房地产开发项目前期工程实施准备工作.pptx

项目的前期工作的程序内容和作用一个项目一旦筹划成熟，就要扎实做好项目的前期工作。工程项目的前期管理工作，是指工程项目施工前的决策和规划阶段的项目管理，主要包括项目立项、可行性研究、行政报批、规划设计和开工前的合同、采购等方面的准备工作。项目管理是综合管理工程，它涉及建设项目立项决策阶段的管理、项目的设计管理、项目的施工管理、项目的竣工验收、项目的后评价，以下着重给大家讲解项目的前期工作的程序内容和作用。附：项目的前期阶段概要土地的获取 可研报告 市场研究（宏、中、微）环境分析 市场定位 规划 投资和开发 设计方案 总规 施工图设计 单体 景观 其中还包括各项报建和勘测 一、工程项目审批程序和内容工程项目建设的很多环节都要按照有关规定办理审批手续，这也是工程项目前期管理的重要内容。也是需遵循的项目建设程序，工程项目审批主要是对项目前期工作进行审核和批准，包括对项目建议书、可行性研究报告、规划设计方案和开工前准备等审批。程序和内容1.1项目建议书项目建议书也称立项报告，是项目建设程序的第一步。项目建议书是建设单位通过对投资机会的研究，从项目建设的必要性出发，对拟建项目的初步轮廓设想。项目建议书一般由项目建设单位委托有资质的咨询机构编制。项目建议书的内容视项目的特点而繁简不一，但一般包括以下几个方面内容：项目概况项目的背景和必要性项目建设初步选址及建设条件项目建设规模和建设内容环境影响建设进度初步设想投资估算及资金来源经济效益和社会效益初步估算结论1.2项目建议书前需要做的工作（1）申请规划要点（规划局）。（2）取得建设项目选址地形图（城近郊为1：2000；远郊区线为1：1000）。表明建设占地范围和占地范围内及附近地区地上建筑物现状。1.3项目建议书的审批权限和申报渠道新建项目、更新改造项目的审批权限和申报渠道，主要是根据项目的建设规模、建设内容、资金来源、建设单位的隶属关系以及建设地点的不同来划分的。工程建设项目大多数投资数额较大，按照审批权限一般由建设单位主管部门报送市计委审批，规模较大经市计委初审同意后由市计委上报省或国家计委。1.4规划要点规划要点是办理规划手续的第一步，规划要点通知书给出的建设用地面积、代征城市公共用地面积、用地性质、建筑控制规模、控制高度等，是项目继续深入进行规划前期研究工作的依据。规划设计要点能反映出可研报告的思想应与营销中的卖点相结合在车位、智能化等方面具有一定的超前意识考虑风水（心里暗示）考虑经济成本2.可行性研究报告项目的可行性研究是对拟建项目在技术和经济上是否可行进行的分析论证和评价。经过对项目在技术上是否先进、适用、可靠，规模上是否合理，经济上是否能得到预期效益等各方面进行系统的分析、论证，通过多方案比较，提出评价意见。通过可行性研究报告，向政府和项目建设单位推荐最佳方案。可行性研究的作用是：是项目投资决策的依据作为筹集建设资金的依据作为投资方与有关部门签定协议、合同的依据作为编制下阶段规划设计的依据可行性研究报告可由项目建设单位委托有资质的咨询机构编制。2.1可行性研究报告前需要做的工作取得项目建议书审批文件申报规划设计条件 选定建设地址 做出规划设计方案落实取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询方案。落实环保（环保局）、节能（节能办）、消防（消防部门）措施。委托环保局指定的环境评价机构编制环境影响评价报告书委托地勘部门作出项目建设用地的地质勘察报告书落实资金筹措方案2.2申报规划设计条件 建设单位根据规划要点做深入的规划前期工作，待有关部门批准项目建议书后，向规划部门申报规划设计条件，取得规划设计条件通知书。规划设计条件是规划要点的细化和深入，是编制可行性研究报告的依据性文件。建设单位取得规划设计条件通知书后，可委托具有相关资质的设计单位，按照规划设计条件通知书所注明的用地面积、用地性质、用地使用强度、建筑设计、城市设计以及市政配套等方面的要求进行方案设计。3.审定规划设计方案建设项目的设计管理，我国目前分为初步设计阶段和施工图设计阶段对业主而言项目设计要达到下列三大目标：安全可靠、适用和经济。工程设计的选择是为了保证工程的安全可靠，要保证工程项目的大部分或全部使用价值不致丧失、投资不致浪费；工程项目要具有良好的使用功能和优美的生产和生活环境；在保证工程安全可靠和适用的前提下，尽量保证建设周期短、工程成本低、投产使用后经济效益高，以此实现投资的目的和投资的灵魂。从选址、可行性研究开始直到竣工验收，项目的设计贯穿于工程建设的全过程。设计阶段的不同，业主对设计的控制也有所不同，控制的重点一般放在可行性研究和项目的决策阶段，而一个建设项目的成败，则主要集中于建设项目前期工作上，项目前期工作是控制项目规模和投资的关键环节，也是项目能否管好的基础和前提。项目方案设计完毕、可行性研究报告批准后，建设单位向规划部门申报设计方案，经规划部门审定后，核发审定设计方案通知书。审定设计方案通知书是编制项目初步设计的依据。