房地产开发如何拿地.pptx

20072007年年0606月月2525日日 地产发展部地产发展部 如何拿地如何拿地总计：总计：总计：总计：78787878页页页页 时间：时间：时间：时间：100100100100分钟分钟分钟分钟2/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地基本知识基本知识信息来源信息来源获取途径获取途径拿地步骤总结拿地步骤总结心得分享心得分享 认识土地认识土地目目 录录3/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n n 意义意义n n 土地储备附加值土地储备附加值n n 战略发展需求战略发展需求拿地工作的重要性4/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地意义意义在房地产环节中土地是第一拿地拿地找钱找钱建房建房卖房卖房管房管房n 土地是做项目的基础土地是做项目的基础 是根本是根本n 吃着碗里吃着碗里 做着锅里做着锅里 种着田里种着田里 开着山里开着山里5/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地的属性土地的属性 总量确定性总量确定性 不可再生性不可再生性 高附加值性高附加值性 多种不对称性多种不对称性 高政策导向性高政策导向性 竞争非理性竞争非理性6/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地拿地原则拿地原则 前瞻性前瞻性 合法性合法性 灵活性灵活性 合理性合理性7/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地认识土地认识土地 土地分类土地分类（建设用地（建设用地 农用地农用地 未利用土地）未利用土地）会查地类表会查地类表 会查规划用地性质表会查规划用地性质表8/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地基本农田基本农田 一般农田一般农田 集体建设用地集体建设用地国有农用地国有农用地 国有林地国有林地 国有建设用地国有建设用地土地概念土地概念这些概念和相关政策规定这些概念和相关政策规定要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序 9/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费（注：（注：土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓一用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓一下）。下）。清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程序清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程序等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进行充等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进行充分的沟通。分的沟通。把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际情把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际情况，找到一个中心的点。况，找到一个中心的点。土地评估构成土地评估构成10/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地宗地要素宗地要素 容积率容积率 限高限高 建筑密度建筑密度 绿地率绿地率11/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地看图看图 道路交通图道路交通图 航测图航测图 地界图地界图 宗地图宗地图 控制性规划图控制性规划图 红线图（地块、建筑红线图（地块、建筑)12/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n周边要去找各个区的土地所所长n街道办事处土地管理所n土地稽查等的主要负责人了解土地信息n市区内部队用地的转让n房管局熟人介绍n因资金、证件不到位的暂停项目n地市土地推介会（关注18个地市）土地信息来源土地信息来源13/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n资产管理中心处理的不良资产n储备有土地而缺少开发资金的房地产公司n上网 报纸等公开处理信息查询等途径 n公司高层获取的信息n法院查封 拍卖的公开信息n烂尾楼收购土地信息来源土地信息来源14/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地省域化战略省域化战略15/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地重点城市战略重点城市战略 郑郑 州（中牟）州（中牟）信信 阳阳商商 丘丘漯漯 河河新新 乡乡 16/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地获取路径总结土地获取路径总结n国有土地出让n协议转让n行政划拨 n租赁n作价出资或入股n股权拆分资产剥离 土地获取途径流线图17/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地获取基本模型见流程组合见流程组合18/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地城中村改造模型基础工作：基础工作：列入改造列入改造计划计划土地土地确权确权用地控规用地控规设计设计拆迁拆迁项目可行项目可行性研究性研究办理国有划办理国有划拨土地证拨土地证工作模型工作模型1 119/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地经济适用房工作模型房管局（发改委）指标申请发改委立项批复规划局选址意见发改委立可研批复土地部门征地申请用地规划土地证方案审查建设规模批复建设工程规划许可证施工许可证销售许可证工作模型工作模型2 220/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地协议拿地模型项目建议 项目建议批复 签定进区框架协议递交可研报告 可研批复 颁发选址意见书颁发建设用地规划许可证 签定国有土地出让协议项目报审 建设工程规划许可证申请 工程报建 施工图审查 招标备案 报建审批质检、安检审批核发施工许可证 核发预售许可证工作模型工作模型3 321/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地招拍挂拿地模型获取土地使用权拍卖公告信息 报名竞买并买取拍卖文件报送竞买资料 领取竞买号牌在规定时间、地点参加现场拍卖 确定竞得人签订拍卖成交确认书 签定土地使用权出让合同交纳土地使用权出让金 取得国有土地使用权证工作模型工作模型4 