房地产估价制度.pptx

房地房地产评估估11.11.房地产估价制度房地产估价制度v房地产估价执业制定了国家统一标准房地产估价执业制定了国家统一标准v房地产估价规范房地产估价规范v房地产估价行业成立了全国自律性组织房地产估价行业成立了全国自律性组织v中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会v房地产估价列入国家法定制度并进行统一考试房地产估价列入国家法定制度并进行统一考试v一、房地产估价机构资质管理一、房地产估价机构资质管理等等级级注册资本注册资本(万元万元)专职注专职注册册估价估价师师专职专职估价师股估价师股份或出资额份或出资额从事从事房地产估价房地产估价年限年限估价项目量估价项目量一一级级有限责任公司有限责任公司200以上；合伙以上；合伙企业企业120以上以上15名名以上以上合计不低于合计不低于60%从事估价活动连从事估价活动连续续6年以上；取得年以上；取得二级资质二级资质3年以上年以上建筑面积建筑面积50万万/年或土地面年或土地面积积25万万/年年二二级级有限责任公司有限责任公司100以上；合伙以上；合伙企业企业60以上以上8名以名以上上合计不低于合计不低于60%取得三级资质后取得三级资质后从事估价活动连从事估价活动连续续4年以上年以上建筑面积建筑面积30万万/年或土地面年或土地面积积15万万/年年三三级级有限责任公司有限责任公司50以上；合伙以上；合伙企业企业30以上以上3名以名以上上合计不低于合计不低于60%建筑面积建筑面积8万万/年或土地面积年或土地面积3万万/年年v二、房地产估价人员管理二、房地产估价人员管理v1.考试制度考试制度“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”u1）房地产估价师考试是由国家建设部与人事部共同组织的考）房地产估价师考试是由国家建设部与人事部共同组织的考试。凡通过全国统一考试成绩合格者，颁发人力资源和社会试。凡通过全国统一考试成绩合格者，颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部用印的保障部、住房和城乡建设部用印的中华人民共和国房地产中华人民共和国房地产估价师执业资格证书估价师执业资格证书，经注册后，颁发住房和城乡建设部，经注册后，颁发住房和城乡建设部用印的用印的中华人民共和国房地产估价师注册证书中华人民共和国房地产估价师注册证书，可以以，可以以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。房地产估价师的名义从事房地产估价活动。2）考试科目：）考试科目：v房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析3）报考条件）报考条件v取得房地产估价相关学科学士学位，具有取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年；年；v二、房地产估价人员管理二、房地产估价人员管理v2.注册制度注册制度v注册房地产估价师管理办法注册房地产估价师管理办法规定，规定，“取得执取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。师的名义执业。”v3.房地产估价人员的执业纪律房地产估价人员的执业纪律v注册房地产估价师注册房地产估价师不得不得有下列行为：有下列行为：在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；益；在执业过程中实施商业贿赂；在执业过程中实施商业贿赂；签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；同时在同时在2个或者个或者2个以上房地产估价机构执业；个以上房地产估价机构执业；以个人名义承揽房地产估价业务；以个人名义承揽房地产估价业务；涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；严重损害他人利益、名誉的行为。严重损害他人利益、名誉的行为。v三、土地估价师三、土地估价师资格考试资格考试v国土资源部制定了国土资源部制定了土地估价师资格考试管理办土地估价师资格考试管理办法法，已经，已经2006年年11月月20 日第日第5次部务会议审议次部务会议审议通过，自通过，自2007年年1月月1日起开始施行。日起开始施行。v国家实行土地估价师资格认证制度。通过全国土国家实行土地估价师资格认证制度。通过全国土地估价师资格考试，方可取得土地估价师资格。地估价师资格考试，方可取得土地估价师资格。v三、土地估价师三、土地估价师资格考试资格考试v土地估价师成绩管理：单科合格成绩实行三年有土地估价师成绩管理：单科合格成绩实行三年有效、滚动管理。效、滚动管理。v凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：加土地估价师资格考试：1取得大专学历且从事相关工作满两年；取得大专学历且从事相关工作满两年；2取得本科学历且从事相关工作满一年；取得本科学历且从事相关工作满一年；3取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。者研究生班毕业。