城市房地产管理.pptx

市政管理学（第二版）21世纪公共管理系列教材 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）杨宏山 编著 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材第第9章章 城市房地产管理城市房地产管理v重点问题重点问题城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用制度城市土地使用权出让城市土地使用权出让城市土地市场交易种类城市土地市场交易种类城市住房供给的制度安排城市住房供给的制度安排国外城市住房保障的基本经验国外城市住房保障的基本经验中国城市住房保障存在的问题中国城市住房保障存在的问题中国城市住房保障的制度创新中国城市住房保障的制度创新 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v9.1.1 城市土地的供给与需求城市土地的供给与需求1.城市土地的特性城市土地的特性p城市土地城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。城市土地具有三个层次：一是城市建成区内的空间的总和。城市土地具有三个层次：一是城市建成区内的用地；二是城市规划区内未建成区内的土地；三是城市行政用地；二是城市规划区内未建成区内的土地；三是城市行政辖区内的全部土地。城市土地是城市生产力的重要组成要素，辖区内的全部土地。城市土地是城市生产力的重要组成要素，是城市社会经济活动最基本的物质资料。是城市社会经济活动最基本的物质资料。地理位置的固定性地理位置的固定性地理位置的固定性地理位置的固定性土地适用的差异性土地适用的差异性土地适用的差异性土地适用的差异性土地利用的耐久性土地利用的耐久性土地利用的耐久性土地利用的耐久性自然特性自然特性自然特性自然特性 土地供给的稀缺性土地供给的稀缺性土地供给的稀缺性土地供给的稀缺性土地价值的区位效益性土地价值的区位效益性土地价值的区位效益性土地价值的区位效益性边际效益的递减性边际效益的递减性边际效益的递减性边际效益的递减性土地价值的递减性土地价值的递减性土地价值的递减性土地价值的递减性经济特性经济特性经济特性经济特性 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v9.1.1 城市土地的供给与需求城市土地的供给与需求2.城市土地的供需关系城市土地的供需关系一般而言，在城市经济起飞和规模扩张阶段，对土一般而言，在城市经济起飞和规模扩张阶段，对土地的需求量很大；中央商务区和交通枢纽等具有区地的需求量很大；中央商务区和交通枢纽等具有区位优势的土地，由于使用价值很高，人们对它的需位优势的土地，由于使用价值很高，人们对它的需求程度也很高；相反，城市边缘地带和交通闭塞位求程度也很高；相反，城市边缘地带和交通闭塞位置的土地，其需求量就要小得多。置的土地，其需求量就要小得多。城市土地的城市土地的需求需求包括自然供给和经济供给包括自然供给和经济供给自然供给是一种无弹性供给，即可供给土地面积不断减少自然供给是一种无弹性供给，即可供给土地面积不断减少经济供给的目的在于提高土地的经济效益，它存在相互竞经济供给的目的在于提高土地的经济效益，它存在相互竞争和相互置换的情况，从而可使同一地块的土地从某种用争和相互置换的情况，从而可使同一地块的土地从某种用途转变成另一种用途途转变成另一种用途城市土地的城市土地的供给供给城市土地的供求平衡：城市土地的供求平衡：由于土地资源的特殊属性，土地供给中很容易出现投由于土地资源的特殊属性，土地供给中很容易出现投机和垄断价格的情况。由于市场机制存在局限性，容易出现市场失灵问题，机和垄断价格的情况。由于市场机制存在局限性，容易出现市场失灵问题，因此需要政府采取一定的干预措施。因此需要政府采取一定的干预措施。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v9.1.2 城市土地使用的空间结构城市土地使用的空间结构ThemeGallery is a Design Digital Content&Contents mall developedby Guild Design Inc.同心圆模式多中心模式放射型模式这类城市的不同用途土地围绕着这类城市的不同用途土地围绕着单一核心，有规则地向外扩展成单一核心，有规则地向外扩展成为圆形区域。其核心区域被称为为圆形区域。其核心区域被称为中心商务区（中心商务区（Central Business District,简称简称CBD）。围绕着中）。围绕着中心商务区的通常是不同收入阶层心商务区的通常是不同收入阶层构成的环形居住区。构成的环形居住区。随着城市用地、人口随着城市用地、人口和经济规模的扩大，和经济规模的扩大，许多大城市不是只有许多大城市不是只有一个核心，而是存在一个核心，而是存在多个相对分离的中心。多个相对分离的中心。其中，有一个中心在其中，有一个中心在规模和重要性上具有规模和重要性上具有较大优势，其他中心较大优势，其他中心处于亚中心或副中心处于亚中心或副中心的地位。的地位。放射形模式是同心圆模放射形模式是同心圆模式受到交通线的作用而式受到交通线的作用而形成的沿着交通线向外形成的沿着交通线向外延伸的土地使用格局。延伸的土地使用格局。它在同心圆的基础上，它在同心圆的基础上，形成了沿铁路、公路和形成了沿铁路、公路和河流的放射扇形模式。河流的放射扇形模式。扇形城市是企业和个人扇形城市是企业和个人自由决策的产物。自由决策的产物。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v9.1.3 城市土地的产权关系城市土地的产权关系1.城市土地所有权城市土地所有权私人部门所有私人部门所有国家或公共部门所有国家或公共部门所有即个人、企业和其他私人团即个人、企业和其他私人团体可以拥有土地所有权，土体可以拥有土地所有权，土地可以在地产市场上自由买地可以在地产市场上自由买卖。