422/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地了解土地政策和法规的背景了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性对政策要有预见性了解新闻背后的新闻了解新闻背后的新闻 拿地前期准备 23/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地了解土地政策和法规的背景了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性对政策要有预见性了解新闻背后的新闻了解新闻背后的新闻 准备准备1 1研究政策 发现机会24/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地是宝土地是宝 稍纵即逝稍纵即逝尽可能避开通过招拍挂方式尽可能避开通过招拍挂方式寻找协议拿地的途径和办法寻找协议拿地的途径和办法 准备准备2 2争分夺秒 储备土地25/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地要考虑长要考虑长 中中 短期项目的短期项目的配比与结合配比与结合准备准备3 326/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地建立考察评估地块的指标体系建立考察评估地块的指标体系建立投资分析模具建立投资分析模具形成征地报告模板形成征地报告模板 准备准备4 4建立评估体系27/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地拿地实战n n 收集土地信息收集土地信息n n 关注市场关注市场 研究政策研究政策n n 设计获取路径设计获取路径n n 获取土地获取土地 取得土地证取得土地证28/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地搜集土地信息n重点集中郑州土地市场n关注河南其他地区优质土地n建立土地交易信息库步骤步骤1 129/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地政策研究土地政策研究n跟踪国家及地方土地政策最新动态跟踪国家及地方土地政策最新动态n定期察看国土资源部相关网站定期察看国土资源部相关网站n根据地块的性质，提供对应政策法规支持根据地块的性质，提供对应政策法规支持n对目标地块的获取方式，提供建议对目标地块的获取方式，提供建议步骤步骤2 230/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地设计获取路径设计获取路径n研究地块相关资料设计最佳土地获取路径研究地块相关资料设计最佳土地获取路径n研究有关政策规定设计最佳土地获取路径研究有关政策规定设计最佳土地获取路径步骤步骤3 331/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地获取土地获取土地取得土地证取得土地证进行土地储备进行土地储备步骤步骤4 432/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地加强基础工作加强基础工作步骤步骤5 533/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地初判模型按照获取的信息填写定性分析表多方面了解详细信息初步设定土地的获取的途径步骤步骤6 634/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地投资测算模型n实地勘测地块，了解地块周边情况n了解周边项目和土地价格n买航测图，了解项目规划n了解规划设计要求或预设规划设计要求n结合区域市场，进行物业发展建议设想n预估土地价及产品进行成本概算工作模型工作模型3 335/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地 了解征地的审批程序了解征地的审批程序步骤步骤7 736/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地不管是耕地还是荒地或者其它的不管是耕地还是荒地或者其它的土地性质一定要搞清楚土地性质一定要搞清楚弄明白弄明白审批程序审批程序2 2只有把这些事情都清楚之后只有把这些事情都清楚之后相应政策才会比较清楚相应政策才会比较清楚 37/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地哪种土地哪一级部门授权哪种土地哪一级部门授权有哪些权力有哪些权力 审批的程序是什么审批的程序是什么 都要特别清晰都要特别清晰 审批程序审批程序3 338/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地了解土地了解土地评估价格及价格的构成评估价格及价格的构成步骤步骤8 839/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地 了解重要的分析指标了解重要的分析指标步骤步骤9 940/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地征地时征地时 需要对所选城市需要对所选城市 区域区域 地段进行了地段进行了解和指标分析解和指标分析选定意向地块后选定意向地块后 应对其有所调查和了解应对其有所调查和了解分析指标分析指标1 1具体考虑指标如下具体考虑指标如下n n当地人均年收入当地人均年收入(体现其生活质量体现其生活质量)n n城市化程度率城市化程度率n n人口数量人口数量(可分析潜在客户群可分析潜在客户群)41/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n n当地房地产开发状况当地房地产开发状况n n腹地腹地(潜在外延辐射力发展潜在外延辐射力发展)n n地块周边环境地块周边环境:1000米以内有无竞争对手、米以内有无竞争对手、对手实力如何、楼盘怎样、附近交通状况、对手实力如何、楼盘怎样、附近交通状况、有无学校、商务设施有无学校、商务设施分析指标分析指标2 242/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n n位位 置置n n面面 积积n n价价 格：地价增值空间大格：地价增值空间大n n政政 策：可享受优惠政策策：可享受优惠政策n n合作方式合作方式分析指标分析指标3 343/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n n土地性质及用途土地性质及用途 建设用地建设用地 房地产开发用地房地产开发用地 工业用地工业用地 其他其他n n办到土地证时间办到土地证时间n n办理程序办理程序n n现金流现金流n n收入和利润收入和利润分析指标分析指标3 344/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n房地产市场分析培训总结房地产市场分析培训总结n土地政策的研究培训总结土地政策的研究培训总结n房地产政策的研究培训总结房地产政策的研究培训总结n土地小组各项分工的培训总结土地小组各项分工的培训总结n房地产开发流程的培训总结房地产开发流程的培训总结n经典案例的学习经典案例的学习步骤步骤10 10 培训总结制度培训总结制度45/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n