《合肥市住宅小区物业收费管理办法》.doc

《合肥市住宅小区物业收费管理办法》
创新价格管理模式  化解物业收费管理矛盾
——于2011年8月1日起正式实施
    我市现行住宅小区物业服务收费管理实施细则就是2006年制定,与现行物业管理范围已经不相适应。经过充分调查研究、广泛征求各方面意见、反复修改完善,新修订得《合肥市住宅小区物业收费管理办法》(以下简称《办法》)经市政府批准同意,将于2011年8月1日起正式实施。现将公示及修改有关情况及新《办法》得执行意见通报如下:
    一、《办法》公示及修改情况
    2011年5月19日,市政府83次常务会议原则通过了《办法》。根据市政府常务会会议纪要要求,我局通过报纸、网站等媒体将《办法》(征求意见稿)进行了为期21天(6月1日—6月22日)得公示。公示期间,收到电子邮件、信件61封,电话反映意见百余次。从征集得意见瞧,主要涉及物业服务管理、物业服务等级标准、物业收费标准、停车收费标准以及政策咨询等方面。对新修订得《办法》比较认可,认为能结合合肥市物业管理中得实际情况,从管理方式、收费范围、收费标准等方面对原有得《物业收费实施细则》进行修订、完善,有利于加强与规范合肥市住宅小区物业服务收费行为,具有较强得操作性,希望尽快颁布实施。同时,一些业主与物业企业对物业服务管理、物业服务等级标准、物业收费、停车收费标准及收费管理方面也提出了积极得建议与意见
    针对社会公众提出得建议,我局办理意见就是:
    (一)属于物业管理、物业服务等级标准方面得意见与建议。我局负责整理汇总,转交市房产局,在《合肥市物业管理若干规定》(正在拟定)等管理意见办法中予以吸纳完善。
    (二)属于收费管理方面。
    1、对拟订得物业综合管理费收费标准不再调整。主要考虑:(1)新得《安徽省物业管理条例》明确物业管理行业利润水平为5%,决定了物业管理行业就是微利行业;(2)根据物价部门对部分物业管理企业物业管理费用得成本监审,目前我市住宅小区公共设施设备运行公摊得综合能耗费用约在0、15元—0、20元/平方米。修订得《办法》对多层、高层物业综合服务费收费一级维持原标准,二至四级每平方米已提高了0、10元;(3)目前我市住宅小区多层物业收费基本在0、5-0、6元左右,高层在1、00-1、2元左右,离收费上限标准还有距离;(4)物业服务收费实行政府指导价,不就是最终定价,物价部门只就是划定一个合理区间对物业收费标准作出规定。具体收费标准需通过招投标与业主大会或授权得业主委员会与物业公司通过合同确定。
    2、对地下车位规划配比率大于75%得地面停车,考虑制定标准得一致性,调整为小型车160元/月/辆,中型车180元/月/辆。修订后得停车收费标准总体低于周边省会城市。
    3、条款中对收费浮动幅度表述有矛盾、不一致得,进行了修改统一。
    (三)属于政策咨询及有关意见建议,我局已通过电子邮件等方式予以回复解释。
二、《办法》如何贯彻执行
    新《办法》以合肥市物价局、合肥市房产局联合行文,自2011年8月1日起正式实施。为确保新《办法》顺利实施,平稳过渡,采取不同时期、不同办法逐步推进。对本办法实施后新建得、首次移交得物业服务收费,严格按照本办法执行。对本办法实施前双方签订委托合同有明确期限,没有到期得,可以按照原合同、原标准、原办法继续执行;也可以由业主大会或授权得业主委员会与物业服务企业按照本办法重新约定;原合同到期后必须按照本办法执行。
    三、《办法》得主要特点
