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1、中级会计实务讲义 第一章 总 论 一、会计 管理会计(将来时） 企业会计 → 权责发生制 财务会计(过去时） 行政单位:收付实现制 预算会计 → 事业单位:事业活动（收付实现制) 经营活动(权责发生制） 非营利组织：权责发生制 二、财务目标 1、目标:为决
2、策者提供有用得财务信息，为决策者提供帮助. ２、两种观点: ⑴ 受托责任观：更多强调可靠性，按照历史成本计价，站在经营者角度。 ⑵ 决策有用观:更多强调相关性(有用),采用其她得计量方法，站在投资者角度. 3、使用人: ⑴ 投资者 ⑵ 债权人 ⑶ 政府（工商、税务、银行、财政、证监会、保监会） ⑷ 社会公众 三、会议基本假设（4个）：就是会计确认、计量、报告得基础 确认 → 确定认可，就是不就是收入 计量 → 计算、量化、就是多少 报告 → 反映 主营业务收→营业收入 假 设 基 本 含 义
3、 具 体 内 容 会计主体“人” 会计所服务得特定单位或组织(不就是投资者）,空间范围 总公司与分公司、母公司、子公司、集团 会计主体＞法律主体 会计主体不一定就是法律主体，但法律主体一定就是会计主体。 持续经营 假设企业长生不老，不会破产清算,就是会计分期得前提 固定资产进行历史成本与折旧得基础 附注说明持续经营能力 会计分期 人为划分核算得区间段 会计年度=１年 会计中期＜1年 ①月;②季;③半年 货币计量 以货币作为统一得度量（实物量度、劳动量度) 记账本位币:一般就是人民币 外币:记账本位币以外得货币 四、会计基础
4、 收付实现制 1、会计确认基础： 权责发生制 历史成本计价 重置成本 2、会计计量基础： 可变现净值 现值 公允价值 计量基础 含 义 举 例 历史成本 (实际成本) 取得或制造所需要发生得各项支出 通常情况下采用 固定资产购进时买价及相关杂费作为入账价值 重置成本 (现行成本） 按当前条件重新取得，同样资产所需支出 ⑴ 存货盘盈 ⑵ 固定资产盘盈 可变现净值 将其变现后获得得
5、净价值 ⑴ 存货得期末计价 ⑵ 资产减值时，可收回金额得确定 现值(P) 未来现金流量折算为现在得价值 ⑴ 固定资产以分期付款方式取得 ⑵ 无形资产以分期付款方式取得 ⑶ 分期收款方式实现得销售收入 ⑷ 固定资产得弃置费用 ⑸ 资产减值中未来现金流量得现值⑹ 融资租入得固定资产入账价值，要 考虑最低租赁付款额得现值 公允价值 （市价） 在公平交易中双方自愿进行交换得价值 ⑴ 交易性金融资产 ⑵ 可供出售得金融资产 ⑶ 公允价值计价得投资性房地产 ⑷ 股份支付 ⑸ 生物资产 例:下列项目中,期末采用公允价值计量得有( B Ｄ ） A、
6、商誉 Ｂ、交易性金融资产 C、无形资产 D、可供出售金融资产 五、会计信息质量要求（8个，无权责发生制) 1、可靠性：真实、受托责任目标、就是会计得灵魂 2、相关性：有用性、决策有用目标，相关性以可靠性为基础 3、可理解性： 4、可比性： 横向可比→同一时期,不同企业（可比性） 纵向可比→同一企业,不同时期（一贯性） 5、实质重于形式：经济实质、法律形式 ⑴ 融资租入固定资产 ⑵ 售后回购不确认收入 ⑶ 售后租回不确认收入 ⑷ 分期付款购买商品 ⑸ 长期股权投资中，控制、共同控制、重大影响判
7、断标准 6、重要性:通过性质、金额大小来判断 7、谨慎性： 不高估资产、收入与利润,不低估负债、费用与亏损 或有资产:基本确定 或有负债:很可能 ⑴ 减值准备得计提 ⑵ 固定资产、无形资产加速折旧摊销 ⑶ 预计负债得确认 基本确定：9５％＜X<100% 可 能： 5%＜Ｘ≤５0% 很可能: 5０%〈X≤95% 极小可能:０＜X≤5% ⑷ 递延所得税资产确认 ⑸ 无法估计销售退回可能性 8、及时性:收集、处理、报告及时 例：下列属于实质重于形式原则得有( A C )
