土地估价师继续教育培训.pptx

如何写好土地估价报告如何写好土地估价报告辽宁辽宁.沈阳沈阳一、估价报告的标准是什么？一、估价报告的标准是什么？逻辑正确逻辑正确方法得当方法得当价格合理价格合理一、估价报告的标准是什么？一、估价报告的标准是什么？v估价人员资格。估价人员资格。v估价对象界定。估价对象界定。v估价所依据资料的质量。估价所依据资料的质量。v估价假设前提和限制条件。估价假设前提和限制条件。v市场分析。市场分析。v估价技术路线、方法选择及运用。估价技术路线、方法选择及运用。v地价确定的理由。地价确定的理由。v估价结果。估价结果。v估价报告的逻辑性。估价报告的逻辑性。v估价报告的完整性。估价报告的完整性。一、估价报告的标准是什么？一、估价报告的标准是什么？依据充分依据充分内容全面内容全面分析深入分析深入说明严谨说明严谨格式规范格式规范审查要点审查要点审查要点审查要点（标准）（标准）（标准）（标准）方法适当方法适当一、估价报告的标准是什么？一、估价报告的标准是什么？一等报告一等报告v不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。处。v整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。估价结果可信度高。一、估价报告的标准是什么？一、估价报告的标准是什么？二等报告二等报告v要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；各项参数选取依据较充分、合理；v整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。高的可信度，估价过程不存在明显错误。一、估价报告的标准是什么？一、估价报告的标准是什么？三等报告三等报告v报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；v报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。法选择和应用错误。一、估价报告的标准是什么？一、估价报告的标准是什么？四等报告四等报告v报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。存在明显质量缺陷。一、估价报告的标准是什么？一、估价报告的标准是什么？审查要点审查要点1不符合不符合土地估价报告规范格式土地估价报告规范格式要求要求 4地价定义、土地权利界定存在严重错误地价定义、土地权利界定存在严重错误53年前基准地价未进行期日修正年前基准地价未进行期日修正6会审中认为的其他问题会审中认为的其他问题2报告、附件不齐全报告、附件不齐全 3估价方法存在严重技术错误估价方法存在严重技术错误一、估价报告的标准是什么？一、估价报告的标准是什么？不合格报告不合格报告v（1 1）报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价）报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。v（2 2）估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利）估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。v（3 3）估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评）估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估，现有房地产项目按待开发土地评估（剩余法）等。估，现有房地产项目按待开发土地评估（剩余法）等。v（4 4）修正系数取值与说明不符，或有计算错误。造成估价结果存在误）修正系数取值与说明不符，或有计算错误。造成估价结果存在误差，使可信度降低。差，使可信度降低。v（5 5）估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。）估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。v（6 6）影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域）影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价结果的可信度。一致，影响了估价结果的可信度。v（7 7）其他问题。）其他问题。