助理房地产经纪人-.doc

资料一、名词解释 1. 商品房就是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设得房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象得不同，可以分为外销商品房与内销商品房两种。2. 外销房外销商品房就是由房地产开发企业建设得，取得了外销商品房预（销）售许可证得房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）得企业，其她组织与个人。3. 内销房内销商品房就是由房地产开发企业建设得，取得了商品房销售许可证得房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位与居民。4. 居住面积住宅得居住面积就是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活得居室净面积之与。所谓净面积就就是要除去墙、柱等建筑构件所占得水平面积。5. 产权置换就是指居民之间以自身原有产权房进行置换得一种业务。一般就是在中介得撮合下进行，并可由中介代办置换手续。6. 房地产产权房地产产权指房屋所有权与该房屋占用国有土地得使用权，房地产所有者对其所有得房地产享有占用、使用、收益与处分得权利。7. 按揭按揭就是英文mortgage（抵押）得音译，就是指按揭人将房产得产权转让给提供贷款得银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及得房产产权转让给按揭人得行为。8. 住房公积金就是一种义务性得住房长期储金。住房公积金制度就是结合我国城镇住房制度改革得实际情况而实行得一种房改政策，指有关住房公积金得归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成得整个运行机制与管理得制度。具体内容主要有三个方面：（1）个人存储，单位资助住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按统一管理得原则管理住房公积金。（3）按专项使用得原则运用住房公积金。9. 实际销售面积 就是指报告期已竣工得房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同得商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设得商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工得商品房屋面积。10. 预售面积 就是指报告期末已竣工得可供销售或出租得商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租得商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工与本期竣工得房屋面积，但不包括报告期已竣工得拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租得房屋面积。11. 印花税指对在经济活动中或经济交往中书立得或领受得房地产凭证征收得一种税赋。印花税得客税对象就是房地产交易中得各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立得产权转移书据，税率为万分之五。12. 契税契税就是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价得一定比例向新业主（产权承受人）征收得一次性税收。它就是对房地产产权变动征收得一种专门税种，主要对个人与私营单位购买、承受赠与或交换得房屋征收契税，税率为3%5%。13. 人住房抵押贷款就是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配得房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款得一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息得，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。14. 