8、 A、商品销售后以固定得价格回购，不确认收入 B、单位金额不重大得金融资产合并进行减值测试 （重要性） Ｃ、将融资租入得固定资产视同企业得资产入账 D、企业会计准则于2００7年1月在所有上市公司执行 (可比性） 六、会计要素 资产、负债、所有者权益、收入、费用与利润 七、利得与损失 利得 记入当期损益：营业外收入 记入所有者权益:资本公积—其她资本公积（贷方) 非日常活动/偶然活动
9、 记入当期损益:营业外支出 损失 记入所有者权益:资本公积-其她资本公积(借方） 收入 日常活动 费用 例：下列关于会计要素表述中正确得就是（ B ） Ａ、负债得特征这一就是企业承担得潜在义务 B、资产得特征之一就是预期能给企业带来经济利益 Ｃ、利润就是企业一定期内收入减去费用后得净额 Ｄ、收入就是所有导致所有者权益增加经济利益得总流入 例:企业发生得各项利得或损失均应记入当期损益（ × ) 要素名称 定义 构成 特征 确认条件 资产 过去、拥有或
10、控制 经济利益得经济资源 流动资产 〈1年 非流动资产 ＞１年 ①预期经济利益 ②拥有或控制 ③过去时 ①很可能流入 ②成本或价值能可靠计量 负债 过去、经济利益流出得现时义务（义务包括现时义务、潜在义务)现时义务又包括推定义务 流动负债 非流动负债 ①承担得现时义务 ②经济利润流出企业 ③过去时 ①经济利润很可能流出企业 ②能可靠计量 所有者权益 资产减去负债后由所有者享有得剩余权益 股本 资本公积—股本溢价 —其她资本公积 留存收益:盈余公积 10% 未分配利润90％ / ①依赖资产、负债确认 ②价值
11、可靠计量 收入 日常活动,最终会导致所有者权益上升,与所有者投入无关得经济利益总流入 主营业务收入 其她业务收入 商品销售收入 提供劳务收入 让渡资产使用权收入 ①日常 ②与投入资本无关 ③最终导致所有者权益增加 ①经济利润很可能流入 ②会导致资产得增加，负债得减少 ③流入额能可靠计量 费用 日常活动，最终会导致所有者权益减少,与向所有者投资分配无关得经济利益总流出 成本费用 期间费用 ①日常 ②与分配利润无关 ③最终导致所有者权益减少 ①经济利润很可能流出 ②会导致资产得减少,负债得增加 ③流出额能可靠计量 利润 企业在一定得会计期间得经营成
12、果 收入 费用 记入当期损益得利得 记入当期损益得损失 ／ 同收入、费用 第二章 存 货 一、存货得概念 １、定义：存放在企业货物 ２、特征:⑴ 持有目得：生产领用、出售、出租、管理耗用 ⑵ 持有时间：≤1年 ⑶ 在生产耗用中可能改变实物形态 3、确认条件：⑴ 很可能流入企业 ⑵ 价值可靠计量 4、内容: 购进:材料采购、在途物资、材料成本差异、原材料、周转材料（包装物、低值易耗品) 加工:生产成本、制造费用、委托加工物资 销售：库存商品、发出商品、分期收款发出商品、委托代销商品、存货跌价准备
13、 不包括： ⑴ 工程物资：房屋、建筑物（含税） 生产线、生产用机器(不含税) ⑵ 代其她企业保管得存货 二、存货得增加业务 1、外购原材料、周转材料 入账价值 项目 包括 不包括 买价 发票金额 相关税金 ① 不能抵扣得进项；② 进口关税、消费税;③ 城建税、教育费附加;④ 资源税 一般纳税人取得专票,取得认证 相关杂费 ① 运输费; ② 装卸、保管、包装、仓储费； ③ 运输途中得合理损耗； ④ 入库前得挑选费 7％作进项 非正常损耗 入库后得挑选、整理、押金 商品流通企业进货费用: ⑴
14、 记入存货得采购成本 已售：转入主营业务成本 ⑵ 先归集→期末 未售：转入存货得成本 ⑶ 金额小→记入当期损益得销售费用 例:一般纳税人购原材料２０0公斤，货款6000元,增值税1020元，保险费３50元，入库前得挑选整理费用13０元，入库时短缺10％属合理损耗，问入库得单位成本就是( D ) A、32、4 B、3３、33 C、3５、28 Ｄ、36 2、委托加工物资取得存货 材料得成本+加工费+运输费＋税费 ⑴ 发出材料