v三、土地估价师三、土地估价师资格考试资格考试v土地估价师考试科目土地估价师考试科目 土地管理基础与法规土地管理基础与法规土地估价理论与方法土地估价理论与方法土地估价实务基础土地估价实务基础土地估价案例与报告土地估价案例与报告土地估价相关知识土地估价相关知识v四、房地产估价职业道德四、房地产估价职业道德诚实信用尽职守则保守秘密合理收费12.12.房地产估价报告房地产估价报告12.1房地产估价报告概述房地产估价报告概述v一、房地产估价报告的要求一、房地产估价报告的要求v估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当体现应当体现全面性全面性、客观性客观性、准确性准确性以及高度的以及高度的概括概括性性。v二、房地产估价报告的基本内容二、房地产估价报告的基本内容v封面；目录；致委托方函；估价师声明；估价的假封面；目录；致委托方函；估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。件。v三、房地产估价报告应记载的事项三、房地产估价报告应记载的事项v（1）估价项目名称；）估价项目名称；v（2）委托方名称或姓名和住所；）委托方名称或姓名和住所；v（3）估价方（房地产估价机构）名称和住所；）估价方（房地产估价机构）名称和住所；v（4）估价对象；）估价对象；v（5）估价目的；）估价目的；v（6）估价时点；）估价时点；v（7）价值定义；）价值定义；v（8）估价依据；）估价依据；v（9）估价原则；）估价原则；在在完完成成估估价价报报告告的的过过程程中中，应应当当完完整整、客客观观、准准确确地地描描述述说说明明估估价价对对象象的的物物质质实实体体状况状况和和权益状况权益状况。是是指指对对估估价价采采用用的的价价值值标标准准和和估估价价结结果果内内涵涵的的说说明明，如如公公开开市市场场价价值值、再再次次抵抵押押价价值等。值等。v（10）估价技术路线、方法和测算过程；）估价技术路线、方法和测算过程；v（11）估价结果及其确定的理由；）估价结果及其确定的理由；v（12）估价作业日期；）估价作业日期；v（13）估价报告应用的有效期；）估价报告应用的有效期；v（14）估价人员；）估价人员；v（15）注册房地产估价师的声明和签名、盖章；）注册房地产估价师的声明和签名、盖章；v（16）估价的假设和限制条件；）估价的假设和限制条件；v（17）附件）附件估估价价报报告告应应用用的的有有效效期期自自完完成成估估价价报报告告日日起起原原则则上上规规定定为为一一年年，但但在在市市场场状状况况变变化化很很大大的的场场合合，估估价价报报告告应应用用的有效期一般不超过半年。的有效期一般不超过半年。估估价价中中所所使使用用的的假假设设条条件件主主要要包包括括对对未未来来预预期期、或或者者对对某某些些难难以以确确定定的的事事项项等等所所作作的的必必要要假假设设，它它们们可可能能对对估估价价结结果果产产生生影影响响，因因此此应应当当在在估估价价报报告告中中说说明明估估价价结结果果的的应应用用限制条件。限制条件。应应包包括括反反映映估估价价对对象象位位置置、周周围围环环境境、形形状状、外外观观和和内内部部状状况况的的图图片片，估估价价对对象象的的产产权权证证明明，估估价价中中引引用用的的其其他他专专用用文文件件资资料料，估估价价人人员员和和估估价价机机构构的资格证明。的资格证明。v四、规范用词用语说明四、规范用词用语说明v（1）表示很严格，非这样做不可的用词：）表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用正面词采用“必须必须”，反面词采用，反面词采用“严禁严禁”；v（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用正面词采用“应应”，反面词采用，反面词采用“不应不应”或或“不得不得”；v（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：用词：正面词采用正面词采用“宜宜”，反面词采用，反面词采用“不宜不宜”；表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可可”。12.212.2房地产估价报告常见错误分析房地产估价报告常见错误分析12.2房地产估价报告常见错误分析房地产估价报告常见错误分析v一、估价报告书中的内容不完整一、估价报告书中的内容不完整v在房地产估价实务中，有时估价报告书中的内容在房地产估价实务中，有时估价报告书中的内容不完整，如：不完整，如：v（1）缺估价委托方）缺估价委托方v（2）缺估价受理方）缺估价受理方v（3）缺估价目的）缺估价目的v（4）缺估价时点）缺估价时点v（5）估价的主要依据未交代或交代不清）估价的主要依据未交代或交代不清v（6）估价对象房地产概况描述不全面、不清楚）估价对象房地产概况描述不全面、不清楚v（7）估价所采用的技术路线或采用某种估价方法）估价所采用的技术路线或采用某种估价方法的理由未作必要说明的理由未作必要说明v（8）缺估价技术分析测算过程或专业的估价报告）缺估价技术分析测算过程或专业的估价报告v（9）估价结论和确定最终估价额的理由未交代或交）估价结论和确定最终估价额的理由未交代或交代不清楚代不清楚v（10）缺少必要的说明）缺少必要的说明v（11）缺估价人员及相关情况说明）缺估价人员及相关情况说明v（12）缺估价日期或与估价时点相混）缺估价日期或与估价时点相混v（13）缺少必要的附件）缺少必要的附件v（14）估价结论的金额应同时用大、小写注明，往）估价结论的金额应同时用大、小写注明，往往容易漏掉大写。往容易漏掉大写。v二、专业述语运用不当二、专业述语运用不当v1.