广告策划长沙房地产市场策略.pptx

长沙跑盘分享2007.09.28长沙市场概述长沙房地产市场格局长沙各片区重点楼盘扫描长沙重点楼盘园林风格简析长沙重点楼盘建筑风格简析分分享享思思路路宏观宏观微观微观经济现状经济现状未来规划未来规划宏观特征宏观特征楼盘解析楼盘解析风格总览风格总览 长沙市场总体概述1长沙珠三角经济圈中部六省长三角经济圈长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动长沙长沙珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市长沙长沙长株潭经济一体化核心城市；以提高其在国内核心竞长株潭经济一体化核心城市；以提高其在国内核心竞争力和区域整体实力，在更大范围内参与国内外竞争为目标。争力和区域整体实力，在更大范围内参与国内外竞争为目标。长沙长沙市市株洲株洲市市湘潭湘潭市市长株潭一体化目标：通过长株潭地区产业的集群化，推动本区域经济一体化，支持湖南省发挥后发优势，实施反梯度战略，统筹区域发展，提高湖南省在国内省份中的核心竞争力和区域整体实力。努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。城市传统商业中心集中于河东北部，除五一路商圈外，伍家岭、火车站、溁湾镇三大商圈辐射范围仍限于区域内；随着城市的扩张，新的商圈正在逐步发展，但相对于传统商圈而言，其影响力仍有待提升。长沙长沙“西文东市西文东市”的发展格局，城市商业集中于河东北部，的发展格局，城市商业集中于河东北部，五一路商圈是唯一的市级商圈五一路商圈是唯一的市级商圈五一路五一路商圈商圈省委省委省政府省政府火车站火车站商圈商圈伍家岭伍家岭商圈商圈星沙星沙商圈商圈马坡岭马坡岭商圈商圈黎托黎托商圈商圈红星红星商圈商圈溁湾镇溁湾镇商圈商圈市政府市政府观沙岭观沙岭商圈商圈望城坡望城坡商圈商圈岳麓山、岳麓书院、橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源；是长沙几千年历史的见证，长沙市民对她们有着深厚的感情影视传媒是长沙最具竞争力的产业，是长沙最值得骄傲和自豪的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台，“超女”“快男”更是近年来长沙吸引世人的“亮点”影视文化、山水洲城影视文化、山水洲城长沙是中国影视传媒最发达的城长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市长沙近年来长沙近年来GDPGDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展快速发展长沙市历年长沙市历年GDP与固定资产投资情况与固定资产投资情况近6年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2006年城市GDP达到1790.66亿元；近年来长沙市固定资产投资年稳定快速增长，2006年已达1089.8亿元，增幅高达22.57%大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了效用长沙市人均长沙市人均GDPGDP快速增长，人均可支配收入水平较高快速增长，人均可支配收入水平较高长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；2006年人均GDP达到27853元,人均GDP增长速度为16.2%可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过10%水平，06年人均可支配收入为12924元，增长12.0%中部省会城市中，长沙中部省会城市中，长沙GDPGDP与社会消费品零售总额较高，与社会消费品零售总额较高，人均可支配收入处于最高水平人均可支配收入处于最高水平周边省会/直辖市长沙郑州南昌武汉人均可支配收入（元）13924118001124312360周边省会/直辖市合肥太原成都广州人均可支配收入（元）11013117411278912360在中部六省会城市中，长沙的GDP和社会消费品零售总额均列第三位，低于武汉和郑州，但明显高于太原、合肥和南昌；与广州和成都相比，长沙市的GDP和社会消费品零售总额都有较大差距；长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中处于最高水平，而且高出成都1135元与其他城市相比，虽然长沙的经济总量较小，但人均与其他城市相比，虽然长沙的经济总量较小，但人均GDPGDP高，恩格尔系数小。