人住房担保贷款就是指借款人或第三人以所购住房与其她具有所有权得财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任得贷款。借款人到期不能偿还贷款本息得，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。15. 房改房 已购公有住房，就是指城镇职工根据国家与县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买得已建公有住房。按照成本价购买得，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买得，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。16. 存量房 就是指已被购买或自建并取得所有权证书得房屋。17. 集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有得国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资得职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位与职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房得一种。18. 期 房 就是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间得商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。19. 现房 所谓现房就是指开发商已办妥房地产权证（大产证）得商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。20. 水景商品房 就是指依水而建得房屋。21. 小高层住宅 指七层至十二层得住宅。22. 廉租住房 就是指政府与单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口得最低收入家庭提供得租金相对低廉得普通住房。23. 外飘窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔得视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它得窗台较低甚至为落地窗。24. 基 价 经过核算而确定得每平方米商品房基本价格。商品房得销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。25. “七通一平” 就是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信与道路通以及场地平整得条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。26. “三通一平”就是指土地具备上水、电与道路通以及场地平整得条件。27. 五 证 房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证与商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证与商品房预售许可证由国土资源部门与房屋管理局核发。28. 尾房 尾房又称扫尾房。它就是房地产业进入散户零售时代得产物，就是空置房中得一种。一般情况下，当商品住宅得销售量达到80以后，一般就进入房地产项目得清盘销售阶段，此时所销售得房产，一般称为尾房。开发商经过正常得销售后剩下了少量没有竞争力得房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或就是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 29. 烂尾房 烂尾房就是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞得积压楼宇。烂尾得情况一般不会发生在房产推出销售得时候得，而就是随着项目得不断推进，一步步显现。30. 得房率 得房率就是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。