容易混淆的专业名词容易混淆的专业名词估价作业日期与估价时点估价作业日期与估价时点单位地价与楼面地价单位地价与楼面地价基准地价与标定地价基准地价与标定地价建筑密度与容积率建筑密度与容积率重置价格和重建价格重置价格和重建价格综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率自然寿命和经济寿命自然寿命和经济寿命v二、专业述语运用不当二、专业述语运用不当v2.词不达意，语义含糊词不达意，语义含糊v表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用握。不能使用“大概大概”、“可能可能”等字样，特别是等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。估价结论，不能模棱两可。v例如：例如：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约大约在在800元左右。元左右。”v不妥当！不妥当！v二、专业述语运用不当二、专业述语运用不当v3.用词不可带有强烈的感情色彩用词不可带有强烈的感情色彩v估价报告中的用词要得当，尽量使用中性的词汇，估价报告中的用词要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。避免采用过于华丽的词藻。v如有的估价报告中这样写到如有的估价报告中这样写到“该地区发展潜力与其该地区发展潜力与其他地区相比，他地区相比，不可同日而语不可同日而语”，这样过分吹嘘估价，这样过分吹嘘估价对象而贬低其他的做法是不可取的。对象而贬低其他的做法是不可取的。v二、专业述语运用不当二、专业述语运用不当v4.容易混淆的词语容易混淆的词语v坐落坐落(不是不是“座落座落”)坐标坐标(不是不是“座标座标”)v制定制定(不是不是“制订制订”)签订签订(不是不是“签定签定”)v图像图像(不是不是“图象图象”)部份部份(不是不是“部分部分”)v内涵内涵(不是不是“内含内含”)账目账目(不是不是“帐目帐目”)v抵消抵消(不是不是“抵销抵销”)v二、专业述语运用不当二、专业述语运用不当v5.基本概念不清或运用错误基本概念不清或运用错误v客观成本与实际成本客观成本与实际成本v客观收益与实际收益客观收益与实际收益v估价折旧与会计折旧估价折旧与会计折旧12.3 房地产估价报告改错举例房地产估价报告改错举例v致委托估价方函（略）致委托估价方函（略）v估价师声明（略）估价师声明（略）v别墅房地产估价结果报告别墅房地产估价结果报告v别墅房地产估价技术报告别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方：一、委托估价方：市恒通房地产开发公司市恒通房地产开发公司 二、受理估价方：二、受理估价方：市房地产估价事务所市房地产估价事务所 三、估价目的：三、估价目的：为恒通房地产开发公司对为恒通房地产开发公司对别墅项目按现状整体别墅项目按现状整体转让进行估价转让进行估价 四、估价时点：四、估价时点：2002年年4月月15日日 五、估价对象概况五、估价对象概况（一）（一）市概况（略）市概况（略）（二）（二）别墅项目概况别墅项目概况没有写明估价依据及估价原则；没有写明估价依据及估价原则；没有写明估价作业起止日期；没有写明估价作业起止日期；（二）（二）别墅项目概况别墅项目概况 1、土地情况、土地情况 A、土地使用权性质：出让土地使用权，、土地使用权性质：出让土地使用权，1999年年1月月6日取得国有土日取得国有土地使用权证。地使用权证。B、土地总面积、土地总面积70000平方米。平方米。C、用途：别墅及配套设施。、用途：别墅及配套设施。D、108栋别墅，建筑总面积栋别墅，建筑总面积35285平方米。平方米。其中：一期工程建设其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积栋别墅，建筑面积10378平方米。平方米。2、地上物情况、地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有平方米，另有9栋尚未完工，但栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。建筑材料平方米。建筑材料及设备（略）。及设备（略）。土地权属情况介绍不全，土地使土地权属情况介绍不全，土地使用权年限没有；用权年限没有；缺少对土地的自然状况介绍；缺少对土地的自然状况介绍；对项目规划条件介绍不全面对项目规划条件介绍不全面六、估价采用的方法和步骤六、估价采用的方法和步骤 （一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；（一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；（二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，（二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。七、估价过程七、估价过程（一）方法一：房地分别估价（一）方法一：房地分别估价 1、土地估价：采用成本法和市场比较法两种方法进行估价，综合、土地估价：采用成本法和市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。平均得出土地评估价格。