土地价格及其应用.pptx

第十七章第十七章 土地价格理论及应用土地价格理论及应用第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估第三节第三节 土地价格的管理土地价格的管理第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动一一 土地价格的形成土地价格的形成二二 土地价格的内涵及特点土地价格的内涵及特点三三 影响土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素四四 土地价格变动趋势及规律性土地价格变动趋势及规律性一一 土地价格的形成土地价格的形成（二）西方经济学地价形成理论（二）西方经济学地价形成理论（一）马克思主义地价形成理论（一）马克思主义地价形成理论马克思主义地价形成理论马克思主义地价形成理论土地不是劳动产品，没有价值。土地不是劳动产品，没有价值。土地不是劳动产品，没有价值。土地不是劳动产品，没有价值。但土地有使用价值，并存在价格但土地有使用价值，并存在价格但土地有使用价值，并存在价格但土地有使用价值，并存在价格土地价格土地价格土地价格土地价格 实质是地租的资本化实质是地租的资本化实质是地租的资本化实质是地租的资本化 土地价格是出租土地的资本化收入土地价格是出租土地的资本化收入土地价格是出租土地的资本化收入土地价格是出租土地的资本化收入土地价格土地价格=地租地租/土地还原利率土地还原利率 4000=200/5%4000=200/5%以以土地收益理论土地收益理论和和土地供求理论土地供求理论为代表为代表1 土地收益理论土地收益理论土地收益理论认为:土地价格是土地收益即地租的资本化土地收益指：正常情况下的土地收益；处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益土地价格公式：a r西方经济学地价形成理论西方经济学地价形成理论V=2 土地供求理论土地供求理论张德粹：“土地价格的决定因素是土地的供给与需求”马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：土地这一生产要素的价格完全由其需求决定西方经济学地价形成理论西方经济学地价形成理论E2E1P2P1PSLSD1D2E2E0P2P1PLD1D2P0E1S1S2二、土地价格的内涵及特点1 1 1 1 土地价格的内涵土地价格的内涵土地价格的内涵土地价格的内涵：土地收益现值的总和。是土：土地收益现值的总和。是土地未来地租的资本化。地未来地租的资本化。2 2 2 2 土地价格的特点土地价格的特点土地价格的特点土地价格的特点土地价格是土地的权益价格土地价格是土地的权益价格土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价生产成本定价土地价格主要是土地需求所决定的土地价格主要是土地需求所决定的土地价格呈总体上升趋势土地价格呈总体上升趋势土地价格具有强烈的地域性土地价格具有强烈的地域性三三 影响土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素1、一般因素、一般因素2、区域因素、区域因素3、个别因素、个别因素一般因素一般因素指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况区域因素区域因素对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量个别因素个别因素宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等四、土地价格变动趋势及规律性四、土地价格变动趋势及规律性土地价格呈总体上升趋势土地价格变动呈现周期性特征土地价格的变动具有明显的地区差异性地价在房地产价格中所占比重越来越大土地价格呈总体上升趋势土地价格呈总体上升趋势社会经济发展水平提高社会经济发展水平提高人口数量及家庭户数增加人口数量及家庭户数增加土地投机土地投机土地价格变动呈现周期性特征土地价格变动呈现周期性特征土地价格的周期性变动受经济发展土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响周期的影响土地价格变动受政府调节的影响土地价格变动受政府调节的影响第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估一、土地价格评估的目的与作用一、土地价格评估的目的与作用二、土地价格评估的原则二、土地价格评估的原则三、土地价格评估的基本方法三、土地价格评估的基本方法一、土地价格评估的目的与作用一、土地价格评估的目的与作用土地估价有助于土地交易的顺利进行土地估价有助于土地交易的顺利进行土地估价有助于企业投资决策土地估价有助于企业投资决策土地估价有助于土地市场的完善土地估价有助于土地市场的完善土地估价有助于土地市场管理土地估价有助于土地市场管理二、土地价格评估的原则二、土地价格评估的原则公平原则最有效利用原则替代原则预期收益原则供需原则保证农民基本生活原则最有效利用的几种特殊情况最有效利用的几种特殊情况基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用；可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用三、土地价格评估的基本方法三、土地价格评估的基本方法（一）市场比较法（二）收益还原法（三）成本逼近法（四）剩余法（五）基准地价系数修正法（六）农地宗地价格评估方法市场比较法市场比较法 