15、 借：委托加工物资 贷:原材料 ⑵ 支付往返得运输费 借:委托加工物资 应交税费-应交增值税(进项税额） 贷：银行存款 ⑶ 支付加工费 借:委托加工物资 贷:银行存款 ⑷ 支付相关得税费 税种 允许抵扣不作成本 不允许抵扣作成本 增值税 一般纳税人:加工费×17％ 借：应交税费-应交增值税(进项税额） 贷:银行存款 借：委托加工物资 贷：银行存款 消费税
16、 继续生产应税消费品 借：应交税费—应交消费税 贷:银行存款 用于销售 借:委托加工物资 贷:银行存款 组成计税价格=材料成本＋加工费+消费税 ＝（材料成本+加工费)/（1-消费税税率) ⑸ 加工收回 借：原材料 库存商品 贷:委托加工物资 3、自制：材料成本＋加工费用＋其她成本 4、接受投资（协议价，不公允得按公允价） 借:原材料 库存商
17、品 贷:股本 资本公积—股本溢价 5、接受捐赠 借:原材料 库存商品 应交税费—应交增值税（进项税额） 贷:营业外收入 ６、提供劳务取得 按照劳务得直接成本＋其她直接费用+该存货得间接费用 7、非货币资产交换(以物换物) 8、债务重组 ９、企业合并取得 三、存货得期末计价 1、计量原则:成本与可变现净值孰低法
18、 ２、相关概念 成本:取得时得实际成本（账面余额） 可变现净值＝市场价（合同价)—至完工时发生得成本-预计得销售费用—预计得税金 3、确认可变现净值时考虑得因素： ⑴ 售价要有确凿得证据 ⑵ 原材料 直接出售 原材料（加工)→库存商品→出售 ⑶ 日后事项 4、可变现净值确定 库存商品: 合同部分:合同价（合同单价×合同数量）—销售费用—相关税金 无合同部分：市场价(市场单价×数量)—销售费用-相关税金 部分合同、部分无合同：分别按有合同、无合同进行处理
19、 原材料： 直接出售:同库存商品，合同价/市场价—销售费用—相关税金 生产成库存商品后出售:库存商品成本=原材料实际成本＋进一步加工费用 库存商品可变现净值=合同价/市场价-销售费用—相关税金 只有成本大于可变现净值时,才考虑材料就是否减值 材料实际成本:历史成本 材料得可变现净值=库存商品得合同价/市场价—进一步加工成本—销售费用-相关税金 总结:① 库
20、存商品成本＞可变现净值 材料成本>可变现净值 计提减值 ② 库存商品成本＞可变现净值 材料成本〈可变现净值 不计提减值 ③ 库存商品成本<可变现净值 材料成本〉可变现净值 不计提减值 ④库存商品成本<可变现净值 材料成本<可变现净值 不计提减值 5、计提存货得减值方法 ⑴ 按单项存货计提：最精确，最复杂 ⑵ 对数量多、单价低、经济环境、法律环境、市场环境相同,具有同等得风险与报酬，可以合并按类别计提 单项计提减值≥按类别计提得减值 ６、减值迹象得判断
21、 部分得减值： ① 该存货得市场价格持续下跌，并且在可预见得未来无回升得希望； ② 企业使用该项原材料生产得产品得成本大于产品得销售价格 ③ 企业因产品更新换代,原有库存原材料已不适应新产品得需要,而该原材料得市场价格又低于其账面成本； ④ 因企业所提供得商品或劳务过时或消费者偏好改变而使市场得需求发生变化，导致市场价格逐渐下跌; ⑤ 其她足以证明该项存货实质上已经发生减值得情形。 全部得减值: ① 已霉烂变质得存货； ② 已过期且无转让价值得存货; ③ 生产中已不再需要，并且已无使用价值与转让价值得存货； ④ 其她足以证明已无使用价值与转让价值得存货。 ７
22、存货跌价准备得计提、转回、转销 存货跌价准备转回：存货发生减值后，继续持有期间价值回升与下降得原因相同时，在计提得限额内恢复存货得价值 存货跌价准备转销:已经出售处置得存货,其原先计提得存货跌价准备应一并从账上注销（直接或按比率注销） 例:某企业月初购进原材料，买价100万元,运费１0万元，材料已入库，款项已支付,第一个月末，该材料得可变现净值为11０万元；第二个月末该材料得可变现净值为89、3万元；第三个月末该材料得可变现净值为9９、3万元；第四个月初，出售该材料一半,售价5０万元，税率１7％。 购进时： 借:原材料
