成都别墅市场报告.pptx

2010年成都别墅市场报告营销中心.策划部2010年5月 2010 2010年中国宏观经济及成都别墅市场年中国宏观经济及成都别墅市场 分析预测分析预测一、2010年中国宏观经济分析二、2010年成都别墅市场分析三、2010下半年成都别墅楼市预测四、2010下半年别墅市场策略建议 1、总体形势判断 2010年第1季度，中国经济回升的势头加快，GDP增长11.9%，工业增加值增长19.6%，CPI上涨2.2%，原材料、燃料、动力购进价格上涨9.9%，经济增长偏热苗头的预警出现。2、通胀预期不可掉以轻心 今年二月份消费物价上涨了2.7%，三月份回落至2.4%，一季度为2.2%，低于政府年初确定的控制目标。但促进物价上涨的因素依然存在，而且4月以来有明显的增长。3、对贸易顺差减少和出现逆差的分析 今年一季度的对外贸易呈现出一些戏据性的变化。一方面进出口出现恢复性的高速增长，增速达到了44%，另一方面，贸易顺差大幅收窄，三月份甚至出现逆差。一、一、20102010年中国宏观经济分析年中国宏观经济分析4、从房价格上涨看宏观政策操作 房价问题一直是社会关注的焦点，两会”上代表和委员们发表了一通抑制房价的议论，进入四月份以来，继续疯涨。面对房价过高，上涨过快，4月14日国务院常务会议出台了更为严格的差别化的住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积超过90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。房价过高地区停放第三套房贷、加紧制定第二套住房的认定标准，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，加快保障性安居工程建设。二、二、20102010年成都别墅市场分析年成都别墅市场分析（一）成都别墅整体发展趋势区域化、板块化 由于土地资源的稀缺性，成都市主城区别墅项目相对较少，形成“区域化、板块化”的发展态势，成都别墅主要集中市区板块和郊区五大板块：光华大道-温江、南延线-双流区域、牧马山-新津区域、都江堰青城山板块、东北新兴板块。市区板块混合性开发将成主流 市区别墅项目（三环以内）多达10余个。市区别墅主要集中在历来被成为贵胄之地的城西片区，如浣花溪、外浣花、金沙、国宾板块等。由于国家政策限制和土地紧缺，作为别墅项目，市区别墅除少量为纯别墅社区外，新开发项目多以混合型为主，即高层+别墅的形态，而即使是纯别墅社区，物业形态也多以联排、叠拼等类别墅为主。城西板块中产青睐的西贵之地、自然生态 凭借光华大道快速便利的交通、城西良好自然生态和文脉的区域认知，国内大量一线品牌开发商的进驻，城西历来有西贵一说，始终在成都别墅市场中占据着显赫的地位。如今，城西别墅已随着光华大道、羊西线、沙西线三条道路向外延伸，一个庞大的别墅家族在城西形成。代表别墅：芙蓉古城、国色天乡别墅、仁和春天大道、中海央墅、中海龙湾半岛、今日田园、西贵堂、清溪玫瑰园、万科金域西岭南延线-双流板块聚集国内一线品牌、成都别墅的标杆 以高端别墅领先的地产开发奠定了南延线区域高端、品质化的居住调性。国际化的市政规划和众多国内一线品牌开发商品牌大盘的打造，势必将成就城南成为成都最有价值的居住板块。对别墅的极致追求，让我们看到今日成都别墅的标杆和样板的风采。代表别墅：麓山国际社区、蔚蓝卡地亚成都雅居乐花园、蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、河畔新世界、三利福邸牧马山板块纯粹的别墅住区、别墅价值新兴区域 牧马山别墅的最大特色，那就是纯粹，区域所在物业都是别墅。因其绝好的自然浅丘坡岭地貌和山水资源，以及容积率小于1的规划要求，奠定了牧马山成为高端低密度别墅项目的基础，代表别墅：龙湖长桥郡、置信牧山丽景、华新锦绣尚郡、三盛翡俪山、恒大金碧天下、中航云岭高尔夫别墅、维也纳森林别墅都江堰青城山板块 休闲度假别墅聚集区、天然的度假别墅 成灌快铁的开通，该区域通达性的加强，区域价值由度假、休闲的第二居所转变成为理想的第一居所。青城山是成都最早形成气候的别墅开发区，主要是依托稀缺资源形成了一个具有辐射力的休闲度假别墅聚集区，类型涵盖了独栋、联排、叠拼别墅等等，如今的青城山片区新开发楼盘在开发理念、楼盘体量和自身配套上，显然已经步入一个全新的阶段。