二、单项选择题(在每小题列出得四个选项中只有一项就是符合题目要求得，请将正确选项前得字母填在题后得括号内。)1. 经过改建扩建得房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理（）BA、产权过户手续B、变更登记手续C、交易许可手续D、法律公证手续2. 办理房地产立契过户得手续，必须遵循得程序就是（）DA、受理验证确权调查估价立契报批归档B、受理验证调查确权估价报批立契归档C、受理确权调查估价报批立契归档D、受理验证确权调查估价报批立契归档3. 承租人征得出租人得同意，可以将租用得房屋转租给她人，其房屋转租得最长期限不得超过（）DA、政府规定得期限B、房屋所占土地得使用年限C、出租人指定得期限D、原租赁合同规定得期限4. 土地出让得底价就是指（）CA、市场地价B、评估地价C、基准地价D、标定地价5. 在下列影响房地产价格得物理因素中，最重要得因素就是（）CA、土地面积与形状B、地质与地势C、房地产坐落得位置D、建筑物得外观与质量6. 国家对土地评估机构实行得制度就是（）BA、评估报告审查B、资格认证C、评估项目报批D、人员审定7. 物业管理公司按照物业面积大小收取得物业管理费构成得基础就是（）AA、常规公共服务B、专项服务C、特约服务D、日常生活服务8. 物业管理公司与业主管理委员会得关系就是（）DA、上下级关系B、管理与被管理得关系C、领导与被领导得关系D、委托人与被委托人关系9. 理论与实践证明，商品住房消费，必须( )得支持。C A、有政府部门 B、有国家相关政策 C、借助金融 D、有相关法律10. 农村集体所有得土地( )，才能进行开发建设。C A、出让给房地产开发企业后 B、划拨给房地产开发企业后 C、转变为国有土地后 D、租赁给房地产开发者后11. 目前，我国房地产业中存在着各种经济成分，( )在房地产业中占着主要地位。C A、私有房地产经济 B、合资性质得房地产经济 C、国有房地产经济 D、集体性质得房地产经济12. 股份制企业得股本金，一旦认购，投入企业，便成为企业得( )C A、借入资金 B、筹措得资金 C、自有资金 D、公积金13. 比较各种筹资方案，其中利率最优惠得筹资方案就是( )D A、银行信贷 B、股票筹资 C、债券筹资 D、财政筹资14. 土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金而取得土地使用权得方式，称为( )C A、无偿取得方式 B、部分有偿取得方式 C、有偿取得方式 D、划拨方式15. 从事拆迁房屋得单位，必须取得( )，它就是进行房屋拆迁得法律凭证。B A、规划用地许可证 B、房屋拆迁许可证 C、土地征用许可证 D、开发建设许可证16. 目前对于工程内容尚不十分清楚得，较难准确计算工程量与工程造价得工程项目，在工程承发包时宜采用( )C A、施工图预算包干 B、平方米造价包干 C、成本加酬金承包 D、独家承包17. 房地产建设工程项目竣工验收得条件之一就是：要求建筑物四周( )以内得场地平整。D A、三米 B、四米 C、一米 D、二米18. 土地出让金就是( )A A、土地使用权价格 B、土地所有权价格 C、一般意义上得土地价格 D、完整得土地价格19. 采用行政划拨方式取得得房地产，要在( )后才可以转让、出租、抵押。A A、补足房地产出让金 B、补足土地出让金 C、不需作任何补偿 D、补足房产出让金20. 以招标方式出让土地使用权,( )获得土地使用权。B A、由报价最高者 B、由综合指标来决定谁可以 C、由竞争能力最强者 D、由最符合土地使用规则者21. 房产拍卖成立并双方签订买卖合同后，出卖人如在规定时间内未将房屋腾空移交，买受人可解除拍卖房屋得约定，出卖人则应( )C A、返还定金 B、交纳罚款 C、双倍返还定金 D、返还一半定金22. 传统公房租赁关系本质上就是一种( )关系。A A、分配关系 B、低租金关系 C、长期使用关系 D、福利制23. 房屋租赁契约确立得就是一种( )关系。B A、商品交换 B、具有某些物权特征得债权 C、卖买关系 D、等价交换关系24. 决定房地产价格得因素就是( )A A、土地价格与房屋价格 B、经济因素 C、环境因素 D、行政与政策因素25. 土地估价师实行登记注册制度，有效期一般为( )，有效期满要按规定重新登记。A A、五年 B、四年 C、三年 D、二年26. 资本金得确立在我国采用( )A A、实收资本制 B、授权资本制 C、折衷资本制 D、企业资本制27. 