房地产建筑师与设计院建筑师的交流.pptx

设计院交流设计院交流2011.8.272011.8.271 1、项目资源研究与项目拓展论证阶段、项目资源研究与项目拓展论证阶段包括：项目产品初步定位报告、项目概念草案、等等2 2、产品设计和评审阶段、产品设计和评审阶段包括：建筑设计、材料设备选型管理、市政设计、园林景观设计、展示区设计、精装修设计、设计合同和费用管理、各阶段图纸内审、设计单位后评估、等等一、设计管理部主要在项目开发各阶段的主要任务一、设计管理部主要在项目开发各阶段的主要任务3 3、成本目标和材料采购管理阶段、成本目标和材料采购管理阶段包括：配合各阶段成本目标的编制、工程量清单和标底的编制、考察材料供应商、总包单位及分项工程土建装修、园林施工单位、等等4 4、现场施工组织和管理阶段、现场施工组织和管理阶段包括：工地巡查、设计变更管理、工程变更和现场签证管理、配合各项验收、展示区园林施工、样板房和售楼部的施工、等等一、设计管理部主要在项目开发各阶段的主要任务一、设计管理部主要在项目开发各阶段的主要任务营销部提供初步市场定位、客户定位、户型配比，设计总体规划方营销部提供初步市场定位、客户定位、户型配比，设计总体规划方案并提供相关数据作为成本和售价测算的依据，并根据成本利润率案并提供相关数据作为成本和售价测算的依据，并根据成本利润率的情况修改户型配比和总体规划方案，结合工程分期开发、展示流的情况修改户型配比和总体规划方案结合工程分期开发、展示流线规划、销售策略等，完成产品定位报告和概念设计工作。线规划、销售策略等，完成产品定位报告和概念设计工作。下面以狮山项目的概念规划设计和产品定位报告为例说明二、产品项目定位报告和概念设计二、产品项目定位报告和概念设计完成了总体规划设计之后，接下来就是设计院全面开展工作，包括完成了总体规划设计之后，接下来就是设计院全面开展工作，包括修详规设计、单体方案设计、扩初设计和施工图设计，也包括了景修详规设计、单体方案设计、扩初设计和施工图设计，也包括了景观和室内装修设计的工作，中途穿插了消防设计和报建、人防设计观和室内装修设计的工作，中途穿插了消防设计和报建、人防设计和报建等等工作。和报建等等工作。下面以我们在建项目为例，谈谈我们一些常常遇到的问题。三、产品设计和评审三、产品设计和评审1 1、图纸深度问题、图纸深度问题2 2、造价掌控的问题、造价掌控的问题3 3、各专业协调的问题、各专业协调的问题下面以我们在建项目为例，谈谈我们一些常常遇到的问题三、产品设计和评审三、产品设计和评审1 1、图纸深度问题、图纸深度问题佛山和南海对修详规、方案设计报建的深度要求很高，几乎是达到了建筑专业扩初的深度，而且还有电子报建的工作。而按照项目开售的节点要求，我们通常可以安排的这个阶段的设计时间只有是30天，方案通过一周之后进行一期施工图报建并提前进行基坑支护和桩基础施工，45天之后提交一期的全套施工图，并要求顺利通过施工图审查。三、产品设计和评审三、产品设计和评审1 1、图纸深度问题、图纸深度问题因此，图纸的深度和准确性要求就很高，报建阶段要达到规划部门审批的要求，以便尽快通过各种审批，达到顺利推进下一步工作的要求，每一阶段的设计都是一环紧扣一环，不容许发生很大的颠覆性修改。三、产品设计和评审三、产品设计和评审1 1、图纸深度问题、图纸深度问题而且，施工图是标书编制的依据，成本部门和咨询单位以及总包投标单位在进行标书编制的时候，图纸就是大家共同的标准，30天之后开标确定总包单位并开工之后，如果因为图纸的缺项漏项，造成成本和施工单位的扯皮，将严重影响工程进度、成本控制和双方的合作。