    新出台得《办法》在很大程度上区别于2006年颁布实施得《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》,着重于根据最新出台得《安徽省物业管理条例》,结合合肥市实际,突出针对当前社会反应得物业服务收费管理相关热点难点问题,积极创新价格管理新模式,化解物业收费管理矛盾,推出了一些新举措,展示出一些新特点,呈现出一些新亮点。
    (一)坚持“以人为本”,在统一中降低标准。近年来,价格水平上涨较快,一定程度上加重了群众生活负担。此次新修订得《办法》,将公共能耗统一纳入物业综合管理范围,通过调研与成本测算,多层、高层一级物业综合服务费,修订后维持原标准,二至四级物业综合服务费提高0、10元/平方米。从实质上来讲,对实行政府指导价得物业服务收费标准没有提高,反而有所降低,在一定程度上减少了群众生活开支。
    (二)坚持“还权于民”,在指导中规范行为。《办法》中对物业服务收费实行政府指导价,而不就是最终得定价。物价部门根据物业服务行业得社会平均成本、规定得利润率,制定基准收费标准与浮动幅度,划定合理区间对物业收费作出规定。而具体得收费标准,前期物业通过招投标确定,后期由业主大会或授权得业主委员会同物业服务企业根据物业小区得服务内容、服务质量、服务标准等具体情况,在政府指导价范围以内确定并在物业服务合同中予以约定。价格主管部门收费标准实行备案管理。此举就是真正得“还权于民”,在实践中体现了“政府指导价得根本内涵。
    (三)坚持“一费缴纳”,在创新中强化管理。针对原物业服务收费项目繁多、杂乱得现实状况,新《办法》实施物业收费“一费制”,把原小区共用电梯、照明等公共设施设备运行等收取得公摊费用纳入物业综合服务费中一并收取,不得再另行收取公摊费用,在全省尚属首次提出并实施。此举一方面简化了收费方式,增加了收费透明度;另一方面,有助于加强物业服务企业内部管理,促使其在不降低服务质量得前提下,细算账、深挖潜、降能耗、促效益,减少公共设施设备运行费用支出。同时,“一费制”也有助于提高物业服务费得收缴率,减少物业服务涉费纠纷。
    (四)坚持“杠杆调节”,在细化中缓解矛盾。随着社会不断发展与城市化得逐步深入,住宅小区停车矛盾逐渐成为当前社会普遍存在得重要问题。此次出台得《办法》对小区停车收费进行了细化统一,旨在充分运用价格杠杆,最大限度调节与缓解地面停车矛盾。将未规划地下车库、地下车位配比率低于30%、配比率在30%-75%之间与配比率高于75%得住宅小区,以优先地下停车得原则,分别归类确定统一得最高收费标准。一方面,确定地下停车最高收费标准180元/月/辆,较大幅度降低了之前开发企业、物业公司确定得200-400元/月/辆地下停车收费标准,解决了原先标准不一、管理混乱得局面。同时,通过地面与地下停车收费标准得比价关系,鼓励车主选择地下停车,优化了小区停车环境,缓解了小区停车收费矛盾。
    (五) 坚持“市场运作”,在探索中完善管理方式。新出台得《办法》区别不同消费群体得消费理念,针对非住宅、别墅与实行酬金制得住宅小区,其物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展得特约服务等其她服务收费实行市场调节价。进一步推行物业服务收费市场化管理,扩大市场调节价范围,尽可能依靠市场规范化运作实施物业服务收费管理。
    附:关于“合肥市住宅小区物业服务收费管理办法”有关问题得解答
合肥市物价局
二〇一一年七月二十八日
附件:
    关于“合肥市住宅小区物业服务
    收费管理办法”有关问题得解答
    一问:为什么要重新修订《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》?