由于土地的特殊属性，卖。由于土地的特殊属性，土地所有权的使用往往受到土地所有权的使用往往受到一定的限制。一定的限制。社会主义国家普遍废除土地私有社会主义国家普遍废除土地私有制度，土地所有权归国家或集体制度，土地所有权归国家或集体所有，国家对土地使用进行统一所有，国家对土地使用进行统一分配，不允许私自转让或买卖土分配，不允许私自转让或买卖土地。在资本主义制度下，土地也地。在资本主义制度下，土地也并非完全归私人部门所有，国家并非完全归私人部门所有，国家和公共部门也拥有一定的土地。和公共部门也拥有一定的土地。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v9.1.3 城市土地的产权关系城市土地的产权关系2.城市土地使用权城市土地使用权土地使用权土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，在法律是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营的权利。使用经营的权利。使用经营权使用经营权：一是土地所有人的使用权，二是非土地所：一是土地所有人的使用权，二是非土地所有人的使用权，后者是与所有权相分离的使用权。有人的使用权，后者是与所有权相分离的使用权。土地使用权包括支配、收益和处分土地使用权包括支配、收益和处分三项权利三项权利。以香港为例以香港为例 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v9.1.3 城市土地的产权关系城市土地的产权关系3.城市地租城市地租城市土地和农业土地一样，都存在绝对地租和级差地租。城市土地和农业土地一样，都存在绝对地租和级差地租。地租地租是土地使用者向所有者支付的使用费，是土地所有权是土地使用者向所有者支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现方式。在经济上的实现方式。地租可分为绝对地租和级差地租两种形式。地租可分为绝对地租和级差地租两种形式。绝对地租绝对地租是指，是指，不论土地本身条件优劣，只要所有权与使用权发生分离，不论土地本身条件优劣，只要所有权与使用权发生分离，使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。级差地级差地租租是指，土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的是指，土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的数量不等的费用。数量不等的费用。级差地租也包含两种形式：即级差地租级差地租也包含两种形式：即级差地租和级差地租和级差地租。级级差地租差地租是指在不同地块进行等量投资，由于土地区位和自是指在不同地块进行等量投资，由于土地区位和自然条件不同而形成的级差地租。然条件不同而形成的级差地租。级差地租级差地租是指在同一地块是指在同一地块上由于连续追加投资而形成的级差地租。上由于连续追加投资而形成的级差地租。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v9.1.4 我国城市土地有偿使用制度我国城市土地有偿使用制度1.城市土地有偿使用制度的概念城市土地有偿使用制度的概念城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用制度，是指获得国有土地使用权的单位，是指获得国有土地使用权的单位和个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳土地出和个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳土地出让金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、新增建设让金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、新增建设用地使用费等制度安排的总称。用地使用费等制度安排的总称。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v9.1.4 我国城市土地有偿使用制度我国城市土地有偿使用制度2.城市土地有偿使用的原则城市土地有偿使用的原则 坚持城市土地单一的国家所有制坚持城市土地单一的国家所有制坚持城市土地单一的国家所有制坚持城市土地单一的国家所有制 土地所有权与使用权相分离土地所有权与使用权相分离土地所有权与使用权相分离土地所有权与使用权相分离 国有土地有偿使用国有土地有偿使用国有土地有偿使用国有土地有偿使用 特殊土地无偿划拨特殊土地无偿划拨特殊土地无偿划拨特殊土地无偿划拨 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v9.1.4 我国城市土地有偿使用制度我国城市土地有偿使用制度3.城市土地有偿使用的形式城市土地有偿使用的形式土地使用权出让土地使用权出让土地使用权出租土地使用权出租土地使用权折土地使用权折价出资（入股）价出资（入股）土地使用权授权经营土地使用权授权经营收缴土地使用费收缴土地使用费或场地使用费或场地使用费城市土地有偿使城市土地有偿使用的形式用的形式 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v9.1.4 我国城市土地有偿使用制度我国城市土地有偿使用制度4.城市土地有偿使用的税费城市土地有偿使用的税费4 4土地出让金土地出让金1 12 23 35 5土地使用税土地使用税土地使用费土地使用费土地收益金土地收益金新增建设用地使用费新增建设用地使用费 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材调节收入分配调节收入分配5 59.