1、基本原理基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法 VD=VBABDFV VDD：待估宗地价格：待估宗地价格V VB B：比较实例宗地价格：比较实例宗地价格 A A：待估宗地情况指数修正待估宗地情况指数修正 B B：待估宗地日期指数修正待估宗地日期指数修正 DD：待估宗地区域因素指数修正待估宗地区域因素指数修正 F F：待估宗地个别因素指数修正待估宗地个别因素指数修正2 2、基本公式、基本公式A A：待估宗地情况指数：待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数比较实例宗地情况指数正常情况指数正常情况指数比较实例宗地情况指数比较实例宗地情况指数B B：待估宗地估价日期地价指数：待估宗地估价日期地价指数比较实例宗地比较实例宗地交易日期地价指数交易日期地价指数DD：待估宗地区域因素条件指数：待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地比较实例宗地区域因素条件指数区域因素条件指数F F：待估宗地个别因素条件指数：待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地比较实例宗地个别因素条件个别因素条件修正指数计算修正指数计算基本公式在具体运用中可表示为：基本公式在具体运用中可表示为：VD=VB 100100100100（）（）（）（）区域因素区域因素估价对象估价对象估价对象估价对象 可比实例可比实例可比实例可比实例 A A可比实例可比实例可比实例可比实例 B B可比实例可比实例可比实例可比实例 C C繁华程度繁华程度道路通达度道路通达度公交便捷度公交便捷度对外交通对外交通环境质量环境质量景观景观城市基础建设城市基础建设社会公共设施社会公共设施规划限制规划限制治安状况治安状况101010101010101010101010101010101010101013138 810109 98 8111111119 98 810109 91010121211111010111110101212101011118 81111101013139 912128 811119 91212总分值总分值 100 100 97 97 106 106 103 103收益还原法收益还原法 1 1、基本原理、基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法 V=a/r：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率2 2、基本公式、基本公式 、基本原理、基本原理 成本逼近法是以开发土地所消耗的成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法益来确定土地价格的方法成本逼近法成本逼近法 地价土地取得费土地开发费税费地价土地取得费土地开发费税费 利息利润土地增殖收益利息利润土地增殖收益 土地成本价格土地增殖收益土地成本价格土地增殖收益 、基本公式、基本公式 、基本原理、基本原理 剩余法是在预计开发完成后不动产正剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法以价格余额来估算待估土地价格的方法剩余法剩余法 （+）：待估土地的价格：待估土地的价格 ：总开发价值：总开发价值 ：整个土地项目的开发成本：整个土地项目的开发成本 ：开发商合理利润：开发商合理利润、基本公式、基本公式基准地价系数修正法基准地价系数修正法1 1、基准地价、基准地价 基准地价是在宗地估价的基础上，评估出基准地价是在宗地估价的基础上，评估出基准地价是在宗地估价的基础上，评估出基准地价是在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格的各个级别或各个区域土地的平均价格的各个级别或各个区域土地的平均价格的各个级别或各个区域土地的平均价格 特点：特点：基准地价是一种区域性的价格基准地价是一种区域性的价格基准地价是一种区域性的价格基准地价是一种区域性的价格基准地价是一种分用途的价格基准地价是一种分用途的价格基准地价是一种分用途的价格基准地价是一种分用途的价格基准地价是一种平均价格基准地价是一种平均价格基准地价是一种平均价格基准地价是一种平均价格基准地价具有时效性基准地价具有时效性基准地价具有时效性基准地价具有时效性基准地价是一种控制性的价格基准地价是一种控制性的价格基准地价是一种控制性的价格基准地价是一种控制性的价格 