土地估价实务在建工程的评估方法.doc

2023土地估价实务：在建工程的评估方法

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让协议约定的土地用途，必须取得__批准，并依法办理相关手续。
A．原出让方和市、县规划行政主管部门
B．原出让方
C．城乡规划行政主管部门
D．转让人
2、甲于2023年2月1日购买一商铺，2023年5月将其转卖，在办理相关交易、过户手续过程中，甲不需缴纳__。
A．土地增值税
B．营业税
C．印花税
D．契税
3、根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。
A：商店纯收益
B：商店总收益
C：商店土地纯收益
D：商店出租柜台土地纯收益
E：时间因素
4、土地登记面积与出让协议上的面积不一致时，认为准。
A：土地证上登记面积
B：出让协议上的面积
C：实际测量面积
D：委托方拟定的面积
E：合法性
5、下列有关土地、房地产税收的说法对的的是．【2023年考试真题】
A：学校、幼儿园、养老院占用耕地，也需要缴纳耕地占用税
B：供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城乡土地使用税
C：目前外商投资公司不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税
D：中外合资公司和外资公司不需要缴纳城市维护建设税
E：土地
6、下列人员情形，不能报名参与土地估价师资格考试的有。
A：被取消土地估价师资格已3年
B：被取消考试资格已3年
C：在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年
D：因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年
E：合法性
7、在土地两权分离条件下所实行的土地有偿使用制实质上是__。
A．土地的转让关系
B．土地的租赁关系
C．土地的使用权出让关系
D．土地的抵押关系
8、在公园的下列房产中，应免征房产税的是。(单选题)
A：影剧院
B：饮食部
C：照相馆