代表别墅：置信芙蓉青城、香颂湖国际社区、青城山房、龙湖小院青城城东板块独一无二的山水别墅 龙泉拥有成都平原所不具备的山脉地貌，其果林翠绿、水域众多的优势，奠定了修建山水别墅的基础。在近郊板块中，龙泉的别墅产品属于起步较晚的，该区域自然生态环境优美，以桃花之乡闻名，独特的山地地貌形成了建造别墅的理想之地。代表别墅：中粮御岭湾、东山国际传世家宝、桃源铭城北板块：别墅后起之秀 如今，保利公园198、蓝光观岭的相继面世，城北的发展势头已不容小觑。城北有丰富生态资源和文化底蕴，随着交通的不断畅通，城北配套的完善，众多品牌企业的倾力打造，相信未来2-3年内，城北将成为成都高档别墅的代言。成都政府对“成都新区、北部新城”的规划建设已经驶入快车道，为城北的高档住宅市场带来了发展契机。未来能实现与中心城区的无缝对接和周边城市的互通互连。目前区域内含别墅的项目屈指可数，且均为混合型住宅，但未来整个区域向好的发展，为别墅项目奠定了良好的开发价值。代表别墅：保利公园198、蓝光观岭、万科双水岸、香洲半岛回顾2009：量价齐升，均价近万。成都别墅市场的表现整体成上攻趋势。从年初的市场回暖到此后的逐步火爆，成交量、供应量、成交均价在波动中呈现上涨趋势，无论是低中档别墅，还是顶级别墅，均表现出火热势头。据相关权威机构提供的最新数据显示，2009年1-12月，成都市别墅共计成交96.97万平方米，合计3257套房源，成交金额达96.71亿元，成交面积占整体市场的4.13%，成交金额占整体市场的8.26%。（二）成都别墅市场总概（二）成都别墅市场总概展望2010：呈3+2格局，齐头并进。“三山三山 +两圈两圈”成为成都别墅市场的重头戏。成为成都别墅市场的重头戏。2010年将是成都别墅市场的“转战年”。由于别墅开发用地的稀缺性和成都市东、南、西、北出城快速交通枢纽的建成，2010年成都别墅的开发也将由中心城区慢慢向周边各二圈层延伸，未来别墅开发的主战场将形成以“三山”（青城山区域、牧马山区域、龙泉山区域）和“二圈层城市”（如新津、蒲江、青白江、德阳等）齐头并进的发展态势。城南、城西供应占据七成分额。在整体市场回暖的大背景下，别墅市场也开始活跃起来，尤其是成都别墅的代表区域双流华阳板块。主城区由于资源的稀缺性，城市别墅将会逐渐淡出人们的视野，而是向外发展到各郊县。从09年1-12月别墅市场的供应情况来看，双流是成都市别墅市场最重要的区域，其次为温江，两者套数占比达70%，主要项目为麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、国色天乡别墅。“联排”领衔，突破千套销量。从物业形态来看，09年1-12月成都市场联排物业成交套数与面积均最大，共计1119套，33.22万平方米，主要项目为保利公园198、华侨城纯水岸、蔚蓝卡地亚，联排物业主要以其相对适中的面积与低总价受到市场欢迎。双拼、联排、叠拼别墅价格波动相对较小，主要集中在7000-10000元/平方米，表现比较平稳。别墅成交量在12月初达到最高点，12月份共成交513套，合计15.75万平方米，占别墅成交面积的16.31%，主要项目为保利公园198、麓山国际社区和国色天乡别墅。成都别墅1-2月销售数据9217957131624151温江 双流 新都 都江堰 龙泉 陴县 主城区 成都别墅1-2月成交均价主城均价：主城均价：1422414224元元/陴县均价：陴县均价：78767876元元/温江均价：温江均价：88678867元元/双流均价：双流均价：1367413674元元/新都均价：新都均价：96009600元元/龙泉均价：龙泉均价：86098609元元/都江堰均价：都江堰均价：77897789元元/1-4月成都别墅市场分析1、总体供应量 截至目前，成都别墅市场（主城区及12个县市）供有约80个在售项目，截至4月底，成都市共有约4500套纯别墅（独栋、双拼、联排）、约5000套叠拼及花园洋房。14月成都市场共供应891套别墅，其中一月供应500套，二月无供应，三月供应205套，四月份供应186套。2、纯别墅总体供应情况3、纯别墅销售情况14月成都市场共销售983套别墅，其中联排比重最大，共销售580套（含09年末部分备案房源）。总结：从横向动态来看，14月成都全市别墅的各物业类型销售呈略微下降走势。3-4月成交量下滑与新政及整体市场调控影响有关。2010年成都春季房交会别墅情况 2010年成都春季房交会，成都别墅市场将迎来一轮前所未有的放量。青城山，将有不下20个项目问世；而一向缺乏区域高端代言的龙泉也将有众多高端别墅亮相。