太原城市商圈.pptx

1九洲远景商业管理机构简介太原的商业结构尚不完善，相对周边其它城市，城市时尚度和城市吸引太原的商业结构尚不完善，相对周边其它城市，城市时尚度和城市吸引力仍比较低，是一个力仍比较低，是一个待开发待开发市场市场低低城市吸引力城市吸引力0城市时尚度城市时尚度高高0.51弱弱强强北京北京0.5注:1)城市吸引力和时尚度仅用于评价商业发展，而不适用于战略发展资料来源：太原统计年鉴，九洲远景分析待开发市场待开发市场高潜力市场高潜力市场传统市场传统市场成熟市场成熟市场太原太原2九洲远景商业管理机构简介城市吸引力评估方法说明城市吸引力评估方法说明支持支持评估内容评估内容城市吸引力：城市吸引力：从商业角度来看，城市对商家进行投资经营活动的吸引力。有以下评估内容：1.人均商业面积需求人均商业面积需求计算公式:(1.6-某城市人均商业面积）/1.6公式中“1.6”：人均商业面积标准值（九洲远景定义）计算结果最小为02.服务业在服务业在GDP中的占比中的占比3.社会零售总额在社会零售总额在GDP中的占比中的占比4.人均可支配收入人均可支配收入评估方法评估方法评估内容评估内容权重权重人均商业面积需求人均商业面积需求1服务业在服务业在GDP中的中的占比占比23人均可支配收入人均可支配收入4城市吸引力城市吸引力得分得分35%社会零售总额在社会零售总额在GDP中的占比中的占比15%15%35%+3九洲远景商业管理机构简介城市时尚度评估方法说明城市时尚度评估方法说明支持支持评估内容评估内容城市时尚度：城市时尚度：全国性/全球性商业连锁品牌在城市内的集中程度。有以下评估内容：1.现代零售渠道占比现代零售渠道占比:（店铺数或营业面积）（店铺数或营业面积）大卖场（沃尔玛、欧尚、大润发、华润超市）百货店（百盛、太平洋、王府井、巴黎春天）品类杀手店（百安居、国美、苏宁）2.全球性全球性/全国性餐饮占比（店铺数）全国性餐饮占比（店铺数）必胜客、麦当劳、小肥羊、谭鱼头、陶安居等3.全球性全球性/全国性娱乐占比（店铺数）全国性娱乐占比（店铺数）钱柜、麦乐迪、多厅院线4.全球性全球性/全国性服装品牌占比（店铺数）全国性服装品牌占比（店铺数）Esprit、雅格尔、李宁、百丽5.四、五星级酒店占比（店铺数）四、五星级酒店占比（店铺数）6.百户家庭汽车拥有量百户家庭汽车拥有量评估方法评估方法权重权重10%14%14%14%14%14%10%10%城市时尚度得分城市时尚度得分判断标准值判断标准值占比超过标准值记占比超过标准值记1分，反之记分，反之记0分分40%20%20%20%40%3020%40%xxxxxxxx4九洲远景商业管理机构简介通过城市吸引力和城市时尚度两个纬度的评估对比发现，太原属于城市吸通过城市吸引力和城市时尚度两个纬度的评估对比发现，太原属于城市吸引力中低引力中低、时尚度较低，待开发市场的区域时尚度较低，待开发市场的区域太原太原北京北京吸引力和时尚度均低吸引力较强,时尚度 高城市吸引力城市吸引力城市时尚度城市时尚度综合评价综合评价0.440.380.600.795九洲远景商业管理机构简介注:1)单位:平方米/人;2)单位：元（人民币）；为2005的数值;基准值为21500元/人 太原城市吸引力评估举例太原城市吸引力评估举例支持支持权重权重太原太原北京北京 人均商业面积占比人均商业面积占比 1)0.350.351.000.90得分得分 0.130.15 服务业占比服务业占比 0.150.1550%67%得分得分 0.070.10 消费品总额占比消费品总额占比 0.150.1543%43%得分得分 0.060.06 人均可支配收入人均可支配收入2)0.350.3510476.0017653.00得分得分0.170.29城市吸引力得分城市吸引力得分 0.440.606九洲远景商业管理机构简介太原城市时尚度评估举例太原城市时尚度评估举例权重权重标准值标准值太原太原品牌举例品牌举例北京北京大卖场大卖场0.140%8%沃尔玛、欧尚、大润发、华润超市30%得分得分0.021 0.075百货店百货店0.120%10%百盛、太平洋、王府井、巴黎春天15%得分得分0.050 0.075品类杀手品类杀手0.140%40%百安居、国美、苏宁,永乐40%得分得分0.100.1餐饮餐饮 1 1）0.1420%12%必胜客、卖当劳、小肥羊20%得分得分0.080.14娱乐娱乐0.1420%0%钱柜、麦乐迪、星美院线15%得分得分0.000.105服装服装 2 2）0.1440%25%Dunhill,Esprit、雅格尔、李宁、百丽35%得分得分0.090.1225酒店酒店0.1420%4%15%得分得分0.030.105百户家庭汽百户家庭汽车拥有量车拥有量0.1430 3 15%得分得分0.010.07 时尚度得分时尚度得分 0.380.380.790.79支持支持注:1)餐饮以300平方米以上为市调面积标准;2)服装基准比较值为5大百货服装行业总销售额7九洲远景商业管理机构简介2）1）注：2003年经济受非典因素影响。