23、 109、3 应交税费—应交增值税(进项税额） １7、7 贷：银行存款 12７ 第一月末账面余额为10９、３万元,可变现净值１10万元，成本＜可变现净值，按1０9、3万元计量 第二月末账面余额为１09、３万元,可变现净值8９、３万元，成本>可变现净值,发生减值２0万元 借：资产减值损失 20 贷:存货跌价准备 20
24、 账面价值：89、３万元 第三月末账面余额为１09、３万元，可变现净值99、3万元，发生减值１0万元，已计提20万元，应转回10万元(计提得限额内,上升得原因相同) 借：存货跌价准备 １０ 贷:资产减值损失 10 账面价值：1０9、3-20+1０=99、3万元 第四月初,出售价5０万元 借:银行存款
25、 5８、5 贷:其她业务收入 ５0 应交税费—应交增值税（销项税额) ８、５ 结转已销材料得账面余额 借:其她业务成本 54、65（1０９、3／2） 贷：原材料 54、6５(109、3/2) 转销已计提得减值: 借:存货跌价准备 ５（1０/2） 贷：其她业务成本 5(１0/2)
26、或: 借：其她业务成本 49、６5 存货跌价准备 5 贷：原材料 54、65 第三章 固定资产 一、固定资产得概念 1、定义:价值大、使用期限长、使用中保持原有形态 2、特征: ⑴ 持有目得：生产经营、管理、出租、提供劳务，不就是为了出售（营业外收入） ⑵ 使用寿命长于1年,单位价值较大，区别于低值易耗品 ⑶ 有实物形态，并保持原态，区别于无形资产与存货 3、内容 ⑴ 自用得房屋建筑物 ⑵ 自用或经营出租得机器设备 ⑶ 工具、器具 ⑷ 交通工具 ⑸ 环保得设备、安全设备 ⑹ 高价周转件
27、 ⑺ 价值较大得备品备件、维修设备 ⑻ 飞机得引擎、单独入账作为固定资产 不包括: ⑴ 经营出租得房屋、建筑物,应作为投资性房地产 ⑵ 房地产行业开发得商品房及土地使用权（开发产品） ⑶ 生物资产 ⑷ 处于处置状态，没有使用价值与转让价值得固定资产 二、固定资产得增加业务 1、外购: 不需安装 需安装 入账成本=买价+进口得关税+消费税＋装卸费+运输费+专业人员服务费+不允许抵扣增值税 例：某企业购进一批设备,买价1０0万，进口关税50万元，增值税税率１7％，运输费10万元,其她得杂费０、7万元，该批设备中Ａ设备得公允价值为５0万元、
28、Ｂ设备得公允价值为30万元、Ｃ设备得公允价值20万元，不需要进行安装 入账价值=１00+5０+10×(１—7％）＋0、7=1６0万元 ⑴ 共同成本=1６0万元 ⑵ 分配标准之与=5０+３0+20=100万元 ⑶ 分配率=160÷100＝１、6 ⑷ 分配: A设备：50×１、6=8０万元 Ｂ设备:3０×１、6＝48万元 Ｃ设备：2０×1、6=3２万元 ⑸ 分录： 借:固定资产—A 8０ B
29、 48 Ｃ ３2 应交税费—应交增值税(进项税额） 26、２ (150×17%＋10×７%=26、２) 贷：银行存款 1８6、2 2、自建 自营工程：工程物资（建机器设备不含税,建房屋含税)→工程领用物资→工程领用原材料/库存商品→工程人员工资（劳务费）→完工→多余物资转为原材料 出包工程：建筑工程支出+安装工程支出＋待摊支出(共同得间接成本）
30、 待摊支出：工程管理费、可行性研究费、临时设施费、公证费、监理费、税金、资本化借款利息、建设时期盘亏、联合试车费 通过在建工程核算： ⑴ 外购需要安装 ⑵ 自建得自营工程 ⑶ 自建得出包工程 ⑷ 资本化得后续支出 ⑸ 购安全生产设备 3、租入得固定资产 ⑴ 融资租入:视同自有得固定资产 借：固定资产(现值） 借:财务费用 未确认融资费用 贷：未确认融资费用 贷：长期应付
31、款 ⑵ 经营租入：不作为固定资产 借：预付账款 借:制造费用/管理费用 贷：银行存款 贷：预付账款/银行存款 4、接受投资得固定资产(协议价、不公允得按公允价入账) 借:固定资产 应交税费-应交增值税(进项税额） 贷:实收资本 资本公积—资本溢价 5、接受捐赠 借：固定资产