房地产市场发展的空间大高，恩格尔系数小。房地产市场发展的空间大周边省会/直辖市广州武汉长沙南昌成都GDP（亿元）60682590179111852750人均可支配收入（元）1985012360139241124312789社会消费品零售总额（亿元）2188.81293.3865.6358.41155.3恩格尔系数（2006年）37.338.832.644.034.9%恩格尔系数（食品支出占消费支出的比重）越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支出越多，通过消费结构调整能用于居住消费的支出也就越多。长沙居民的恩格尔系数在中部城市中最小，表明长沙市房地产发展空间大。与其他直辖市和省会城市相比，长沙市的经济总量偏小，但人均可支配收入水平高，仅仅低于广州；长沙社会消费品零售总额与邻省大型城市还有较大差距，但已超出南昌近一倍。从长沙经济发展状况判断，长沙房地产市场稳定发展高速从长沙经济发展状况判断，长沙房地产市场稳定发展高速发展阶段发展阶段房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系长沙超过长沙超过11%长沙长沙3665美元美元 启动期启动期 快速发展期快速发展期 稳发展期稳发展期 减缓发展期减缓发展期4%-5%5%-8%大于大于8%小于小于4%萎缩萎缩 停滞停滞 稳定发展稳定发展 高速发展高速发展长沙市近六年来经济增速均保持在10%以上，近3年来更是14%以上，按照国民经济增长与房地产发展关系，长沙市房地产处于高速发展时期长沙2006年人均GDP约3665美元，说明长沙房地产处于快速发展期，房地产市场需求旺盛固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对长沙经济发展的信心长沙经济发展的信心长沙房地产投资历年来保持较快的增长，2006年达到300亿以上。房地产投资的比例，历年来占固定资产比例均较高，房地产业对于经济的发展占有越来越重要的作用。长沙的房价呈相对平稳增长状态，成交面积也是稳定增加，长沙的房价呈相对平稳增长状态，成交面积也是稳定增加，市场发展平稳市场发展平稳从2001-2006年，长沙市商品房销售面积快速增长，年均增长率约为38%2006年商品房销售面积较2005年有小幅增长。近年来，长沙国民经济发展速度和人均可支配收入的增长近年来，长沙国民经济发展速度和人均可支配收入的增长速度都快于房价的增长速度速度都快于房价的增长速度六年来，长沙GDP平均增长14.8%；人均GDP平均增长13.2%；人均可支配收入平均增长11.45%。长时间的房价增长速度低于可支配收入的增长速度，表明市民的消费能力得到积蓄，房价有较大的上涨潜力。房价收入比房价收入比长沙市为长沙市为6.151 6.151，基本处于合理范围，基本处于合理范围4.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价偏低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比房价收入比发展中国家房价收入比与房地产市场发展发展中国家房价收入比与房地产市场发展4.16.1市场供给市场供给市场供给市场供给市场需求市场需求市场需求市场需求长沙房价收入比6.15房价收入比房价收入比一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比在4.1-6.1之间是比较合理的范围城 市北京深圳上海杭州长沙房价收入比131212.110.16.15武汉南昌合肥太原郑州7.88.49.18.778.4在中南六省会城市中，长沙在中南六省会城市中，长沙 “环房匹配指数环房匹配指数”仅大于郑仅大于郑州，与其他城市相比，房价上涨空间较大州，与其他城市相比，房价上涨空间较大城 市郑州海口北京广州长沙环房匹配指数-0.330.44-0.46-0.541.43城 市武汉南昌合肥太原成都环房匹配指数8.510.2512.4820.177.68部分城市环房匹配指数（部分城市环房匹配指数（2001200420012004）长沙的环房匹配指数接近于零，表示长沙的房价增长基本符合经济发展要求，随着经济发展，房价也将稳定增长环房匹配指数反映房价变化与房地产市场供求环境变化匹配的指数。