别墅市场产品分区将呈现两极分化：一方面是总价超千万的独立别墅独占鳌头；另一方面总价300万以内的经济别墅产品也将占去市场的半壁江山。成都别墅市场将有更多的经济型中小别墅面市，其中，如今年主打经济别墅牌的恒大金碧天下、锦绣尚郡、蜀山栖镇、成都雅居乐花园 香草山等继续推出原有产品外，舜元桃源铭、西郡英华、怡湖玫瑰苑、同森集团新津别墅项目均会推出总价控制型经济别墅产品。2010年都江堰、龙泉驿、温江、新津、金堂、青白江等郊区县市都将有众多别墅项目面市，如：滕王阁地产青城山别墅项目、国色天乡别墅新批次、华西希望集团美好老君山别墅项目、同森集团新津别墅项目、深圳泰然集团青白江别墅项目、龙湖长桥郡新组团、小院青城、三盛翡俪山等项目、恒大金碧天下项目、中粮御岭湾新组团、舜元桃源铭等等。2010年全年别墅新增供应将较2009年有较大幅度的上升，预计将达到250万平方米左右。1、2010成都别墅放量将达250万平 两极分化严重2、成都高端居住区集体涌现，出现新的别墅板块 在2010年，双流国际新城，大邑，甚至青白江也将推出中高端别墅群。其中，双流国际新城因为宗申、国奥、远大、佳兆业以及本土品牌人居、贵通等均推出高端别墅住宅项目而引起业内广泛关注，大邑、青白江等区域中高端别墅群体的出现，也将以集体亮相的姿态彻底打破传统别墅区域定义成都国奥村，刷新成都的高端别墅低碳居住标准，国奥公司选择了双流国际新城打造成都的国奥村。远大地产打造双楠大道1号别墅为宣传语的远大林语城作为远大地产创新二代花园洋房，将导入健康宜居城区概念，开拓性的提出林居人生的新生活方式，将建设成为一个包括别墅、花园洋房的低密度森林小镇。重庆宗申集团在成都的三号作品，宗申赛纳维的别墅致力于法式风情的营造，打造的是全新空港城邦。另一边正在规划中，将于今年12月推出的佳兆业成都二号作品将成为超星级的高端住宅项目，不排除打造高端别墅的可能。另外，双流本土企业贵通房产也将推出高端湖景别墅项目 城南麓山板块概况城南麓山板块概况主流之选，还看麓山。主流之选，还看麓山。南延线麓山板块由于路网完善、各种配套齐全、高新人才的大量涌入，将使这个板块成为最城市化的区域，它将成为几大别墅板块中最具潜力的一个板块。南延线麓山板块一线，几个千亩大盘和多元化的别墅产品，将迅速推动板块价值的提升，商业配套会大大改善该板块的居住现状，产品形态的多样化也必将聚合板块的居住人气，众多购买力强劲的业主入住后，该片区有可能会成为一个成都目前还没有的真正的“高尚社区走廊”。另该板块别墅开发高速增长的势头还将持续35年时间，在这期间，麓山板块将领航成都的低密度高端住宅市场。麓山国际社区麓山国际社区圣芭芭拉圣芭芭拉西班牙洋房西班牙洋房产品形态：产品形态：洋房类产品项目进度：项目进度：在建核心优势：核心优势：1、西班牙风情别墅 户型区间190-4192、独立入户，私家花园入户露台 3、超越传统叠拼，一栋仅2户竞争分析：竞争分析：1、湖岸阡巷200-300溢香风情叠墅 起价200万元/套销售状况：销售状况：麓镇圣芭芭拉1、2期完美售罄，3期于3月上市。湖岸阡巷200-300溢香风情叠墅。总占地面积：53330平方米总建筑面积：40000平方米 总户数：180户蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚产品形态：产品形态：独栋别墅、联排别墅项目进度：项目进度：现房核心优势：核心优势：1、欧洲古典主义风格，坡地联排别墅2、面积4000平米的超五星级山地会所 3、绿化率60%以上，绿地率40%4、户型240-360平米5、接待流程和现场氛围营造有特点竞争分析：竞争分析：1、起价8000元/最高价13000元/2、联排已售完，目前在售二期叠拼235万起 三期的独栋800-4000万/起 3、二手房参考价：14144元/平方米 销售状况：销售状况：蔚蓝卡地亚第三批独栋珍藏开盘，800-4000万/套。目前在售二期叠拼8000元/平米起价，最高13000元/平米。现场每天来访量在10-20组，月成交量5-10套。总占地面积：589亩总建筑面积：290000平方米 总户数：1100户南郡南郡七英里七英里产品形态：产品形态：联排、双拼项目进度：项目进度：现房核心优势：核心优势：1、距市区最近的纯别墅社区仅离天府广场7英里 2、投资价值 3、全现房，3期交房为2009.10竞争分析：竞争分析：1、起价10000元/最高价13000元/2、二手房参考价：11825元/平方米 销售状况：销售状况：总占地面积：150亩总建筑面积：89960平米总户数：266户南郡7英里房源仅于几套，房屋价格区间是10000-13000元/平方米。