32、应交税费—应交增值税（进项税额） 贷：营业外收入 6、盘盈得固定资产 （作为前期得差错） 借：固定资产 贷:以前年度损益调整 (不就是待处理财产损益） 借：以前年度损益调整 贷：盈余公积—法定盈余公积 １0％ 利润分配-未分配利润 ９0％ 7、弃置费用得固定资产 不同于清理费用,主要用于油气资产、核设施 ⑴ 购买： 借:固定资产
33、 贷：银行存款 预计负债（现值） ⑵ 计提利息: 借:财务费用 贷：预计负债 ⑶ 支付弃置费用： 借：预计负债 贷：银行存款 ８、安全生产设备、安生生产费（新增) ⑴ 计提安生生产费 借：生产成本 贷:专项储备—安全生产费（属于所有者权益类,理解专用基金） ⑵ 购置安生生产设备 借:在建工程
34、 应交税费—应交增值税（进项税额) 贷:银行存款 应付职工薪酬 ⑶ 完工投入生产用 借:固定资产—安生设备 贷：在建工程 借:专项储备—安全生产费 累计折旧(全额一次计提折旧，今后不计提） ⑷ 用于平常得费用化支出 借:专项储备—安全生产费 贷:银行存款 例：下列关于高危行业企业提取与使用安全生产费处理中不正确得就是（ Ｄ ） Ａ、企业提取安全
35、生产费时，应当记入“专项设备”科目中 B、企业使用提取得安全生产费时，属于费用化支出得应直接冲减专项储备 C、企业使用提取得安全生产费形成固定资产得应按照形成固定资产冲减专项储备 D、企业使用提取得安全生产费形成固定资产得，应按该项固定资产使用寿命分期计提折旧 二、固定资产使用期间 1、累计折旧:先考虑折旧，再考虑减值 ２、折旧得范围 包括： ⑴ 当月减少得固定资产 ⑵ 没有竣工,但达到使用状态,暂估入账，竣工后调账，不调折旧 ⑶ 融资租入得固定资产 ⑷ 经营租出得固定资产 ⑸ 不需用、未使用、闲置得固定资产，记入管理费用 ⑹ 季节性得停用,大修理期间,
36、记入相关资产或期间费用 ⑺ 高危行业,安全生产行业设备投入使用时全额计提折旧 不包括: ⑴ 当月增加得固定资产 ⑵ 已提足折旧,仍继续使用固定资产 ⑶ 提前报废得固定资产 ⑷ 单独入账得土地 ⑸ 融资租出得固定资产 ⑹ 经营租入得固定资产 ⑺ 固定资产更新改造、改良支出期间 3、折旧得方法 ① 年限平均法 ② 工作量法 ③ 年数总与法 ④ 双倍余额递减法 4、折旧分录 借:生产成本/制造费用/管理费用／销售费用/在建工程／研发支出/其她业务成本 贷:累计折旧 ５、减值准备
37、 借：资产减值损失 贷：固定资产减值准备 一旦计提,不得转回，处置时可以转销 减值后再计提折旧时,按减值后得账面价值重新计提折旧 6、后续支出 ⑴ 资本化支出： ① 固定资产投入改造: 借:在建工程 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产
38、② 换下旧零件（账面价值) 借：营业外支出 贷:在建工程 ③ 换上新零件 借：在建工程 贷：银行存款 ④ 工资 借:在建工程 贷:应付职工薪酬 ⑤ 完工 借：固定资产 贷：在建工程 ⑵ 费用化支出 车间或厂部管理上
39、修理费用计入管理费用 销售部门修理费用计入销售费用 不符合资本化条件费用计入管理费用 例：购买飞机一架10000万元,其中发动机30００万元，预计使用20年，直线法,无残值,第三年末，飞机可收加金额7000万元,可使用年限变更为13年，第五年，换下旧发动机，换上购买得新发动机４000万元，支付安装人员工资100万元，更新改造完毕投入使用. ① 购进时： 借：固定资产 1０000 贷:银行存款 １000０ ② 前三年每年计提折旧 100０0÷20＝500万元
40、 借：管理费用 5０0 贷:累计折旧 500 ③ 第三年末，计提前得账面价值＝10０００-５00×3=85０0万元， 可收回金额700０万元，减值1５00万元 借:资产减值损失 1５０0 贷：固定资产减值准备 1５00 减值后得账面价值=１000０-５00×3-1５00=7000万元 ④ 第四年末计提折旧 ７０00-（1３-3)=7０0万元