D：售票处
E：土地
9、土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定。
A：相同区域
B：相同性质
C：相同级别
D：相同用途
E：时间因素
10、土地估价师以恶意压价等不合法竞争手段争揽业务，违反了。
A：《土地估价师资格考试管理办法》
B：《中国土地估价师协会章程》
C：《注册土地估价师自律守则》
D：《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》
E：合法性
11、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是。
A：物价变动
B：交通条件
C：公用设施条件
D：环境质量
E：时间因素
12、《全国工业用地出让最低价标准》发布实行以来对全国各地的工业地价有一定影响．这属于影响土地价格的。
A：一般因素
B：区域因素
C：个别因素
D：环境因素
E：时间因素
13、下列关于地籍管理的核心，对的的是__。
A．地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地
B．在全国城乡土地实行统一管理的条件下，国家地籍管理的对象是全国土地资源
C．地籍管理的核心是土地的权属问题，但不涉及土地的所有权和使用权的确认和变更
D．土地权属管理是地籍管理的核心
E．地籍调查是地籍管理的核心
14、城市人口50万以上局限性100万的为。
A：特大城市
B：大城市
C：中档城市
D：小城市
E：土地
15、对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的__。
A．重置价格
B．重建价格
C．市场价格
D．收益价格
16、《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。
A．没收
B．没收或者征收
C．没收或者征用
D．征收或者征用
17、新开发区建设初期，房地产市场尚未形成，土地收益也没有，此时更适合运用对土地估价。
A：市场法
B：成本法
C：收益法
D：假设开发法
E：时间因素
18、在下列选项中，（）具有存款发明的功能。
A.商业银行 
B.投资银行 
C.保险公司 
D.证券公司
19、总费用是指为发明收益所投入的直接必要的__。
A．劳动费用、资本费用
B．劳动费用、资本费用、经济费用
C．经济费用、劳动费用
D．资本费用、经济费用
20、下列各项费用中不属于土地取得费的是．(2023年真题)
A：征地费
B：拆迁费
C：劳动力安顿费
D：土地平整费
E：合法性
21、在产品缺少需求价格弹性阶段，假如市场供应增长，其他条件不变，将导致。
A：价格升高和公司总收入增长
B：价格升高和公司总收入减少
C：价格减少和公司总收入增长
D：价格减少和公司总收入减少
E：土地
22、用于基准地价评估的能直接反映出地租、地价的资料涉及__资料。
A．土地使用权收购价格
B．土地使用权转让价格
C．土地使用权出租价格
D．土地使用权抵押价格
E．土地征用、拆迁过程中涉及到的各种费用
23、建筑物折旧是指__。
A．建筑物因时间通过所导致的损耗
B．建筑物的新旧限度
C．对建筑物的人为破坏
D．建筑物重置成本与残值率的乘积
24、下列关于房地产开发公司设立，应具有的条件对的的是__。
A．有符合公司法人登记的名称和组织机构
B．有适应房地产开发经营需要的固定伪办公用房
C．注册资本50万元以上
D．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员
E．有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员
25、因地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的奉献具有。
A：优先性和完整性
B：显著性和完整性
C：显著性和特殊性
D：优先性和特殊性
E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是__价格。
A．租赁权
B．抵押权
C．使用权
D．收益
2、某公司6月份销售A产品一批，货款20万元，下月才干收回，6月份销售B产品一批，货款 15万：本月已收讫；6月份收回上月赊销给思达公司的A产品货款30万元，按权责发生制原则，该公司6月份的收入应为__万元。
A．35
B．45
C．50
D．65
3、保险的最基本职能涉及。
A：分摊风险损失
B：投资
C：融通资金
D：给付补偿
E：防灾防损
4、下列关于不动产税收政策的表述，错误的有．【2023年考试真题】
A：财政局对外出租的经营用房免征房产税
B：集体土地使用人不需要缴纳城乡土地使用税
C：个人自建自用住房销售时，需缴纳个人所得税
D：占用旱地兴建乡政府办公大楼应缴纳耕地占用税
E：房地产公司以其建造的商品房进行投资和联营的，免征土地增值税
5、施工图预算可作为的依据．【2023年考试真题】
A：签订工程施工协议
B：选择最优设计方案
C：向建设单位办理工程结算
D：银行拨付工程价款
E：国家批准设计任务书
6、某建设用地项目需征收基本农田以外的耕地25hm2和其他土地75hm2，根据《中华人民共和国土地管理法》，应分别报__审批。
A．均报国务院
B．国务院、省级人民政府
C．省级人民政府、国务院
D．均报省级人民政府
7、《国务院关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的告知》(国发[2023]12号)规定，省级以下国土资源行政管理体制中，地级市人民政府管理的机构编制。
A：地区国土资源主管部门
B：市国土资源主管部门
C：市辖区国土资源主管部门
D：县国土资源主管部门
E：乡(镇)国土资源管理所
8、垄断产生的因素有。
A：规模报酬递增导致的自然垄断
B：政府给予一个公司排他性的生产某种产品或劳务的权利而导致的行政性垄断
C：大量厂商之间的竞争
D：关键资源由一家公司独有所导致的资源性垄断
E：公司管理者的个人魅力
9、耕地的承包期为__年。
A．30
B．SO
C．30～SO
D．30～70
10、违反《基本农田保护条例》规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由或者责令恢复原状，可以处1000元以下罚款。
A：县级以上地方人民政府
B：县级以上地方人民政府土地行政主管部门
C：县级以上地方人民政府农业行政主管部门
D：县级以上地方人民政府规划行政主管部门
E：县级以上地方人民政府房产行政主管部门
11、W县国土资源管理部门组织专家对一招标建设用地使用权进行评标，并组建了评标小组，根据《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》规定，该评标小组成员出让人代表、有关专家人数为人，才符合规定。
A：2
B：3
C：4
D：5
E：35％～50％
12、市域、县域城乡体系规划的任务和内容重要有__。
A．市、县域城乡人口、城乡化水平和途径的预测
B．拟定区域基础设施，如交通、水资源、能源及社会服务设施等的发展目的与布局
C．拟定区域公共设施的分布及其用地范围
D．提出实行规划的有关技术、经济政策和措施
E．拟定城乡体系的规划规模结构、规划职能类型和空间的布局
13、我国现阶段编制的土地运用总体规划是编制的依据。
A：短期规划
B：中期规划
C：长期规划
D：年度用地计划
E：国土规划
14、资料收集的重要方法有。
A：现场踏勘
B：从政府、专业团队、估价机构取得各种资料
C：社会经济记录年鉴
D：年度地产市场分析报告
E：通过民意调查所得
15、我国目前重要的地价管理政策有。【2023年考试真题】
A：政府对土地(使用权)出让实行计划管理
B：国家对协议出让国有土地使用权采用最低限价
C：政府对地价上涨采用必要的行政手段进行干预
D：政府对土地使用权的转移有优先购买权
E：投资水平
16、下列用地中，属于居住区及居住社区级公共服务设施的是．【2023年考试真题】
A：中小学校
B：派出所
C：菜市场
D：篮球场
E：公交车站
17、根据工业区位理论，下列描述对的的是。【2023年考试真题】
A：影响工业公司布局的因素为运送、劳力及集聚
B：遍布性原料的参与限度愈大，原料指数则愈大
C：限制性原料的失重限度愈大，原料指数则愈大
D：劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形
E：社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素
18、土地估价报告必须通过才干生效。
A：本地土地行政主管部门审批确认
B：土地估价师签字
C：有土地估价资质的机构法人签字并加盖公章
D：本地土地行政主管部门备案
E：土地
19、根据现行《土地运用现状分类》，下列表述不对的的是__。
A．水田涉及实行水生、早生农作物轮种的耕地
B．园地涉及用于育苗的土地
C．林地涉及居民点内部的绿化林木用地
D．林地涉及迹地
20、依据《城市房地产管理法》的规定，下列机构中__属于房地产中介服务机构。
A．城市物业管理机构
B．房地产征询机构
C．房地产价格评估机构
D．房地产经纪机构
E．房地产开发经营机构
21、居住区公共绿地布置可以采用不同类型的多级布置方式，涉及等方式．【2023年考试真题】
A：居住区公园一居住社区公园一小块公共绿地
B：居住区公园一居住社区公园
C：居住区公园一小块公共绿地
D：居住社区公园一小块公共绿地
E：市政代征用地比例
22、城市规划纲要重要内容有__。
A．论证城市发展的技术经济依据和发展条件
B．拟定城市经济社会发展目的
C．论证城市在区域中的地位和作用，原则上拟定市域城乡体系及其布局
D．拟定规划期内城市性质、人口和用地规模
E．论证并原则上拟定城市性质、规模、总体结构、总体布局和发展方向
23、在城乡土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有（）。
A．多元记录聚类——判别法
B．剖面图法
C．动态网格法
D．数轴法
E．主导因素鉴定法
24、房地产市场研究的重要内容涉及。
A：项目经济分析
B：竞争对手分析
C：经济形势分析
D：居民购买力分析
E：地理位置分析
25、依照《中华人民共和国土地管理法》规定，无权批准征用、使用土地的单位或个人非法批准占用土地，对当事人导致损失的，必须承担__的责任。
A．补偿损失
B．赔礼道歉
C．恢复土地原状
D．刑事处分