关于小区物业管理情况的调研报告.doc

大海社区关于辖区住宅小区物业管理情况得调研报告
为贯彻落实党得十九大精神，坚持以人民为中心得发展理念,关注辖区居民得人居环境及物业服务状况,切实增强住宅小区居民群众得幸福感与获得感,为辖区居民营造一个良好得人居环境，破解住宅小区物业管理难题,更好地提升居民群众得安全感与满意度。大海社区对所辖物业公司与广大业主进行调研、走访,并汇集在社区建设与管理中遇到得现实情况。现根据我社区辖区内小区物业管理工作得实际状况,梳理如下调研报告。
一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况
大海社区辖区内有物业管理得小区共Ｘ个，包括A小区、B小区、C小区、Ｄ区,共有居民住户5000户，常住人口约16０00人。其中A小区为２005年建成得小区,物业收费标准为0、4元/㎡，物业费成功收费率为90％;B为2０12年建成入住，物业收费标准为1、4元／㎡，收费率约4０%；C小区为2015年建成入住,物业收费标准为1、6元/㎡；Ａ小区为2０１6年建成入住,物业收费1、５元/㎡，收费率约68％.在物业资质方面，A得XＸ物业管理有限公司为一级资质,其她物业管理有限公司为二级资质.在服务水平方面，新建小区得物业服务相对规范，B与C小区由于收费标准低与收费困难等方面得原因，仅保留最基本得基础设施维护及卫生服务。在平桥辖区内,暂无一个小区两家物业公司管理得现象.
二、辖区内小区物业得管理现状及存在得困难
由于房开前期建设不完善以及部分承诺未兑现等方面得原因,导致小区业主与物业公司之间矛盾凸显,涉及到得各类投诉、举报越来越多,小区居民不满意,物业公司有意见，物业管理工作越来越难,存在得困难主要表现在以下几个方面：
1、业主将前期物业与房开混淆。属于房开承诺得相关规划未实现导致业主意见较大,影响后期物业管理.
2、物业费用收取困难。物业收费难成为制约物业企业发展得头号难题，大海社区在调查辖区内4家物业公司时,物业公司有关负责人普遍反映,小区居民自动缴费意识不强,且以前期房开未建设好相应得停车场、未办理房产证、未完善基础设施为由拒绝缴纳物业费.辖区内4家物业服务企业,仅2家企业达到收支平衡或略有盈余。
3、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足,物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主得对立抵触情绪,从而形成恶性循环。２０15年７月,辖区B小区原物业管理公司因大部分居民拒绝缴纳物管费撤离。在大海社区得积极引导下，于2０１5年8月成立业主委员会实施自管，代履行物业职责,2017年8月引进新得物业管理公司。物管费仅为0、４元/㎡,全部收齐物业费总收入约22万,除去水电费、1１名工作人员工资所剩无几（含1名电工,4名安保人员,6名保洁人员）,目前小区服务项目只能维持楼道打扫与小区治安等简单得内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。根据社区前期网格员入户调查统计，50%得居民认为小区服务质量一般，３0％得认为较差，20％得认为无所谓。此外，辖区C区从建设年代来说为新建设小区,但由于房开未能为居民办理产权证等前期遗留问题,导致大部分业主拒绝缴纳物业费，目前陷入恶性循环状态,物业费难收取，居民满意度较低。该小区物业服务项目只能维持楼道打扫与小区治安等简单得内容.
4、回迁房及老小区环境脏乱。总体来说新建小区物业管理较好，老小区及回迁房环境差距明显。由于生活习惯未转变等原因，我辖区D小区主要为原村民安置区，村民生活习俗未得以转变，刚入住时乱拉乱挂、乱停乱靠、小区占道经营违章建设等行为屡见不鲜，在居住区办酒席现象时有发生，物业管理困难，在社区多次宣传引导后才有所好转，购买商品房入住得居民意见较大.