指数接近于零，房价变化与房地产环境变化匹配，两者未出现偏差；指数为负，表示房地产价格变化速度低于房地产市场供求环境提供的变化空间，房价上涨的空间较大；指数为正，表示房价变动速度高于房地产供求环境提供的变化空间，房价商战空间较小。经济基础良好，市场处于快速发展阶段，发展空间大1.城市意象：城市意象：山水洲城，中国第一批历史文化名城，中部发展的重点城市，充山水洲城，中国第一批历史文化名城，中部发展的重点城市，充满活力的城市满活力的城市2.经济基础：经济基础：GDP和固定资产投资快速增长，但人均和固定资产投资快速增长，但人均GDP高，恩格尔系数小，高，恩格尔系数小，固定资产投资和房地产投资增长强劲固定资产投资和房地产投资增长强劲3.行业指标：行业指标：成交面积稳定增加，房价呈相对平稳增长状态，市场发展平稳，成交面积稳定增加，房价呈相对平稳增长状态，市场发展平稳，房价收入比和环房匹配指数都处于合理水平房价收入比和环房匹配指数都处于合理水平大势向上大势向上长沙长沙“西文东市、南帝北丐西文东市、南帝北丐”，目前，目前在原有的基础上进行在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展着新一轮的扩张，城市往外环发展。市府西移市府西移省府南迁省府南迁新河三角洲崛起新河三角洲崛起高桥市场群高桥市场群市民观点市民观点“现在的长沙比以前大多了现在的长沙比以前大多了”东：高桥市场群、星沙板块南：省府南迁，大量土地供应西：市府西移，岳麓资源、人文并举北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造 一主二次四组团一主二次四组团，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350350万万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350350平平方公里方公里。城市空间结构为“一主二次四组团”，即一主-河东主城区，二次-河西新城、星沙马坡岭新城，四组团-捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区14501450平方公里平方公里。按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积40004000万平方米万平方米，每年要新增住宅面积200200多万平方米多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。板块关键词：板块关键词：行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业 /融城核心融城核心一主两副环绿心暮云片区发展方向定为集合生态型的省级行政文化中心、长株潭核心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所、环保型工业生产基地于一体的世纪人与自然和谐发展的新型生态城。p省府行政中心省府行政中心p野生动物园野生动物园p长沙理工大学长沙理工大学p中信新城中信新城p。大势向上大势向上规划利好规划利好远景一片光明远景一片光明长沙市场大趋势向好 长沙房地产市场格局2多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡的重要过渡长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成第三阶段：都市群形成主城核心核心核心核心长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成目前长沙市场基本从中心板块向周边延伸，形成典型的多目前长沙市场基本从中心板块向周边延伸，形成典型的多板块格局，东南西北四处开花板块格局，东南西北四处开花城南板块：城南板块：湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；但缺乏优势景观资源。城东板块：城东板块：长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建设，板块发展迅速，但道路交通系统不完善，且无优势景观资源。