n 土地市场研究数据库土地市场研究数据库n n 土地政策数据库土地政策数据库n n 土地获取资料准备数据库土地获取资料准备数据库n n 公司土地储备数据库公司土地储备数据库建立拿地数据库46/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地郑州市土地成交信息汇总表郑州市土地成交信息汇总表区域位置用途出让方式区域位置用途出让方式面积成交价格年限受让人面积成交价格年限受让人土地市场研究数据库土地市场研究数据库数据库数据库1 147/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地 土地获取概念设计土地获取概念设计土地获取路径总结土地获取路径总结土地获取来源总结土地获取来源总结土地获取准备数据库（待建）土地获取准备数据库（待建）数据库数据库2 248/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地综合法律法规及政策政策信息政策信息1 1n中华人民共和国城市规划法n中华人民共和国土地管理法n中华人民共和国城市房地产管理法n中华人民共和国土地管理法实施条例n城市房地产转让管理规定n河南省实施土地管理法办法n河南省城市房地产开发经营管理条n河南省城市房地产交易管理办法 n郑州市国有土地有偿使用条例49/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息政策信息2 2n基本农田保护条例 n河南省基本农田保护条例n郑州市人大常委会关于修改郑州市基本农田保护条例的决定n农村集体土地使用权抵押登记的若干规定n建设用地审查报批管理办法征用土地公告办法50/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息政策信息2 2n关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见n关于完善征地补偿安置制度的指导意见n关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知n建设项目用地预审管理办法 n关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知51/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息政策信息2 2n关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式的问题通知n关于加强农村宅基地管理的意见n关于调整国家建设征用土地补偿安置标准等若干问题通知52/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息政策信息2 2n郑州市人民政府关于调整国家建设征用土地补偿n安置标准有关问题的通知n郑州市商品交易市场建设管理条例n郑州市商品交易市场管理办法53/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地划拨土地相关法律法规及政策政策信息政策信息3 3n国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定n关于印发国土资源部关于加强土地资产管理促进国有 企业改革和发展的若干意见n中国人民解放军房地产管理条例通知 n划拨用地目录54/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地划拨土地相关法律法规及政策政策信息政策信息3 3n最高人民法院关于能否将国有土地使用权n折价抵偿给抵押权人问题的批复n最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否n列入破产财产等问题的批复n河南省人民政府办公厅转发省教育厅等部门关于切实n做好高等学校老校区土地置换工作意见的通知55/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息政策信息4 4n中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例n河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定n国有土地使用权出让合同示范文本n关于发布国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）的通知n协议出让国有土地使用权规定56/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息政策信息4 4n协议出让国有土地使用权规范n河南省人民政府关于公布执行协议出让土地最低价标准的通知n郑州市人民政府关于协议出让国有土地使用权土地出让金征收标准有关问题的通知n郑州市人民政府关于公布执行郑州市协议出让土地最低价标准的通知n郑州市人民政府关于公布我市市区土地基准地价的通知57/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息政策信息4 4n招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定n招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范n河南省人民政府关于加强国有经营性土地使用权n招标拍卖挂牌出让管理的意见n郑州市国有土地使用权出让招标拍卖实施办法n规范国有土地租赁若干意见58/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息政策信息4 4n郑州市国有土地有偿使用条例n最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知n最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释n国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函n关于军用土地转让有关问题的复函59/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地权属相关法律法规政策信息政策信息5 5n土地登记资料公开查询办法n闲置土地处置办法n确定土地所有权和使用权的若干规定n郑州市确定土地权属条例n郑州市土地储备实施办法60/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地税费相关法律法规及政策政策信息政策信息6 6n国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知n调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知n中华人民共和国耕地占用税暂行条例n中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例n国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 的决定61/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地税费相关法律法规及政策政策信息政策信息6 