房地产开发用地的取得精.pptx

第五章 房地产开发用地的取得房地产开发用地的类型房地产开发用地的选择房地产开发用地的取得方式城市房屋拆迁工作程序与补偿安置 第一节 房地产开发用地的类型一、开发用地的含义二、房地产开发用地的类型一、房地开发用地的含义1、房地产开发用地必须是位于规划区内的、房地产开发用地必须是位于规划区内的 国有土地国有土地 开发用地的使用最高年限开发用地的使用最高年限 2、房地产开发用地的类型、房地产开发用地的类型 1）土地利用的性质和功能划分：居住用地、公共设施用地 工业用地、仓储用地 对外交通用地、道路广场用地 市政公用设施用地、绿地 2）开发的深度不同：生地 熟地 第二节 房地产开发用地的取得方式一、土地使用权出让二、土地使用权转让三、土地使用权划拨一、土地使用权出让1 1、土地使用权出让的概念、土地使用权出让的概念:国家以土地所有者的身份作为出让人,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2 2、土地使用权出让的方式和程序、土地使用权出让的方式和程序 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定国土资源部 拍卖拍卖：1 1）定义）定义 2 2）程序）程序：发布拍卖公告，拍卖，签约并领取土地使用证 3 3）优缺点）优缺点 招标招标：1 1）定义）定义 2 2）程序）程序：招标，投标，评标，签约并领取土地使用证 3 3）优缺点）优缺点挂牌挂牌：1 1）定义）定义 2 2）程序）程序：发布挂牌公告，挂牌竞买，成交，签约并领取 土地使用证 3 3）优缺点）优缺点协议协议(已淡出已淡出)：1 1）定义 2）优缺点 1、土地使用权转让的概念：以出让方式取得的土地使用权的转让 以划拨方式取得的土地使用权的转让2、土地使用权转让的方式:出售,交换,赠与二、土地使用权转让1、土地使用权划拨的概念和取得 无偿性，无期限性 适用范围三、土地使用权划拨第三节 房地产开发用地选择一、房地产开发用地的选择二、房地产开发可接受地价的测算1、投资区域选择的因素分析 政治环境 经济增长状况 投资环境 特大型建设投资一、房地产开发用地的选择2、开发地段的选择因素分析 城市规划 自然环境和工程地质因素 现有的建设条件 地段面积与形状 投资经营计划1、影响地价的两大因素 土地的用途 土地的容积率二、房地产开发可接受地价的测算2、用对比法推算基础数据3、一组与地价有关的概念 实例计算 地价（单价）亩，公顷，平方英尺，坪 楼面价：楼面地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积 =土地单价/容积率 容积率：反映和衡量建筑用地的使用强度的重要指标。容积率=总建筑面积/建筑用地面积测算杭州最新成交土地的楼面价格开发完成后的房地产价值土地价格管理费用开发成本销售税费投资利息开发利润开发商购买土地的税费3、地价测算方法例1 某开发商拟购一块商住混合用地，面积是10000平方米，允许建筑容积率为75。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为10000平方米；三至十四层为住宅，总面积为60000平方米。预计建设周期为三年。项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为5000元每平方米；住宅楼一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为2500元每平方米。估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需交纳的契税等为交易价格的3%。取贴现率为12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%。用折现法测算开发商能承受的地价。第四节 城市房屋拆迁工作程序与安置一、拆迁的工作程序1、拆迁前期工作拆迁调查摸底，制定拆迁计划和拆迁方案拆迁调查摸底，制定拆迁计划和拆迁方案 基本情况调查表 户主姓名性别登记日期住户地址工作单位产权单位常住人口户籍人口建筑面积使用面积家庭成员姓名与户主关系户口迁入日期工作单位住房简图补偿与安置要求1、要求一次搬迁，作永久安置2、要求迁回（解决临迁，投亲靠友）3、要求放弃产权，租回使用面积备注2、申请核发房屋拆迁许可证房屋拆迁的法律凭证3、组织实施拆迁1 1、组织拆迁动员，发布拆迁公告、组织拆迁动员，发布拆迁公告2 2、拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议、拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议3 3、拆除房屋，平整场地、拆除房屋，平整场地 二、房屋拆迁补偿与安置1、房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿的对象房屋拆迁补偿的对象房屋拆迁补偿的形式房屋拆迁补偿的形式：实行货币补偿实行货币补偿 实行房屋产权调换实行房屋产权调换房屋拆迁补偿的计算房屋拆迁补偿的计算：货币补偿形式的计算货币补偿形式的计算 房屋产权调换的补偿计算房屋产权调换的补偿计算房屋拆迁安置的形式房屋拆迁安置的地点2、房屋拆迁安置课堂作业n实际案例链接：测算可接受的地价的计算与讨论（地块的价值分析）