房地产投资培训.pptx

房地产投资基础知识2012年7月所谓房地产投资2是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。目录3q一、房地产投资简介 q二、房地产投资特征 q三、房地产投资过程 q四、房地产投资方式 q五、项目评判过程q六、判断项目是否可行的依据4房地产投资简介Part 1房地产投资形式多种多样：房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的 一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。投资决策投资执行投资评估投资研究要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的。所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。机会成本的概念。8房地产投资特征Part 2房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。1、房地产投资对象的固定性和不可移动性这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：2、房地产投资的高投入和高成本性一是土地开发的高成本性。由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图-税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设区域规划-区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资-基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期 （12年）成长期 （2年左右）持续发展期（34年）稳定期下一个周期二是由于房屋建筑的高价值性。房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。三是房地产经济运作中交易费用高。一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产投资成本。整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括：3、房地产投资的回收期长和长周期性一、因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。二、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。三、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。4、房地产投资的高风险性建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。5、房地产投资的强环境约束性房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。当然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投资对象。6、房地产投资的低流动性1、资金的时间价值：资金的时间价值，是指在一定量资金在不同时点上的价值量的差额。也就是资金在投资和再投资过程中随着时间的推移而发生的增值。资金时间价值是资金在周转使用中产生的，是资金所有者让渡资金使用权而参与社会财富分配的一种形式。基本概念比如，将今天的100元钱存入银行，在年利率为10%的情况下，一年后就会产生110元，可见经过一年时间，这100元钱发生了10元的增值。人们将资金在使用过程随时间的推移而发生增值的现象，称为资金具有时间价值的属性。资金时间价值是一个客观存在的经济范畴，在企业的财务管理中引入资金时间价值概念，是搞好财务活动，提高财务管理水平的必要保证。资金时间价值可从两个方面加以衡量：理论上，资金时间价值相当于没有风险、没有通货膨胀条件下的社会平均利润率；实际上，当通货膨胀很低的情况下，可以用政府债券利率来表示资金时间价值。2、单利与复利：复利率的计算 爱因斯坦说：复利是世界第八大奇迹。世界上最伟大的力量不是原子弹，而是复利！复利的计算是对本金及其产生的利息一并计算，也就是利上有利。复利计算的特点是：把上期未的本利和作为下一期的本金，在计算时每一期本金的数额是不同的。复利的计算公式是：S=P（1+i）n1、如果从20岁开始，每个月拿100块钱去买基金，每年10%的收益是大部分基金都做的到的，每月100持之以恒，到60岁的时候，就会有六十三万七千八百元；2、如果从30岁开始那么做，到60岁的时候会有22万；3、如果从40岁开始投，到60岁的时候就只有七万多；4、如果从50岁开始投，到60岁只有2万多点。所以说，钱是长跑选手，越到后来劲越足，跑的越快。复利的威力：一张普通的白纸，厚度大约0.1毫米（1万张摞在一起才1米多高），如果对这张白纸连续对折52次，这张纸的厚度会是多少呢？冰箱那么高？或者一层楼那么高？又或者一栋摩天大楼那么高？又或者相当于把地球围绕一圈？一张0.1毫米的纸连续对折52次他的高度是2.25万亿公里，而地球和太阳的距离才是1.5万亿公里，而一张0.1毫米的纸连续对折52次他的高度比地球到太阳的距离还要远的多。3、名义利率与实际利率：利率是宏观经济和金融活动中非常重要的变量，它连接货币因素与实际经济，是货币政策当局调节经济活动的重要手段。在宏观经济学和政策制定中，均衡利率，也就是使价格保持稳定且对经济增长具有中性作用（对经济增长既不刺激也不抑制）的利率水平，有着非常重要的作用。简单的说，实际利率是从表面的利率减去通货膨胀率的数字，即公式为：1+名义利率=（1+实际利率）*（1+通货膨胀率），也可以将公式简化为名义利率通胀率（可用CPI增长率来代替）。一般银行存款及债券等固定收益产品的利率都是按名义利率支付利息，但如果在通货膨胀环境下，储户或投资者收到的利息回报就会被通胀侵蚀。实际利率与名义利率存在着下述关系：当计息周期为一年时，名义利率和实际利率相等，计息周期短于一年时，实际利率大于名义利率。