土地增值税扣除项目应注意的个关键点.doc

1.不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。
2.拆迁补偿费是必须实际发生，特别是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）协议和签收花名册或签收凭证应一一相应。
3.不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费。
4.多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。
根据国家税务总局《关于房地产开发公司土地增值税清算管理有关问题的告知》（国税发[2023]187号）的相关规定，房地产开发公司开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院邮电通讯等公共设施，按以下原则解决：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
5.房地产开发公司自购建筑材料时，自购建材费用不能反复计算扣除。
6.公司行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用的。
7.分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应按照项目合理分摊。
8.运用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出。
9.质量保证金的扣除问题
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告知》（国税函[2023]220号）第二条规定：“房地产开发公司在工程竣工验收后，根据协议约定，扣留建筑安装施工公司一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工公司就质量保证金对房地产开发公司开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”
10.房地产开发费用的扣除问题
国税函[2023]220号第三条第（一）项、第（二项）款规定：
（一）财务费用中的利息支出，凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
11.土地增值税清算中利息费用的扣除技巧
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告知》（国税函[2023]220号）第三条规定：
（一）财务费用中的利息支出，凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。所有使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体合用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。“
基于以上政策规定，应注意以下几点：
第一，文献中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率” .《国家税务总局关于公司所得税若干题目的公告》（国家税务总局2023年第34号公告）的规定，公司在按照协议规定初次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融公司的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融公司的同期同类贷款利率情况说明”中，应涉及在签订该借款协议当时，本省任何一家金融公司提供同期同类贷款利率情况。该金融公司应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的公司，涉及银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及公司信誉等条件基本相同下，金融公司提供贷款的利率。既可以是金融公司公布的同期同类平均利率，也可以是金融公司对某些公司提供的实际贷款利率。
第二国税函[2023]220号规定的扣除比例都是5%“以内”或者10%“以内”，上述具体合用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行“。因此，开发公司还应注意所在省份规定的具体扣除比例。
第三，在目前对开发公司限制放贷的情况下，假如开发公司的资金所有来源于非金融机构借款的，通常利率较高，利息支出较大。由于土地增值税清算时只能按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除，也许导致实际发生的利息费用超限额的问题，这是开发公司筹划融资结构时应当预见的问题。
《关于土地增值税一些具体问题规定的告知》（财税字[1995]48号）第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
第四，开发项目所有使用自有资金，没有利息支出的，开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。这一规定对于开发公司而言是相对有利的。
第五、假如开发公司存在多种渠道来源的借款，不可将从金融机构取得的借款费用据实扣除，同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，而只能在国税函[2023]220号第三条（一）、（二）项所述两种办法中选择一种拟定扣除金额。
第六、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
国税函[2023]220号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
会计准则中关于借款费用资本化的原则不合用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。土地增值税中利息支出解决原则与会计核算、公司所得税解决有很大区别。
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务公司所得税解决办法〉的告知》（国税发[2023]31号），公司为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按公司会计准则的规定进行归集和分派，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。账务方面，会计科目设立一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算。而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再合用文献规定的计算方法。
《土地增值税鉴证业务规则》（国税发[2023]132号文献）第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。”规定可知：计入开发成本的借款费用需要剔除单独计算。
12.土地闲置费不得扣除
国税函[2023]220号第四条：“房地产开发公司逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”
13.取得土地使用权时支付契税的扣除
国税函[2023]220号第五条规定：“房地产开发公司为取得土地使用权所支付的契税，应视同”按国家统一规定交纳的有关费用“，计入”取得土地使用权所支付的金额“中扣除。”
14.拆迁安顿费的扣除
国税函[2023]220号第五条规定：
（一）房地产公司用建造的本项目房地产安顿回迁户的，安顿用房视同销售解决，按《国家税务总局关于房地产开发公司土地增值税清算管理有关问题的告知》（国税发[2023]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发公司支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发公司的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
国税函[2023]220号第五条规定：
（二）开发公司采用异地安顿，异地安顿的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2023]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安顿的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安顿拆迁的，房地产开发公司凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议。
15.与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。
其中：房地产开发公司缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。
《关于土地增值税一些具体问题规定的告知》（财税字[1995]48号）第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发公司按照《施工、房地产开发公司财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税”。
对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
16.关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。