太原太原GDP过去过去5年平均增长年平均增长18.7%，超过全国平均水平，超过全国平均水平1）18.7%p.a.8九洲远景商业管理机构简介单位：万平方米6.1%p.a.太原商业开发在近太原商业开发在近3年保持年高速增长年保持年高速增长,2005年人均零售面积年人均零售面积0.6平方米，平方米，人均商业服务业面积已经达到了人均商业服务业面积已经达到了1.0平方米平方米,而人口平均年增长率则为而人口平均年增长率则为 3%资料来源:太原商业规划，太原年鉴 北京统计信息网 九洲远景分析 北京人均商业面积为0.9平方米/人太原人均零售商业面积为0.6(2005),人均商业服务面积将达到1.0平方米太原人口过去五年的复合增长率为3%，保守估计，到2010年，太原人均零售商业面积将达到1.20平方米商业竞争也将随人均商业面积的增加而日益激烈太原商业面积增长情况太原商业面积增长情况2001-2005年太原市人口变化年太原市人口变化305.06322.24327.40328.81342.8520012002200320042005288311344462.61481682063582002200420052010E商业服务业零售商业+3%p.a.单位单位:万人万人11.7%p.a.9九洲远景商业管理机构简介通过太原商业街进行实地调研，发现未来商业规模增长主要集中分布在长通过太原商业街进行实地调研，发现未来商业规模增长主要集中分布在长风商圈风商圈现有商业项目现有商业项目在建和即将开业项目在建和即将开业项目项目名称项目名称 位置位置 面积面积项目名称项目名称 位置位置 面积面积世茂中心 长治路 6.0万阳光地带 长治路 3.0万阳光购物广场 长治路 10.0万亲贤世纪广场 长治路 约10.0万大唐长风 长治路 约2.0万 华宇购物中心 学府街 约10.0万飞云现代城 亲贤北街 5.8万怡和广场 亲贤北街 10.0万太行商业广场 亲贤北街 1.9万合计合计:58.7万万华宇购物中心 钟楼街 2.1万联洋百货 柳巷 3.0万御花园 钟楼街 1.0万贵都百货 柳巷 1.25万 百盛 亲贤北街 3.5万和信摩尔 长风大街 8.0万美特好平阳路 2.0万合计合计:20.85万万 注：现有和未来商业面积总计:79.55万平方米支持支持10九洲远景商业管理机构简介太原服务业近太原服务业近5年以每年年以每年20.5%的高速度增长，在的高速度增长，在GDP中占比平稳上升，中占比平稳上升，2005年达到年达到49.7%,历史上首次超过第二产业占比历史上首次超过第二产业占比资料来源：太原统计年鉴，九洲远景分析2001-2005年太原市服务业增长情况年太原市服务业增长情况(单位单位:亿元）亿元）2005年太原各产业在年太原各产业在GDPGDP中占比中占比20.5%p.a.11九洲远景商业管理机构简介2005年，和周边年，和周边6城市的服务业在城市的服务业在GDP占比对比中可以看出，太原服务业占比对比中可以看出，太原服务业发展适中，和非工业城市如北京，石家庄相比，服务业仍有很大发展空间发展适中，和非工业城市如北京，石家庄相比，服务业仍有很大发展空间资料来源:太原，西安，郑洲，石家庄，天津，北京，统计年鉴,九洲远景分析太原周边六城市太原周边六城市2005年服务业在年服务业在GDP中的占比中的占比12九洲远景商业管理机构简介太原过去太原过去5年社会零售总额复合增长率年社会零售总额复合增长率16.9%，2005年社会消费品零售总年社会消费品零售总额在额在GDP占比占比429%，零售增长速度高于全国水平，零售增长速度高于全国水平，发展势头良好发展势头良好资料来源:太原统计年鉴,九洲远景分析2001-2005年太原市社会消费品零售总额年太原市社会消费品零售总额2005年太原周边年太原周边5大城市零售总额在大城市零售总额在GDP中占比中占比42.9%33%43%33%53%单位：亿元单位：亿元16.9%p.a.13九洲远景商业管理机构简介太原市商业主要集中在柳巷太原市商业主要集中在柳巷-钟楼街一带钟楼街一带 