6n财政部 国家税务总局关于贯彻落实国务院关于修改n中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例决定通知n中华人民共和国土地增值税暂行条例n中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则n财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知n国家税务总局关于房地产开发企业土地n增值税清算管理有关问题的通知62/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地税费相关法律法规及政策政策信息政策信息6 6n国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定n河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法n河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知63/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地城中村改造有关法律法规政策信息政策信息7 7n郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规定（试行）的通知n郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）n郑州市人民政府关于加快城中村改造的意见（讨论稿）n郑州市中心城区综合整治第十一次会议纪要n郑州市城中村改造规费和服务性收费减免项目一览表64/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地城中村改造有关法律法规政策信息政策信息7 7n关于加强城中村改造建设规划编制工作的通知n关于加强城中村改造建设土地确权的通知n关于加强城中村改造建设主要工作程序的通知n郑州市城中村改造有关规划管理问题的通知（讨论稿）n郑州市人民政府关于城中村改造土地管理有关问题意见n城中村改造工作简报（第二期）65/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地城中村改造有关法律法规政策信息政策信息7 7n金水区“十一五”期间城中村改造问题研究（讨论稿）n金水区城中村改造工作方案（提纲）n管城回族区人民政府城中村改造工作原则和程序（暂行）n郑州市管城回族区人民政府办公室文件n管城回族区城中村改造监管资金管理办法66/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地加强土地管理有关的通知政策信息政策信息8 8n国务院关于加强国有土地资产管理的通知n国务院关于深化改革严格土地管理的决定n国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序紧急通知n国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知n国务院关于加强土地调控有关问题的通知n关于整顿和规范土地市场秩序的通知n关于当前进一步从严土地管理的紧急通知67/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地加强土地管理有关的通知政策信息政策信息8 8n关于发布实施限制用地项目目录（2006年本）和禁止用地项目目录（2006年本）的通知n郑州市人民政府 关于严格土地管理加强土地储备工作的通知n郑州市人民政府关于加强企业土地资产处置管理有关问题的通知n郑州市人民政府关于进一步严格土地管理的决定n市委办公厅、市政府办公厅关于严格土地管理的意见68/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地规划类政策法规政策信息政策信息9 9n村庄和集镇规划建设管理条例n城市国有土地使用权出让转让规划管理办法n郑州市人大常委会关于修改郑州市城市规划管理条例的决定n郑州市商品交易市场建设发展规划纲要69/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地其他土地政策法规政策信息政策信息1010n国土资源部关于印发土地开发整理若干意见的通知n国土资源部关于印发试行土地分类的通知n关于发布和实施工业项目建设用地控制指标（试行）的通知n国土资源信访规定n土地登记规则（修正）n关于加强城市绿地和绿化种植保护的规定n郑州市城市绿线管理办法n实施细则 70/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地工业及开发区土地政策政策信息政策信息1111n国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的通知n国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知n国家发展改革委、国土资源部、建设部关于印发n清理整顿开发区的审核原则和标准的通知n关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知n国家发改委、国土资源部、建设部、商务部 关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限通知个人心得72/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地做好基础工作是成功的关键天明文化博大精深，充分运用做好对外宣传模版，使合作者充分了解天明多方面数据分析，算好帐，心中有底注意市场增值潜力，充分预估未来价值通力合作全员战斗，充分展露天明气质心得心得心得心得1 173/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地充分借鉴别人成功经验积极向同行学习，积累成功经验积极研究政策，将别人的经验进一步发挥差异化进军，走别人没有走的路心得心得心得心得2 274/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地服从与探索的有机结合天明战略是第一服从要求探索拿地新路线，寻求新目标不放松谨慎开始，圆满结束心得心得心得心得3 375/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地拿地“五心”留心 学习与总结的基础 恒心 成功的基本素质自信心坚持自己正确的判断（决不是固执）责任心结果差别的根源平常心荣辱不惊无愧于心心得心得心得心得4 476/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地拿地“两品三味”人品合作的最低底线作品合作的认可基础品味合作双方彼此欣赏，拓展合作可能韵味让合作双方都有期待回味永远的纪念心得心得心得心得5 577/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地结束语打造天明地产核心竞争力！拿地需要全体天明人的支持！78/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地谢谢！请指正