场奉贤区外郊环间南桥新城板块117396.85148730919.2626342上海长风国际娱乐商业中心普陀区中外环间长风板块89588.6193144523.58161323上海两港装饰材料城南汇区外郊环间惠南板块77115.7200551499.1466784上海服装机械城金山区郊环以外枫泾板块40362.215788263.1720475泰晤士小镇松江区外郊环间松江新城西区板块37324.494530872.2582716上海玫瑰园商贸城奉贤区外郊环间奉城板块36668.715149310.0625397新时代商业广场闵行区中外环间古美罗阳板块36296.343639196.91107998上海亿联全球家居建材博览中心南汇区外郊环间航头板块32688.9361549927.85152749中华商城静安区内环以内曹家渡板块30575.741543599.31425910安信生活广场松江区外郊环间松江新城东区板块29919.12416613.945553前三位分别是南桥新城板块的奉贤农产品交易市场，长风板块的上海长风国际娱乐商业中心以及惠南板块的上海两港装饰材料城，销售面积均在7.7万平米以上。25商业市场销售单价排行榜楼盘名称区县环线板块销售均价（元/平米）销售套数（套）销售面积（平米）销售金额（万元）1浦江双辉大厦浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块6979812145.3114973.862古北国际花园长宁区内中环间古北板块58679131510.178861.573御翠豪庭长宁区内中环间古北板块5458712277.5912432.684新都国际城闸北区内环以内不夜城板块53042121591.518441.635香缇公馆宝山区外郊环间淞宝板块5010015749.983757.46徐汇长春苑徐汇区中外环间田林板块5000081020.425102.17贤居天下苑静安区内环以内江宁路板块492431401.331976.258中海万锦城（191街坊27丘）闸北区内环以内不夜城板块48309386938.5633519.779嘉和国际大厦虹口区内环以内四川北路板块481462324.22156110圣和圣广场闸北区内环以内不夜城板块44813461293.195795.23前三位分别是陆家嘴滨江板块的浦江双辉大厦古北板块的古北国际花园与御翠豪庭，销售均价超过5.4万元/平米。2626整体市场分析小结 全年呈现价涨量跌的局面，成交供应皆有大幅下降全年呈现价涨量跌的局面，成交供应皆有大幅下降,均创近五年新低均创近五年新低,但价格环比上升但价格环比上升10%10%从新开工面积来看，从新开工面积来看，1010年有所增加年有所增加,但相对于庞大的需求来说，缺口仍较大但相对于庞大的需求来说，缺口仍较大分物业类型看，住宅类供求受影响程度远大于商办类，其中别墅市场较公寓市场的供应下降更为明显。但由分物业类型看，住宅类供求受影响程度远大于商办类，其中别墅市场较公寓市场的供应下降更为明显。但由于商办类市场需求较为理性，故价格没有明显增长。于商办类市场需求较为理性，故价格没有明显增长。全年住宅土地市场呈现供求两旺的局面，供应量与成交量同比全年住宅土地市场呈现供求两旺的局面，供应量与成交量同比0909年同期分别增长年同期分别增长30%30%与与135%135%。从住宅土地市场成交溢价率来看，从住宅土地市场成交溢价率来看，1010年延续了年延续了0909年高溢价率的情况，说明开发商对后市还是抱有一种较乐观年高溢价率的情况，说明开发商对后市还是抱有一种较乐观的态度的态度