关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造桂房改〔2011〕44号.doc

广西壮族自治区住房制度改革委员会
广西壮族自治区物价局
桂房改〔2011〕44号

关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造
价格管理指导意见的通知

各市、县住房制度改革委员会、物价局，区直、宁铁住房制度改革委员会：
现将《广西壮族自治区危旧房改住房改造价格管理指导意见》印发给你们，请认真贯彻执行。
自治区住房制度改革委员会 自治区物价局
二○一一年十月二十八日
广西壮族自治区危旧房改住房改造价格
管理指导意见
为规范危旧房改住房改造价格管理，促进危旧房改住房改造工作顺利开展，根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发〔2009〕16号）的规定以及国家、自治区有关住房政策，现就加强我区危旧房改住房改造价格管理提出如下意见：
一、明确价格管理原则
实施危旧房改住房改造时，属于产权置换的还建住房建筑面积，原则上由建设单位按照最大不得超过原房改住房建筑面积1.3倍的比例置换给原住房产权人；不属于产权置换面积的新建住房建筑面积（含还建住房中不属于产权置换部分的面积，以下统称非还建住房面积）按保本微利的原则确定价格。
二、合理确定非还建住房面积的价格构成要素
（一）非还建住房面积价格的构成
非还建住房面积价格由整个项目（含还建住房和非还建住房）的改造成本、税金和利润三部分构成。
1. 改造成本包括以下项目：
（1）土地价款和改造补偿安置费。包括土地出让价款（含以限价住房方式进行改造的还建住房面积应计算缴纳的土地出让金）、危旧房改住房检测鉴定费及拆除费、改造补偿安置费等。
（2）勘察设计和前期工程费。包括开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
（3）建安工程费。包括房屋主体部分的土建（含基础）工程费、水电安装工程费及附属工程费等。
（4）基础设施建设费。包括项目用地规划红线以内，小区的道路、园林绿化、供水、供电、供气、通讯、有线电视、消防安全监控系统、信报箱等与住房同步配套建设的基础设施建设费，以及按政府批准的项目规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。
（5）管理费。指危旧房改住房改造项目建设单位或者代建单位为组织房屋开发建设和经营所发生的费用。管理费按照不超过本意见第二点第（一）项中改造成本（1）至（4）目费用之和的2%计算。
（6）贷款利息。按照建设单位或者代建单位为支付危旧房改住房改造项目建设保证金、土地出让金和临时安置补助费实际发生的银行贷款利息计算。
（7）其他按规定应计入开发建设成本的费用。
2. 税金。指依照国家规定的税目和税率计算缴纳的税金。
3. 利润。建设单位进行危旧房改住房改造不得有利润。代建单位在进行危旧房改住房改造时可按下列方式获得利润：
（1）以限价住房方式进行危旧房改住房改造的，利润按照本意见第二点第（一）项中改造成本（1）至（4）目费用之和的不高于7%比例计算。
（2）参照经济适用住房方式进行危旧房改住房改造的，利润按照本意见第二点第（一）项中改造成本（1）至（4）目费用之和的不高于5%比例计算。
（3）以全额集资建房方式进行危旧房改住房改造的，不得有利润。
（二）下列费用不得计入非还建住房面积价格
1. 与危旧房改住房改造无关的住宅小区内经营性设施的建设费；
2. 与危旧房改住房改造无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
3. 赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
4. 按规定已经减免的城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；
5. 其他不应计入改造项目价格的费用。
三、加强对非还建住房面积价格的审核
（一）建设单位在收取建房职工预付房款前，应当委托有相应资质、信誉好、熟悉危旧房改住房改造政策的建设工程造价咨询企业编制改造项目工程预算，核算出非还建住房面积的预算（售）价格，报当地住房制度改革委员会办公室（在邕中直、区直单位报区直单位住房制度改革委员会办公室，下同）备案。建设单位可根据项目建设进度按照预算（售）价格收取非还建住房面积价款，在项目竣工后与建房职工按照本意见确定的决算价格结算非还建住房面积的差价，多退少补。
（二）危旧房改住房改造项目竣工后，建设单位应根据不同改造方式分别向有关部门申请确认或审核批准非还建住房面积决算价格。
1. 以限价住房方式或者全额集资建房方式进行危旧房改住房改造的，建设单位应委托有相应资质、信誉好、熟悉危旧房改住房改造政策的建设工程造价咨询企业编制改造项目工程决算，核算出非还建住房面积的价格，然后向当地住房制度改革委员会办公室申请确认。当地住房制度改革委员会办公室会同建设工程造价管理机构进行审查，在34个工作日内确认非还建住房面积决算价格，并报上一级住房制度改革委员会办公室备案。
2. 参照经济适用住房方式进行危旧房改住房改造的，建设单位应当向当地价格主管部门申请非还建住房面积定价。当地价格主管部门接到定价申请后，会同当地住房制度改革委员会办公室参照经济适用住房价格管理的有关规定进行审核，在34个工作日内审核批准非还建住房面积的价格，并报上一级价格主管部门和住房制度改革委员会办公室备案。
（三） 建设单位申请非还建住房面积定价，应如实提供以下材料：
1. 非还建住房面积定价申请；
2. 住房制度改革委员会同意危旧房改住房改造的批准文件；
3. 危旧房改住房改造项目规划许可证、施工许可证（验原件交复印件）；
4. 缴纳土地出让价款的全部付款凭证、《国有土地使用证》（验原件交复印件）；
5. 价格构成项目审核表和项目成本资料；
6. 政府价格主管部门规定的其他应当提供的材料；
7. 以限价住房方式或全额集资建房方式进行危旧房改住房改造的，提供建设工程造价咨询企业编制的改造项目工程决算书。
（四）按照本意见确认或审核批准的非还建住房面积价格，为该项目同一期工程住房的基准价格。每套住房的实际价格，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。
（五）实际还建住房的建筑面积小于属于产权置换的还建面积，其不足部分应给予房改住房产权人货币补偿。由建设单位与房改住房产权人根据房改住房的区位、建筑面积、成新、楼层等因素，协商、结算住房产权置换面积的差价款。
（六）参照经济适用住房方式或以全额集资建房方式进行危旧房改住房改造的，实际还建住房的建筑面积大于属于产权置换的还建面积且超出还建户应当享受的住房面积控制标准的部分，或者非还建住房的建筑面积超出非还建户应当享受的住房面积控制标准的部分，执行市场价格，按照自治区房改政策有关管理规定,收取超标面积价款。
四、建立非还建住房面积价格公开制度
（一）非还,建住房面积应实行明码标价。非还建住房面积预算（售）价格报当地住房制度改革委员会办公室和物价部门备案后，由建设单位张榜公布，并在广西住房制度改革委员会办公室的信息网站上公布。
（二）非还建住房面积基准价格一经确定、公布，任何单位和个人不得擅自提高，不得在标价之外收取任何未标明的费用，也不允许有内部与外部不同的房价。价格主管部门依法对擅自提高房价的价格违法行为进行查处。
各地房改、物价部门应加强对危旧房改住房改造项目的指导和管理，在危旧房改住房改造价格管理工作中遇到全局性的问题应及时报告自治区住房制度改革委员会办公室和自治区物价局。