名义利率不能完全反映资金时间价值，实际利率才真实地反映了资金的时间价值。以r表示实际利率，i表示名义利率，p表示价格指数，那么名义利率与实际利率之间的关系为，当通货膨胀率较低时，可以简化为r=i-p。名义利率越大，周期越短，实际利率与名义利率的差值就越大。例如，假设一年期存款的名义利率为3%，而CPI通胀率为2%，则储户实际拿到的利息回报率只有1%。由于中国经济处于高速增长阶段，很容易引发较高的通胀，而名义利率的提升在多数时间都慢于通胀率的增长，因此时常处于实际利率为负的状态。也就是说，如果考虑通胀因素，储户将钱存入银行最终得到的负回报亏损，既负利率。负利率环境将诱使储蓄从银行体系流出，刺激投资和消费，很容易引起资产价格的泡沫并有可能进一步推升通胀，央行一般都会通过持续加息的方式来改变经济体的负利率运行状态，抑制通胀，资产市场的泡沫也会逐步消退。所以，股票投资者在实际利率为负的初期还可以继续加码，但如果负利率持续时间过长，由宏观调控引发的风险就会加大，需要随时考虑退场。目前实际利率为负值。4、财务杠杆：n抵押贷款：尽管各种房地产抵押贷款方式差别较大，但是关于房地产抵押贷款的研究，主要从两个方面展开，一个是抵押贷款还本付息额，一个是贷款余额。要想了解这两个重要因素，首先要计算的就是抵押贷款常数。这里仅以固定利率抵押贷款为例，介绍抵押常数和贷款余额的计算方法。n财务杠杆：利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带来自有资本的负收益率。这使我们认识到财务杠杆不是在所有情况下都可以为投资者带来收益。这也是绿城和恒大地产资产负债率居高不下的原因，绿城负债率一度达到140%。n财务杠杆的作用：借贷资本与自有资本的比例越大，财务杠杆的作用程度越深。其作用有正向与负向两种。财务杠杆的正向作用。当资产总回报率大过借贷成本时，财务杠杆就是有利的。此时借款越多自有资本的收益率越大。财务杠杆的负向作用。当资产总回报率小于借贷成本时，财务杠杆是不利的。此时借款越多自有资本的收益率越低，直至带来财务风险。绿城由于高财务杠杆，带来严重财务风险，6月8日九龙仓集团有限公司宣布斥资近51亿港元入股，占24.6%，成为第二大股东，事实上控制了绿城，恒大地价去化，年内力争负债率减低到正常水平，2011年上半年，在内地上市房企的平均资产负债率高达71.28%，而在香港上市的内地房企平均资产负债率高达66%。5、关于投资价值：一个开发项目的投资价值在于开发完成后的价值大于其投入的成本费用，并在一定的利润水平之上；一个置业项目的投资价值在于其持有期内各年净现金流量的现值大于其投入的初始现金支出。投资价值是预期的未来收益的价值，该价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。但某一特定物业的投资价值对于不同的投资者而言，结论不是唯一的。n交易价格：通常交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。n最可能销售价格：最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所作的预测。但由于房地产的买方与卖方各自掌握的信息不同，因此对同一房地产的最可能销售价格的预测结果可能是不一致的。n市场价格：市场价格是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。n交易区间：卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则将为此设置一个较高的价格上限。实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。如果一个交易要成功，买方所认为的投资价值必须大于卖方。n投资价值与市场价值的不同：市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。投资者评估的物业的投资价值，或者说消费者对物业的评价，大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用。6、关于现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流入与流出之差叫净现金流量。n开发后出售房地产项目时的现金流量：对于一个房地产开发项目，项目的净现金流量（即税前现金流量或利润总额）是项目销售收入扣除总投资（或总成本费用）及偿还贷款本息之后的余额。n开发后持有房地产项目时的现金流量：这种时候的净现金流量主要与净租金收入或净经营收入有关，同时考虑每年还本付息因素。在持有期或经营期结束后，可能会有转售收益或固定资产余值回收，这些也构成了其现金流量的一部分。n置业投资项目的现金流量：置业投资的现金流量通常是由两部分构成：一部分是持有期间内物业每年的净经营收益；另一部分是持有期末物业的净转售收益。当对项目进行投资分析以判断其投资价值的时候，有些动态指标需要考虑折现因素，即把上述的净现金流量折现到项目投资的起始点，然后与项目的投入或支出进行比较，从而判断项目在财务上的可行性。7、广义投资与成本的概念：广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。房地产投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。投资成本n房地产投资分析中的投资与成本：房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大的差异。对于开发出售模式下的房地产开发项目而言，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念较为相似。8、关于其他投资经济效果评价指标：n投资回收与投资回报：房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。n收益率：收益率通常被表示为一个复合年百分率，表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力。这种收益既包括物业在持有期间预期可获得的收益，也包括物业持有期末转售时所获得的净转售收益，这是与投资回报率之间的最大区别。