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v9.1.4 我国城市土地有偿使用制度我国城市土地有偿使用制度5.城市土地有偿使用的作用城市土地有偿使用的作用有利于增加财政收入有利于增加财政收入促使土地集约使用促使土地集约使用促进产业合理布局促进产业合理布局控制城市规模膨胀控制城市规模膨胀4 41 12 23 3 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v9.2.1 城市土地管理原则城市土地管理原则城市土地统一管理城市土地统一管理土地用途管制土地用途管制合理利用土地合理利用土地切实保护耕地切实保护耕地土地有偿使用土地有偿使用 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v9.2.2 城市土地规划管理城市土地规划管理制定城市土地利用总体规划，需要坚持：制定城市土地利用总体规划，需要坚持：（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农地；）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农地；（2）提高土地利用率；）提高土地利用率；（3）统筹安排各类、各区域用地；）统筹安排各类、各区域用地；（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；（5）占有耕地与开发复垦耕地相平衡。）占有耕地与开发复垦耕地相平衡。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v9.2.3 建设土地征收和划拨建设土地征收和划拨1.城市建设土地征收城市建设土地征收土地管理法土地管理法规定：规定：“建设占用土地，涉及农用地建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”征收下列土地的，由国务院批准：征收下列土地的，由国务院批准：（1）征用基本农田；）征用基本农田2）基本农田以外的耕地超过）基本农田以外的耕地超过35公顷的；公顷的；（3）其他土地超过）其他土地超过70公顷的。公顷的。征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市政府批准，并报国务院备案。政府批准，并报国务院备案。城市政府征收土地，按照被征收土地的原有用途给予补偿。征收城市政府征收土地，按照被征收土地的原有用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。青苗的补偿费。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v9.2.3 建设土地征收和划拨建设土地征收和划拨2.城市土地使用权划拨城市土地使用权划拨v下列建设用地，经城市政府下列建设用地，经城市政府批准可以通过无偿划拨方式批准可以通过无偿划拨方式取得：取得：1.国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事城市基础设施用地和公益事业用地；业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；水利等基础设施用地；4.法律、行政法规规定的其他法律、行政法规规定的其他用地。用地。v符合下列条件的，经政府土地和房符合下列条件的，经政府土地和房产管理部门批准，其划拨土地使用产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：权可以转让、出租、抵押：1.土地使用者为公司、企业、其他经济土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；组织和个人；2.领有国有土地使用证；领有国有土地使用证；3.具有地上建筑物、其他附着物合法的具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；产权证明；4.签订土地使用权出让合同，向政府补签订土地使用权出让合同，向政府补交土地使用权出让金或者以转让、出交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。让金。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v9.2.4 城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让1.城市土地使用权的出让年限城市土地使用权的出让年限城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。权出让金的行为。土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：（1 1）居住用地）居住用地7070年；年；（2 2）工业用地）工业用地5050年；年；（3 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地）教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年；年；（4 4）商业、旅游、娱乐用地）商业、旅游、娱乐用地4040年；年；（5 5）综合或者其他用地）综合或者其他用地5050年。年。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v9.2.4 城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让2.城市土地使用权的出让方法城市土地使用权的出让方法是指土地的使用者直接向国是指土地的使用者直接向国有土地的代表人提出有偿使有土地的代表人提出有偿使用土地的愿望，并由双方进用土地的愿望，并由双方进行谈判、协商出让土地使用行谈判、协商出让土地使用权。