麓谷板块：麓谷板块：岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，属于长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好，但是配套设施较差。麓南板块：麓南板块：岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者。城北板块：城北板块：湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北的城市区域。景观资源较为丰富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民对区域认同度低。星沙板块：星沙板块：东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为核心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施需进一步完善。市府板块：市府板块：市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。麓谷板块麓谷板块市府板块市府板块麓南板块麓南板块中心板块中心板块城南板块城南板块东城板块东城板块金鹰、星金鹰、星沙板块沙板块城北板块城北板块产业政府资源地段产业政府政府政府从供应量看，从供应量看，0606年开始外圈层供应量逐渐增大，形成多足年开始外圈层供应量逐渐增大，形成多足鼎立格局鼎立格局北城北城在售在售103万万将售将售353万万麓南麓南在售在售132万万将售将售96万万市府麓谷市府麓谷在售在售231万万将售将售240万万中心中心在售在售199万万将售将售137万万南城南城在售在售210万万将售将售241万万东城东城在售在售170万万将售将售213万万星沙星沙在售在售94万万将售将售196万万2006年供应情况年供应情况0707年年6 6月份的数据显示，城市供应从城市中心区向各郊区月份的数据显示，城市供应从城市中心区向各郊区次中心转移的趋势越发明显，长沙版图不断扩大次中心转移的趋势越发明显，长沙版图不断扩大长沙在售市场情况：分布于长沙三大方位的城、麓南、星沙、市府麓谷四大板块领军群雄，共计816.65万，占全市总占地面积的近七成近七成 长沙即将推出市场情况：省府的南迁，长株潭一体化的不断推进，使得未来南城板块的推盘量明显胜出，焦点化趋势愈加明显。城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强对比项目对比项目片区片区区域的核心驱区域的核心驱动力动力物业类型物业类型户型户型（m2）主要客户当前均价当前均价（元/m2）岳麓区岳麓区长沙的大学城，大学聚集区多层多层27%；小高层小高层40%高层13%；别墅20%2房90-100；3房120-150；4房150-160；复式180；连排200-300；独栋350-500区域内区域内教师、公务员、企业主，主要是河西的客户，河东客户很少2736天心区天心区以新搬迁的省政府为核心的政务新区多层16%；小高层小高层47%高层高层34%；别墅3%2房90；3房110-130；4房150；复式210；连排-；独栋-区域内区域内公务员、事业单位、教师、医生2788雨花区雨花区城市传统体育、文化中心，城市南拓带来区域发展利好多层16%；小高层小高层35%高层高层41%；别墅8%2房80-90；3房120-140；4房150-170；复式300；连排-；独栋-区域内区域内公务员及事业单位，市区内市区内的私营业主3200芙蓉区芙蓉区城市传统商业、商务、文化教育中心区域多层20%；小高层小高层22%高层高层56%；别墅2%2房100；3房130-150；4房140-170；复式180-200；连排250-280；独栋300以上城市内城市内公务员、事业单位、企业主3353开福区开福区以物流和影视文化为产业主导多层21%；小高层小高层31%高层高层24%；别墅24%2房90；3房130-140；4房150-170；复式200；连排180-210；独栋300区内大学老师，科研单位，广电集团，较多城较多城区客户区客户3214城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强客户虽重视区域前景，但受工作及居住习客户虽重视区域前景，但受工作及居住习惯等影响，大多倾向选择原居住区或较成惯等影响，大多倾向选择原居住区或较成熟的区域熟的区域受调客户的居住区域构成：受调客户置业关注因素：受调客户置业倾向区域构成：从分布特征看，大盘从分布特征看，大盘70%70%分布在二环以外，二环以内的大分布在二环以外，二环以内的大盘则集中在河西盘则集中在河西1 