虎门镇三旧改造城更新.doc

虎门镇“三旧”改造（城市更新）
地价分配办法及实施细则
（试行）

第一章 总 则
为进一步增强《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》（东府〔2017〕50号）的可操作性，明晰相关事宜，现结合我镇的实际情况，特制定本办法及实施细则。
第一条 本镇经批准的“三旧”改造项目，国有建设用地使用权以出让方式供应的，其改造地价的分配，适用本办法及实施细则。
第二条 凡按本办法及实施细则实行改造地价分配的，均应遵循《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》的基本原则，即市场地价评估原则、公平公正公开原则、支持产业发展原则、促进利益共享原则。
第二章 地价计收分配
第一节 政府主导改造
第三条 镇人民政府主导改造的项目，地价款计提轨道交通建设发展专项资金、农业土地开发资金后依申请拨付给镇人民政府。
第四条 通过征收农村集体建设用地后进行经营性开发的，土地出让纯收益按60%的比例返还出让金，其中返还土地出让金纯收益的30%可依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织被征地农民原有生活水平的补贴支出。
政府主导的改造项目，收回镇政府或其下属公司名下公益事业项目的国有建设用地使用权后规划为住宅或商服用途出让的，其中返还的土地出让纯收益的30%可依照有关规定返还给原农村集体经济组织，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社估保障支出以及农村集体设施建设支出等。
上述的，“土地出让纯收益”是指土地出让收入扣除税费以及既定的改造成本或补偿价格后剩余的部分；“税费”是指按规定计提的农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金和住房保障资金、市土地统筹收入以及土地收储、出让过程中发生的税费。
第五条 集体经济组织自行收回集体建设用地使用权、完成地上建筑物及附着物拆迁补偿并申请转为国有建设用地后，交由政府收储后出让的，政府可以按照土地出让纯收益5:5的比例计算收储补偿费用。
政府也可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算收储补偿费用，“基础补偿”按公告的收储补偿标准计算，“增值共享”按土地出让纯收益60%的比例计算。

第六条 政府收购储备国有建设用地后以经营性用途出让的，政府可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算支付给原土地使用权人的收储补偿费用，其中，“基础补偿”按照《东莞市土地储备管理实施办法》（东府〔2015〕90号）第十七条和第十八条规定计算，“增值共享”按土地出让纯收益50%的比例计算。
除收购储备国有企业的用地外，以上两项费用合计不得超过以下限值：出让宗地规划容积率小于或等于2.0的，以上两项费用合计不得超过土地出让成交价款的50%；出让宗地规划容积率大于2.0的，以上两项费用合计不得超过土地出让成交价款容积率2.0以下部分的50%。
第七条 本细则第四条和第六条所涉及政府收储集体建设用地或国有建设用地的情形，政府可采取货币、物业或两者相结合的方式对集体经济组织或国有建设用地使用权人进行补偿。
涉及物业补偿的，物业价值按照建筑成本确定，货币补偿金额与物业价值之和不得超过按第四条至第六条规定计算的货币补偿金额。建筑成本由镇政府参考东莞市建设工程造价管理站最新发布的建设工程造价信息确定，集体经济组织或国有建设用地使用权人需要交付部分物业回购款的，计算补偿总额时应扣减物业回购款。
第二节 原土地使用权人自行改造
第八条 国有划拨土地使用权人自行改造、没有合法用地手续的用地单位自行改造补缴的地价款，计提市级土地出让金、轨道交通建设发展专项资金后，市、镇、集体按3:3:4的比例分配。
第九条 国有出让土地使用权人自行改造、加工贸易转型升级企业自行改造补缴的地价款计提轨道交通建设发展专项资金后，市、镇、集体按3:3:4的比例分配。
原土地使用权人自行改造项目，原有约定需向集体经济组织缴纳土地管理费的，按余下年份土地管理费总额一次性缴纳给集体经济组织，具体缴纳标准由属地社区集体经济组织与自行改造企业协商。
第三节 集体经济组织自行改造、合作改造
第十条 工业、科教用地计收的地价款，计提农业土地开发资金、轨道交通建设发展专项资金后依申请拨付给集体经济组织。
第十一条 住宅、商服用地计收的地价款，计提农业土地开发资金、轨道交通建设发展专项资金后，按以下办法处理：
（一）现状为旧村庄的，土地出让金纯收益依申请拨付给集体经济组织。
（二）现状为旧厂房：集体经济组织自行改造的，土地出让金纯收益依申请拨付给镇后再拨付给集体经济组织；
现状为旧厂房：集体经济组织与企业合作改造的，土地出让金纯收益市、镇按4:6的比例分配，上述返还给镇的金额，按镇、社区5：5的比例分成，具体使用范围按照《东莞市农村（社区）集体资产管理实施办法》等有关规定执行。
旧村庄、旧厂房的核定标准按《关于“三旧”改造土地出让金分成问题的通知》（东府办函〔2015〕203号）执行。
第四节 其他
第十二条 边角地、夹心地、插花地计收的地价款计提市土地统筹收入后依申请拨付给镇政府。
第十三条 本实施细则有镇“三旧”领导小组办公室会同镇财政分局、国土资源分局、社区集体资产管理办公室负责解释。
第十四条 本办法自公布之日起实施，有效期为3年。

附件：东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）

东莞市虎门镇“三旧”改造领导小组办公室
2017年12月6日