房地产投资分析课件ppt第四章.pptx

周小平 北京师范大学第四章第四章区位条件分析区位条件分析内容提要内容提要v4.1 区位与房地产价值v 4.2区位条件分析概述v 4.3不同类型房地产区位分析4.1 4.1 区位与房地产区位与房地产价值价值v4.1.1 4.1.1 区位区位v1 1区位的区位的概念概念 区位区位是指特定地块所处空间位置及其与相邻地块间的是指特定地块所处空间位置及其与相邻地块间的相互关系。相互关系。区位有宏观和微观两种意义：区位有宏观和微观两种意义：宏观区位宏观区位是指项目所在是指项目所在的某个国家、某个地区、某个城市；的某个国家、某个地区、某个城市；微观区位微观区位是指项目所是指项目所在城市中的某个街区、某个地点。在城市中的某个街区、某个地点。房地产投资与宏观区位和微观区位均有关系，因为宏房地产投资与宏观区位和微观区位均有关系，因为宏观区位制约着微观区位，而房地产开发项目最终要落实到观区位制约着微观区位，而房地产开发项目最终要落实到微观区位微观区位。v2 2区位的区位的内涵内涵v 在在房地产投资中，对于区位有房地产投资中，对于区位有广义广义和和狭义狭义两种两种理解。理解。v 狭义狭义的区位的区位指的是某一具体投资项目的场地在指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。房地产具有异质性，这一特性城市中的地理位置。房地产具有异质性，这一特性决定了具体某一宗地的位置是排他的、独一无二的，决定了具体某一宗地的位置是排他的、独一无二的，根据对某一宗地位置的描述，就可以从图上或现场根据对某一宗地位置的描述，就可以从图上或现场找到该宗地。找到该宗地。图图4-1 4-1 宗地地理位置示意图宗地地理位置示意图 京市京市闹市口大街闹市口大街1 1号，东临闹市口大号，东临闹市口大街，南临新文化街，街，南临新文化街，西临巷道，北临西铁西临巷道，北临西铁匠胡同匠胡同。Where is it?Where is it?v 广义广义的区位，的区位，除了其地理位置外，往往还包括除了其地理位置外，往往还包括该宗地所处的社会、经济、政治环境，基础设施，该宗地所处的社会、经济、政治环境，基础设施，自然环境或背景，进行投资的成本以及所面临的竞自然环境或背景，进行投资的成本以及所面临的竞争关系等。争关系等。v4.1.2 4.1.2 城市城市功能分区功能分区v1 1商业区商业区p（1 1）中央商业区）中央商业区p（2 2）城区商业区）城区商业区p（3 3）街区）街区商业区商业区v2 2工业区工业区3 3居住区居住区v4.1.3 4.1.3 区位与房地产价值的区位与房地产价值的关系关系v1 1区位对房地产区位对房地产价值的影响价值的影响v区位对房地产价值的影响表现在区位对房地产价值的影响表现在两两个方面：个方面：p（1 1）区位决定房地产价值的水平）区位决定房地产价值的水平p（2 2）区位决定房地产价值的抗风险能力）区位决定房地产价值的抗风险能力v2 2区位选择的区位选择的注意事项注意事项p（1 1）注意对区位升值潜力的分析。）注意对区位升值潜力的分析。p（2 2）选择区位要有超前意识，特别注意对交通、服务网点）选择区位要有超前意识，特别注意对交通、服务网点等公共设施作深层次分析。等公共设施作深层次分析。4.2 4.2 区位条件分析概述区位条件分析概述v4.2.1 4.2.1 区位分析的区位分析的内容内容v1 1地域因素的分析与选择地域因素的分析与选择 地域地域因素的分析与选择因素的分析与选择是房地产开发项目投资成败的是房地产开发项目投资成败的战略性选择战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析，主要考虑项，是对项目宏观区位条件的分析，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、人口、文化教育、自然目所在地区的政治、法律、经济、人口、文化教育、自然条件等因素。条件等因素。v2 2项目选址分析项目选址分析 项目项目选址的分析，选址的分析，是针对某一是针对某一特殊地块特殊地块所进行的一种所进行的一种微观分析微观分析，通过对，通过对房地产房地产项目坐落地点和周围环境、基础项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析，直接体现土地价值。项目选址的分析主设施条件的分析，直接体现土地价值。