房地产投资分析第2章.pptx

二、现金流量图现金流量图 所谓现金流量图：把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，以反映出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。现金流量图的作图方法和规则作图方法和规则如下：(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻度表示一个时间单位；时间轴上的点称为时点，通常表示的是该时间单位末的时点；零表示时间序列的起点。(2)横轴上方的箭线表示现金流入，即收益；在横轴下方的箭线表示现金流出，即费用。(3)在现金流量图中，箭线长短与现金流量数值大小本应成比例，各箭线上方（或下方）注明其现金流量的数值。(4)箭线与时间轴的交点为现金流量发生的时点。现金流量的三要素三要素：大小、方向和作用点。第二节第二节 资金时间价值的含义资金时间价值的含义一、资金时间价值的概念概念 资金时间价值是指一定量资金在不同时点上的价值量的差额。如利率、利息。二、资金时间价值的衡量衡量 通常情况下，资金时间价值被认为是没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。利率包括时间价值、通货膨胀时间价值、通货膨胀和风险风险价值价值因素。三、资金时间价值的表现形式表现形式 1.利息；2.是评价企业投资方案的基本标准；3.金融机构的房地产金融业务核算都是以资金时间价值为基础；4.资金时间价值量的大小取决于：（1）资金的使用时间 （2）资金数量的多少 （3）资金投入和回收的特点 （4）资金周转的速度第三节第三节 资金时间价值的计算资金时间价值的计算一、资金时间价值的计算方法 单利：F=P（1ni）；P=F/(1ni)复利：F=P（1i）n二、二、复利终值与复利现值的计算 1复利终值的计算 公式：F=P（1i）n=P(F/P,i,n)【例题2.1】某公司将100000元投资于收益率为5%的项目，项目周期3年，按复利计算3年后的终值。2复利现值的计算 P=F/（1i）n=F(P/F,i,n)【例题2.2】某公司3年后需要资金100000元，问在利率为10%时，现在应该存入银行多少本金？三、年金终值与复利现值的计算三、年金终值与复利现值的计算 如果在一定时期内每隔相同时间就发生相同数额的收款（或付款），则该等额收付的系列款项称为年金年金。用A表示。年金包括：普通年金、先付年金、递延年金和永续年金。三、年金终值与复利现值的计算三、年金终值与复利现值的计算 1.年金终值年金终值 F=A =A(F/A，i，n)【例题2.3】某公司在前3年每年年末为一项目向银行借入资金100000万元，利率为10%，问3年后贷款的本息和是多少？2.偿债基金偿债基金：是指为偿还到期债务而在每年末应支付的金额，债务金额相当于年金终值，每年准备的偿债基金等于年金。A=Fi/(1+i)n-1=F(A/F，i,n)【例题2.4】某公司有一笔5年后到期的长期借款200万元，为此设偿债基金，年利率8%，到期一次还清借款，问每年末存入的金额是多少？习题:某企业计划在2015年年末购入一台价值为2000万元的新设备，若筹款年利率为10%，则2012年至2014年每年年末应等额筹款()万元。（注：(A/F,10%,4)=0.21547(A/F,10%,3)=0.30211 (A/P，10%，3)=0.40211(A/P，10%，4)=0.31547）A.430.94 B.549.29 C.630.94 D.664.64【解析】画现金流量图 A(F/A,10)%,3)(1+10%)=2000，解得A=549.293年金现值年金现值【例题2.5】某公司从租赁公司租入设备，租赁期6年，每年末支付租金20000元，市场利率为10%，问公司6年中支付的资金相当于现在多少钱？【例题2.6】假设某公司以6%的利率取得借款3000万元，投资于某个寿命周期为6年的项目，每年至少要收回多少资金才是有利的？