111115 52 23 34 46 67 78 89 9101012121313城市城市中心中心1414151516161717二环线3 35 52 211117 74 41313101012128 81 16 69 9汀湘十里圣爵菲斯长沙玫瑰园比华利山绿城青竹园珠江花城威尼斯城长沙奥林匹克花园同升湖蔚蓝海岸岳麓山公馆麓山别墅阳光100南山苏迪亚诺振业浪琴湾项目藏珑保利阆峰云墅1414151516161717长沙市主要别墅项目分布状况长沙市主要别墅项目分布状况90%90%分布在二环以外，分布在二环以外，主要集中在开福、岳麓主要集中在开福、岳麓二环线1 12 23 34 45 511116 67 78 89 910101212151514141313城市城市中心中心161611111313101012121515141416161717181818181717水印山城岳麓山公馆麓山别墅早安星城美洲故事水云间圣爵菲斯藏珑国际比华利山3 35 52 27 74 48 81 16 6汀湘十里世纪春天三期长沙玫瑰园比华利山绿城青竹园湘江壹号威尼斯小城中新森林海山水英伦庄园二期9 920062006年后，长沙高端项目供应基本向外圈层转移，但仍未年后，长沙高端项目供应基本向外圈层转移，但仍未形成成熟的高端居住片，以各点式的标杆项目为主形成成熟的高端居住片，以各点式的标杆项目为主麓山别墅5000南山苏迪亚诺300020062006年以后高端项目分布图年以后高端项目分布图圣爵菲斯水云间7500-8000藏珑国际6000-12000比华利山4000-5700阆峰云墅7000-8000汀湘十里4000-8000岳麓山公馆卓越蔚蓝海岸7000长沙玫瑰园9000绿城青竹园9500-1250020062006年前高端项目分布图年前高端项目分布图圣爵菲斯3000元同升湖山庄2800元水云间3000-4000美洲故事 托斯卡纳11000 长沙各片区重点楼盘扫描3城南版块重点楼盘一览城南版块重点楼盘一览1、保利阆峰云墅2、美洲故事3、托斯卡纳4、长沙奥林匹克花园5、比华利山12345楼盘楼盘名称名称保利阆峰云墅技术指标技术指标占地39万平米，总建筑面积20多万平米，0.3容积率，全独栋别墅销售销售情况情况07年8月底开盘三百多平米的已经内部认购完；客户客户构成构成客户层面及区域分布较为广泛，长沙市及省内客户较多，另有部分保利集团地产投资追随者。主力户型主力户型360-550平米独栋别墅S/WS/W优势：位于芙蓉大道延长线上，长潭株一体化中心地段，未来升值潜力大。劣势：交通目前不通，周边配套欠缺，现场包装导示差。价格价格 8500元/平米起其他其他1、借保利地产品牌，进行大手笔宣传攻势，媒体运用较为综合。；2、采用复合式营销，即名车、名墅结合的高端营销手法；3、配套：内部将有幼儿园、会所、星级酒店、商业街等相关配套设施广告诉求广告诉求“别墅中的世界名著”保利保利阆峰云墅阆峰云墅新南城高端纯独栋北美别墅社区。新南城高端纯独栋北美别墅社区。楼盘楼盘名称名称美洲故事技术指标技术指标占地210180万平米，总建筑面积251020平米，1.19容积率，其中别墅为0.55容积率，绿化率41.7%销售销售情况情况07年9月底，以组团形式分批推售，首批26套。客户客户构成构成企业高官，深圳投资客，各50%主力户型主力户型426.76平米独栋别墅，363.16/370.5平米双拼，393.63/372.73平米双拼；S/WS/W优势：交通便捷，紧邻南北主干道万家丽路、东西主干道湘府路。距省政府6分钟车程，距东塘15分钟车程，距机场20分钟车程。劣势：周边配套还没有成型。价格价格9000均价其他其他1、项目展示到位，销售员态度好；2、1200万打造销售中心，装修豪华、尊贵，令人流连忘返；3、配套：小区幼儿园、华夏一中、雅礼（寄宿制）中学、同升湖国际实验学校，以及该区域规划中的小学、初中等也近在咫尺；广告诉求广告诉求“原创北美，家族别墅”美洲故事美洲故事浙江品牌开发商倾情打造，浙江品牌开发商倾情打造，展现美洲原始村落风情。展现美洲原始村落风情。楼盘楼盘名称名称托斯卡纳技术指标技术指标占地18万平米，总建筑面积20万平米，1.03容积率。