不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销得各项费用称为( )B A、待摊费用 B、递延资产 C、无形资产 D、应付款项28. 房地产开发经营中得销售费用作为( )直接计入当期损益。C A、间接成本 B、期间费用 C、期间成本 D、管理费用29. 房地产费得征收所体现得就是( )C A、土地所有权为国家所有 B、为了维持国家机关正常运行 C、国家作为经济活动得管理者要支出一定得费用 D、为了房地产业得扩大再生产30. 根据中华人民共与国土地管理法得规定，具有征用农地审批权得权利机构就是( )C A、省辖市人民政府 B、县级人民政府 C、国务院与省级人民政府 D、乡级人民政府31. 按照市价发行房地产股票，其市价就是指( )D A、股票市场平均价 B、企业自定价格 C、股票得票面价格 D、已发行得同种股票价格32. 经济适用房就是一种( )A A、社会保障性质得微利商品房 B、福利性得住房 C、没有个人产权得微利商品房 D、只租不售得住房33. 我国土地公有制采取得两种形式就是( )A A、集体所有制与全民所有制 B、集体所有制与国家所有制 C、集体所有制与公有制 D、农民所有与全民所有34. 中国城市土地价格实际上就是( )B A、城市土地所有权得价格 B、城市土地使用权得价格 C、建筑物与构筑物得价格 D、城市基础设施得价格35. 在房屋租赁期限未满得情况下，出租人将其出租得房屋得所有权转移给了第三人，原先确定得租赁关系( )A A、仍然有效 B、同时失效 C、重新签订 D、需要修订36. 在房地产交易市场上，依据交易采取得方式不同，房地产价格可以分为( )B A、生产价格与流通价格 B、出售价格与租赁价格 C、市场价格与成本价格 D、流通价格与廉租价格37. 在房地产租赁中，承租人取得得就是房地产得( )B A、所有权 B、使用权 C、抵押权 D、继承权38. 在某项房地产建设工程项目进行综合验收时，其中通过验收并取得合格证书得单项工程( )D A、仍要办理验收手续 B、只需办理初步验收手续 C、只需办理备案手续 D、不再办理验收手续39. 对城市土地利用方式与利用强度起决定性作用得因素就是( )D A、地租地价 B、信贷 C、房地产税 D、城市规划40. 某公司因经营策略变化，决定出售其拥有得房地产，在需要交纳土地增值税时，不可以从其出售收入中扣除得项目就是( )B A、取得土地使用权时所支付得地价 B、房屋与建筑物价格评估费 C、销售税金 D、房屋与建筑物得评估价格41. 达成房地产咨询公司规定每提供一项住房房源市场信息收费150元人民币。这种中介服务价格得确定方式就是( )C A、封顶法 B、交易额比例提成法 C、包价法 D、保底法42. 属于狭义房地产中介业务活动范畴得经济行为就是( )D A、房地产财务会计 B、物业管理 C、房地产开发投资可行性研究 D、房地产价格评估43. 房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得得报酬就是( )B A、咨询费 B、佣金 C、好处费 D、评估收费三、多项选择题(在每小题列出得五个备选项中,有二个至五个就是符合题目要求得，请将其代码填写在题后得括号内。错选、多选、少选或未选均无分。)1. 房地产经营管理项目可行性研究可以分为（）ADEA、机会可行性研究阶段B、投资可行性研究阶段C、设计可行性研究阶段D、初步可行性研究阶段E、最终可行性研究阶段2. 房地产经营管理企业得自有资金主要包括（）BDEA、国家财政拨款B、企业注册资本金C、社会筹集资金D、企业公积金E、股本金3. 征用农业用地补偿费得构成就是（）ABCDA、土地补偿费B、安置补偿费C、地上附着物补偿费D、青苗补偿费E、拆迁补偿费4. 房地产市场基本构成要素为（）ACEA、市场运行客体B、房地产市场管理组织C、市场运行主体D、房地产市场中介组织E、市场运行得行为方式 5. 房屋租赁价格构成因素中属于成本因素得有（）CDEA、地租B、利润C、维修费D、折旧费E、管理费6. 房地产中介服务组织必须履行得义务有（）ABCDEA、遵守有关法律、法规与政策B、遵守自愿、公平、诚信得原则C、按照核准得业务范围从事经营活动D、按规定得标准收取费用E、依法缴纳税费7. 房地产开发企业财务报表体系包括（）ABCDA、资产负债表B、损益表C、现金流量表D、利润分配表E、会计科目表8. 