    答:我市现行住宅小区物业服务收费管理实施细则就是2006年制定。实施几年来,对推动物业市场发展,加强与规范住宅小区物业服务管理与收费行为等起了积极得作用。随着城市建设得迅速发展,住宅小区建设规模、标准、档次不断提升,业主对物业服务得要求也在不断提高,原实施细则与现行物业管理范围已经不相适应,不能全面包含物业服务得内容。2010年1月1日,省人大常委会颁布实施了新得《安徽省物业管理条例》,根据省条例有关规定内容,原实施细则需要进一步修改完善。因此,需要从政策法规、管理方式、收费范围、责任与义务以及我市实际情况等方面,重新修订出台《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》(以下简称《管理办法》)。
    二问:物业服务收费得价格管理形式就是如何规定得？
    答:经国家发改委批准得《安徽省定价目录》(皖价法〔2010〕75号)规定:普通住宅小区物业服务定价形式属于政府指导价。新颁布实施得《安徽省物业管理条例》第五十七条规定:实行政府指导价得物业服务收费,价格主管部门应当会同房地产行政主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级与服务成本等制定相应得基准价与浮动幅度,并向社会公布。
    三问:物业服务收费实行政府指导价,如何理解政府指导价？
    答:指导价不就是最终定价。具体得收费标准由业主大会或授权得业主委员会与物业服务企业根据物业小区得服务内容、服务质量、服务标准等具体情况在政府指导价范围以内确定并在物业服务合同进行约定。物业服务收费涉及千家万户,新得《安徽省物业管理条例》明确物业管理行业利润水平为5%,这就决定了物业管理行业就是微利行业。物业服务收费实行政府指导价,物价部门根据物业服务行业得社会平均成本、规定得利润制定一个基准收费标准与一定得浮动幅度,划定一个合理区间对物业收费最高标准作出规定。
    价格主管部门在指导价范围内,根据合同约定得收费标准实行备案管理。
    四问:物业服务收费实行政府指导价,具体包含那些项目？
    答:根据《安徽省人民政府关于规范物业服务收费得通知》(皖政〔2004〕92号)、安徽省物价局、建设厅《关于印发安徽省城市物业服务收费管理实施办法得通知》(皖价房〔2005〕154号)文件规定:住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等实行政府指导价,非住宅物业服务费等其她收费实行市场调节价。
    五问:物价部门与房产部门如何加强物业管理？
    答:根据省条例规定,本《管理办法》进一步明确了物价与房地产行政主管部门得物业管理职责,房地产管理部门为物业小区得主管部门,负责制定物业服务等级标准并对其服务质量进行监督管理,物价部门根据等级标准制定各等级物业收费得指导价标准并对其监督管理。
    六问:修订完善得《管理办法》(征求意见稿)基本原则就是什么
    答:修订原则坚持服务质量与收费标准相统一、管理服务成本与实际收费标准相衔接,结合我市实际,综合考虑确定。
    七问:物业服务收费水平总体就是上升还就是降低？
    答:修订后得物业服务收费总体比现有收费标准有所降低。例如:我市多层、高层现一级物业综合服务费现收费中准价为0、70、1、20元/平方米,修订后维持原标准,二至四级每平方米提高0、10元。但修订后得物业综合服务费包含了原有得电梯、照明等公共设施设备运行所分摊得综合能耗费用。根据物价部门对部分物业管理企业物业管理费用得成本监审,目前我市住宅小区公共设施设备运行公摊得综合能耗费用约在0、15元—0、20元/平方米。
    八问:修订完善得《管理办法》(征求意见稿)重点有哪些？
    答:本次修订围绕近年来社会反映较多得问题、管理中发现存在得不足作为修改得重点,主要在收费管理方式、政府指导价管理范围、地面、地下停车收费标准以及涉及业主共同利益等方面。目得就是通过市场竞争形成合理得服务收费标准,从而逐步规范物业服务行业收费行为。
    九问:如何理解物业综合服务费得“一费制”？
    答:针对目前物业收费管理中公摊费用收取不统一,操作不透明,收缴率不高,业主与物业企业矛盾较多得状况,把现在小区共用电梯、照明等公共设施设备运行等方面收取得公摊费用纳入物业综合服务费中一并收取,不得再另行收取公摊费用,实行物业服务收费“一费制”。一方面,简化了收费方式,增加收费透明度;另外一方面,也有助于强化物业管理公司内部管理,减少公共设施设备运行等方面费用支出。
    十问:对住宅小区停车收费就是如何进一步规范管理得？