物管公司为柏迪物业，物管费2.0元/平方米，一期现房，二、三期交房时间为2009年10月。河畔新世界河畔新世界产品形态：产品形态：住宅、别墅、水景地产、创意地产 项目进度：项目进度：现房核心优势：核心优势：1、项目总占地1800余亩2、沿河湿地公园竞争分析：竞争分析：1、河畔新世界173-245，均价6000元/2、别墅均价12500元/销售状况：销售状况：河畔新世界别墅均价12500元/，现场来访量较高，但成交率超低，此前推出的一二批次江岸别墅现已全部售罄，此次推出的是为数不多的24席临江珍藏版别墅。总占地面积：1100005平米总建筑面积：3000000平米总户数：3500户保利保利心语花园心语花园产品形态：产品形态：联排别墅项目进度：项目进度：在建核心优势：核心优势：1、欧洲古典主义风格，联排别墅2、150亩法式城市公园成为业主私园 3、户型220-320平米竞争分析：竞争分析：价格待定，保利心语花园位于国际城南，是未来的城市中心，南成都核心生活圈，剑南大道与新拓街交汇口，紧邻伊藤成都旗舰店与地铁5号线三江站出口。交通便利，地铁旁，四众三横的道路体系及公交体系，通达性好。销售状况：销售状况：下半年开盘，目前在咨询登记总占地面积：350亩房交会新项目地址：南高新剑南大道总户数 83 户牧马山板块概况牧马山板块概况 牧马山因其绝好的自然浅丘坡岭地貌和山水资源，长期以来一直是别墅开发的“兵家必争”之地。2010年，在以牧马山为核心的周边区域内，除了龙湖长桥郡、置信牧山丽景等别墅盘仍将继续有系列产品面市之外，包括华新锦绣尚郡、三盛翡俪山等在内的别墅新军也将在2010年迎来新的开发、销售年。据悉，欲在牧马山打造占地近600亩的高端别墅华新锦绣尚郡，拟建成牧马山新城标志性的低密度别墅社区。该项目以三年规划、调研，以创新别墅产品为标榜奢侈主流的牧马山板块带来一股新鲜气息，开创成都别墅开发先河，丰富牧马山别墅人居生活。恒大也全力在牧马后山打造万亩金碧天下。据了解，明年在牧马山周边区域内，将有近10个别墅新盘集中放量，因此，牧马山也将成为成都纯别墅住区的最后领地。牧马山，纯别墅住区的最后领地牧马山，纯别墅住区的最后领地 三盛三盛翡俪山翡俪山产品形态：产品形态：约180-260山河联排别墅，约300 观澜独栋别墅项目进度：项目进度：在建核心优势：核心优势：1、独一无二的原生森林杨柳河等天然条件。2、约180-300 山河联排别墅和观澜独栋别墅 3、湖岸奢华会所由香港设计大师陈建中度身定制4、经典南加州风格建筑5、环绕别墅的活水体系。竞争分析：竞争分析：1、价格待定 2、建川集团品牌3、联排别墅与独栋别墅项目开发4、背靠数千亩山地森林，约1000米私家河岸线和滨河公园。销售状况：销售状况：6月开盘，正在接受咨询登记房交会新项目地址：成都牧马山大道旁占地面积:61000平方米总建筑面积:72000平方米总户数:203华新华新锦绣尚郡锦绣尚郡产品形态：产品形态：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅 项目进度：项目进度：在建核心优势：核心优势：1、城市中工作+山水中栖居 原生态别墅社区2、四山、三岛、两河、二园、一城，自然健康生活方式3、用了大量大牌建筑、园林设计、物业服务单位竞争分析：竞争分析：1、最低价160万元/套 2、对城南圈子的客户挖掘较深3、项目价格起点较低销售状况：销售状况：华新锦绣尚郡一次性付款优惠2%，按揭付款优惠1%。户型面积240平方米-487平方米。年前人气较高，目前逐渐减弱，日均来访量仅有5-8组，周末略多。总占地面积：319364平米总建筑面积：301230平米地址：双流县成牧大道1089号产品形态：产品形态：独栋别墅项目进度：项目进度：在建核心优势：核心优势：半山卫城是牧马山中央别墅区离成都最近的一个纯独栋别墅项目，距成都市区16公里，是地中海风情的唯美小镇，公司辛勤耕耘3年。竞争分析：竞争分析：1、全现房发售2、主力户型：186360平方米左右3、总价在240万起。销售状况：销售状况：均价在13000元/平米总占地面积：254亩总建筑面积:79000平方米总户数:159半山卫城半山卫城朴墅朴墅 成都市双流县胜利镇长兴路168号 房交会新项目双流新板块概况双流新板块概况远大林语城远大林语城产品形态：产品形态：联排别墅、叠拼洋房 项目进度：项目进度：在建核心优势：核心优势：远大林语城临近双流新行政办公中心和白河绿化带。