投资回报率通常为某年的收益或收入与投资之比。利息率通常针对信贷资金而言的，因此它是借贷资本而不是权益资本的收益率。折现率也是收益率的一个类型，是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率。内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。内部收益率可以有两种形式：全部投资收益率和权益（自有资金）投资收益率。全部投资收益率是在假设项目的全部投资都是投资者的自有资本的情况下所计算的某个投资项目的内部收益率。因为没有借款，所以它不考虑还本付息对现金流的影响，它反映的是全部已投入的自有资本的收益水平。权益投资收益率是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标。它是在假设项目的全部投资由借贷资金和自有资金两部分构成的情况下，针对其中的自有资金所计算的收益率。自有资金的投入通常也叫做权益投资。权益投资收益率是相对借贷资金收益率（通常指利息率）而言的，是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部收益率。它考虑了还本付息对自有资金现金流的影响。通常采用方法。42房地产投资过程Part 3房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多，是一个相当复杂的过程，房地产投资过程与开发过程是类似的，不过其侧重点不同。概括而言，房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。1、投资分析房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确，是确保整个开发项目成功的关键。反之，投资决策失误，就会导致重大损失。因此，慎重地进行决策，是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究。（1）市场分析市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投资者在进行财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。（2）财务分析 投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。因此，财务分析的主要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外，财务分析并对投资的风险进行估计，以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。（3）可行性分析 可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。收益市场研究的深度M M成本总成本总利润成本利润净利润因此，只有在计划阶段中的可行性分析确定后，整个计划才可能付诸实施，而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中，可能会因为遭受的限制而作某些修改，因此，投资者在作可行性分析这个步骤时，并不能将其当作单纯的接受或否决的过程，它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常，在一些较大项目中，为了确保投资决策成功，可行性分析要反复研究，在正式决策之前，可作可行性研究，以保证投资决策的准确性。2、土地开发权的获得这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后，土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点，如完全买断，还是合作开发，或是部分使用权（如地上权），或长期租赁等。在确定产权形式的同时，要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序，以确定产权的取得成本。在这一过程中，是从一级市场通过批租形式获得土地，还是从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，必须搞清楚其中的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。此外，由于房地产为良好的担保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权，也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择最有利的融资方式。区 位区位上的物业适合市场投资价值区位价值的转移过程：3、房地产建设开发在房地产开发中，首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。在上述前期工作完成之后，方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计，然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中，投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大，因此在大多数的情况下，投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时，融资活动又成为一项重要的工作，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。财务杠杆作用：譬如贷款利率为8%，项目预期投资收益率超过8%，融资额越大，则项目利润额越大。4、房地产销售经营在房地产销售阶段主要的工作，包括：必须有完善的营销规划实际的销售活动融资活动的进行包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类：一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。