太原目前商业主要集中在城区的柳巷-钟楼街一带的迎泽商圈，长期形成了一主三副的商业布局(柳巷，南内环，兴华街，亲贤北）太原市商业规划按照“南移西进，扩容提质”的城市战略发展方针，整体商业重心向南部扩展推移14九洲远景商业管理机构简介450个社区商业网络和13条商业街，四类批发市场协调发展形成柳巷-钟楼街商业中心和亲贤北街-长风街商业中心的市级商业中心社区商业中心社区商业中心钟楼商业步行街，柳巷商业街，开化寺商业街，朝阳服装商业街，双塔寺街医疗医药商业街，北大街商业街，府东府西商业街，南内环IT产品街，亲贤北街餐饮娱乐商业街，漪汾商业街，兴华建筑装饰材料商业街，和平北路钢材商业街，太沂108国道钢材商业街等13个商业街13条商业街条商业街双中心双中心社区商业网络社区商业网络朝阳/尖草坪/下元/龙潭/小店/迎新/晋源等7个社区性商业中心商业功能区商业功能区资料来源：太原商业规划，九洲远景分析太原城市整体南移西进，商业规划从原来的一主三副，将发展成为双中心太原城市整体南移西进，商业规划从原来的一主三副，将发展成为双中心的市区三级商业体系的市区三级商业体系15九洲远景商业管理机构简介九洲远景认为，商业布局变化的驱动因素主要为四个方面：人口规模增九洲远景认为，商业布局变化的驱动因素主要为四个方面：人口规模增长、住房开发、交通系统建设、政策规划导向长、住房开发、交通系统建设、政策规划导向人口规模增长是城市商业格局变化的内在驱动因素人口规模增长是城市商业格局变化的内在驱动因素住房开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的主要因素住房开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的主要因素.交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持政府政策、规划是城市发展的一个指导方向政府政策、规划是城市发展的一个指导方向123416九洲远景商业管理机构简介太原市商业格局变化在人口、交通、住房和政府规划四个因素的驱动下，太原市商业格局变化在人口、交通、住房和政府规划四个因素的驱动下，呈现南移西进的变迁趋势呈现南移西进的变迁趋势人口人口太原市太原市商业格局变化商业格局变化 市区户籍人口342.85万，人口增长平均每年约3%,小店区人口增长6.1%超出平均值一倍 太原市区和郊县每平方公里人口密度差别较高，最高4073人，最低70人，六城区人口占总人口的77%太原旅游人口1274万次 已经形成十纵十横+内环，外环两个环线的城市公路网，外环已经开始动工建设，机场大道北线双向8车道方案通过，全市交通道路达到1729公里.公交线路达到1541公里，每万人拥有公交车达7.43辆 私家已经达到每百户家庭3辆交通交通 太原住房投资同比增长46.9%新建商品房面积同比增长57.5%人均住房面积23.16平米 房价同比增长8.62%04年达2948 住房增量南移明显住房住房 南移西进为太原城市规划的主题。亲贤北街-长风路新的城市中心商业区长风路南新的行政办公区南部科技园区教育园区等五大科技园区，成为太原新腾飞原动力政府规划政府规划17九洲远景商业管理机构简介人口人口小店区人口2005年达到49.3万人，随着南部五园区企业更多入住，工业人口会进一步增加。受政府政策影响，小店区房地产升值潜力较大，是城区人口外溢的动力(目前亲贤商圈辐射地区项目均价达到3200元/平米)住房住房南部拆迁相对容易，开发费用低，同时配合政府规划，有相关政策支持，使得南部房屋放量增大，土地资源的可持续开发量也大2003年小店区住宅建筑面积144万平米占全市46.6%太原市商业格局变化的驱动因素太原市商业格局变化的驱动因素-1/2支持支持资聊来源：Sea-Line Estate18九洲远景商业管理机构简介交通交通太原市内十纵十横和内环，中环路网具备一定的规模，已经动工的外环线建设，使得城内各区到达亲贤北街-长风街商圈的时间大大缩短，20-30分钟商圈影响范围扩大北至府西街南至五大园区三环十纵十横三环十纵十横太原市商业格局变化的驱动因素太原市商业格局变化的驱动因素-3支持支持19九洲远景商业管理机构简介政府规划政府规划城市中心整体南移，政府办公区南迁，打造城市双中心，高新科技园区5大主体园区逐步形成，太原市政府规划逐步成形，亲贤长风市级商业中心成为太原商业发展重中之重我是双核的我是双核的!太原市商业格局变化的驱动因素太原市商业格局变化的驱动因素-4支持支持