远大林语城作为都市风景系列作品的升级版、远大地产创新二代花园洋房，项目导入HRD（健康宜居城区）概念，强调“定制别墅”概念和“密林深处”的新生活方式。竞争分析：竞争分析：1、价格待定 2、230-350 3、联排别墅与叠墅洋房开发4、8分钟车程经外环到达紫荆、玉林片区：10分钟车程经双楠大道到达双楠生活区：15分钟车程经双楠大道到达双流主城生活圈：销售状况：销售状况：预计6月开盘，正在接受咨询登记房交会新项目占地面积:224317平方米总建筑面积:631710平方米地址：双流县成都双流东升双楠大道 成都国奥村成都国奥村 产品形态：产品形态：别墅，高层 项目进度：项目进度：在建核心优势：核心优势：成都国奥村，分为东西两部分，其中东区占地102亩，规划为14层的小高层住宅和7+1层的电梯花园洋房，规划地上建筑面积18.47万平方米；西区占地199亩，分别规划了联排别墅、6+1层的电梯花园洋房、14层的小高层和部分生活配套设施。竞争分析：竞争分析：销售状况：销售状况：预计下半年开盘，正在接受咨询登记项目总占地301亩地上规划建筑总建筑面积约41万平方米本公司在服务项目。房交会新项目地址：双流县航空大道99号 1、价格待定2、建设中的双流新城区，总面积约28平方公里，其中5.64平方公里为带状中央森林绿地。建成后将形成以居住、商业金融、办公行政、文化娱乐为主的城市综合发展区。银泰花园别墅银泰花园别墅产品形态：产品形态：联排、独栋、双拼 项目进度：项目进度：现房核心优势：核心优势：银泰花园总占地151亩规划为高档住宅区，地块成不规则的长方形，规划建设以联排别墅为主，另有四栋独立别墅以及沿街商业用房和会所，竞争分析：竞争分析：1、银泰花园“大别墅”式设计，大空间面积从320-390平方米不等有11种户型。低调内敛，藏品大宅，神韵之作，更显睿智。双客厅设计，宽大主卧功能齐备，豪华阔绰，向外看步随景移，美丽致景尽收眼底。2、楼盘风格：欧陆法式风格3、均价7500元/平方米 销售状况：销售状况：优惠活动：1、购买银泰花园别墅，可享受正常优惠外特别优惠1.8万/套；2、银泰花园别墅老业主推荐亲朋好友前来购房成功，新客户享受人民币壹万元的房款抵扣优惠；3、5月9日下午14:00举行送家电活动，凡下单客户均有机会参加 占地面积:151亩总户数:264地址：双流县西南航空港经济开发区临港路三段18号 城北新兴板块概况城北新兴板块概况 城北，一个相应落后的区域，别墅的出现对成都其他区域很难构成威胁。该区域的项目基本把城市运营的招数悉数用上。蓝光观岭的高尔夫、华侨城的娱乐地产、保利198的公园地产。各有各的招数。但相对而言，区域的竞争并不显得激烈，反而自己找到了自己存在的价值，在区域上做得风生水起。由此所见，就算没有区域价值的项目一旦找到自己的独特价值，一样能搅动市场。城北，真正的三分天下。城北，真正的三分天下。蓝光蓝光观岭观岭蓝光高端转型之作。产品形态：产品形态：高尔夫别墅领衔的复合休闲度假地产模式项目进度：项目进度：在建核心优势：核心优势：1、1200亩浅丘果岭2、标准18洞高尔夫3、蓝光高端转型的重点项目4、高端复合地产模式解决区域配套问题竞争分析：竞争分析：1、200-600平米2、均价10000元/m23、最高12000元/m2，最低9000元元/m2销售状况：销售状况：蓝光观岭新春特惠，独栋优惠38800元，双拼联排优惠18800元，活动截止到2月底。目前观岭独栋别墅均价10000元/，双拼8000-9000元/。总占地面积：2800014平米一期建面：13000平米一期户数：198户保利保利198198产品形态：产品形态：复合地产,特色别墅,豪华居住区,宜居生 项目进度：项目进度：在建核心优势：核心优势：1、2200亩郁金香公园 2、保利皇冠假日酒店 竞争分析：竞争分析：1、别墅价格在7000-10000元/平米2、保利品牌号召力3、企业圈层营销的覆盖面较广销售状况：销售状况：蝴蝶谷别墅正式收取诚意金，联排别墅10万元抵20万元；双拼别墅15万元抵30万元；独栋别墅20万元抵40万元。