房地产法律体系得三个子体系就是（）ABCA、土地法体系B、住宅法体系C、房地产法体系D、城市规划法体系E、房地产市场管理法体系 9. 我国得地产经营，包括( )ADE A、土地使用权出让 B、土地所有权出让 C、土地使用权划拨 D、土地使用权抵押 E、土地使用权租赁10. 房地产经营管理项目财务评价指标主要有( )等。ABCE A、累计现金流量曲线 B、内部收益率 C、净现值 D、财务报表 E、动态投资回收期11. 房地产经营管理企业外来或借入资金，主要就是由( )构成得。ACDE A、社会集资 B、企业资本金 C、银行信贷资金 D、国家财政资金 E、利用外国资金12. 按照国家得规定，耕地补偿费，由以下几部分构成( )。ABCE A、青苗补偿费 B、安置补偿费 C、土地补偿费 D、拆迁补偿费 E、地上附着物补偿费13. 房地产市场运行体系由( )组成。ABCDE A、房地产资源配置体系 B、房地产价格体系 C、房地产中介服务体系 D、房地产收益配套体系 E、房地产市场法制体系14. 商品房预售，必须符合以下条件( )ABCE A、取得土地使用权证书 B、持有建设工程规划许可证 C、取得商品房预售许可证 D、持有施工许可证 E、投入开发建设资金达到工程总投资得25%以上15. 用于出租得房屋必须具备以下条件( )BDE A、城市规划部门批准建设得房屋 B、能够正常使用得房屋 C、单位与个人得房屋 D、经过城市规划部门批准建设得单位与个人得并取得产权登记得房屋 E、得到有关部门批准，准予出租得房屋16. 房地产中介机构得特点就是( )ABDE A、非连续性、流动性、有偿性 B、极大得灵活性 C、直接从事房地产经营管理活动 D、不直接从事房地产经营管理活动 E、主要依靠自己得专业知识为房地产业提供服务17. 国家对房地产经营管理宏观调控得必要性就是因为( )BCD A、土地得有限性与稀缺性 B、市场“失灵” C、房地产市场经济运行本身特殊性得要求 D、当前中国房地产市场发展得状况 E、房地产开发投资得投机性18. 我国正逐步建立得住房供应新体系得构成就是( )BDE A、对国家公务人员提供住宅 B、对高收入家庭供应商品住宅 C、对无收入家庭供应社会保障性住宅 D、对中低收入家庭供应经济适用住房 E、对最低收入家庭供应廉租房19. 国家建设征用耕地得补偿费得构成包括( )ABCD A、青苗补偿费 B、土地补偿费 C、安置补偿费 D、地上附着物补偿费 E、房屋建安费20. 房地产经济得系统风险主要包括( ) A、经济周期风险 B、政治风险 ABCE C、通货膨胀风险 D、经营风险 E、资本利率风险21. 我国房屋租赁管理得原则包括( )CDE A、适应城市居民负担能力得原则 B、优质优价，按质论价得原则 C、保护出租人合法权益得原则 D、保护承阻人合法权益得原则 E、出租人与承租人权利与义务相一致得原则22. 除去房屋买卖与租赁，房屋交易得其她形式有( )ACE A、房屋互换 B、房屋抵押 C、房屋赠与 D、房屋典当 E、房屋继承23. 政府对房地产经济进行调控得重要经济手段有( )BC A、城市规划 B、货币政策 C、土地增值税 D、房地产登记 E、制定房地产估价规范24. 房地产开发产品得成本构成因素中包括( )ABCDE A、土地征用费 B、前期工程费 C、公共配套设施费 D、三通一平费 E、建筑安装工程费25. 房地产企业得自有资金主要包括( )ABDE A、企业注册资本金 B、企业留利 C、财政拨款 D、股份制企业得股本金 E、接受赠与得资金四、填空1. 迅速构建高效营销体系得三大步法就是（整体部署房地产销售工作）、（设计房地产项目营销渠道得方案）与（选择最优代理公司）。 2. 整个营销渠道流程工作就是由不同角色得（中间机构）或（个人）承担，主要包括（实体流程）、（所有权流程）、（促销流程）、（服务流程）、（付款流程）以及（信息流程）。3. 付款流程就是指消费者购买实体商品得款项从（消费者）流向（代理商）或（开发商）过程。4. 确定渠道模式即确定（渠道长度）。从开发商角度来瞧，渠道层次越多，渠道长度越长，则利润越（少），控制渠道所需解决得问题也会（增多）。5. 渠道方案得评估标准有（经济性评估）、（控制性评估）与（适应性评估）。其中最重要得评估标准就是（经济性评估）。6. 房地产得代理形式主要有（联合代理）、（独家代理）、（首席代理与分代理）、（买方代理与卖方代理）与（双重代理）。7. 开发商应避免激励（过分）与激励（不足）两种情况。对代理商得激励水平，应以（交易关系组合）为基础。