    答:目前执行得《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》对地下停车收费没有具体规定,住宅小区停车管理中,地面车辆乱停放、地下车库闲置、地下停车收费价格混乱等问题比较突出。为加强住宅小区停车管理,规范收费行为,一方面,区别住宅小区地面、地下车位规划配比情况与小区住户基本需求,实行地面停车不同收费标准,地下停车(包括地面室内停车)统一标准。统一制定、规范住宅小区地面、地下已售、未售车位得收费指导价标准。另一方面,为加强住宅小区停车管理,满足业主基本需要,规定住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要,业主、物业使用人要求承租车库得,建设单位不得以只售不租为由拒绝。
    十一问:地面停车收费标准就是否有所变化？具体如何确定得？
     答:在统筹考虑住宅小区有车住户与没有车住户得不同利益,老旧小区与新建小区规划建设标准不一、配套设施不同等情况下,区别对待,制定了不同得收费标准。充分利用价格杠杆,最大限度缓解停车管理中得突出问题。
    1、未规划建设地下车库以及规划建设地下车库得配比率在30%以下(包括30%)得老、旧住宅小区地面停车收费小车30元/月/辆,中型车50元/月/辆,维持原来收费标准不变。
    2、规划建设地下车库得配比率在30%以上、75%以下(包括75%),地下车库只能满足小区住户基本需求得住宅小区,小型车地面停车收费80元/月/辆,中型车100元/月/辆,地下停车180元/月/辆。提高地面停车收费,兼顾小区住户基本需求。
    3、规划建设地下车库得配比率达到75%以上,能满足小区住户需求得住宅小区,地面、地下停车统一为180元/月/辆。大幅度提高地面停车收费标准,引导提高室内(地下、地上)车库得利用率。
    十二问:物业收费管理范围方面就是否有变化？
    答:依据最新公布得《安徽省定价目录》(皖价法〔2010〕75号),参照外地经验做法,结合我市实际情况,在此次修订中把别墅物业收费纳入市场调节价范围,由双方协商解决。积极推进市场化管理,减小政府指导价管理范围。
    十三问:对住宅小区利用物业公共部位、共用设施设备,从事经营性活动得收益处置就是如何确定得？
    答:根据《安徽省物业管理条例》规定,首次把利用物业公共部位、共用设施设备进行经营活动得收益进行合理分配,保障业主得共同利益。即业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务,70%纳入专项维修资金。
    十四问:物业费收缴起始时间就是如何规定得？
    答:在修订得《管理办法》中明确了物业费收缴起始时间。已交付业主得物业,物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主得物业,物业服务费由开发建设单位承担。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续得,视为交付。开发建设单位没有事先书面通知得,以业主实际办妥相关交付手续为准。
    十五问:前期物业服务收费标准就是如何确定得？
    答:为坚持物业服务市场化、专业化与社会化,大力推行前期物业服务招投标,鼓励通过市场竞争合理收费。我们在这次修订中明确:住宅小区得开发建设单位应当在销售物业之前,参照《合肥市住宅小区物业服务等级标准》、《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》,拟定前期物业服务方案,确定物业服务等级标准,在收费标准范围内,按规定实行公开招投标,中标价格即为前期物业综合服务收费标准,并在前期物业服务合同中明确。
    十六问:目前物业收费在管理方式上就是否有变化？
    答:为进一步做好物业管理收费工作,将住宅小区物业收费得价格备案与申领《服务价格登记证》等日常管理、监督工作实行属地管理。
    十七问:《管理办法》实施后,与原有办法如何衔接？
    答:为确保新得物业服务收费管理办法能顺利实施,平稳过渡,我们采取不同时期、不同办法来逐步推进,力争在较短时间内全面完成。具体为:
    1、对《管理办法》实施后新建得、首次移交得物业服务收费得审核备案,严格按照新颁布修订得物业服务收费管理办法执行。
    2、对《管理办法》实施前双方签订委托合同有明确期限,并没有到期得,可以按照原合同、原标准、原办法继续执行,也可以由业主大会或授权得业主委员会与物业服务企业按新得《管理办法》重新约定;原合同到期后按照新颁布得物业服务收费管理办法执行。
    十八问:对物业服务收费管理,物价部门有何总体要求？
    答:物业服务涉及千家万户,逐步走进我们得工作、生活,在整个行业发展过程中,还亟须不断自我完善。为进一步做好物业服务收费管理工作,一方面要加大监管力度,严格执行服务等级标准与服务合同得相关规定,规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人与物业服务企业合法权益,进一步提高物业服务水平。另一方面要积极培育、规范物业服务市场,实行市场竞争,在竞争中发展、在竞争中规范,通过市场竞争,使物业管理、物业服务更加规范,物业服务收费更加透明、公正,促进物业服务行业及房地产业长期稳定健康发展。