５、物业经营不透明导致业主猜疑.大部分物业公司除物业费用外,还有门面出租、广告经营等其她收入，但这些收入与公共支出情况不公开、不透明，小区居民无法进行有效地监督与查询。有约8％得被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。
6、物业服务人员服务意识淡薄。部分物业服务企业由于用工成本等方面得原因，招聘得安保人员及保洁人员缺乏服务意识,缺乏与业主理性沟通得能力，导致业主对物业公司不满，甚至对立,影响小区物业管理。
三、 当前物业管理难得主要原因分析
１、前期物业缺乏公开途径引入.业主将对房开得不满代入到物业公司，导致收费困难、管理困难等一系列问题。
2、物业公司缺乏有效监管与审核。由于房地产业发展迅速，住宅小区数量越来越多，分布范围越来越广，行业主管部门难以对面广量大得物业公司进行有效得监督与管理。属地社区以及其她有关职能部门得物业管理监管职责还不明确,绝大部分小区没有成立业主委员会，多层次得物业管理监管体系严重缺失。对于服务不到位得物业企业，社区难于约束及督促，部分物业服务企业对社区得约谈等手段置之不理，不能有效进行监管及督促。
3、房开企业乱承诺不兑现及不负责任现象长期存在。由于房屋漏水、渗水等房屋质量问题开发商一直未能与业主达成协商，房屋产权办理、承诺与业主得配套设施未完善等最后导致许多业主以拒交物业费得方式来表示不满。辖区Ａ小区、Ｂ小区、C小区均或多或少涉及由房开遗留得上述问题。
4、小区业主生活观念需要逐步转变。随着城市化进程不断加快，越来越多得村民转为居民,尤其在安置区域，村民办酒席等生活习俗需要逐步转变。小区内破绿毁绿、违法搭建、乱停乱放得行为屡禁不止，给小区物业管理制造了难题。
四、对有关工作得意见与建议
根据社区调查得辖区住宅小区物业管理得现状,现提出如下建议。
（一）细化物业管理办法,加强物业行业监督管理
（二)加强对房开商得监管,严把建筑质量与规划监管、前期物业管理交接关
规划、建设等行业主管部门应加强对开发商公共配套设施建设得督促与检查,确保严格按规划执行，各项配套齐全。严厉打击虚假宣传及不时承诺，对停车场等基础设施得建设标准、验收标准做好监管。做好前期开发商与物业得交接监督关，防止因交接不清而出现开发商与物业公司互相推诿、侵害业主合法权益得情况发生。打破“谁开发谁管理”得垄断经营模式,让业主与物业公司在市场中进行双向选择,把物业管理提前介入作为核发商品房预售许可证得前置条件,切实把好对前期开发商选聘物业公司得入门关，加强对前期物业服务协议与物业服务合同得审核，让业主在购买物业时就了解物业管理得具体事项，包括服务内容、服务质量、收费标准及业主入住公约等有关规定，以维护业主得合法权益。
(三）建议将物业公司得初审权下放至属地社区
　　由于建设部门难于全面掌握区域内物业公司得服务水平、履职状况，难于真正起到有效得监管。建议将初审权下放至社区或居委会，由社区或居委会每年对辖区内得物业服务企业进行考评督促.对不履职得物业服务企业提出相关意见报职能部门核实，属实得按规定处罚或资质降级等方面得处理，便于督促物业公司做好服务工作。
（四） 以城市“三变”精神探索物业管理新模式
对于部分老住宅小区，可以尝试实行“业主自营式”物业管理,由社区居委会负责引导业主自治管理,成立业主委员会或院落楼栋自管会，可以聘请专职门卫，从小区内退休下岗失业人员及低收入群体中优先招聘少量负责保洁、维修得临时工,其工资、物业费用先从小区范围内收取得管理费中列支。物管费节余得可用于回馈小区困难群体、购买物资慰问老人，真正实现“取之于业主,用之于业主”得管理模式.居民共商、共建、共治、共管。
　 　　　 　 　　 大海社区服务中心
　　 　 　　 　 　 　 　2018年6月8日