小结小结现值P：资金在某一特定时间序列的初始值；终值F：资金在某一特定时间序列的终点值。年值A：表示发生在某一特定时间序列各计算期末的等额资金系列的价值。第一个A与P隔一期，最后一个A与F在同一时点上。A、F期末值，P期初值。0、1等时点的含义。4先付年金终值与现值计算 先付年金（即付年金）先付年金（即付年金）:从第1期开始，在每期期初发生的年金。终值公式终值公式：先付年金终值=年金普通年金终值系数（1+i）（多计算一期利息）【例题27】每年年初存入10000元，连续3年，年利率为6，终值为多少？现值公式现值公式：即付年金现值=年金普通年金现值系数（1+i）（少折现一期利息）【例2.8】每年年初存入10000元，连续3年，年利率为6，现值为多少？资金等值系列公式中的基本假设条件资金等值系列公式中的基本假设条件 1.项目的期初投资P发生在现金流量图的0点点 2.本期的期末即是下期的期初；3.A和F均在期末期末发生。5.递延年金及递延年金现值的计算 递延年金是指在一定期间内，从0期开始隔m期（m1）以后才发生系列等额收付款的一种年金形式。凡不是从第一年开始的年金都是递延年金。方法一：先求出递延期末的现值，然后再将此现值调整到第一期期初。P=A（P/A，i,n）(P/F,i,m）方法二：先求出（m+n）期的年金现值，再扣除递延期（m）的年金现值。P=A（P/A，i,m+n）-A（P/A，i,m）方法三：先求出递延年金的终值，再将其折算为现值。P=A（F/A，i,n）(P/F,i,n+m）【例题2.9】某人现存入一笔资金准备从第10年末开始连续取5期，每期取出10000元，折现率为10，求P？6.永续年金：是无限期定额支付的年金。永续年金现值=A/i=年金/利率 6.永续年金：是无限期定额支付的年金。永续年金现值=A/i=年金/利率 【例题2.10】某公司想使用一办公楼，现有两种方案可供选择。方案一、永久租用办公楼一栋，每年年初支付租金78万元，一直到无穷。方案二、一次性购买，支付2700万元。目前存款利率为3，问从年金角度考虑，哪一种方案更优？四、名义利率和实际利率四、名义利率和实际利率 若利率为年利率，实际计算周期也是以年计，这种年利率称为“实际利率”；若利率为年利率，而实际计算周期小于1年（每月、每季、每半年计息一次），这种年利率称为“名义利率”。i=(1+r/m)m-1 i实际利率;r名义利率;m每年计息次数现设年名义利率r=10%，则年、半年、季、月、日的年有效利率如下表所示年名义利年名义利率（率（r）计息期计息期 年计息周年计息周期数期数(m)计息周期利计息周期利率率(i=r/m)年有效利年有效利率率 10%年110%10%半年25%10.25%季42.5%10.38%月120.833%10.46%日3650.0274%10.51%例如：年利率为3%，每月计息一次，所以3%的年利率就是名义利率，它相当于月利率为2.5。注意：注意：1.名义利率相同，而计算利息次数不同时，年末本利和是不同的。2.名义利率与有效利率在数值上是不相等的，在一年内计息不止一次时,有效利率均大于名义利率。思考题思考题1某公司计划二年以后购买一台100万元的机械设备，拟从银行存款中提取，银行存款年利率为2.25%,问现应存入银行的资金为多少？2如果从1月份开始，每月月末存入银行200元，月利率为1.43,问年底累积的储蓄额(复本利和)为多少？3某公司在第5年末应偿还一笔50万元的债务，按年利率2.79计算，该公司从现在起连续5年每年年末应向银行存入资金为多少，才能使其复本利和正好偿清这笔债务？4.如果以年利率10%投资某项目100万元，拟在今后5年中把复本利和在每年年末按相等的数额提取，每年可回收的资金为多少？5.某公司拟投资建设一工业项目，希望建成后在6年内收回全部贷款的复本利和，预计项目每年能获利100万元，银行贷款的年利率为5.76%，问该项目的总投资应控制在多少范围以内？6.某人购买商品房，从银行按揭贷款10万元，贷款时间为20年，每月月底等额还本付息，年利率为5.04%，问每月要还多少元？