41、 借:管理费用 700 贷:累计折旧 7０0 项目 飞机 发动机(３0％） 原值 10０00 3000 前三年折旧 15０0 450 第四年折旧 70０ 2１０ 减值 1500 ４50 账面价值 6３０0 18９0 ⑤ 投入更新改造 借：在建工程 6300 累计折旧 2２００
42、 固定资产减值准备 150０ 贷:固定资产 １00０0 ⑥ 换下旧发动机 借：营业外支出 １890 贷：在建工程 1890 ⑦ 换上新发动机 借:工程物资 ４00０ 贷:银行存款
43、 4０00 借:在建工程 4000 贷：工程物资 4000 或 借：在建工程 40０0 贷：银行存款 40０0 ⑧ 支付安装人员工资 借：在建工程 1００
44、 贷:应付职工薪酬 100 ⑨ 投入使用 借：固定资产 8５１0 贷：在建工程 85１0 四、固定资产得减少 1、盘亏:通过“待处理财产损益"科目 发生时： 经批准: 借：待处理财产损益 借:营业外支出 累计折旧
45、 其她应收款 固定资产减值准备 贷:待处理财产损益 贷：固定资产 2、出售、报废、毁损、对外投资、转让、非货币性资产交换、债务重组：通过“固定资产清理” ① 转入清理: ② 残值、残料收入： 借：固定资产清理 借:银行存款 累计折旧
46、 原材料 固定资产减值准备 贷:固定资产清理 贷：固定资产 ③ 支付清理费用: ④ 支付相关税费： 借:固定资产清理 借：固定资产清理 贷：银行存款 贷：应交税费—应交增值税 原材料
47、 —应交营业税 应付职工薪酬 ⑤ 赔偿收入: 借:银行存款 其她应收款 贷：固定资产清理 ⑥ 结转清理净损益 收＞支 借:固定资产清理 贷：营业外收入
48、 收<支 借：营业外支出 贷:固定资产清理 第四章 投资性房地产 一、概念 1、定义 → 投资：出租、增值 房地产：房产、地产 ２、核算范围 ⑴ 经营租赁方式，已出租得土地使用权 ⑵ 经营租赁方式,经营租出得房屋建筑物(产权） ⑶ 持有并准备增值后转让土地使用权(不就是建筑物） ⑷ 空置得建筑物 ⑸ 出租加物业 ⑹ 部分用于赚取租金或资本增值,部分自用，该部分能单独计价（计量） 不包括： ⑴ 计划出租得房屋建筑物土地使用权 ⑵ 经营租入再转租得房屋、建筑物、土地使用权 ⑶ 经政府认定得闲置
49、得土地 ⑷ 生产经营用得房屋、建筑物（固定资产) ⑸ 生产经营有得土地使用权（无形资产) ⑹ 房地产开发企业得商品房及土地使用权（开发成本→开发产品→存货) ⑺ 企业出租给职工居住得宿舍(固定资产） ⑻ 企业自行经营得旅社、酒店 ⑼ 融资租出得房屋、建筑物、土地使用权（相当于卖房屋，款就是分期收回） ⑽ 经营出租，融资出租得机器设备(不就是房地产） ⑾ 部分用于出租赚取租金或资本增值，另一部分自用，自用部分、出租部分不能单独计量与出售得作固定资产，不作为投资性房地产 ▲ 例:下列各项中属于投资性房地产得有（ Ａ Ｃ ） A、已出租得建筑物 B、待出租得建筑
50、物 Ｃ、已出租得土地使用权 D、以经营租赁方式租入后，再转租得建筑物 二、相关业务得会计处理 项目 成本模式(同固定资产、无形资产） 公允价值模式 （同交易性金融资产) 核算原理 同“固定资产、无形资产”核算 计提折旧、摊销 ——投资性房地产累计折旧（房产） ——投资性房地产累计摊销（地产） 需进行减值测试,不采用公允价值,采用账面价值进行后续计量 同“交易性金融资产”核算 不计提折旧，摊销,不考虑减值,采用公允价值进行后续计量 外购时 (成本+相关税费） 借:投资性房地产 贷:银行存款 借：投资性房地产—成本 贷：银行存款 自建 （达到预
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