总占地面积：4000020平米总建筑面积：2000000平米华侨城华侨城产品形态：产品形态：复合地产,特色别墅,豪华居住区,宜居生 项目进度：项目进度：在建核心优势：核心优势：1、1200欢乐谷主题乐园2、1500纯居大盘3、50万平米都会级商业配套 4、华侨城品牌优势5、先进成熟的复合地产开发模式竞争分析：竞争分析：销售状况：销售状况：总占地面积：3000亩欢乐谷占地：1200亩住宅开发：1500亩配套设施：50万平米纯水岸 28区137亩 容积率0.52户数 208套09年推出的全新别墅组团“纯水岸208区”的“现代别墅”再创佳绩，推出的120余套别墅40余天全部卖完，2批次将于近期推出1、28区别墅起价12800元/，最高价20664元/。别墅：一次性付款优惠4%，按揭优惠1%城西近郊板块概况城西近郊板块概况城西拥有超长战线！城西拥有超长战线！从城西中海龙湾到温江、陴县、都江堰都属城西范畴，别墅层次也相差较大，定位也各具特色，从目前的状态来看，城区的别墅由于土地稀有，逐渐减少；而温江片区则有大量项目出现，对青城山板块构成一定的冲击，但由于各自定位的差异，目前还处于各自为政，户不干扰的状态。但从品质来看，相对城南主流区域而言，大城西的别墅在品质、价格上都稍显弱势。09年城西别墅成交500余套，70%为联排产品，户型面积主要在200-300平之间。成都合院成都合院 产品形态：产品形态：项目进度：项目进度：核心优势：核心优势：竞争分析：竞争分析：销售状况：销售状况：占地面积:162000平方米总建筑面积:193000平方米总户数:1670地址：高新区成都高新区西部园区 联排别墅 在建现代中式院落，位于高新西区，清水河畔，电子科大旁，城市综合体内，交通便捷之所，气候宜人养生之处。配套以高尚会所、绿色体育中心、合院生态公园，清水河与内湖循环为框架，私家院落皆有三进庭院，即前庭、中庭、后院，尤以中庭天井设计最为出彩。1、成都合院260-380城市别墅，中式典雅。2、成都合院别墅最低价9600元/，成都合院别墅最低价9600元/，联排别墅面积最小260。置信鹭湖宫置信鹭湖宫产品形态：产品形态：项目进度：项目进度：核心优势：核心优势：竞争分析：竞争分析：销售状况：销售状况：鹭湖宫占地303.54亩总建筑面积约30万平米 独栋、双拼、MINI联排 现房 1、地处6000亩国色天乡国际度假区核心地带 2、同时享有湖居生活、河居生活、岛居生活三大稀缺生活的全部价值 1、双拼均价11000元/m22、联排最高240万元/套，最低160万/套3、独栋最低价12000元/m2，最高19000元/m22009年年底推出的MINI别墅为175-207，139万起。目前价格已经上涨，最低为160万，均价240万左右2-3月来访与销售量均有上升，月成交量突破10套左右。香碧歌庄园香碧歌庄园产品形态：产品形态：项目进度：项目进度：核心优势：核心优势：竞争分析：竞争分析：销售状况：销售状况：总占地面积：136亩建筑面积：3万平米住宅、普通住宅、联排别墅、高层洋房 现房1、拥揽18里江安河秀色，打造庄园生活概念2、光华大道5分钟生活圈、1200亩湿地公园3、周边教育、运动、休闲配套完善4、蓝光品牌拥有一定的号召力。1、赠送空间是蓝光产品的一贯做法，别墅也不例外2、项目周边环境较有说服力3、在光华板块，属于近郊，距离拥有优势270-350中庭阔院，8席中庭楼王，豪景庄园售价400万/套-420万/套，一次性付款优惠1%。由于赠送空间较大，本来11000的单价，实际算下来仅有8-9000元/平米产品形态：产品形态：项目进度：项目进度：核心优势：核心优势：竞争分析：竞争分析：销售状况：销售状况：总占地面积：1000亩总建筑面积：230000平方米独栋、双拼、联排独栋、双拼、联排今日田园独栋别墅价格在300多万-2800万之间，面积300-1000。双拼别墅目前有340和350两种户型，均价7000多元/，240多万/套。付款方式：按揭优惠1%，一次性付款优惠2%现房1、现代中式风格别墅2、项目地处方园几十平方公里的苗圃环绕中，自然环境佳。1、均价9600元/2、最高价12000元/3、最低价8500元/今日田园今日田园月映长滩月映长滩产品形态：产品形态：项目进度：项目进度：核心优势：核心优势：竞争分析：竞争分析：销售状况：销售状况：总占地面积：28平方公里水域面积：4平方公里独栋、双拼、联排独栋、双拼、联排2批次叠拼开盘，1-2月均价5500，（加赠送空间的实得面积均价在5000以下）现房1、央企与地方政府合作打造的超级大盘2、以体育地产名义开发的纯居住项目3、自然资源环境良好1、区域内整治后的岸线全长约11.8公里2、拥有4.57平方公里生态湿地3、220万平方米绿地景观及360万平方米的水域面积4、联排130-170，60008500元/，联排300 232347万都江堰、青城山板块概况都江堰、青城山板块概况作为“青城天下幽”的青城山，因其世界文化遗产这一稀缺自然和人文资源为国内外游客趋之若鹜的度假胜地，更是成都度假别墅的发源地和开发炙手可热的集中地。