格式不格式不规范范二、估价二、估价(技技术)报告中存在告中存在问题1依据依据针对性差性差2地价定地价定义不全面、混不全面、混乱乱3因素描述冗因素描述冗长、混、混乱乱、简单、现势性差性差4附件不全、附件不全、顺序序错位位56估价方法估价方法应用中存在用中存在较多多问题7前后前后逻辑不一致不一致三、估价（技术）报告写作要点三、估价（技术）报告写作要点封面标题封面标题项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全；号、提交报告日期是否齐全；关键词关键词估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整。整。第一部分第一部分 总述总述项目名称项目名称项目名称是估价报告的主题项目名称是估价报告的主题。该项描述要简要说明评估目的、估价对该项描述要简要说明评估目的、估价对象价格类型象价格类型。委托估价方委托估价方说明该估价项目的委托单位或个人，可说明该估价项目的委托单位或个人，可描述机构地址、法人代表、联系人和联系电描述机构地址、法人代表、联系人和联系电话等。话等。受托估价方受托估价方说明受托估价机构、机构地址、机构资说明受托估价机构、机构地址、机构资质级别、资格证书获得时间、资质有效期、质级别、资格证书获得时间、资质有效期、资质证书编号、法人代表、联系电话等。资质证书编号、法人代表、联系电话等。估价目的估价目的明确估价目的，才能有的放矢，正确、客观、明确估价目的，才能有的放矢，正确、客观、合理地进行估价。合理地进行估价。v描述简单描述简单v与项目名称所阐述目的有出入与项目名称所阐述目的有出入v如何正确描述？规程要求该项要说明委托方为规程要求该项要说明委托方为了何种需要委托估价，有何依据了何种需要委托估价，有何依据(注明文注明文号、批准单位、批准时间等号、批准单位、批准时间等)、估价结果、估价结果的应用方向等。的应用方向等。例：公司因企业经营需要融资，意向银行申请贷公司因企业经营需要融资，意向银行申请贷款，经该公司与款，经该公司与银行协商并向银行协商并向国土资源局国土资源局提出申请，拟抵押提出申请，拟抵押公司使用的位于公司使用的位于的一宗的一宗国有出让工业土地使用权以获贷款，特委托国有出让工业土地使用权以获贷款，特委托评评估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价格，为抵估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价格，为抵贷双方确定客观、公正、合理的土地使用权价格并办贷双方确定客观、公正、合理的土地使用权价格并办理相关抵押登记手续提供价值参考依据。理相关抵押登记手续提供价值参考依据。估价依据估价依据说说明明估估价价行行为为的的依依据据，包包括括，法法律律政政策策依依据、技术依据、现场调查资料等。据、技术依据、现场调查资料等。v一般性法律政策太多，估价对象方面的太少一般性法律政策太多，估价对象方面的太少v少项、不全少项、不全v涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期期v法律及政策调整后没有更新法律及政策调整后没有更新v缺乏针对性缺乏针对性地价定义地价定义地价定义是估价报告的地价定义是估价报告的核心。地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其它内容）价格。（或包括其它内容）价格。1、基准日、基准日2、利用条件（现状利用或规划利用）、利用条件（现状利用或规划利用）3、用途（实际用途、设定用途）、用途（实际用途、设定用途）4、开发程度（实际开发程度、设定开发程、开发程度（实际开发程度、设定开发程度）度）5、年期（实际年期、评估年期）、年期（实际年期、评估年期）6、土地使用权。、土地使用权。v存在问题1、描述的不全面、少项。、描述的不全面、少项。2、设定的个别利用条件错误。、设定的个别利用条件错误。3、层次不清。、层次不清。例：依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察，估价基准日：估价对象的土地登记和实际用途均为工业用地；土地权属类型为国有出让土地，土地使用权终止日期为年月日，剩余使用年限为N年；基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气），宗地红线内“七通一平”即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通天然气）及场地平整；现状容积率为X。宗地内“七通设施”已计入资产评估值中，为避免重复计算，本次评估不予考虑。