基准地价系数修正法是通过对待估宗地基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法估宗地客观价格的方法2、基本原理、基本原理 土地价格基准地价土地价格基准地价（i i）T T i i ：估价对象第：估价对象第：估价对象第：估价对象第i i i i个影响因素的修正系数个影响因素的修正系数个影响因素的修正系数个影响因素的修正系数 T T ：交易时间修正系数：交易时间修正系数：交易时间修正系数：交易时间修正系数 i i：各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和3、基本公式、基本公式i1nni1农地价格的最低限应能保障农民的农地价格的最低限应能保障农民的 基本生活基本生活农地价格因其权利内涵不同，其价格农地价格因其权利内涵不同，其价格 内涵也不同内涵也不同农地估价要特别重视农地区位、国家农地估价要特别重视农地区位、国家 投资和公共投资的影响投资和公共投资的影响农地宗地价格评估方法农地宗地价格评估方法农地使用权价格农地使用权价格可以是农民承包地在其承包期内的使用权可以是农民承包地在其承包期内的使用权价格，也可以是非承包地的集体土地使用价格，也可以是非承包地的集体土地使用权价格权价格农地使用权价格中不体现农地对农民的保农地使用权价格中不体现农地对农民的保障价值，而只有农地纯收益障价值，而只有农地纯收益农地所有权价格农地所有权价格主要根据农地的现时农业技术水平和利用主要根据农地的现时农业技术水平和利用状况、农业用途的未来纯收益及农地对农状况、农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定民的保障作用来确定在当前农民没有被纳入国家社会保障系统在当前农民没有被纳入国家社会保障系统的情况下，农地的社会保障价值在农地价的情况下，农地的社会保障价值在农地价格中应得到较高的体现格中应得到较高的体现农地所有权价格农地纯收益的资本化农地所有权价格农地纯收益的资本化农地社会保障值农地社会保障值第三节第三节 土地价格的管理土地价格的管理一、中国土地价格体系一、中国土地价格体系二、中国土地价格管理制度二、中国土地价格管理制度三、西方发达国家的土地价格管理三、西方发达国家的土地价格管理一一 中国土地价格体系中国土地价格体系（一）基准地价（一）基准地价（二）标定地价（二）标定地价（三）交易地价（三）交易地价（四）其他价格形式（四）其他价格形式基准地价基准地价城镇土地基准地价城镇土地基准地价 在在城镇规划区范围内城镇规划区范围内，对，对现状利用条件现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的定的某一时点某一时点上法定上法定最高年期最高年期物权性质物权性质的土的土地使用权地使用权区域平均价格区域平均价格农地基准地价农地基准地价 农地基准地价是指在农村范围内，以农地基准地价是指在农村范围内，以 县域为单位对现状利用条件下不同级别的县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的地域，按照土土地，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格估确定的某一时点的平均价格 政府根据管理需要，评估的政府根据管理需要，评估的具体宗地具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下在公开市场和正常经营管理条件下某一期某一期日日的土地使用权价格的土地使用权价格标定地价标定地价 指土地买卖双方按市场交易规则，在指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。主要有：土地市场中实际成交的价格。主要有：土地使用权出让价格土地使用权出让价格土地使用权转让价格土地使用权转让价格租赁价格租赁价格地役权价格地役权价格交易地价交易地价二二 中国土地价格管理制度中国土地价格管理制度土地估价制度土地估价制度估价机构和估价人员的资格认证制度估价机构和估价人员的资格认证制度基准地价和标定地价定期公布制度基准地价和标定地价定期公布制度地价监测体系地价监测体系土地供应计划制度和土地储备制度土地供应计划制度和土地储备制度土地交易最低限价制度土地交易最低限价制度土地增值税制度土地增值税制度三三 西方发达国家的土地价格管理西方发达国家的土地价格管理1 1、美国、美国建立土地估价制度对地价进行控制2 2、日本、日本建立地价公示制度建立不动产估价制度建立土地交易许可制度和申报劝告制度制定国土利用计划证3 3、德国、德国成立土地估价委员会政府具有土地的征购权和优先购买权建立农地转用控制制度1 1、土地价格的内涵及特点、土地价格的内涵及特点2 2、土地价格的影响因素、土地价格的影响因素3 3、土地价格评估的原则和方法、土地价格评估的原则和方法4 4、中国的土地价格体系、中国的土地价格体系5 5、中国的土地价格管理制度、中国的土地价格管理制度思考题思考题