安阳市房屋建筑面积计算.pptx

安阳市房屋建筑面积测算及共有建筑面积分摊规则工程设计部2012年9月6日一房屋面积测算的一般规定（一）房屋面积测算的内容：1、建筑面积2、共有建筑面积3、产权面积4、使用面积1、房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、有围护物、结构牢固、具有实际使用功能，层高在2.20米以上（含2.20米）的永久建筑2、房屋使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算3、房屋的产权面积指权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）房产行政主管部门登记确权认定4、房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积二、房屋建筑面积计算规则（一）计算全部建筑面积的范围1.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2.房屋内的附层（含夹层、技术层等）及其梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上的部位计算建筑面积。3.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。4.楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。5.房屋天面上属永久性建筑，且层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积。6.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。7.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8.与房屋相连且相通的有柱、有顶盖的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9.地下室、半地下室及相应出入口，层高在2.20米以上的按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。10.有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。11、玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。既有主墙又有幕墙，以主墙为准计算建筑面积。12.属永久性建筑非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算建筑面积。13.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的并整修有底板的按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。14.有伸缩缝的房间，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。15.突出外墙的台高在35厘米以下的飘窗，高度在2.20米以上，按其外围水平投影面积计算建筑面积。16.室内体育馆、影剧院等房屋按实际层数计算建筑面积。体育场（馆）看台下空间加以利用的，其净高超过2.05米的计算建筑面积（多层按多层计算）。17.机械停车库不论其高度和停放层数，均按一层计算建筑面积。（二）计算一半建筑面积的范围1.与房屋连接的有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。2.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。3.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算建筑面积。5.有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（三）不计算建筑面积的范围1.层高小于2.20米的附层（含夹层、技术层）和层高小于2.20米的地下室和半地下室。2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3.房屋之间无上盖的架空通廊。4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、游泳池等。5.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6.骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作道路街巷通行的部分。7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。8.活动房屋、临时房屋、简易房屋。9.独立烟囱、亭、塔、罐、池。10.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。11.临街房屋底层的走廊，不论是否有柱、是否有围护结构，若作为公众通行的社会性公共通道。12.仅用作通风采光的天井。13.楼梯已计算建筑面积的，其下方空间，无论是否利用。14.与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。15.房屋内的中空部分。16.无顶盖或顶盖投影面积小于阳台、挑廊底板水平投影面积17.地下层中的封闭的消防水池。18.屋面上有柱有盖，但无围护结构的一些景观建筑设施。（四）特殊情况建筑面积计算1.阳台围护结构向外倾斜的，按阳台围护结构底板水平投影面积计算。2.墙体向外倾斜的房屋，按各层底板水平投影面积计算建筑面积，墙体向内倾斜的房屋，按距底板层高2.20米处水平投影面积计算建筑面积。3.无柱廊、阳台的上盖隔层设置的视为无顶盖，不计算建筑面积。4.房屋内回形楼梯、旋转楼梯按自然层计算楼梯的水平投影面积。三、成套房屋建筑面积测算（一）成套房屋建筑面积:成套房屋建筑面积由成套房屋套内建筑面积和分摊所得共有建筑面积两部分组成。（二）成套房屋套内建筑面积成套房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。1.套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房间使用空间的面积，以水平投影面积计算。2.套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占有的面积。其中各套之间分隔墙与公共建筑空间的分隔墙以及外（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一般计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。3.套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。（三）共有建筑面积的测算1.共有建筑面积的组成:（1）共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等。（2）以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。（3）共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一般的建筑面积。（4）独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。2.共有建筑面积的计算方法整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。（四）共有建筑面积的分摊方法1.共有建筑面积分摊原则及基本规定（1）产权各方有合法产权分割文件或协议的共有建筑面积的分摊应按其文件或协议规定执行。（2）产权各方无合法产权分割文件或协议的，或产权分割文件、协议不合法的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。（3）房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，仅限于本幢房屋内的仅为本幢服务的共有建筑面积。与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫等管理用房，不得分摊到本幢房屋内。（4）整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用一种分摊方法。2.共有建筑面积的所有权与使用权（1）列入分摊的共有建筑面积的所有权，由参与共有建筑面积分摊的各产权人共同所有。（2）房屋共有建筑面积分摊后，不划分各户分摊面积的具体部位，共有建筑面积一经分摊，应共同维护，未经合法程序任何人不得抢占、独占或改变其原设计的使用功能。3.共有建筑面积的分类根据共有建筑面积使用功能，共有建筑面积主要分成以下几类：（1）整幢房屋共有建筑面积：指为整幢房屋使用和服务的共有建筑面积。此类共有建筑面积由整幢房屋分摊。（2）功能区共有建筑面积：指专为某一功能区使用和服务的共有建筑面积。此类共有建筑面积由该功能区分摊。（3）层共有建筑面积：一幢房屋因功能设计不同，各层的共有建筑面积也不同，应区分各层的共有建筑面积，由该层分摊。（4）住宅楼各单元的共有建筑面积，应由各单元分摊。4.共有建筑面积分摊方法（1）住宅共有建筑面积的分摊方法：各套房屋的分摊面积=套内建筑面积*分摊系数其中：分摊系数=幢内共有建筑面积/幢内各套房屋套内建筑面积之和。（2）多层住宅楼共有建筑面积分摊，采用多级分摊方式（非单元式楼房按层分摊、单元式楼房按单元分摊）。（3）商住楼、多功能综合楼共有建筑面积建筑面积分摊方法应根据不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢楼公有建筑面积分摊成住宅、商业等。5.共有建筑面积的划分（1）商住楼商业层内单独通往住宅的梯间以及门厅等共有建筑面积列入幢共有建筑面积。（2）服务与消防的人行楼梯、屋顶梯间和幢内为本幢服务的其他共有空间列入幢共有建筑面积。（3）专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等其他共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。（4）专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。（5）设在幢内的会所、储蓄所、娱乐活动所、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等，以及居委会、派出所使用的房屋，不以共有建筑面积认定，视为一户，应参与分摊共有建筑面积。（6）凡列为不分摊的共有建筑面积应视为一户，也应该参与分摊其他的共有建筑面积。5.共有建筑面积分摊计算步骤应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则（1）分摊整幢的共有建筑面积。（2）分摊功能区的共有建筑面积。（3）分摊各层或各单元的共有建筑面积。（4）共有建筑面积分摊至各套或各户。（5）共有建筑面积按比例分摊计算公式：si=ksi上式中K=si/siK：共有建筑面积分摊系数Si：各产权单元套内建筑面积si：各产权单元应分得的分摊面积si：参加分摊的各产权单元套内建筑面积总和si：需要分摊的分摊面积之和，即本幢共有建筑面积。感谢聆听！