二类则是由投资者自己经营管理，此时投资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。55房地产投资方式Part 4 从一般意义上讲，投资者投资房地产，主要有两条途径、四种方式。两条途径是指：基本建设途径和房地产开发途径。四种方式是指：基本建设途径中的基本建设式；房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。当然，对于基本建设途径中进行建设的房地产项目也可以采取购买、合作或股权收购的方式，只是对这类性质的房地产项目或楼宇采取这些方式不具有典型意义，而且如果这样做，多数情况是改变了这些房地产项目或楼宇的性质，即转向房地产开发或使其进入房地产市场。故综合比较，在现行的法律、法规框架下，进行房地产投资的一般方式有如下四种：方式一：基本建设式这里所称的基本建设，是指按基建程序进行报建的方式，建设自用的房地产项目。方案评价：这种建设方式是在房地产开发市场化之前，房地产项目建设的主要方式。房产地开发市场化之后，国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制，这些条件主要有三个方面：一是投资主体的限制。一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位；二是项目性质和用途的限制。一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投资的公用事业项目等，前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目；三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续。除非符合特定条件或经政府特批，通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。方式二：楼宇购买式具体做法是：投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态，并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况，如认为符合投资人的意图，则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系，通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。方案评价：这种方式最为简便。相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考查，在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。在此基础上，选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的项目，与其谈判达成购买合约。不足之处是：拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批，其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的状况，只能在现有市场中进行选择，不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目，则又存在着预购商品房的风险。方式三：合作开发式具体做法是：如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围，则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司，也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润，而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。方案评价：合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。这种方式区别于楼宇购买式的主要优点是投资人的可控制性增加了。楼宇购买式是买成品，最多只是定作而已。而在合作开发式中，投资人直接进入项目开发的过程之中，可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式，实施不同程度的控制。通过合作开发，投资人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。不足之处是：合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作，法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。如果进行合作开发，投资人将要投入大量的人力、物力和财力。另外，合作开发房地产有两种方式，即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式，则停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。方式四：购买股权式具体做法是：由投资人或投资人的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。通过收购该房地产公司的股权，而实现对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。方案评价：这种方式比较前两种方式而言，最大的好处在于，投资收购房地产公司的股权，投资人不发生直接购买或通过合作方式获得房地产权利而产生的购房置物业的税费，主要是土地增值税后置。不足之处有三个方面：一是投资人对购置股权而拥有的房地产权利比较间接，不能直接体现投资人作为权利人；二是必须充分调查被收购公司的债权债务，并合理处置，并有担保措施，以免因不可预见因素造成后续开发不利影响；其三，通过股权收购溢价部分无法进入开发成本。61项目评判过程Part 5项目拓展管理流程：流程目的适用范围定义保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最终获取。