快速掌握房地产评估要领.pptx

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2024/9/2 周一2024/9/2 周一快速掌握房地产评估要领快速掌握房地产评估要领客户金融组技术知识培训本报告是严格保密的。2培训的必要性培训的必要性u通过部分技术人员、业务人员访谈，发觉专业技术与业务有很大相关性专业技术专业技术提高对估价行业的 归属感提高自身专业技能减少业务损失减少业务损失估价业务估价业务提高客户、银行的信任感、依赖感本报告是严格保密的。3目前普遍存在的问题目前普遍存在的问题u通过普遍存在的问题制定我们的培训计划p不熟悉估价产品，不能正确引导客户 （解决什么可以做，什么不可以做）p解释不清楚项目贷款、按揭所需资料清单的含义p不清楚不同产品不同目的下评估含义本报告是严格保密的。4本次培训内容包括本次培训内容包括p估价报告类型、评估目的、所需资料清单p房地产证的含义及形式p相关估价政策本报告是严格保密的。5估价报告类型、评估目的、所需资料清单估价报告类型、评估目的、所需资料清单报告类型评估目的评估方法评估所需资料清单备注：此类报告特点 （解决问题）常规评估：u 住宅u 商业u 厂房u 办公u 在建工程u 异地物业u抵押价值评估u核定市场价值u拆迁补偿估价u拍卖底价评估u房地产课税估价u市场比较法u收益法u成本法u完整房地产证u房屋租赁合同u房屋查丈报告u房地产权证u国有土地使用权证说明：u在使用成本法评估时，新版房地产证需要企业提供土地使用出让合确认坐标u带长租约物业需提供租赁合同土地评估同上u基准地价法u剩余法u市场比较法u成本逼近法u房地产证u土地使用权出让合同u建设用地规划许可证说明：如果待估宗地为非完全产权，一般采用成本逼近法，所需资料包括付清地价款证明、发生在土地上的费用发票（耕地、青苗补偿费、土地平整费等）项目贷款报告详见网上/估价部/技术部/工作模板/工作说明u判断项目建设合法性（四证齐全）u市场背景分析（判断市场定位、价格合理性）u经济效益分析（经济指标）u资金缺口测算、确定贷款额度、贷款年期u贷款风险分析本报告是严格保密的。6估价报告类型、评估目的、所需资料清单估价报告类型、评估目的、所需资料清单（续上）（续上）报告类型评估目的评估方法评估所需资料清单备注：此类报告特点 （解决问题）项目按揭报告详见网上/估价部/技术部/工作模板/按揭工具/按揭资料明细u以开发商制定的销售价格为依据，根据市场分析，预测本项目近二、三年价格跌幅率，判断项目的按揭成数、按揭年限u一般情况，我们不评估（确定）项目的销售价格可行性研究报告u融资用途可行性研究u立项目的可行性研究报告详见网上/估价部/技术部/工作模板/按揭工具/可行性报告工具u市场上是否可行u经济、社会效益是否可行u项目初步发展建议（可单独作现金流量表，分析资金筹措情况）咨询报告u核定二、三级市场销售价格u银行网点选址u市场调研针对委估物业具体情况向委托方提供资料清单u此类报告格式、内容灵活涵盖内容广泛投资分析报告u项目可行性论证u项目收购u参与土地竞投u项目市场判断针对项目确定资料清单案例本报告是严格保密的。7深圳市目前几种主要房地产证的形式和含义产权证形式种类内容特征土地权属使用权来源产权状况拍卖时补地价性质新版房地产证红皮绿皮无宗地坐标、宗地图，关注他项权利摘要及附记一栏国有土地房地产证上未有此项目红皮：完整绿皮：不完整市场商品房非市场商品房房地产证（软封皮）红皮内页无特别说明国有土地有偿、转让、协议或购商品房完整不需商品房绿皮内页印有说明：本证所载房地产不得转让。抵押、典当、出租按有关规定办理国有土地行政划拨或协议、自建房、微利房不完整，完全未交地价或只交部分需全补或补所欠部分企事业非商品用房、自建房、微利房旧版房地产证（红色缎面硬封皮）红皮内页无特别说明国有土地有偿、转让或购商品房完整不需商品房红皮内页盖有“协议”、“行政划拨”等红章或手写上述字样国有土地行政划拨或协议不完整。完全未交地价或只交一部分需全补或补所欠部分同上面“绿皮”证房屋所有权证（深咖啡色塑料封皮）同时配有国有土地使用证或征地文件无国有土地划拨或协议一般不完整大部分需要但有些可减免商品房，但已基本更换为新版红证集体土地使用证宅基地证或用地批文注明为集体性质用地集体用地集体用地或私人宅基地不完整需补全部地价集体用地房产，农民宅基地。部分已换成绿证少数非法用地本报告是严格保密的。8续上续上1.房地产证(代用)为正式办证之前办理的临时产权证明,内容如地价、竣工时间等大都不记载，法律效力上与正式证等效。2.房地产证(楼花)为发展商拥有完整产权或业主付完购房全款,但未取得竣工验收证明的物业产权证明。(以上两种证现已一律停用,需更换才能转让、抵押)3.旧版或新版绿皮房地产证内盖“准成本商品房”或“全成本商品房”为福利房。本报告是严格保密的。9相关最新评估政策相关最新评估政策u这些内容与我们平时拿到业务时，跟客户沟通有很大关系关于部分房地产地价核定及评估注意事项的说明包括土地来源为行政划拨以及除行政划拨以外的不完全产权的房地产；对于行政划拨，评估过程中可作出使用年期延期的假设，最高剩余使用年期不可超过国家规定的最高使用年期减去已使用的年期；对于非行政划拨的不完全产权房地产，必须严格按照房地产证上登记的使用年期进行评估。本报告是严格保密的。10续上续上深圳市到期房地产续期若干规定（深府200473号）p到期房地产是指房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。p到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正。p到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用无偿收回。而在土地使用权无偿收回的过程中，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。本报告是严格保密的。11评估流程的特别说明评估流程的特别说明p一定拿到房地产证复印件后，带着房地产证去现场查勘；案例：汕头厂房调研发现的问题p核查房地产证复印件房地产证号、内容是否与原件一致；p单独查勘时，首先确认委估物业与房地产证上登记是否一致（位置、面积）；p现场查勘，不是拍拍照片。本报告是严格保密的。12附件二：在建工程评估所需资料清单附件二：在建工程评估所需资料清单土地使用权出让合同 书及补充协议合同；建设用地规划许可证；固定投资许可证；建设工程规划许可证；施工许可证；商品房预售许可证；设计图纸平面位置图；监理公司出具的工程进度表；销售价目表；其他资料。确认项目合法性确认委估物业位置判断工程形象进度本报告是严格保密的。13谢谢各位！