例如：护窗栏杆的问题三、产品设计和评审三、产品设计和评审2 2、造价掌控的问题、造价掌控的问题设计合同中附有公司的限额设计要求以利于建造成本进行掌控，比如：低层住宅地下室：钢筋含量低层住宅地下室：钢筋含量95-105KG/m，混凝土含量，混凝土含量0.9-1.0m/m；低层住宅地上部分：钢筋含量低层住宅地上部分：钢筋含量45-48KG/m，混凝土含量，混凝土含量0.3-0.35m/m；高层塔楼主体高层塔楼主体:钢筋含量钢筋含量49-52.5KG/m，混凝土含量，混凝土含量0.48m/m；扩大地下室扩大地下室:钢筋含量钢筋含量115KG/m，混凝土含量，混凝土含量0.9-1.0m/m；塔楼；塔楼部分地下室钢筋含量部分地下室钢筋含量140KG/m三、产品设计和评审三、产品设计和评审2 2、造价掌控的问题、造价掌控的问题而且，在设计合同中，明确要求了设计人：而且，在设计合同中，明确要求了设计人：在在方案阶段需提供造价估算、窗地比、墙地比、可售率、地下室车方案阶段需提供造价估算、窗地比、墙地比、可售率、地下室车位分摊面积、赠送率、屋顶构架做法等内容；位分摊面积、赠送率、屋顶构架做法等内容；在在初步设计阶段需提供造价估算、窗地比、墙地比、可售率、地下初步设计阶段需提供造价估算、窗地比、墙地比、可售率、地下室车位分摊面积、赠送率、标准层砼含量、外墙主要装饰材料及各室车位分摊面积、赠送率标准层砼含量、外墙主要装饰材料及各自面积比例等内容；自面积比例等内容；在在施工图设计阶段需提供造价估算、窗地比、墙地比、可售率、地施工图设计阶段需提供造价估算、窗地比、墙地比、可售率、地下室车位分摊面积、赠送率、标准层砼含量、标准层钢筋含量、外下室车位分摊面积、赠送率、标准层砼含量、标准层钢筋含量、外墙主要装饰材料及各自面积比例等内容。墙主要装饰材料及各自面积比例等内容。三、产品设计和评审三、产品设计和评审2 2、造价掌控的问题、造价掌控的问题然而，通常设计院没有配置专业的成本预算概算部门，或者没有长期合作的概预算机构，设计人本身对于造价掌控的意识和经验不足，因此，他们对于每个设计阶段必须提供的造价概算工作不能提供严谨准确的数据配合。三、产品设计和评审三、产品设计和评审2 2、造价掌控的问题、造价掌控的问题以上城为例，在结构施工图纸提交之后，我们同时送审了施工图审图、并交给了成本部门进行标底编制和发出给招标单位进行计算标底。经过计算，主楼的钢筋含量远远超过了限额设计的要求，需要设计院立即修改。修改的图纸出来之后，又花了一个多星期的时间进行计算，还是达不到要求，又要进行重新修改。为此，总包招标的工作严重滞后，图纸审查的工作也出现反复。严重影响了工程的按计划推进。三、产品设计和评审三、产品设计和评审2 2、造价掌控的问题、造价掌控的问题又以曦城的会所的设计为例，在设计前，我们严格要求造价在一定的硬装标准进行控制，但是，在施工图纸提交之后，我们交给了成本部门进行标底编制和发出给招标单位进行计算标底。结果，五个施工单位把投标文件交上来，马上就要开标了，才发现，我们自己的咨询公司计算出来的成本远远超过了我们的限额，换句话说，我们如果按照限额进行开标，就有可能会面临全部超出上限、造成废标、需要重新调整图纸重新招标的情况。而如果按照图纸工程量开标，然后再修改，则存在中标单位索赔的问题。这两种情况都不利于会所装修工程的按计划推进。三、产品设计和评审三、产品设计和评审3 3、各专业配合的问题、各专业配合的问题目前跟我们合作的设计单位，存在着建筑和结构、土建和设备的专业配合整合问题。比如我们上城项目的设计单位，建筑和结构专业没有反复核对，建筑和结构的图纸对不上的事情时有发生。在现场发生了多处楼梯梁碰头的现象，查对图纸的时候发现建筑楼梯剖面是折板型的，而结构图纸则配了600高的楼梯梁。三、产品设计和评审三、产品设计和评审3 3、各专业配合的问题、各专业配合的问题又比如我们的水岸项目的设计单位，土建所与设备所是完全独立的，土建的图纸做完交给设备所之后，缺乏对最后管线和梁柱的整体核对，后期土建的修改与设备的沟通缺失，设备的图纸对不上的土建的事情时有发生。在现场发生了多处给排水管线严重影响室内空间使用、影响建筑的整体外观效果等现象。尤其是别墅项目和地下室的管线设计，往往是出现问题最多的地方，建筑设计作为龙头专业应该做好总体的把控，减少现场变更，保证项目的整体效果。三、产品设计和评审三、产品设计和评审感谢各位领导和朋友的聆听！