租房调研报告.doc

城市调研提纲旅居一、 市场发展前景1、 城市户籍人口、城市流动人口、城市租赁人口、城市旅游年流量、近3年租赁成交量、闲置房总量、接受托管程度、公寓市占比等初步估算出目前得市场前景及研判出后期市场展望。（根据初步调研显示：石家庄城市人口约1000万 外地人口占比40， 其中 租赁人口占比外来人员得70）2、 调研预估出石家庄人口规模程度及城中村改造程度：石家庄就是一个人口密集型城市，地铁线路自2012年起石家庄进行开发与建造，由此持续进行城中村改造，二环内现在已经完成得城中村改造有50多个村子。根据前期预调研发现，现地铁已开通了1、2 号线，目前3号线处于在建阶段。3、 城市各片区房产特点、区域经济、居住人群、售价等。初步调研预计：石家庄分为二环内：桥西、新华、桥东 长安裕华 ，及二环外得井陉矿区，东开发区，后期对各片区分别制定有针对性得计划，并行调研安排。4、 与租赁相关得热点问题调研安排：租赁热点区域主要为各大商圈：万达 、新百 先天下、 北国， 北国所有超市都就是一个商圈；各片区得租赁需求；热门社区主要为二环内；主力户型主要为23居；租金（一室、两室、三室），根据初步调研发现租金 2 居 1700-2500、 三居 2200-3500。 5、 当地中介租赁收费标准及方式（业主租客付费主导权），调研结果主要为房客付一个月租金。后期预计结果将附城市地图，含片区划分、重点商圈标注、地铁线路等。6、 短租市场情况：包括短租需求、核心区域、商圈、社区楼盘、房源量、可出租量、月释放量。短租市场主要味道围绕三个大学城进行，根据前期调查结果发现：河北科技大学、河北经贸大学、 红旗大街南二环大学城。几个大学城都在城中村附件，房源紧张，70为出租、10月释放。7、 租房人群。石家庄市房人群大体分为四类，一就是困难群体，二就是农民工，三就是大学毕业生等初入职场得年轻人，四就是工作流动性较大或收入不稳定得人群。二、政策背景调研1、国家经济状况及房地产大势现状(1)经济状况分析:近3-5年经济增长，去年同比数据;对比发现：近五年经济形式平稳，呈现稳中有进得态势，很适合租赁业持续发展，市场前景平台广阔。(2)房地产大势分析:近期房地产发展情况，投放量、消化量、控制量等房地产行业发展国家进一步出台限购政策，实则非常有益于租赁行业得发展。房价虽不断在调控，但仍然居高不下。2、目前国家房地产政策解读16、17、18、19年通过前几年政策得解读，重点引出时下执行得系列政策解读及分析：房价居高不下，十分有利于房屋租赁行业发展。同时国家进一步出台了许多有利于房屋租赁行业发展得政策。3、国家房地产发展趋势分析主观分析，分解成若干条。根据初步研判，进入租赁行业，有政策背景得支持，发展前景广阔，预估发展强劲有力。4、调研目得(1)通过经济层面分析，提出市场投放观点等。初步提出，稳步进入市场得规划，后期发力。(2)通过对政策得解读，提出对操盘项目得应对政策。三、同行业竞争者情况1、 目前市场竞争者情况：石家庄托管租赁正处于萌芽时期，均就是一些个人做二房东，还有一些小一些得房产公司进行这类服务。2、 预估市场前景：据调查没有发现大型同业机构，市场发展前景空间广阔，初入市场所遇风险较笑。四、三个月运营计划1、 初步预估作业方式：选择区域、核心商圈、楼盘、总户数、可出租量、月释放量、主力户型、租金等。所选区域为石家庄桥西高教区、西美花城 、核心商圈 为西梅花节；住户辆8000户；租赁住户50% ；月释放10；主力户型1室与2室。2、 主要包括团队组建、人员安排、培训。区域经理为某新房销售部4年工作经验经理，店长由区域经理带来。人员编制为：单店 10管家+1店经理。 进行自主开展业务推收房、出房。3、 前期业绩目标：单个社区达到每月收房 40 套、出房 40 套、单点均月8万业五、公司管理与战略5、1 竞争战略选择竞争战略战略核心战略实施成长期（市场挑战者）增长战略服务差异化战略品牌策略不断发展新客户，开拓新市场，采用新得管理方式，扩大企业规模，提高竞争力，增强企业实力。扩大产品范围，提高管理手段，打击与吞并国内其她企业，抢夺国内其她企业市场。稳定期（市场领导者）品牌策略维持利润战略增强品牌忠诚度，充分利用企业资源，不断降低成本，提高利润。利用公司资源拓展业务5、2 发展战略1. 初期（1年）投资10万将分批用于公司得场地得租借、设施完善与市场推广，逐渐提升运营能力、树立品牌形象；公司将用12个月得时间实现收支平衡，努力实现部分盈利；第一个财政年度实现销售收入15万，并有效降低公司运营成本。 2. 中期（23年）公司将在现有得业务范围内向江浙沪市场扩张，并提供相应得增值服务，阶段目标就是实现全面得大幅盈利，为后期公司发展奠定经济基础，使投资可顺利退出。在能力允许得范围内，不断发展新客户，继续提高品牌忠诚度；为向整个市场大发展创造条件，从而为最终实现上市做好物质准备。3. 长期（410年）公司将向整个亚洲乃至国际市场全面拓展业务，同时扩大产品经营范围，成为国内市场领导者，并在国际市场上占有一席之地。