市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等；产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高、中、低档区分，也可以按建筑形式进行高层、小高层、多层区分。参与部门流程主导：投资开发部参与部门：研发设计部、成本合约部、营销策划部、财务管理部、物业管理部、工程管理部、企管运营部土地研究与土地信息整理重点地块编制项目简报项目初步论证（项目建议书）新项目投资决策项目可行性论证（项目可行性研究报告）土地获取（招拍挂）工作程序项目建议书（模板）一、项目概况（投资开发部）（一）土地基本信息（二）当地政府的房地产政策和对目标地块的建设规划要求二、项目开发经营环境分析（投资开发部）（一）近三至五年国内经济及房地产市场分析（二）当地房地产市场分析（三）政策影响及未来政策与市场走势分析（四）有利投资经济形势成因分析三、初步市场调研报告（一）投资地块的地理环境（投资开发部）（二）项目所在区域分析（投资开发部）（三）项目周边主要物业分析（营销策划部）（四）项目所在地消费者调查分析（营销策划部）（五）项目所在地物业运营初步草案（物业管理部）附：项目建议书主要内容四、项目规划、建筑设计建议（研发设计部）（一）项目总体初步规划建议五、项目开发策略（一）项目总体开发策略（公司领导、企管运营部）（二）项目实施进度安排（工程管理部）六、项目开发经营状况分析（一）项目销售收入估算（营销策划部）（二）项目开发类（营销、设计、建安）成本估算（成本合约部）（三）项目非开发类成本估算（财务管理部）七、结论与建议（投资开发部）项目可行性研究报告（模板）一、项目概况（投资开发部）二、项目开发经营环境分析（投资开发部）（一）近三至五年国内经济及房地产市场分析（二）当地房地产市场分析（三）政策影响及未来政策与市场走势分析（四）有利投资经济形势成因分析三、项目周边房地产项目市场调查分析（一）投资地块的地理环境（投资开发部）（二）项目所在区域分析（投资开发部）（三）项目周边主要物业分析（营销策划部）（四）项目所在地消费者调查分析（营销策划部）（五）项目所在地物业运营初步草案（物业管理部）四、项目开发经营SWOT分析（投资开发部）五、项目定位（营销策划部）附：项目可行性研究报告主要内容六、项目规划、建筑设计建议（研发设计部）七、项目开发策略（一）项目总体开发策略（投资开发部主办，公司领导、企管运营部审核）（二）项目实施进度安排（工程管理部）（三）项目销售计划（营销策划部）八、项目开发经营状况分析（一）项目销售收入估算（营销策划部）（二）项目开发类（营销、设计、建安）成本估算（成本合约部）（三）项目非开发类成本估算（财务管理部）（四）项目利润估算（投资开发部）（五）项目现金流量、收益率（投资开发部）九、项目开发经营风险分析（投资开发部）（一）项目盈亏平衡分析（二）项目敏感性分析（三）项目开发经营主要风险及对策分析十、结论与建议（投资开发部）68 判断项目是否可行的依据Part 6房地产投资风险的含义风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。回报风险避险型普通型冒险型不同类型投资者的风险曲线1、房地产投资不确定性分析主要类型特征客观性多样性补偿性可测性自然风险与意外风险财务风险经营风险市场风险政策风险社会与政治风险风险分析的步骤：u 选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。u 列出需要进行风险分析的不确定性因素，此因素应是所有因素中最为不确定的，同时将其余因素假设为是确定因素。u 分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。u 根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利的把握程度。房地产投资决策的含义：在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案，就是房地产投资决策。房地产投资决策的程序：确定拟建项目要达到的目标；根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案；通过方案的比选，选出最佳投资方案；最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。2、房地产投资决策分析房地产投资项目方案的比选：房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。投资方案的类型：u互斥方案：是指在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其它方案就必须被排斥的一组方案。u独立方案：是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。u混合方案：是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。内部收益率与净现值 大多数情况下的独立项目的财务分析中，用净现值和内部收益率指标来判断项目的可行性，所得出的结论是一致的。因此，可选择任一指标作为项目财务分析指标。但是在某些情况下（如多个方案进行比较和选择时），相互矛盾的信号出现了，这两种方法可能会对现有的备选方案作出不同的排序。一般来说，在这样的方案比选中，通常不直接采用内部收益率指标比较，而采用净现值和差额投资内部收益率指标作为比较指标。内部收益率是进行盈利能力分析时采用的主要方法一，我公司内部收益率评判指标为19%以上。3、比选中应注意的问题各类投资指标税后净利率(纯益率)在某一段时间内(通常为一年)，公司的税后净利除以营收净额，通常以百分比表示，代表公司最终的获利能力。项目毛利率项目毛利/项目销售收入（项目销售收入对应开发成本营业税土地增值税）/项目销售收入项目息税前利润率（项目毛利销售费管理费）/项目销售收入项目税后净利率（项目息税前利润 财务费所得税）/项目销售收入税后净利率常规评判指标在10%以上，我公司要求需在15%以上。THANKS76