A、利用成本法进行估价、利用成本法进行估价 计算公式：土地价格计算公式：土地价格=取得土地费用取得土地费用+土地开发费用土地开发费用+土地使用权出土地使用权出让金。让金。根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某地实际取得土地根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某地实际取得土地费用为每平方米费用为每平方米396元。土地开发费用为每平方米元。土地开发费用为每平方米158元，土地使用权元，土地使用权出让金为出让金为2770元元/。因此，土地价格。因此，土地价格=396+158+1770=3324元元/。利用成本法进行土地估价的计算利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税公式有误，应该包括正常的利税关于土地取得费用不能采用某宗地的关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客实际数据，应用社会平均成本或者客观成本观成本B利用市场比较法进行估价利用市场比较法进行估价表一表一 A A B B C C 估价对象估价对象 用途用途 别墅别墅 别墅别墅 别墅别墅 别墅别墅 交易情况交易情况 协议协议 拍卖拍卖 招标招标 协议协议 交易日期交易日期 1996.5 1996.5 2000.5 2000.5 2000.5 2000.5 2002.4 2002.4 区域因素区域因素 五类五类 四类四类 六类六类 五类五类 个别因素个别因素 一般一般 较好较好 较差较差 一般一般利用市场比较法进行土地估价的交易利用市场比较法进行土地估价的交易实例实例A不能用做可比实例，因其交易不能用做可比实例，因其交易日期与估价时点相差时间太长日期与估价时点相差时间太长 A A B B C C 估价对象估价对象 用途用途 别墅别墅 别墅别墅 别墅别墅 别墅别墅 交易情况交易情况 协议协议 拍卖拍卖 招标招标 协议协议 交易日期交易日期 1996.5 1996.5 2000.5 2000.5 2000.5 2000.5 2002.4 2002.4 区域因素区域因素 五类五类 四类四类 六类六类 五类五类 个别因素个别因素 一般一般 较好较好 较差较差 一般一般 A A B B C C土地单价（元土地单价（元/）3100 3100 4800 4800 3700 3700交易情况修正交易情况修正 100/100 100/100 100/130 100/130 100/110 100/110交易日期修正交易日期修正 110/100 110/100 100/100 100/100 100/100 100/100区域因素修正区域因素修正 100/100 100/100 98/100 98/100 98/100 98/100个别因素修正个别因素修正 100/100 100/100 96/100 96/100 98/100 98/100修正后的单价（元修正后的单价（元/）3410 3410 3474 3474 3230 3230在区域因素修正中，在区域因素修正中，B与与C的分子与分母颠倒，的分子与分母颠倒，修正出错，且修正出错，且B与与C的的修正系数不恰当修正系数不恰当在个别因素修正中，在个别因素修正中，B与与C的分子与分母颠倒，的分子与分母颠倒，修正出错，且修正出错，且B与与C的的修正系数不恰当修正系数不恰当表二表二 根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：平均综合出一个价格作为结果：比准价格比准价格=（3410+3474+3230）3=3371（元（元/）成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：土地单价土地单价=（3324+3371）2=3348（元（元/）C、土地估价综合结果、土地估价综合结果 土地总价土地总价=土地单价土地单价土地总面积土地总面积=3348元元/70000 m=23436（万元）（万元）A A B B C C土地单价（元土地单价（元/）3100 3100 4800 4800 3700 3700交易情况修正交易情况修正 100/100 100/100 100/130 100/130 100/110 100/110交易日期修正交易日期修正 110/100 110/100 100/100 100/100 100/100 100/100区域因素修正区域因素修正 100/100 100/100 98/100 98/100 98/100 98/100个别因素修正个别因素修正 100/100 100/100 96/100 96/100 98/100 98/100修正后的单价（元修正后的单价（元/）3410 3410 3474 3474 3230 3230土地估价的综合结果土地估价的综合结果还需要做年期修正还需要做年期修正2、别墅建筑物估价、别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本 A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元元/，包含建筑费，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率、年利率15%、利润率、利润率20%、销售税费、销售税费10%。