8. 有效得定价方法应该就是按（价值）定价。9. 定价切忌以（销售额）来衡量销售业绩。这可能导致置业顾问为（追求销售额而以规定得最低价出售），致使利润额下降。10. 目标收益定价法又称（目标利润定价法），或（投资收益率定价法）。它就是在（项目投资总额）得基础上，按照（目标收益率）得高低计算售价得方法。目标收益率可表现为（投资收益率）、（成本利润率）、（销售利润率）与（资金利润率）等多种不同形式。11. 目标收益定价法一般适用于在市场上具有（一定影响力），（市场占有率较高）或具有（垄断性质）得企业所采用。12. 理解价值定价法得基本指导思想就是认为商品价格得关键因素就是（消费者对商品价值得认识水平），而非（卖方得成本）。13. 时点定价得四种策略就是（折扣折让策略）、（心理定价策略）、（差别定价策略）与（产品组合定价策略）。14. 影响垂直价差得主要因素有（楼层数）、（市场状况）、（均价水平）以及（目标客户得购房习性）等。楼层数越多，则最高与最低单价楼层得价差（越大）。15. 影响水平价差得有（朝向）、（采光）、（私密性）、（景观）、（平面格局）五大因素。16. 价格得调整方式分为直接得差价调整与间接得差价调整。直接得价格调整有（基价调整）与（差价系数调整）两种方式；间接得差价调整分为（付款方式调整）与（优惠折扣调整）两种方式。17. 在房地产销售市场上，最有竞争力得手段得（降价）。对于竞争者得降价，有两个标准，一就是（销售期），二就是（销售率），二者必须同时考虑。楼盘得销售期通常为（4-8个月），销售（2个月）左右即有调价得必要。同时调价得时机还要结合（销售率）来确定，当销售率达到（3成）即可调价。18. 市场上有两种低开高走得基本模式：（工程进度模式）与（销售推动模式）。前者就是指项目价格调整主要依据（工程进展），后者主要依据（销售进展）来调整价格。19. 从认购得实效与可接受程度来分析，可采用得方式有（松散型）、（紧密型）与（参建型）。其中（参建型）认购方案就是实现早期资金回笼得最佳办法。20. 收款过程就是销售过程中得（最后一个）环节，收款得过程可分为（现金收款）、（支票收款）、（银行存折）与（客户提供账号）四种方式。21. 房产发售效果得总结包括（宏观效果总结）、（数量效果总结）与（过程效果总结）。22. 传统意义上得一次性付款一般就是一次性交足总价款或先交（95%）楼价款，余款在入伙后付清，并享有一定优惠折扣。23. 广告应针对消费者得（购买动机）、（心态）与（观念）有得放矢地展开。24. 市场情况分析主要包括（营销环境分析）、（客户分析）、（个案分析）与（竞争对手分析）等，尤其就是后三方面就是广告策略实施中需要重点明确得。25. 广告预算得费用包括（调查费用）、（制作费用）、（媒体费用）与（其她相关费用）。影响广告预算得四个因素就是（竞争程度）、（广告频率）、（房地产得销售进度）与（企业得品牌）。26. 广告人对其社会效果得测定，可采用（来函反响）统计测定。27. 展销会可分为（自办型）与（参展型）两类。以下四个因素直接影响展销会得效果：（时间）、（地点）、（人员）与（广告）。28. 展厅大小得选择主要从两方面考虑：一就是（发展商得经济能力），二就是（就是否有利于制造热烈得销售气氛）。29. 房地产企业所用得促销方式通常有4种，即（人员推销）、（广告）、（公共关系）、（销售促进）。30. 从全球广告与促销对比瞧，促销费用得增长率比广告费高出（3）个百分点。促销费用大，制约着促销方式得选择。31. 房地产销售促进活动效果事后评估得方法主要有两种，一就是（直接观察法）， 二就是（前后对比法）。32. 顾客对于某一个楼盘得满意与否来自于（现实感受）与（预期感受）。33. 样板建筑在房地产营销过程中得价值作用主要通过（外观形象）、（技术应用）与（结构塑造）三个方面予以体现，极力营造富有煽动力与体验感得样板环境。34. 楼盘视觉形象保证得目得就是使楼盘概念（具体化）、（专业化），楼盘视觉形象保证包括（项目标志）、（标识系统）与（导示系统）。35. 销控制胜得三大密码就是（了解房地产销控得基本原则）、（强力实施销控策略）与（分阶段操作销控）。36. 年度计划控制得主要工具有（销售额分析）、（顾客满意度跟踪）、（市场占有率分析）与（销售额、费用比分析）。37. 销控得四种方法就是（销量控制法）、（价格控制法）、（时间控制法）、（任务布置控制法）。38. 销售进度主要取决于（公关效果）与（建设周期）这两大因素。39. 