考虑该项目估价目的和委托意向，本次评估地价定义为土地用途为工业、土地使用年期为N年、土地开发程度为“七通一平”（宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气和宗地内场地平整）、容积率为X、于年月日现状利用条件下及现状利用条件下的国有土地使用权价格。例：依据委托方提供的资料和规划与国土资源局的规划意见以及估价人员实地勘察情况，估价对象为国有储备空地，规划用途为住宅用地，拟拍卖(招标或挂牌)出让；规划容积率、建筑密度、绿化率分别为X、不大于X%、不小于X%；基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气）；宗地红线内基础设施现状未通，场地为空地，待开发。根据估价规程和有关国有土地使用权出让规定，考虑估价目的和委托意向，本次评估土地价格为以下设定及规划利用条件下的国有土地使用权价格：用途：住宅(以规划用途为准)土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)土地开发程度：“七通”即宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气），宗地内“待开发”。(现状开发程度)容积率：X(以规划为准)估价基准日：年月日 估价结果表达所估价值大小，包括价值量、表达所估价值大小，包括价值量、单位、币种等。单位、币种等。存在的主要问题主要是有的报告无存在的主要问题主要是有的报告无估价结果一览表。估价结果一览表。需要特殊说明的事项（1）前提条件和假设条件）前提条件和假设条件 前提条件前提条件：如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地持续利用等。假设条件假设条件：估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等。（2）估价结果和估价报告的使用）估价结果和估价报告的使用主主要要是是一一些些限限制制性性条条件件，包包括括：报报告告的的法法律律效效力力、使使用用者者、使使用用目目的的、估估价价对对象象市市场场环环境境变变化化、估估价价对对象象条条件件变变化化、报报告告有有效效期期、完完整整使使用用报报告告的的要要求求、违违规规使使用用报报告告的的后后果等。果等。（3）对需要特殊说明的事项）对需要特殊说明的事项v有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；事项；v对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项；对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项；v估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据；必要时说明原因或依据；v其它需要特殊说明的问题。其它需要特殊说明的问题。问题：问题：阐述内容无关轻重；阐述内容无关轻重；不合理说明；不合理说明；分类不清，混淆。分类不清，混淆。第二部分第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述一、估价对象描述1、土地登记状况、土地登记状况说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等籍图号、宗地号等.建议说明是否登记，登记时间，登记机关建议说明是否登记，登记时间，登记机关不全面不全面v2、土地权利状况、土地权利状况v说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明.v缺少出让内容缺少出让内容3、土地利用状况、土地利用状况说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等准机关及批准日期、具体规划条件等.描述过于简单模糊、前后有矛盾描述过于简单模糊、前后有矛盾v二、地价影响因素分析v1、一般因素、一般因素v应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：（括以下内容：（1）城市资源状况（包括地理位置、土地、）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）（城市人口等）（2）房地产制度与房地产市场状况（含土地）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）（制度、住房制度、地价政策等）（3）产业政策（含税收政）产业政策（含税收政策等）（策等）（4）城市规划与发展目标（）城市规划与发展目标（5）城市社会经济发展）城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