房地产常识.pptx

房地产是什么？房产+地产=房地产土地使用权我国土地使用权出让的最高年限分别是：我国土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地年；居住用地年；工业用地年；工业用地年；教育、科技、文化、卫生、体育用地年；教育、科技、文化、卫生、体育用地年；商业、旅游、娱乐用地年；商业、旅游、娱乐用地年；综合或者其他用地年。综合或者其他用地年。中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例第十二条房地产开发流程1 1、决策立项、决策立项 一般又称为可行性研究，它是指定房地产开发策略最重要的环节。一般又称为可行性研究，它是指定房地产开发策略最重要的环节。这个阶段需要考虑和解决的问题是：开发何种类型的房地产项目，这个阶段需要考虑和解决的问题是：开发何种类型的房地产项目，（工业？住宅？商厦？（工业？住宅？商厦？）在什么地方开发？开发规模多大？开）在什么地方开发？开发规模多大？开发的预期效果如何？发的预期效果如何？房地产开发流程2 2、开发前期的准备工作阶段、开发前期的准备工作阶段 在确定开发项目和地点之后，围绕着土地这个中心问题，需要做一系列在确定开发项目和地点之后，围绕着土地这个中心问题，需要做一系列开发前的准备工作，主要内容有：开发前的准备工作，主要内容有：（1 1）根据国家的土地使用政策和地方提供的用地规划条件，进一步落）根据国家的土地使用政策和地方提供的用地规划条件，进一步落实土地开发的具体范围；实土地开发的具体范围；（2 2）在获取土地使用权之后，开展征用土地和拆迁安置等工作；）在获取土地使用权之后，开展征用土地和拆迁安置等工作；（3 3）进行开发项目的工程勘探和规划设计，并制定项目的建设方案；）进行开发项目的工程勘探和规划设计，并制定项目的建设方案；（4 4）完成施工现场的基础设施配套建设，即所谓）完成施工现场的基础设施配套建设，即所谓“三通一平三通一平”，“五五通一平通一平”，“七通一平七通一平”。为下阶段的地上建设打下基础。为下阶段的地上建设打下基础。房地产开发流程3、建设施工阶段 这一阶段的开发工作主要由建筑承包商按合同和规划设计的方案实这一阶段的开发工作主要由建筑承包商按合同和规划设计的方案实施。开发方的主要任务是：通过招投标，确定建设施工单位；保证施。开发方的主要任务是：通过招投标，确定建设施工单位；保证工程施工进度，控制开发成本，解决施工中出现的纠纷，确保工程工程施工进度，控制开发成本，解决施工中出现的纠纷，确保工程质量。要完成上述任务，开发方必须密切注意建设工程的进展，定质量。要完成上述任务，开发方必须密切注意建设工程的进展，定期视察现场，加强有效的工程监理，直至竣工验收。期视察现场，加强有效的工程监理，直至竣工验收。房地产开发流程4 4、营销阶段、营销阶段 为了尽快回收资金，减少风险，开发商往往在建设施工阶段就开为了尽快回收资金，减少风险，开发商往往在建设施工阶段就开始预售房屋。开发项目的营销有出售和出租两种方式，选择何种始预售房屋。开发项目的营销有出售和出租两种方式，选择何种方式通常要考虑市场、物业类型等方面的因素。一般来说，商品方式通常要考虑市场、物业类型等方面的因素。一般来说，商品住宅多以成套出售为主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房，住宅多以成套出售为主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房，通常是租售并举，以出租为主。通常是租售并举，以出租为主。住宅分类住宅分类低层建筑：低层建筑：1-31-3层层多层建筑：多层建筑：4-64-6层层中高层建筑：中高层建筑：7-97-9层层高层建筑：高层建筑：1010层以上层以上超高层建筑：房屋檐超过超高层建筑：房屋檐超过100100米的建筑米的建筑TownhouseTownhouseTownhouse也称也称VILLAHOUSEVILLAHOUSE（城市边缘住宅），在欧洲原始意（城市边缘住宅），在欧洲原始意义上的义上的TownhouseTownhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅。是指在城区联排而建的市民城区住宅。TownhouseTownhouse诞生于英国，诞生于英国，4040、5050年代起在欧美国家城市盛行，年代起在欧美国家城市盛行，成为中产阶级成熟的精英住宅。成为中产阶级成熟的精英住宅。TownhouseTownhouse由几幢甚至十几幢由几幢甚至十几幢低于低于3 3层的低层住宅排列组成，主要包括双拼（两栋相连）、叠层的低层住宅排列组成，主要包括双拼（两栋相连）、叠拼、联排（三栋以上并联）三种类型，每幢有自己私人院落，拼、联排（三栋以上并联）三种类型，每幢有自己私人院落，“有天有地有花园有天有地有花园”，另外还有专用车库或车位。，另外还有专用车库或车位。建筑结构类型建筑结构类型 1 1、砖木结构：、砖木结构：用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑，像大多数农村的屋舍、用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑，像大多数农村的屋舍、庙宇等。庙宇等。2 2、砖混结构：、砖混结构：砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型。筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型。3 3、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架剪力墙结构、框剪力墙结构、框筒结构等。筒结构等。目前目前层左右的高层住宅通常采用框架层左右的高层住宅通常采用框架剪力墙结构。剪力墙结构。4 4、钢结构、钢结构主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。砖砖木木结结构构钢钢混混结结构构砖砖混混结结构构钢钢结结构构工程专业分类建筑建筑+结构结构+给排水给排水+暖气通风暖气通风+电气电气物业物业t物业一词来自 Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。t尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念 在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整 个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实 物资产。