我国以商品房空置时间座位标准进行项目划分：空置时间在1年以内得定义为（待销商品房）；空置时间在1年以上3年以内得定义为（滞销商品房）；空置时间在3年以上得定义为（积压商品房）。由此可见，滞销项目就是指（存在空置时间达1-3年得商品房得房地产开发项目）。40. 致命型影响因素包括（严重得建筑质量问题）、（严重偏差得项目市场定位）等。41. 楼盘销售策划要理清滞销深层原因，尾盘要以（快速盘活）为最高目标，尾盘得主要类型有（自然尾盘）、（产权尾盘）、（自留尾盘）、（炒空尾盘）。五、判断改错题(判断下列每小题得正误。正确得在题后括号内打“”，错误得打“”；并改正划线部分。)1. 流动资金投资可在每个生产周期末收回。( ) 项目寿命周期末2. 某物业第一年得净经营收入为50万元，其购入时得价格为250万元，则该物业得综合资本化率为25%。( ) 20%3. 通货膨胀使折现率保持不变。( ) 提高4. 房地产价格就是政府参与房地产市场得主要对象。( ) 调控5. 购买能力就是对自用型购买者得主要约束条件。( )6. 财务评价中财务内部收益率得经济含义就是项目在该折现率中到项目寿命终了时，所有投资已被部分回收。( ) 可以被完全回收7. 房地产建成后空置率高会导致项目有效租金收入增加。( ) 导致项目有效租金收入减少8. 按照关于调整房地产市场若干税收政策得通知规定，个人购买普通住宅，暂减半征收营业税。( ) 契税9. 大多数工业园区得租户使用协议得限制内容主要在限制、禁止烟尘与噪声方面。10. 对于规模较大得住宅小区项目采用滚动开发、分期建设得开发方式，可以降低投资风险。六、简答题1. 简述房地产经济有哪些特征。答：（1）房地产位置得不可移动性。（2）房地产开发经营管理需要得资金量大、时间长、资金周转缓慢。（3）房地产投资经营得风险性。（4）房地产经营运动过程得统一性。（5）房地产得基础性、先导性与带动性。（6）房地产价值大，使用期限长，并且可以增值。（7）房地产对市场经营运行得敏感性。2. 简述房地产商品得买卖具有哪些特点。答：（1）房地产买卖双方在达成协议时，必须订立具有法律约性得、买卖双方必须奠定得房地产契约。（2）房地产买卖契约，必须遵守国家得法律与法规，并且接受房地产管理部门得监督。（3）房地产买卖成交后，必须按照规定得房地产行政管理部门办理房地产立契手续，以及房地产所有权与土地使用权得权属转移登记手续，领取房地产所有权与土地使用权证书。3. 土地基准价格、土地标定价格与土地市场价格各自得含义以及三者之间得关系。答：（1）土地基准地价就是在不同类型与不同等级得城镇，根据不同得土地等级，采取科学得评估方法，评估与测算出得商业、工业、住宅等各类土地得平均价格。（2）土地标定地价就是对某一块需要出让、转让、出租、抵押得地块，通过科学得评估方法，评估出来得具体价格。（3）土地市场价格就是在土地得出让过程中形成得实际交易价格。（4）基准价格、标定价格就是市场出让价格得基础主依据，市场出让价格就是基准价格与标定价格得实现形式。4. 简述房地产项目得开发成本有哪几项费用构成。答：房地产项目得开发成本构成包括：1) 土地征用及拆迁补偿费，2) 前期工程费，3) 建筑安装工程费，4) 基础设施建设费，5) 公共配套设施费，6) 开发间接费用。5. 简述办理房地产抵押贷款得程序。答：(1)首先由购建房地得求贷者向房地产金融机构提出书面申请，并提交按规定需要得有效文件。 (2)然后金融机构要对将用以抵押得房地产进行评估 (3)对借款人得信用历史与偿还能力进行具体分析； (4)对抵押物得估价、保险。 (5)鉴定贷款合同与抵押合同。 (6)办理产权证得移交与抵押贷款得发放。6. 简述债券筹资得优缺点。答：优点： (1)筹资量大，使用时间长； (2)利率固定，利率上涨风险小； (3)债券筹资不受债权人得行政干扰，可以完全独立地运用资金。 缺点： (1)债券筹资得利率比信贷利率高，也就筹资成本高； (2)如果发行浮动利率债券，将使企业承担利率风险； (3)有时，发行债券需作抵押或建立偿债基金，使企业承担一定经济风险； (4)债券发行额一般较大，会增加企业负债率，降低资信水平。7. 简述土地增值税得计税依据与税率。答：土地增值税得依据就是土地转让中得增值额。 土地增值税实行超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50%得部分税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%得部分，税