）与投资、物价变动等内容）v2、区域因素、区域因素v说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：（1）区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）v（2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）v（3）基础设施条件（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气）基础设施条件（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）及学校、医院等配套设施的完善程度）v（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）环境条件（含区域人文环境和自然环境）v（5）产业集聚状况）产业集聚状况v（6）规划限制等）规划限制等v根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述响因素的描述v3、个别因素、个别因素v说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明明。问题：问题：泛泛而谈，没有针对性泛泛而谈，没有针对性不谈对价格的影响程度不谈对价格的影响程度一般因素多，个别因素少一般因素多，个别因素少与估价过程中矛盾与估价过程中矛盾区域因素和个别因素混述区域因素和个别因素混述v居住用地v工业用地v商业、旅游、娱乐用地v综合用地一是要合理界定影响估价对象价值高低的具体区域一是要合理界定影响估价对象价值高低的具体区域范围；范围；二是要选择好区域因素和个别因素；二是要选择好区域因素和个别因素；三是针对估价对象的具体区位条件及个别条件进行三是针对估价对象的具体区位条件及个别条件进行具体描述，并说明其优劣度；具体描述，并说明其优劣度；四是通过定性和定量分析，着重分析这些因素对估价四是通过定性和定量分析，着重分析这些因素对估价对象可能产生的影响趋势或影响程度对象可能产生的影响趋势或影响程度五是注意五是注意“土地估价技术报告土地估价技术报告”与与“土地估价报告土地估价报告”的因素说明有所区别。的因素说明有所区别。第三部分 土地估价v1、估价基本原则、估价基本原则v体现与估价对象相关的原则体现与估价对象相关的原则v体现与估价目的相关的原则体现与估价目的相关的原则v体现与估价方法和过程相关的原则体现与估价方法和过程相关的原则v缺乏针对性、有遗漏缺乏针对性、有遗漏v2、估价方法选择、估价方法选择v要对估价对象进行一般方法适应性分析要对估价对象进行一般方法适应性分析v对所能获得的资料进行分析对所能获得的资料进行分析v对适用但又不能够选择的方法进行排除说明对适用但又不能够选择的方法进行排除说明v确定估价思路及选择方法确定估价思路及选择方法v对所选择的方法进行基本的介绍对所选择的方法进行基本的介绍v方法选择不得当方法选择不得当v选择依据阐述不充分选择依据阐述不充分v3、估价方法、估价方法v市场比较法市场比较法v比较案例选择比较案例选择v说明案例选择的原则与思路（说明案例分布范围、案例总数、说明案例选择的原则与思路（说明案例分布范围、案例总数、最后选择案例数量、选择的理由等）最后选择案例数量、选择的理由等）v对案例进行介绍（具体位置、交易情况、容积率对案例进行介绍（具体位置、交易情况、容积率）v对案例本身进行简要分析（重点是交易情况及勘察中获得的对案例本身进行简要分析（重点是交易情况及勘察中获得的信息）信息）选择比较因素选择比较因素 此项存在的主要问题多是选择的比较因素不够全面此项存在的主要问题多是选择的比较因素不够全面 v看不到选择的过程和理由看不到选择的过程和理由v案例描述不详细，经不起推敲，甚至作假案例描述不详细，经不起推敲，甚至作假v案例时间过早案例时间过早v多宗地用相同的案例多宗地用相同的案例v可比因素选择可比因素选择v列出选择的因素并简单说明理由列出选择的因素并简单说明理由v对每一因素进行内涵说明（比如，商业繁华度用商业用地选对每一因素进行内涵说明（比如，商业繁华度用商业用地选用距城市市级或区级或街区级商业中心的距离远近反映）用距城市市级或区级或街区级商业中心的距离远近反映）v没有针对性（不同用途区域因素、个别因素的区别）没有针对性（不同用途区域因素、个别因素的区别）v漏掉重要因素（注意必选的内容：交易时间、交易漏掉重要因素（注意必选的内容：交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限）情况、交易方式、土地使用年限）v因素条件说明及说明表编制因素条件说明及说明表编制v列表列表v具体、量化程度不够具体、量化程度不够v判断与前后文不对应，甚至矛盾判断与前后文不对应，甚至矛盾v交易情况一般设定为交易情况一般设定为“正常正常”，但找不到真正的正，但找不到真正的正常证据常证据v因素修正系数因素修正系数v系数确定的说明（比较标的、系数类型、系数衰减方式、总系数确定的说明（比较标的、系数类型、系数衰减方式、总系数的计算方法等）系数的计算方法等）v列表列表v系数确定随意系数确定随意v土地形状、面积规模、坡度等因素的系数编制概念土地形状、面积规模、坡度等因素的系数编制概念化，不考虑当地特点和具体用途的特点。