销售销售情况情况07年8月开盘，平均个月发售20套左右，当天销售一空；客户客户构成构成区域性客户较多，中央政务区范围内的政府机关客户以及私营企业主主力户型主力户型联排：315-403平米，洋房：130-250平米。S/WS/W优势：3000平米大型水景湖泊，地段，交通。劣势：周边配套还没有成型。价格价格均价7000元/每平米其他其他1、展示：3000平方米的大型水景湖泊，20000平方米的样板示范区；2、配套：6班幼儿园，规划中的小学、初中 沃尔玛超市雨花店、长沙市中心医院、中南林学院医院、博；广告诉求广告诉求“意大利手工别墅群”托斯卡纳托斯卡纳中央政务区内产品型意大利风情手工别墅，中央政务区内产品型意大利风情手工别墅，概念炒作样本。概念炒作样本。楼盘楼盘名称名称长沙奥林匹克花园技术指标技术指标占地35万平米，总建筑面积50万平米，1.99容积率。销售销售情况情况1期1批05年10月开盘，至06年3月售罄；2批06年4月开始登记，6月9日选房；2期1批07年1月开盘，2批7月8号；3期10月入市，价格待定，预计6000左右；每月销售50套左右；客户客户构成构成1期客户以长沙本地人为主，约占90%，其中公务员、教师、医生、企业主比较多，30-40岁，以二次置业为主；约10%为外地人；2期客户70%为外地客户，以湘籍一线城市人群为主，以投资为主要目的；主力户型主力户型132-155平米.三房S/WS/W优势：邻近省政府，交通商务等配套等齐全。劣势：商业配套较少。价格价格1期1批均价3200，2批均价3700；2期1批均价4700，2批均价5700其他其他1、展示区（包括售楼部及售楼部后园林）共投资1400万元建造，吸引眼球效应很大；2、配套：运动城，体育公园，趣味省青少年活动中心，音乐厅。广告诉求广告诉求“承袭500载中国大宅荣耀”奥林匹克花园奥林匹克花园主打奥运风，每一期不同城市主题。主打奥运风，每一期不同城市主题。楼盘楼盘名称名称比华利山技术指标技术指标占地100万平米，总建筑面积75189平米，0.72容积率，1500栋别墅。销售销售情况情况开盘售联排和双拼，现临水联排已售完，剩余邻国道的联排（260平左右）客户客户构成构成本地南城区60-70%，株洲、湘潭15%左右，部分深圳炒房团主力户型主力户型双拼308；联排231-264；独栋418S/WS/W优势：生态景观、远离喧嚣。劣势：交通不便，配套稀缺。价格价格双拼5200-5300（5000-5700）联排4200左右（4000-4700）其他其他1、展示区（包括售楼部及售楼部后园林）共投资1400万元建造，吸引眼球效应很大；2、配套：303医院、湖南对外贸易经济学院、中国保险、商业街广告诉求广告诉求定位“国际化全域生态新体系别墅物业”，倡导“跨越平面生活，缔造立体栖居”。比华利山比华利山主打生态牌，倡导立体新体系生活。主打生态牌，倡导立体新体系生活。城南片区小结：城南片区小结：片区概况：片区概况：省政府迁入；长株潭一体化规划利好；道路、环境等情况良好。产品特点：产品特点：靠近北部省政府区域以小高层、高层为主；目前处于大盘崛起阶段，众多别墅项目被市民认可。客户群体：客户群体：周边政府人员较多；靠近南部县市的外来人员在不断增加；别墅等辐射范围广的产品能够吸引一定的高端客户。销售状况：销售状况：单价低的产品销售速度迅速；景观品质口碑好的别墅产品消化速度快；片区认同度不断增强河西版块重点楼盘一览河西版块重点楼盘一览1、长沙玫瑰园2、卓越蔚蓝海岸3、汀湘十里4、中新森林海5、阳光10012345楼盘楼盘名称名称长沙玫瑰园技术指标技术指标总占地66.7万平米，总建筑面积100万平米，1.8容积率。销售销售情况情况2006年6月开始销售，起价2300元/平米，至2007年2月共销售200套，均价2700元/平米，07年2月份以来，价格飞涨，月均销售100余套，价格涨至3800元/平米；客户客户构成构成周边区域人群（河西、望城）比较多，主要是工薪阶级、市、区政府公务员、生意人，市区人群在此置业一般都是二次以上置业，比例不到20%；外地客户占30%，其中一名深圳客户购买40套小高层，一栋独栋，调研当天共接待八批客户，其中五批来自深圳；主力户型主力户型小高层均价3800元/平米别墅11000元/平米起S/WS/W优势：产品品质感强，山林景观，空气清新。劣势：周边无配套。价格价格去年均价5500元/平米；年底预计开盘8000元/平米其他其他1、别墅材质与高层材质趋同2、配套：5星级酒店、莲花艺术馆、泳池、幼儿园、小学、中学、医院、步行街、商铺广告诉求广告诉求“经典泊岸生活”长沙玫瑰园长沙玫瑰园系列出品，品质保证。