2010年，是青城山震后重建的第二年，由于该区域内的基础设施、城市配套建设基本得以恢复性完成，因此，明年青城山别墅有望将出现震后别墅井喷的市场业态。统计显示，目前囤积在青城山区域的别墅项目和开发商已达20多个，包括龙湖、珠江、中信、滕王阁、置信等等。青城山别墅市场新一轮的强劲发力，无疑将重树成都度假别墅的江湖地位，将成为2010年成都别墅最值得期待的热点区域之一。青城山，震后井喷即将来临青城山，震后井喷即将来临!珠江珠江天生墅天生墅产品形态：产品形态：别墅、联排、双拼 项目进度：项目进度：在建中核心优势：核心优势：1、位于世界文化遗产青城山脚下的山地别墅 2、2面环水的半岛式纯别墅 3、珠江的城西战略正在全面开花4、主打小户多功能概念，加入如SPA等噱头。竞争分析：竞争分析：1、项目采用低价策略进入市场，吸引了部分客户。2、双拼，地上180，下沉空间80，上四房二厅四卫，地下一休闲厅一房一SPA房一卫；3、联排：地上约90，下沉空间40，二房二厅三卫，地下一休闲厅一SPA房一卫；销售状况：销售状况：总占地面积：94000平米总建筑面积：68000平米总户数：458户起价8500元/均价9500元/最高价13000元/09年下半年开盘阶段销售良好，后期逐渐走弱 香颂湖国际社区香颂湖国际社区产品形态：产品形态：别墅、花园洋房、公寓、大型配套商业 项目进度：项目进度：工程进行中核心优势：核心优势：1、4000亩生态湿地（翠月湖渡假区）2、住宅配置标准高3、文化小镇生活的打造4、赠送面积、可变空间、中庭挑空竞争分析：竞争分析：1、项目规模和体量较大2、项目的文化线路是项目的突破口之一3、项目的配套打造是客户看好的卖点4、项目面积的控制也是营销策略之一 销售状况：销售状况：预计2010年4月24日开盘，联排、双拼、合院面积为110-140平方米，独栋面积为170-250平方米，前期咨询人较多，目前没有多大动静。总占地面积：2000余亩总建筑面积：120万平米芙蓉青城芙蓉青城 产品形态：产品形态：联排 独栋 预计推售面积：预计推售面积：平米平米约1500020000 项目动态：项目动态：五一推出拆分后的公寓产品，均价约9500元/平米，成交后送空调 总价区间：总价区间：万元万元五一成交情况：五一成交情况：5套，其中2套40平米的公寓，2套50平米的一房一厅，1套60平米的套一，滞销单位为拆分后的一楼的160平米的套三 主力面积区间：主力面积区间：平米平米联排及合院 117-166 均价预计：均价预计：元元/平米平米13000-15000 138-236 三、三、20102010下半年成都别墅楼市预测下半年成都别墅楼市预测1、改变传统别墅格局 除了双流国际新城这个别墅新兴区域的形成，随着城区土地的日益减少，高端低密别墅大盘必将向城市外围延伸。大邑、青白江等周边区县今年也将有高端别墅项目推出，大邑安仁镇的蓬莱庄园将由叠拼、联排、独幢组成高端别墅居住区。2010，成都别墅新兴区域的出现将一定程度上改变成都别墅地理格局，市场也将面临着重新调整。对于开发商来说，意味着市场竞争更为激烈，对产品，销售服务等各个环节要求更高。对于购房者来说，则是一则利好消息，无论是产品类型还是居住区域的余地都将增大，可以最大限度地满足自己购房的要求。2、别墅市场长期较乐观 别墅产品因为土地供应的稀缺属性，在股市市场持续走低缺少赚钱效应，其余投资渠道欠缺的情况下，高端群体可能依然会选择投资别墅。2010年1-4月别墅市场供应充足，预计4-8月将进一步增加，竞争加剧。而2010年1-4月别墅市场成交量持续下滑，新政出台后别墅市场也明显受到一定影响。但各别墅项目价格、优惠基本保持不变。别墅市场受新政货币政策及税收政策两大因素影响最大。房产税征收及其他新政的持续出台，特别是经济型别墅客户出现普遍的观望情绪，预计5月成交量将持续下滑。除个别形成市场口碑的品牌项目，多数别墅项目月成交量在5套以下。短期内新政可能会对别墅市场有一定影响，针对别墅还需要做好持久战的准备，但由于购买别墅客户大多为自住或长线持有投资，因此预测政策别墅价格的影响不会太大，反而对长期价值较为乐观。