化，不考虑当地特点和具体用途的特点。总收益确定总收益确定说明土地收益的类型、方式说明土地收益的类型、方式说明土地实际经营收益状况说明土地实际经营收益状况说明土地周边平均收益情况及确定方法说明土地周边平均收益情况及确定方法说明土地收益确定方法及相关参数说明土地收益确定方法及相关参数说明计算并确定总收益说明计算并确定总收益收益还原法收益还原法问题：问题：数据来源依据不充分数据来源依据不充分不采用客观收益不采用客观收益收益来源方式不恰当收益来源方式不恰当客观收益确定方法过于简单客观收益确定方法过于简单忽略合理的衍生收益，或考虑不合理的收益忽略合理的衍生收益，或考虑不合理的收益费用及参数确定费用及参数确定根据土地收益的类型，说明费用的类型根据土地收益的类型，说明费用的类型说明土地实际经营费用状况说明土地实际经营费用状况说明土地周边平均费用情况及确定方法说明土地周边平均费用情况及确定方法说明计算并确定总费用说明计算并确定总费用问题：问题：费用与收益方式不对应，或不合理费用与收益方式不对应，或不合理不采用客观费用不采用客观费用费用确定没有依据费用确定没有依据,没有清晰的说明没有清晰的说明 土地还原率确定土地还原率确定说明土地还原利率所对应的行业、用途、区域说明土地还原利率所对应的行业、用途、区域说明土地还原利率的确定方法说明土地还原利率的确定方法说明土地还原利率确定方法选择有关参数说明土地还原利率确定方法选择有关参数计算土地还原利率计算土地还原利率问题：问题：过于简单，没有依据过于简单，没有依据缺乏背景分析缺乏背景分析没有推算过程没有推算过程 不动产总价估算不动产总价估算说明不动产状态说明不动产状态说说明明不不动动产产规规划划条条件件和和实实际际利利用用状状况况，并并进进行行最最佳佳利用分析利用分析说明不动产实际价格状况说明不动产实际价格状况说明不动产周边平均价格水平说明不动产周边平均价格水平说明不动产价格确定方法及相关参数说明不动产价格确定方法及相关参数说明计算并确定不动产价格具体过程说明计算并确定不动产价格具体过程 问题：问题：不对不动产最佳利用状态进行分析不对不动产最佳利用状态进行分析土地用途、容积率等不符合规划和设计的要求土地用途、容积率等不符合规划和设计的要求不对市场进行分析不对市场进行分析不动产价格确定方法过于简单不动产价格确定方法过于简单直接使用不动产自身的销售价格直接使用不动产自身的销售价格直接使用现在的市场价格直接使用现在的市场价格开发成本估算开发成本估算说明成本的构成说明成本的构成说明土地实际开发成本状况说明土地实际开发成本状况说明土地周边平均成本状况及确定方法说明土地周边平均成本状况及确定方法说明计算并确定总成本具体过程说明计算并确定总成本具体过程问题：问题：费用少项费用少项不采用客观成本不采用客观成本成本确定没有依据成本确定没有依据,没有清晰的说明没有清晰的说明利息计算利息计算说明开发周期的确定过程说明开发周期的确定过程说明利率的确定过程说明利率的确定过程说明利率的计算方式说明利率的计算方式说明计算利率具体过程说明计算利率具体过程问题：问题：利率确定过程简单利率确定过程简单利润计算利润计算说明所在区域市场开发利润总体情况说明所在区域市场开发利润总体情况说明利润计算方法及计算基数说明利润计算方法及计算基数说明利润率影响因素，并确定利润率说明利润率影响因素，并确定利润率说明计算利率具体过程说明计算利率具体过程问题：问题：利润率确定过程简单利润率确定过程简单利润率与计算基数不匹配利润率与计算基数不匹配缺乏市场情况分析缺乏市场情况分析 土地取得费估算土地取得费估算说明土地取得历史说明土地取得历史说说明明估估价价对对象象所所在在区区域域土土地地取取得得的的主主要要模模式式，并并确确定定估估价价对象选择的土地取得模式对象选择的土地取得模式说明土地取得费用计算基本方法及费用基本构成说明土地取得费用计算基本方法及费用基本构成说明估价对象所在区域取得费用平均水平及确定依据说明估价对象所在区域取得费用平均水平及确定依据说明各项费用客观水平计算过程及总费用计算过程说明各项费用客观水平计算过程及总费用计算过程 