系列出品，品质保证。楼盘楼盘名称名称卓越蔚蓝海岸技术指标技术指标总占地37.2万平米，总建筑面积50万平米，1.6容积率。销售销售情况情况一期共293套，2006年3月开盘，9月售罄，目前70余户装修入户，3600元/平米起价；二期北区2007年4.28开盘，共170套，三周售罄，单价4800元客户客户构成构成客户为多次置业者，50%为卓越深圳老业主；本地客户中大多来自市府、区府及高新区的工作人员及大学城的教师，区政府团购有优惠；仅有1/3的客户将河西作为第一居所；主力户型主力户型二房92，三房120-140，四房140-190，TH200-240S/WS/W优势：卓越品牌，超大社区，邻近区政府。劣势：周边配套还未成熟。价格价格去年均价5500元/平米；年底预计开盘8000元/平米其他其他1、联排产品户型设计一般，园林景观营造精细化不足，主题不鲜明，配套设施较少2、配套：6000平米会所（三层，一层为咖啡厅，二、三层为行政办公中心），商业街广告诉求广告诉求“生态溪谷生活”卓越蔚蓝海岸卓越蔚蓝海岸大型外来品牌开发商，系统运作，大型外来品牌开发商，系统运作，产品、营销取胜。产品、营销取胜。楼盘楼盘名称名称汀湘十里技术指标技术指标占地825亩，建筑面积约32万平方米，一期460亩，共373户销售销售情况情况04年开始进行宣传，05年10月开始登记，06年8月初开盘。客户客户构成构成咨询客户80%来自市区主力户型主力户型415-470平米独栋，270-370平米联排。S/WS/W优势：中式园林风格，古色古香，景观资源丰富劣势：产品户型结构不合理，位置较偏价格价格联排临湖4700，非临湖4000；独栋7000其他其他1、营销活动：选美活动、案名征集；2、配套：会所、商业街、酒店、休闲广场广告诉求广告诉求“天下不可无湖湘，新中式问鼎湖湘”汀湘十里汀湘十里成都芙蓉古镇翻版，产品差异化，成都芙蓉古镇翻版，产品差异化，新中式主义一枝独秀。新中式主义一枝独秀。楼盘楼盘名称名称中新森林海技术指标技术指标占地1000亩，建筑面积约100万平方米，容积率仅为1.2，绿化率达40%销售销售情况情况04年开始进行宣传，05年10月开始登记，06年8月初开盘。客户客户构成构成咨询客户80%来自市区主力户型主力户型415-470平米独栋，270-370平米联排。S/WS/W优势：中式园林风格，古色古香，景观资源丰富劣势：产品户型结构不合理，位置较偏价格价格均价1980其他其他1、营销活动：选美活动、案名征集；2、配套：普瑞温泉酒店、实验小学幼儿园、望城一中广告诉求广告诉求“森林海让长沙人从钢筋水泥的都市里彻底解放！”号称“长沙生态第一城”。中新森林海中新森林海港商实力打造，全国五城六盘同开港商实力打造，全国五城六盘同开楼盘楼盘名称名称阳关100国际新城技术指标技术指标占地659240，总建筑面积100多万，绿化率45.5%，容积率1.92；50栋多层和小高层，总共1000多户；销售销售情况情况2004年10月16日开盘，1期8栋400多套还剩20多套，经装修的。2005年12月入伙。二期基本售罄，三期即将发售客户客户构成构成70%是周围老师，一次二次置业均有。主力户型主力户型两房119-121，三房120-150，160的四房和240的五房。整体户型偏大。S/WS/W优势：品牌开发商（阳光100）；临近大学，临近岳麓山；产品创新时尚（DCM事务所和安藤忠雄设计）；易道的园林设计劣势：周边配套严重不足，交通不方便。价格价格均价：2400元/（毛坯）；装修房2900元/，楼层差30元。其他其他1、一次性97.5%，按揭99.5%。2、二期有部分项目与湖大合作，老师每平米优惠45元。3、促销活动很多，如：汽车试驾、体验高尔夫等。4、配套：幼儿园，临街商业，网球场、泳池、会所，学校、超市等。广告诉求广告诉求为年轻的长沙，为未来的长沙；为城市创造价值。阳光阳光100100将现代建筑风格演绎得淋漓尽致，将现代建筑风格演绎得淋漓尽致，建筑设计非常大胆，色彩鲜艳。建筑设计非常大胆，色彩鲜艳。河西片区小结：河西片区小结：片区概况：片区概况：该片区在较早时期一直被大众了解较少，认可度低，使传统的大学城和工业区集中地；随着市政府的迁入，整麓谷高新区的落成，慢慢被众人了解。产品特点：产品特点：别墅大盘较多，但总体产品仍以多层、小高层为主，福利房多；。客户群体：客户群体：区域内的老师、政府人员以及企业的部分人员，河东区域的部分年轻人（受经济限制）。