项目选址的分析主要考虑的因素包括项目所在地点的临街状况、建设用地的要考虑的因素包括项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等。气污染等。v3 3开发潜力开发潜力分析分析 开发开发潜力潜力是指待开发土地在合法开发的前提是指待开发土地在合法开发的前提下，以最高最佳利用方式为原则并获得最佳效益的下，以最高最佳利用方式为原则并获得最佳效益的利用能力。利用能力。v4 4土地获取难度分析土地获取难度分析 目前目前国内获取土地使用权的途径有国内获取土地使用权的途径有两种两种：一是从土地：一是从土地一级市场一级市场获取，即通过政府土地出让的方式；二是从土地获取，即通过政府土地出让的方式；二是从土地二级市场二级市场获取，即通过当前土地使用者转让的方式。获取，即通过当前土地使用者转让的方式。土地一级市场：土地一级市场：主要主要采取招标、拍卖、挂牌的方式采取招标、拍卖、挂牌的方式，土地土地竞争越竞争越激烈，毛地面临激烈，毛地面临着拆迁的难题，拆迁补偿水平着拆迁的难题，拆迁补偿水平直接关系开发成本，被拆迁人的意愿直接关系开发的难易，直接关系开发成本，被拆迁人的意愿直接关系开发的难易，进而直接关系到项目的成败进而直接关系到项目的成败。土地二级市场：土地二级市场：面临项目面临项目债务、法律状况的不明朗，债务、法律状况的不明朗，竞争报价信息的不对称竞争报价信息的不对称等问题。等问题。v4.2.2 4.2.2 区位的区位的影响因素影响因素v1 1行政行政因素因素 行政行政因素主要指因素主要指城市规划城市规划方面的因素，包括场地的合方面的因素，包括场地的合法用途，规划设计条件（如建筑密度、高度、容积率）和法用途，规划设计条件（如建筑密度、高度、容积率）和建筑物平面及立面布置的限制，相邻地块的土地用途等。建筑物平面及立面布置的限制，相邻地块的土地用途等。v2 2自然因素自然因素 自然自然因素主要包括地块的面积、形状、四至范围，水因素主要包括地块的面积、形状、四至范围，水文地质特征，气候资源情况等。文地质特征，气候资源情况等。v3 3经济因素经济因素 经济经济因素主要包括因素主要包括土地价格、基础设施条件、交通便土地价格、基础设施条件、交通便捷程度以及公共配套服务设施的完备情况捷程度以及公共配套服务设施的完备情况等等。v4 4社会因素社会因素 社会社会因素主要包括人口状况、当前土地使用者的态度、因素主要包括人口状况、当前土地使用者的态度、土地获取的方式、土地开发状况以及当前土地市场情况等。土地获取的方式、土地开发状况以及当前土地市场情况等。v5 5环境因素环境因素 环境因素环境因素主要包括空气、水和噪音污染水平，历史文主要包括空气、水和噪音污染水平，历史文化保护区，公园、开放空间和绿地的数量与质量等。化保护区，公园、开放空间和绿地的数量与质量等。v4.3 4.3 不同不同类型房地产类型房地产区位分析区位分析v4.3.1 4.3.1 住宅项目住宅项目区位分析区位分析1 1基础设施完备的程度基础设施完备的程度2 2公共交通便捷程度公共交通便捷程度3 3环境环境4 4人口人口v4.3.2 4.3.2 商业项目商业项目区位分析区位分析1 1交通便捷性交通便捷性2 2标识标识性性 3 3适应性适应性 4 4购买力购买力v4.3.3 4.3.3 写字楼项目写字楼项目区位区位分析分析1 1办公集聚办公集聚度度 2 2配套服务完善度配套服务完善度3 3交通便利性交通便利性4 4前瞻性前瞻性 v4.3.4 4.3.4 工业项目工业项目区位分析区位分析v工业工业项目区位的选择须考虑的项目区位的选择须考虑的特殊因素特殊因素包括包括：原材料资源数量的多少原材料资源数量的多少连接原材料供应基地连接原材料供应基地产品产品销售市场的交通运输成本的高低销售市场的交通运输成本的高低技术技术人才人才劳动力供给的劳动力供给的可能性可能性水、电等资源供给的充足程度水、电等资源供给的充足程度环境污染的防治政策等环境污染的防治政策等v不同的工艺项目在进行区位选择时所考虑的因素是不同的工艺项目在进行区位选择时所考虑的因素是不同不同的。如：的。如：农产品加工工业：原材料产地作为首选地区农产品加工工业：原材料产地作为首选地区高新技术产业：科学技术、高级人才供给高新技术产业：科学技术、高级人才供给推荐阅读推荐阅读1谢清树城市房地产开发的区位分析中外房地产导报，1994（19）2白光润应用区位论北京：科学出版社，20093耿莉萍，陈念平经济地理学北京：机械工业出版社，2006