权。是指国有土地的代表是指国有土地的代表人在指定的时间和地人在指定的时间和地点，组织符合条件的点，组织符合条件的土地使用者到场，就土地使用者到场，就某块土地进行公开叫某块土地进行公开叫价竞投，按价竞投，按“出价高出价高者优先者优先”的原则确定的原则确定土地使用者的出让方土地使用者的出让方式。式。是指由符合条件的土地是指由符合条件的土地使用者以书面投标形式，使用者以书面投标形式，竞争某块土地的使用权，竞争某块土地的使用权，然后招标人根据一定的然后招标人根据一定的要求择优确定土地使用要求择优确定土地使用者的出让方式者的出让方式。城市土地使用城市土地使用城市土地使用城市土地使用权的出让方法权的出让方法权的出让方法权的出让方法 协议出让协议出让拍卖出让拍卖出让 招标出让招标出让 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v9.2.4 城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让3.城市土地使用权的回收城市土地使用权的回收土地管理法土地管理法规定，有下列情形之一的，城市政规定，有下列情形之一的，城市政府可以收回国有土地使用权府可以收回国有土地使用权：1.1.为公共利益需要使用土地的；为公共利益需要使用土地的；2.2.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3.3.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；者未申请续期或者申请续期未获批准的；4.4.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5.5.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v9.2.5 城市土地的市场交易城市土地的市场交易1.城市土地市场的结构城市土地市场的结构目前，我国城市土地市场主要有三级：目前，我国城市土地市场主要有三级：（1 1）一级市场一级市场。即由国家以土地所有者的身份，通过批租将。即由国家以土地所有者的身份，通过批租将土地的使用权投放市场运行。它表现为城市政府与土地经营土地的使用权投放市场运行。它表现为城市政府与土地经营者、使用者之间的纵向交易行为，具有垄断性质。者、使用者之间的纵向交易行为，具有垄断性质。（2 2）二级市场二级市场。即由获得土地使用权的经营者，直接将土地。即由获得土地使用权的经营者，直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投放市场。投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投放市场。它表现为土地经营者与使用者之间的横向交易，具有经营性它表现为土地经营者与使用者之间的横向交易，具有经营性质。质。（3 3）三级市场三级市场。即由土地使用者通过房产交易而使土地间接。即由土地使用者通过房产交易而使土地间接进入市场流通，表现为土地使用者之间的横向交易，具有消进入市场流通，表现为土地使用者之间的横向交易，具有消费性质。费性质。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v9.2.5 城市土地的市场交易城市土地的市场交易2.城市土地使用权转让城市土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权进行再转让的行为。是指土地使用者将土地使用权进行再转让的行为。它包括它包括出售出售、交换交换和和赠与赠与三种方式。三种方式。在土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物在土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。所有权随之转让。土地使用权可以依法多次转让，每次转让后的土地土地使用权可以依法多次转让，每次转让后的土地使用期限，为土地使用权出让合同上规定的使用年使用期限，为土地使用权出让合同上规定的使用年限减去已使用的年限后的剩余期限。限减去已使用的年限后的剩余期限。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v9.2.5 城市土地的市场交易城市土地的市场交易3.城市土地使用权出租城市土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。人向出租人支付租金的行为。出租和转让的性质不同：出租和转让的性质不同：转让转让意味着土地使用权利意味着土地使用权利的一次性买断；而的一次性买断；而出租出租则是把土地租赁给他人使用，则是把土地租赁给他人使用，出租人仍需履行土地使用权出让合同的各项内容，出租人仍需履行土地使用权出让合同的各项内容，对土地原有的权利和义务并不发生转移。未按土地对土地原有的权利和义务并不发生转移。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。的土地，土地使用权不得出租。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v9.2.5 城市土地的市场交易城市土地的市场交易4.城市土地使用权抵押城市土地使用权抵押是指土地使用者以土地使用权作为履行债务的一种是指土地使用者以土地使用权作为履行债务的一种债务担保形式。土地使用权抵押时，其地上建筑物、债务担保形式。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人需签订抵押合土地使用权抵押，抵押人与抵押权人需签订抵押合同，抵押合同不得违背土地使用权出让合同的规定。同，抵押合同不得违背土地使用权出让合同的规定。