成本逼近法成本逼近法问题：问题：土地取得模式选择不恰当土地取得模式选择不恰当不使用客观费用不使用客观费用不清楚取费内涵不清楚取费内涵(区片价区片价)土地开发费估算土地开发费估算说明土地实际开发程度说明土地实际开发程度说说明明所所在在区区域域土土地地开开发发的的费费用用构构成成，并并确确定定估估价价对对象的开发费用过程象的开发费用过程说明所在区域开发费用平均水平及确定依据说明所在区域开发费用平均水平及确定依据说明估价对象自身实际发生的开发费用水平说明估价对象自身实际发生的开发费用水平说说明明各各项项开开发发费费用用客客观观水水平平计计算算过过程程及及总总开开发发费费用用计算过程计算过程说明开发期限说明开发期限问题：问题：开发程度与地价内涵不匹配开发程度与地价内涵不匹配依据不足依据不足土地增值估算土地增值估算说明所在区域市场土地开发增值的总体情况说明所在区域市场土地开发增值的总体情况说说明明影影响响估估价价对对象象增增值值的的主主要要因因素素，并并确确定定土土地地增增值率值率说明土地增值计算方法及公式说明土地增值计算方法及公式说明计算土地增值的具体过程说明计算土地增值的具体过程问题：问题：土地增值率确定过程简单土地增值率确定过程简单土地增值理解错误土地增值理解错误缺乏市场情况分析缺乏市场情况分析 成本逼近法中的区位因素和个别因素修正成本逼近法中的区位因素和个别因素修正说明介绍估价对象在测算区域的相对位置说明介绍估价对象在测算区域的相对位置说明影响估价对象价格的主要区位因素和个别因素说明影响估价对象价格的主要区位因素和个别因素说明修正方法及公式说明修正方法及公式说明各因素修正系数的确定过程及依据说明各因素修正系数的确定过程及依据说明修正的具体过程说明修正的具体过程问题：问题：不修正不修正依据不充分依据不充分 基准地价简介基准地价简介说说明明估估价价使使用用的的基基准准地地价价的的制制定定时时间间、发发布布者者及及可可使使用性用性说明基准地价基准日、内涵说明基准地价基准日、内涵说明通过基准地价计算地价的方法、公式及有关事项说明通过基准地价计算地价的方法、公式及有关事项问题：问题：不介绍不介绍不对可使用性进行分析不对可使用性进行分析 估价对象基准地价的确定估价对象基准地价的确定说说明明估估价价对对象象的的用用途途，并并说说明明对对应应的的基基准准地地价价所所覆覆盖盖的的范范围，以及分级和基准地价情况围，以及分级和基准地价情况说明估价对象的位置，并说明所对应的级别及其基准地价说明估价对象的位置，并说明所对应的级别及其基准地价确定估价对象的基准地价水平确定估价对象的基准地价水平问题：问题：超范围使用超范围使用不说明不说明 估价对象修正体系确定估价对象修正体系确定说明并列出基准地价公布的修正体系表说明并列出基准地价公布的修正体系表说说明明估估价价对对象象情情况况并并与与基基准准地地价价比比较较，并并编编制制估估价价对对象象因因素素系系数说明表数说明表确定开发程度、交易期日、容积率等修正系数确定开发程度、交易期日、容积率等修正系数列出详细计算过程列出详细计算过程问题：问题：不列表不列表量化不具体量化不具体与第二部分有出入内或在第二部分不体现与第二部分有出入内或在第二部分不体现因素系数说明表与修正系数说明表中因素不一致因素系数说明表与修正系数说明表中因素不一致基本内容：基本内容：列出各种方法估价的结果，并分别进行评价列出各种方法估价的结果，并分别进行评价说明计算平均价格的方法和权重说明计算平均价格的方法和权重计算平均地价并列出结果计算平均地价并列出结果说明对结果进行可靠性、方法逻辑性和现实性的分析情况说明对结果进行可靠性、方法逻辑性和现实性的分析情况说明最后确定的评估结果说明最后确定的评估结果问题：问题：权重不合理权重不合理缺乏结果分析缺乏结果分析 第四部分 附 件v委托估价函委托估价函v估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料v（出让土地需附出让合同或协议）（出让土地需附出让合同或协议）v房屋产权证复印件或证明材料房屋产权证复印件或证明材料v地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等v估价对象照片估价对象照片v有关背景材料有关背景材料v估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料v估价机构资质及签字土地估价师证书复印件估价机构资质及签字土地估价师证书复印件v委托方营业执照等委托方营业执照等在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等）权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等）进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章谢谢！