B、根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造、根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为：栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为：3428元元/35285 m=120957000（元）（元）=12095.7（万元）（万元）根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物，则未完别墅建筑物的重新建造成本为的重新建造成本为3428元元/m 50%=1714元元/对建筑物估价中，建筑费一项不应包对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费括红线外的市政费C、现有别墅建筑物价格：、现有别墅建筑物价格：3428元元/7548+1714元元/2830=30725100（元）（元）=3072.51（万元）（万元）3、别墅现有房地产价格、别墅现有房地产价格 23436+3072.51=26508.51（万元）（万元）（二）方法二：别墅项目整体估价（二）方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。可求得别墅区现有房地产总价格。1、别墅总楼价、别墅总楼价 市场研究分析（略）市场研究分析（略）根据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为根据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元元/，则本项目完工后的总楼价为则本项目完工后的总楼价为11200元元/35285 m=395192000元元=3951.9万元万元 2、售价税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，、售价税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等）为项目完工后总楼价的所得税等）为项目完工后总楼价的10%，则，则39519.210%=3951.9（万元）（万元）3、建筑物未完工部分的价格、建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格现全部完工后别墅建筑物总价格现有别墅建筑物价格有别墅建筑物价格=12095.73072.51=9023.19(万元万元)4、别墅现有房地产价格、别墅现有房地产价格=39519.23951.99023.19=26544.11(万元万元)销售税费中不应包销售税费中不应包括所得税括所得税假设开方法公式还应考假设开方法公式还应考虑投资利息等虑投资利息等 八、估价结论八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表三：以上两种估价思路的估价结果如表三：估价结果：别墅现有房地产总价格为估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。万元。九、附件、说明、其他资料（略）九、附件、说明、其他资料（略）估价方法估价方法土地总价值土地总价值别墅建筑物总价值别墅建筑物总价值房地产总价值房地产总价值方法一方法一23436234363072.513072.5126508.5126508.51方法二方法二26544.1126544.11平均值平均值26526.3126526.31最后的估价结果总最后的估价结果总价格应用大写书写价格应用大写书写写字楼房地产估价结果报告（略）写字楼房地产估价结果报告（略）写字楼房地产估价技术报告写字楼房地产估价技术报告一、委托估价方：新城房地产开发公司（简称新城公司）一、委托估价方：新城房地产开发公司（简称新城公司）二、估价对象：新城公司开发建设的二、估价对象：新城公司开发建设的写字楼全部房地产写字楼全部房地产三、估价目的：新城公司整体转让三、估价目的：新城公司整体转让写字楼的客观市场价格写字楼的客观市场价格四、估价日期：四、估价日期：2002年年6月月1日至日至15日日五、估价时点：五、估价时点：2002年年8月月1日日六、估价人员：（略）六、估价人员：（略）七、估价依据：（略）七、估价依据：（略）八、估价对象概况：八、估价对象概况：大华写字楼坐落于大华写字楼坐落于市南方区大华路市南方区大华路16号，东临大华路。该用地号，东临大华路。该用地原为危改小区，原为危改小区，2000年年5月月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及进日新城公司获立项批准，开始拆迁及进行其它前期工作，同年行其它前期工作，同年11月月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款，并开工。交纳了地价款，并开工。2002年年8月月1日将全面竣工。根据批准的规日将全面竣工。根据批准的规划和施工图，估价对象为带裙房的现浇框架划和施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪型板式中档商层波浪型板式中档商务办公楼，具体规划要求如下：务办公楼，具体规划要求如下：1、占地面积：、占地面积：3199平方米平方米 2、总建筑面积：、总建筑面积：14300平方米平方米 其中：地下其中：地下1层层2240平方米，车位平方米，车位5个，设备间个，设备间240平方米。