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照抵押合同的规定解散、破产的，抵押权人有权依照抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物所有权的，需依照规定办理过户手续。和地上建筑物所有权的，需依照规定办理过户手续。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v9.3.1 城市住房的特性和城市住房建设的作用城市住房的特性和城市住房建设的作用1.城市住房的特性城市住房的特性消费的昂贵性消费的昂贵性住房的投资性住房的投资性位置的固定性位置的固定性1 12 24 43 3建筑的耐久性建筑的耐久性 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v9.3.1 城市住房的特性和城市住房建设的作用城市住房的特性和城市住房建设的作用2.城市住房建设的作用城市住房建设的作用030201城市住房是市城市住房是市民生活的基本民生活的基本物质资料。物质资料。住房建设带动城住房建设带动城市房地产业的发市房地产业的发展。展。住房建设带动许住房建设带动许多相关产业的发多相关产业的发展。展。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v9.3.2 城市住房的供给和需求城市住房的供给和需求1.城市住房的需求城市住房的需求城市住房需求受制于：城市住房需求受制于：1、经济、经济发展水平发展水平2、家庭收入、家庭收入3、住房价格、住房价格4、人口密度、人口密度5、人口结构、人口结构 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v9.3.2 城市住房的供给和需求城市住房的供给和需求2.城市住房的供给城市住房的供给城市住房的供给方式：城市住房的供给方式：以土地私有制为基础，主要通以土地私有制为基础，主要通过市场化方式提供城市住房过市场化方式提供城市住房将城市住房视为社会福利事业，将城市住房视为社会福利事业，否认住房具有商品属性否认住房具有商品属性以市场调节为主，同时通过政以市场调节为主，同时通过政府干预向低收入者提供廉价住府干预向低收入者提供廉价住房的住房供给方式房的住房供给方式 市场调节型市场调节型市场调节型市场调节型国家分配型国家分配型国家分配型国家分配型市场调节与政府市场调节与政府市场调节与政府市场调节与政府干预相结合型干预相结合型干预相结合型干预相结合型 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v9.3.2 城市住房的供给和需求城市住房的供给和需求3.城市住房的消费城市住房的消费城市住房的消费方式：城市住房的消费方式租赁表现为住房所有权与使用权的分离租赁表现为住房所有权与使用权的分离 住房租金的价格主要取决于：住房租金的价格主要取决于：1）折旧费、）折旧费、2）维修费、维修费、3）管理费、）管理费、4）利息、）利息、5）税金、）税金、6）地）地租、租、7）利润）利润租赁租赁 住房购买主要针对中高收入群体而言住房购买主要针对中高收入群体而言商品房的价格构成大体包括：商品房的价格构成大体包括：1）土地征用费、）土地征用费、2）建）建筑工程费、筑工程费、3）公共配套设施及基础设施费、）公共配套设施及基础设施费、4）管理）管理费、费、5）利息、）利息、6）税金、）税金、7）利润、）利润、8）效用调节）效用调节购买购买 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v9.3.3 城市住房制度改革城市住房制度改革1.城市住房制度改革历程城市住房制度改革历程1980年，年，全国基本建设工作会议汇报提纲全国基本建设工作会议汇报提纲准许私人建房、准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅私人买房，准许私人拥有自己的住宅1988年，年，在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案，“提租补贴提租补贴”1991年，第二次全国住房制度改革会议，年，第二次全国住房制度改革会议，关于全面推进城关于全面推进城镇住房制度改革的意见镇住房制度改革的意见，改革公房低租金，改革公房低租金1994年，年，关于深化城镇住房制度改革的决定关于深化城镇住房制度改革的决定，实现住房，实现住房商品化与社会化商品化与社会化1998年，年，关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知知，明确规定了深化城镇住房制度改革工作的目标：停止，明确规定了深化城镇住房制度改革工作的目标：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融；济适用房为主的多层次城镇住房供应体系发展住房金融；培育和规范住房交易市场。培育和规范住房交易市场。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v9.3.3 城市住房制度改革城市住房制度改革2.城市住房供给的制度安排城市住房供给的制度安排1 1）商品住房）商品住房商品住房商品住房是指通过拍卖、招标、双方协议等有偿方是指通过拍卖、招标、双方协议等有偿方式取得国有土地使用权，由房地产开发企业开发建式取得国有土地使用权，由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。设并出售的房屋。特征：特征：1 1）建设用地实行有偿出让，并由具有资格的房地）建设用地实行有偿出让，并由具有资格的房地产开发企业依法进行开发建设。产开发企业依法进行开发建设。2 2）完全按照市场规律组织生产，并进行交易，具）完全按照市场规律组织生产，并进行交易，具有一般商品的所有特征。有一般商品的所有特征。