物业是指住宅小区、写字楼、商业大夏、旅游宾馆、酒店，标准工业厂房、仓库等有价值使用价值的房屋、附属设施及相关的场地。t物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和次序的活动。建筑面积建筑面积也称建筑面积也称 建筑展开面积建筑展开面积，它是指建筑物各层面，它是指建筑物各层面积的总和。积的总和。建筑容积率 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。套内使用面积套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。面积计算。住宅的套内使用面积的计算方法为：套内使用面积包括住宅的套内使用面积的计算方法为：套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和。藏室、壁柜等分户门内面积的总和。套内使用面积系数 整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和。整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和。并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。即公用建筑面积即公用建筑面积=整幢建筑整幢建筑的建筑面积一套内建筑面积之和的建筑面积一套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积。不应分摊的建筑面积。将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用公用建筑面积建筑面积/套内建筑面积之和。分摊的共用建筑面积套内建筑面积之和。分摊的共用建筑面积=套内建筑面积套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数。建筑覆盖率（建筑密度）建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（面积的比率（%）。）。绿地率绿地率 在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。绿化覆盖率 在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（面积的比率（%）。）。进深进深住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。在住宅的高度（层高）和宽度（开间），确定设计上有一定的要求。在住宅的高度（层高）和宽度（开间），确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可有效地节约用地。的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可有效地节约用地。开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。与住宅的进深一样，因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。与住宅的进深一样，住宅的开间在设计上也有严格的规定。较小的开间尺度，可有效缩住宅的开间在设计上也有严格的规定。较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。女儿墙女儿墙是建筑墙体中的一种形式，是一种高出屋面和城墙的矮墙。在女儿墙是建筑墙体中的一种形式，是一种高出屋面和城墙的矮墙。在住宅里是顶层结构高度的顶面至外墙顶面的这段墙称为女儿墙住宅里是顶层结构高度的顶面至外墙顶面的这段墙称为女儿墙 。一般多层建筑的女儿墙高一般多层建筑的女儿墙高1.01.01.20m1.20m，但高层建筑则至，但高层建筑则至1.20m1.20m，通常高，通常高过胸肩甚至高过头部，达过胸肩甚至高过头部，达1.501.501.80m1.80m。这是避免俯瞰时心悸目眩，发。这是避免俯瞰时心悸目眩，发生危险而采取的措施。生危险而采取的措施。玄关玄关玄关一词最早产生自中国，近代玄关一词从日本回传到中玄关一词最早产生自中国，近代玄关一词从日本回传到中国。玄关又称斗室、过厅、门厅专指从室外进入室内的一国。玄关又称斗室、过厅、门厅专指从室外进入室内的一个过渡空间，也是进入室内换鞋、脱衣或从室内去室外整个过渡空间，也是进入室内换鞋、脱衣或从室内去室外整装的缓冲空间。装的缓冲空间。剪力墙 与截面平行的内力称之为剪力狭义是指钢筋混凝土墙，广义与截面平行的内力称之为剪力狭义是指钢筋混凝土墙，广义是指能承受剪力的墙。是指能承受剪力的墙。一般说的剪力墙是指用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的一般说的剪力墙是指用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。为剪力墙结构。剪力剪力墙墙按揭按揭按揭是英文按揭是英文“mortgage”mortgage”（抵押）的音译。是指按揭人将房（抵押）的音译。是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。行为。在房地产广告中，不得包含哪些内容？1、房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容、房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容2、对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚、对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚3、预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容、预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容4、不得含有升值或者投资回报的承诺、不得含有升值或者投资回报的承诺5、不得出现返本销售或变相返本销售的内容；、不得出现返本销售或变相返本销售的内容；6、不得出现售后包租或变相售后包租的内容、不得出现售后包租或变相售后包租的内容