地上平方米。地上1层层1280平方米，其中餐饮娱乐等使用面积平方米，其中餐饮娱乐等使用面积875 平方米。平方米。地上地上2至至12层层10790平方米，其中写字楼出租单元使用面积平方米，其中写字楼出租单元使用面积7793平方米。平方米。3、总容积率、总容积率4.47，地上容积率，地上容积率3.77。4、装修及设备：（略）、装修及设备：（略）九、采用估价方法九、采用估价方法 根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本法估价，且当地市场同类写字楼出价对象为新建房地产，可用成本法估价，且当地市场同类写字楼出租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。十、估价过程：十、估价过程：1、采用成本法估价、采用成本法估价 采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：（1）向政府交纳取得土地费用：）向政府交纳取得土地费用：723万元万元 （2）拆迁安置补偿费：委托方发生总费用）拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1280万元万元 （3）建安工程费（含附属室外工程）：）建安工程费（含附属室外工程）：257014300=3675（万元）（万元）（4）勘察设计等专业费：）勘察设计等专业费：36756.5%=239（万元）（万元）（5）管理费及其他费用：）管理费及其他费用：36757.5%=276（万元）（万元）（6）借款利息：根据近三年当地固定资产贷款平均年利率）借款利息：根据近三年当地固定资产贷款平均年利率12.6%计计算年利。取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均算年利。取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均匀投入计算利息。匀投入计算利息。72312.6%1.667+（1280+3675+239+276）12.6%2.25/2=151.8+775.4=927（万元）（万元）（7）开发商利润：取当地房地产投资平均利润率）开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%（723+1280+3675+239+276）25%=619325%=1548（万元）（万元）（8）销售费税：按售价计算销售费）销售费税：按售价计算销售费2%、手续费、手续费1%、营业税、营业税5.5%：（6193+927+1548）（2%+1%+5.5%）=86688.5%=737（万元）（万元）（9）成本法估价结果：）成本法估价结果：8668+737=9405（万元）（万元）采用成本法估价的结果为采用成本法估价的结果为9405万元。万元。2、采用收益法估价、采用收益法估价 （1）估计年总收益）估计年总收益 写字楼出租价格为每平方米建筑面积写字楼出租价格为每平方米建筑面积5元元/日，餐饮娱乐用地出租日，餐饮娱乐用地出租价格为每平方米建筑面积价格为每平方米建筑面积7元元/日，地下车位月租为日，地下车位月租为800元元/个。写字楼个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为，餐饮娱乐部分为75%，空，空置及租金损失率写字楼置及租金损失率写字楼90%，餐饮娱乐，餐饮娱乐95%，车位，车位90%。则：。则：（570%90%10780+775%95%875）365+800590%12 =(50097.9+7758.3)365+280000=21117513+280000=2140(万元万元)（2）年总成本费用及税金）年总成本费用及税金 营业税及附加：营业税及附加：21405%=107(万元万元)成本及经营管理费成本及经营管理费 水电热气使用费、管理费水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的税合计为租金收入的28%，则：，则：214028%=599（万元）（万元）（3）估计年纯收益）估计年纯收益 2140107599=1434（万元）（万元）（4）确定资本化率）确定资本化率 据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%，2001年物年物价上涨率价上涨率15%，2001年房地产开发平均投资收益率年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均，平均13.8%。确定综合资本化率为。确定综合资本化率为13.8%。（5）计算收益价格）计算收益价格采用收益法的估价结果为采用收益法的估价结果为10371万元。万元。3、最终估价值、最终估价值94050.4103710.69985（万元）（万元）十一、估价结论十一、估价结论经过评估，新城公司所属的大华写字楼在经过评估，新城公司所属的大华写字楼在2002年年8月月1日的客观市场日的客观市场价格为价格为9985万元（大写金额：人民币九千九百八十五元整），折合万元（大写金额：人民币九千九百八十五元整），折合每平方米建筑面积每平方米建筑面积6983元。元。十二、说明事项（略）十二、说明事项（略）十三、有关附件（略）十三、有关附件（略）估价人员签字：（略）估价人员签字：（略）审核人员签字：（略）审核人员签字：（略）2002年年6月月15日日