三、三、20102010下半年成都别墅楼市预测下半年成都别墅楼市预测总结：总结：1、2010年是别墅竞争最为火热的一年，相应政策调控对别墅而言，刺激较小；2、成都别墅出现区域格局，东、南、西竞争更为激烈，客户需求也出现多样化；3、主流项目主要以品牌营造为主推广路线，特别是一些规模较大的项目；4、城西板块的别墅由于不够集中，因此无法与城南、城东形成对抗；7、市场上整体面积向小调整，小户大赠送空间的别墅出现热销局面；8、精装别墅在目前来看，接受度逐渐提高，特别是一些小面积的叠拼、双拼等产品；9、“纯粹”将是2010年更多别墅项目的卖点，主要针对部分电梯、洋房的伪别墅项目；10、产品功能与概念的开发将成为营销的主要支撑，单一的地理资源不能完全支撑项目的形象。三、三、20102010下半年成都别墅楼市预测下半年成都别墅楼市预测四、四、20102010下半年别墅市场策略建议下半年别墅市场策略建议 练内功练内功 塑产品塑产品 2010下半年，因为别墅市场的供应量较大，而且是经济型别墅比例偏大，特别是类别墅产品，如联排、双拼等产品的大量推出，而市场竞争会更加激烈。因此，为了使“上林赋”项目顺利的开盘销售，建议延缓“上林赋”项目的推盘进度，与其与别人拼杀，不如自己练好内功，等市场趋于平和与饱和时，并且我们的产品足够饱满的时候，再炫耀登场岂不是更能夺得市场。这样正好也避开了我们的竞争对手也顺利的开盘热销，一举两得。2010别墅营销推广策略 上林赋推广策略 上林赋推广策略 上林赋下半年区域市场竞争预判上林赋下半年区域楼盘调查区域直接竞争楼盘状况项目名项目名称称地址地址开发商开发商占地占地面积面积（亩）（亩）物业形物业形态态总总户户数数单户面积区单户面积区间（平米）间（平米）车位车位比比容积容积率率社区内配套社区内配套设施设施均价均价（元（元/平平米）米）开盘开盘时间时间销售情况销售情况大宅门大宅门.紫薇园紫薇园温江永宁镇成都置信实业（集团）有限公司146独栋、双拼、联排184户地面198-335平米户型1：20.57会所，芙蓉古城商业街8500-120002009.01余60套清溪玫清溪玫瑰园瑰园温江永宁镇成都新联线房地产开发有限公司336双拼、联排600余户184-237（联排）216-256（双拼）1：1.50.52游泳池、会所、沿街商铺8000-120002007.07芙蓉锦芙蓉锦绣绣芙蓉古城旁成都中亚实业有限公司75双拼、独栋112220-4501:1.30.6会所、游泳池、网球场8000100002007.10胜地金胜地金芙蓉芙蓉永宁镇永文路成都民和房地产开发有限公司726+1多层76885-1221：0.71.63会所，独立商铺26002006.09销售70芙蓉花芙蓉花开开永宁镇永文路成都镇建置业有限公司55多层500余户86-1301：0.81.8部分底楼商铺29002006.08销售85西贵堂西贵堂永文路与成温高速交汇处成都纵合世纪房地产投资有限责任公司60叠拼280180-2601：11.6会所、游泳池36002007.08个案分析个案分析芙蓉古城芙蓉古城 大宅门大宅门紫微园紫微园占地面积:97571.58平方米总建筑面积:74644.40平方米项目地址：温江区永宁镇 开发商：置信实业物业管理：和达物业建筑形态:双拼、联排别墅（双拼为主，四联排为辅）建筑风格：中国传统官式大宅容积率:0.57绿化率:38.40%总户数:184停车位：1:1面积区间:280490入住时间：2010-10物管费：2.5元/平方米月价格及优惠：起价6920元/平米，售价191万-400万/套。一次性客户优惠3%，按揭客户无优惠。销售情况：大宅门最后二批次园区中央官邑热销中。一期销售告罄，二期于2009年6月6日开盘，样板房呈现。现已售61套双拼，24套联排，余83套双拼，16套联排。建筑特点：外立面以中式官式建筑为蓝本，在以黑、白、灰颜色的基础上辅以彩绘，浮雕，局部加入朱红色窗框等寓意富贵吉祥的元素。户型分析：3.8-6.6米层高客厅，3.3米层高卧室，每户地下多功能厅，3米层高，以高窗直接采光。赠送每户100-300平米私家花园、超大露台及中式亭阁。周边配套：双语幼儿园、成都七中、成都九中、成都实验外国语学校；官式商业街；国际医学城；700亩3A级旅游景区芙蓉古城。个案分析个案分析芙蓉古城芙蓉古城 大宅门大宅门紫微园紫微园个案分析个案分析清溪玫瑰园清溪玫瑰园占地面积：224001.12平方米总建筑面积：179381平方米项目地址：温江区永宁镇 开发商：新联线房产物业管理：宏鹏物业建筑形态：双拼为主，少量三联排、四联排、叠拼别墅建筑风格：新古典主义