3 3）商品房开发企业以营利为目的，其销售价格实）商品房开发企业以营利为目的，其销售价格实行买卖当事人商议定价，具有较高的利润率。行买卖当事人商议定价，具有较高的利润率。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v9.3.3 城市住房制度改革城市住房制度改革2.城市住房供给的制度安排城市住房供给的制度安排2 2）经济适用住房）经济适用住房经济适用住房经济适用住房是指是指“政府提供政策优惠，限定套型面政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。特征：特征：1）经济适用房建设用地以划拨方式供应。）经济适用房建设用地以划拨方式供应。2）经济适用房开发建设按照政府组织协调、市场运作）经济适用房开发建设按照政府组织协调、市场运作的原则。的原则。3）经济适用房的规划设计坚持标准适度、经济适用、）经济适用房的规划设计坚持标准适度、经济适用、节能环保的原则。节能环保的原则。4）经济适用房的价格以保本微利为原则。）经济适用房的价格以保本微利为原则。5）经济适用房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。）经济适用房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v9.3.3 城市住房制度改革城市住房制度改革2.城市住房供给的制度安排城市住房供给的制度安排商品住房和经济适用住房的主要区别：商品住房和经济适用住房的主要区别：1 1）土地使用权出让方式不同。）土地使用权出让方式不同。2 2）供应对象不同。）供应对象不同。3 3）价格形成机制不同。）价格形成机制不同。4 4）财产产权不同。）财产产权不同。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v9.3.3 城市住房制度改革城市住房制度改革2.城市住房供给的制度安排城市住房供给的制度安排3 3）廉价住房）廉价住房廉租住房廉租住房也叫廉租房，是一种具有社会救济性质的也叫廉租房，是一种具有社会救济性质的公共住房。其承租对象是现阶段社会最低收入且住公共住房。其承租对象是现阶段社会最低收入且住房非常困难的家庭。我国的廉租房实行只租不售，房非常困难的家庭。我国的廉租房实行只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。出租给城镇居民中最低收入者。1998年国务院下发年国务院下发关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知的通知，首次提出对不同收入家庭实行不同的住，首次提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。根据通知的要求，建设部于房供应政策。根据通知的要求，建设部于1999年制年制定了定了城镇廉租住房管理办法城镇廉租住房管理办法。当前，廉租房政。当前，廉租房政策在实施中的主要问题是廉租房供给过少。一些城策在实施中的主要问题是廉租房供给过少。一些城市迄今仍没有将廉租房建设提上日程。市迄今仍没有将廉租房建设提上日程。市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v9.3.4 城市住房市场管理城市住房市场管理1.城市住房建设管理城市住房建设管理城市住房建设规划制度城市住房建设规划制度房地产开发经营制度房地产开发经营制度综合开发、配套建设制度综合开发、配套建设制度鼓励和扶持房地产开发企业鼓励和扶持房地产开发企业建设政策性居民住宅建设政策性居民住宅旧区改造和新区建设相结合旧区改造和新区建设相结合我国城市住我国城市住房建设的制房建设的制度安排度安排 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v9.3.4 城市住房市场管理城市住房市场管理2.城市住房交易管理城市住房交易管理房屋所有权和土地使用权同时交易房屋所有权和土地使用权同时交易房产价格评估制度房产价格评估制度房产成交价格申报制度房产成交价格申报制度房产交易登记制度房产交易登记制度 城市住房交易的制度安排城市住房交易的制度安排城市住房交易的制度安排城市住房交易的制度安排 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v9.3.4 城市住房市场管理城市住房市场管理2.城市住房交易管理城市住房交易管理城市房产转让城市房产转让是指房产权利人通过买卖、赠与或是指房产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房产转移给他人的行为。者其他合法方式将其房产转移给他人的行为。商品房预售，需要符合下列条件：商品房预售，需要符合下列条件：1）已交付全部）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持）持有建设工程规划许可证；有建设工程规划许可证；3）按提供预售的商品房）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；期；4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。售登记，取得商品房预售许可证明。城市房产的转让城市房产的转让 市政管理学（第二版）市政管理学（第二版）2121世纪公共管理系列教材世纪公共管理系列教材房产抵押房产抵押是指抵押人以其合法的房产用不转移占有的方式向是指抵押人以其合法的房产用不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿。抵押权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿。房产抵押应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。设房产抵押应当凭土地使用权证