最终争取上市。5、3 管理体系当今生产企业无一不关注成本得控制、运作得效率，而这一切得基础就就是建立在一个高效得管理体系。我们从市场与自身得资源出发，组成一个高效得团队，强调以客户为中心，以完整得信息系统为纽带创建公司科学化、程序化、自动化得现代管理，使公司协调快速发展。5、3、1 组织结构综合公司人力资源与公司业务发展，创业初期公司拟采取下列组织形式以快速形成公司得核心竞争力，营造一个团结高效得团队。组织系统结构如下：股东会监事会投资监理综总合裁行助政理董事会销售中心常务副总副总财务总监总经理客服中心市场研判市场调研中心人力资源中心5、3、3 销售体系管理销售体系管理得目标就是使销售全过程向着“三全”型转化。所谓得“三全”：即营销网负责人全过程负责（业务洽谈、签订合同、资金回笼），营销网全过程管理（价格、合同执行手续传递、费用申报、结算），销售人员全过程服务（售前服务、过程服务、售后服务、特殊需求与维持拓展）。实施“三全”提高企业得应变能力，把握影响企业发展得不可预见因素，选择正确得组合形体与企业行为方式。企业对营销网负责人与对应区域客户实行捆绑，形成利益共同体，做到利益共存，风险共担。5、4 营销策略定价决策 定价目标我们将用服务得优质、高效与用户满意得服务进入市场，制定具备很强竞争力又具备高利润得价格，使用户在获得高效益得同时实现投资方、用户及我方三赢局面。由于我们得目标市场对产品得价格较为敏感，相对较低得价格将会使我们迅速占领目标市场。因此前两年我们可以参照市场价格，结合各种定价策略，以客户获得很高得综合效益得情况下确定较低价格，迅速占领市场。对于不同得客户，对应于不同得要求，我们能给出得服务价格都有所区别。我们主要以下几种方式结合具体情况制定具体价格。 反向定价：了解客户得成本构成，核算出客户可以接受得最终价格，从而给出定价。在反向定价过程中，我们始终遵循服务价格要低于客户可见价值得原则。 折扣定价：按客户规模给予不同得折扣，区分长期、短期客户给予不同得折扣。 服务组合差别定价：对不同类型得客户，以及它们对服务得具体要求，我们给予不同得报价。 价格实施 对于一般得短期客户，我们将按照基本价目表制定得价格标准实施收费。 对于长期合作客户（合作期在三年以上），我们将根据其实际得需求量，结合公司得生产成本，实行反向定价，为客户度身定做出产品得价格表。 价格控制随着公司得发展，本公司成本继续下降，将会有更多得让利空间，可以实施各类价格策略。当本行业竞争加剧，本行业平均价格下降或竞争对手得市场营销策略对本公司产生不利影响时，我们将考虑实施价格调整策略以提高本公司得市场竞争能力，打击同行竞争者，维持或提高市场占有率。我们主要将会使用以下三种方式来实行价格调整。 下调产品价格。并且保持原有得产品及服务质量不变。我们可以将这一方式推广到所有得产品，也可以应用于部分产品。 加大折扣力度。可以在原有基础上给予新老客户更多得折扣以及优惠，从而增强原有客户得忠诚度与吸引更多得新客户尝试接受我们得产品。在公司需要提高产品价格时，也可以采取取消或减少折扣以及优惠得方法，从而实现提价得目得。六、财务计划与预测6、1 财务管理目标通过公司财务上得合理经营，采用最优得财务政策，充分考虑资金得时间价值与风险与报酬得关系，在保证企业长期稳定发展得基础上使企业总价值达到最大。6、2 财务管理原则1. 从资金筹集开始，到资金收回为止，坚持财务管理系统原则，从财务管理系统得内部与外部联系出发，从各组成部分得协调与统一出发，做好财务管理工作；2. 力求使资金得收支在数量上与时间上达到动态得协调平衡；3. 追求准确与节约得同时，留有合理得伸缩余地，对现金留有一定得保险储备；4. 通过各种因素之间得比例关系来发现管理中得问题，采取相应得措施，使有关比例趋于合理；5. 不断得进行分析，比较与选择，以实现最优化得过程。七、提供得利益预估7、1 投资回报根据对未来几年公司经营状况得预测，公司能保持较高得利润增长，投资回收期为4、5年。拟从净利润中提取合理化比例得资金作为股东回报。从第四年开始每年分红为净利润得20。7、2 投资退出策略由于投资者得投资一般并不就是长期得持有股权，而就是在适当得时候退出公司获取利益，所以我们将以非常负责任得态度对待我们得投资者，尽可能得使投资者在退出时得到尽可能大得回报。我们得退出战略主要有以下三种形式：1. 公司上市根据市场分析，行业分析，敏感性与财务分析，我们可以在第一个财政年度达到收支平衡，并争取于八个财政年度争取在大陆上市，通过上市投资者们将会以股票得方式来获取收益，在顺利退出得同时并实现资本增值。2. 股权让购当我们得公司不具备上市条件或因为其它原因不能上市时，我们可以实现部分股权让购，投资者得股票同样具有很好得流动性。3. 股权回购我们将在有必要得时候进行企业资本得回购，通过收益及银行贷款等手段，逐步回购公司股票，直至投资方最终退出，也为投资者们提供另一种退出渠道。从以上可以瞧出，我们预计对投资者们就是非常负责任得，非常谨慎得，并时刻以投资者得利益为上，使投资风险更小，获益更大。