销售状况：销售状况：总体价格位于长沙下游，销售速度一般；个别具有优势资源或品牌优势的产品销售情况较好。中心区中心区+城东版块重点楼盘一览城东版块重点楼盘一览1、万科西街花园2、绿城桂花城3、水云间123楼盘楼盘名称名称万科西街技术指标技术指标总占地247亩，建筑面积22万，容积率1.37；多层和小高层；1300多套；车位比：1：0.83；销售销售情况情况2004年开盘，一期推出22栋436户，目前销售剩下20多套；已经入伙，入住率较低。客户客户构成构成公务员、医师等事业口人员，记者媒体人员等。多次置业。主力户型主力户型130-140为主力户型，占到70%；140 以上10%；顶层90 占到20%；68平米左右的一房有4套S/WS/W优势：品牌开发商（浙江南都和长房集团），产品现代、新颖；长沙5层多层不多（市场缺少）劣势：现楼出售，售价稍高；周边楼盘多，竞争压力大。价格价格均价：3100元/其他其他1、顶层弧形阁楼，在长沙属于创新产品。2、推出详细的建筑产品说明书和每月的西街生活业主俱乐部会刊。3、售楼处室内装饰较为新颖。4、配套：幼儿园、泳池；广告诉求广告诉求随心+随意+善待生活万科西街万科西街品牌优势强势进驻，带来销售热潮。品牌优势强势进驻，带来销售热潮。绿城桂花城绿城桂花城高品牌、高品质创造出高销售额。高品牌、高品质创造出高销售额。楼盘楼盘名称名称绿城桂花城技术指标技术指标总用地263亩，容积率1.49，建筑面积21万；分两期开发，总共1400户；停车位超过1：1；住宅类型包括多层、小高层以及高层公寓销售情销售情况况2005年4月26日开始认购，交定金1万/套B栋已认购完，C栋认购过60%，A栋整体销控客户构客户构成成主要以二次置业者为主。户型户型以三房130-140 为主，占到50%；二房以90-110，二房二卫很少，二房一卫多一些。S/WS/W优势：杭州品牌开发商（绿城投资有限公司），在其他多个城市进行了桂花城的大规模开发；劣势：周边无任何景观资源，周边配套欠缺。价格价格均价3500元/；起价3000元/以上。其他其他1、设计：八角窗、大阳台，双层中空玻璃，一楼是半地下形式；2、创新产品：住宅形式（小胖楼）。3、配套：双会所、幼儿园、临街商业、网球场广告诉求广告诉求低密度、高绿化率的大型现代生活园区；清新、典雅、桂花城水云间水云间“市区内市区内”绝版高尔夫豪宅住宅区。绝版高尔夫豪宅住宅区。楼盘楼盘名称名称水云间技术指标技术指标占地210亩，建筑面积约13万平方米，分三期进行开发销售情销售情况况2003年一期开盘，已售罄客户构客户构成成客户主要是私营业主，媒体人士、政府高官，部分来自北京、上海及外省市人士，比例约10%户型户型最小270平米的叠拼250-280平米的联排S/WS/W优势：市区内高尔夫景观豪宅别墅，独一无二。劣势：物管较差，环境喧嚣。价格价格2003年起价2800元/平米。2006年三期价格在7000元/平米左右其他其他1、与广州番禺星河湾风格相似，创新八角房、采光地下室、大面积露台、夹层；2、开发商自己做物管，较差；3、营销展示较好，私家路的打造比较成功。4、配套：高尔夫练习场、会所、网球场、篮球场、钓鱼中心、露天泳池广告诉求广告诉求长沙城区绝版高尔夫纯别墅贵族社区 中心中心+城东片区小结：城东片区小结：片区概况：片区概况：长沙核心经济政治中心及辐射区域，地少人多；配套完善，商业发达，写字楼林立，交通便利。产品特点：产品特点：公寓、高层项目为主；缺少大社区理念，以居家型为主；东部区域少量别墅规模较大。客户群体：客户群体：长沙首次置业者首选；芙蓉区政府区域以政府医疗等国企、事业单位员工二次置业为主。销售状况：销售状况：长沙价格标竿，销售迅速，供不应求；东部区域楼盘竞争较大，部分明星产品销售火爆。城北版块重点楼盘一览城北版块重点楼盘一览11、绿城青竹湖2、藏珑国际3、碧桂园威尼斯城23绿城青竹园绿城青竹园绿城品牌，长沙首席高尔夫社区，绿城品牌，长沙首席高尔夫社区，展示优先，产品品质制胜展示优先，产品品质制胜。楼盘楼盘名称名称青竹湖别墅技术指标技术指标占地10000余亩，总建筑面积100多万，0.25容积率，280套纯独栋别墅销售销售情况情况2007年5月中下旬开盘，自8月份起限量销售，每月限售四套，至今已售23套；客户客户构成构成参观客户中外省市人士占50%左右，几乎都是生意人，也会有部分政府高官主力户型主力户型360-1000平米，每套占地3-4亩S/WS/W优势：双高尔夫球场环绕，自然原生态，青竹湖畔，环境秀美，别墅品质感强劣势：交