图纸设计阶段问题：完全委托给设计院做，在过程中没有采取控制措施这步是控制成本的关键控制点控制内容：钢筋用量 基础及基坑支护(事前控制）建材的选择 设备的选择（必要性）给设计院足够的设计周期4.申报建设用地规划许可证 建设用地许可证是许可用地的法律凭证。建设单位取得选址规划意见书后，到市规划局申报建设用地规划许可证；使用国有土地的，持该通知书到市房地局，由该局征询用地范围内有关单位和居民的拆迁安置意见，并填写对拆迁安置方案的审查意见，待项目设计方案审定后，建设单位申报建设用地规划许可证。5.申报初步设计初步设计是依据已批准的可行性研究报告和城市规划部门审定的设计方案而编制的设计文件，初步设计是编制施工图和安排年度投资计划的重要依据。初步设计由建设单位委托具有相关资质的设计单位进行。6.转入正式计划（项目转正）设计方案已得到批准、施工图纸已出齐或基本出齐，地价款已按规定缴纳完毕，征地拆迁工作已经完成，建设资金已经落实后，是建设项目从筹建阶段转入施工阶段的第一步。6.1转入正式施工前建设单位的主要工作持批准设计文件以及审定设计方案通知书要求征求其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，到市规划局办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是许可建设各类工程的法律凭证。申请建设开工证，建设开工证由市建委核发。6.2.办理建设开工证前的工作领取市建设工程开工审批表（市建委）。由市建委招标办签署办理招投标意见。建设单位编制标底经招标办审核，并在招标办组织下招标。确定施工承包单位。携带审查表及施工许可证到市质量监督和安全监督总站办理登记手续。6.3.领取建设开工证后的工作 开始施工前，需到有关部门办理工地防火、施工占地、渣土消纳、伐树等手续。二、工程项目的前期工作的作用有这样一个冶金项目，由于单位没有前期工作意识，不重视项目的前期工作，拍脑袋上项目，造成投资沉淀颇多。这是一个盲目投资的典型，由于该项目缺少前期工作这个关键环节，造成实建工厂规模与行业规模要求相冲突。简单的说，由于规模不符合行业标准要求，该厂建成后即被列入关停并转的对象，生产产品属高耗能粗加工产品，在市场上没有竞争力。未建该厂时，我国生产该产品的企业已过剩，加上此单位在原材料方面无任何优势，在上该项目时根本没考虑能源问题，工厂建成后才想到了用电问题。对这样一个高耗能的企业，能源就是产品生产的生命线，况且项目业主对设计不予控制，更谈不上方案比选，致使工厂刚建成所安装的主设备已是行业淘汰产品，使企业一投产就面临着更新改造的问题。现在该工厂面临多方面的压力，要么关停，要么增容，且治污上环保又刻不容缓，对这个工厂来说真是雪上加霜。原上项目的初衷是带来收益，结果利润未获得，反倒成了企业的沉重负担。我认为，造成该结果的直接原因就是没有做好项目前期工作，因此做好项目前期工作是项目管理的基础和前提。不管是哪一个业主或投资者都应特别重视项目前期工作，这是工程项目前期工作内容和性质所决定的，也是工程所应具的基本要素，不然会给国家或集体和个人造成血本无归的损失。2.1项目前期工作对项目投资的影响 工程项目的前期工作工程项目管理中占据着至关重要的地位。因为工程项目的前期管理工作决定了项目能否存在和继续发展，也基本预测了项目实施后的投资效果，同时还为工程项目的实施提供了理论依据。以策划阶段、设计阶段为重点的建设全过程造价控制。工程项目造价控制贯穿于项目建设全过程，但是必须重点突出。显然，工程造价控制的关键在于项目实施前的投资决策和设计阶段，在项目做出投资决策后，控制工程造价的关键在于设计。据多年的设计经验分析，设计费用一般只相当于建设工程全部寿命费用的以下，但是这少于的费用对施工项目造价的影响度达到以上，由此，可见设计阶段的重要性。要有效的控制工程造价，就要把控制的重点转移到工程项目建设的前期阶段策划阶段和设计阶段上来。2.2项目前期工作对项目投资的影响程度分析，项目前期工作对项目投资的影响程度为70%90%，设计和计划阶段对项目投资的影响程度为60%70%，项目施工阶段对项目投资的影响程度还不足40%。而前期工作费用只占建筑物全寿命费用的12，正是这12的费用却决定了几乎全部随后的费用。2004年7月30日，举国瞩目的“鸟巢”突然停工。造成“鸟巢”停工的原因目前说法有多种：安全隐患、投资前期造价管理失控等。这些问题的出现都是由于前期管理工作的不到位，设计图纸、建筑结构的不合理，导致该工程造价一变再变。由此可见，建设项目的前期工作对整个工程项目投资是何等重要。三、结束语 工程项目前期管理阶段是影响工程项目投资最大的阶段，它对工程总投资有着决定性的影响。应注意克服前期管理中客观性、公正性、科学性的不足，可行性研究不到位，设计阶段的不够重视，通过借鉴国际先进管理经验，结合我国现实情况，加强我国工程项目前期管理体制改革，与国际市场接轨。谢 谢 各 位欢迎提出意见和建议工程管理中心2009年4月27日