房地产投资.pptx

固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款是历史最悠的住房抵押固定利率抵押贷款是历史最悠的住房抵押贷款，也是最基本的贷款方式。贷款，也是最基本的贷款方式。各种丰富多彩的住房抵押贷款工具都是在各种丰富多彩的住房抵押贷款工具都是在此基础上发展起来的。此基础上发展起来的。固定利率抵押贷款是指预先确定利率和分固定利率抵押贷款是指预先确定利率和分期付款方式的抵押贷款。在整个贷款存续期付款方式的抵押贷款。在整个贷款存续期内，其利率不受市场利率变化的影响，期内，其利率不受市场利率变化的影响，还贷的方式和期限也固定不变还贷的方式和期限也固定不变根据本金和利息的不同支付方式，分为：根据本金和利息的不同支付方式，分为：等额本金偿还的固定利率抵押贷款等额本金偿还的固定利率抵押贷款（CAMCAM）定义：定义：所谓等额本金偿还的固定利率抵押贷款方式所谓等额本金偿还的固定利率抵押贷款方式（constant amortization mortgageconstant amortization mortgage，简称，简称CAMCAM），是指在），是指在贷款期内均匀地摊还本金，并且按照实际本金余额与合同贷款期内均匀地摊还本金，并且按照实际本金余额与合同利率进行利息支付。利率进行利息支付。在这种方式下，每月还款额由两部分组成：在这种方式下，每月还款额由两部分组成：一部分一部分是清偿的本金，它等于贷款总额按月均摊的数额，是清偿的本金，它等于贷款总额按月均摊的数额，可以根据如下公式计算：可以根据如下公式计算：另一部分另一部分是当月应付的利息，可通过如下公式计算得出：是当月应付的利息，可通过如下公式计算得出：由于每月都以同样的数额减少贷款本金，从而使由于每月都以同样的数额减少贷款本金，从而使得当月贷款余额也以同样的幅度减少，因此每月得当月贷款余额也以同样的幅度减少，因此每月应支付的利息也逐月下降。应支付的利息也逐月下降。实际上，每月还款额的递减速度可以根据如下公实际上，每月还款额的递减速度可以根据如下公式计算得出：式计算得出：案例分析案例分析 假设某小型房地产开发商取得了一笔假设某小型房地产开发商取得了一笔6060万美万美元的元的CAMCAM抵押贷款，期限抵押贷款，期限3030年，利率年，利率12%12%，每月，每月偿付一次，请计算这笔抵押贷款的偿付额。偿付一次，请计算这笔抵押贷款的偿付额。首先用贷款额（首先用贷款额（6060万美元）除以贷款的月数万美元）除以贷款的月数（360360）确定出月摊销额，即每月本金偿付额）确定出月摊销额，即每月本金偿付额1666.671666.67美元，或者说每月本金递减美元，或者说每月本金递减1666.671666.67美美元。元。然后再根据贷款余额确定应付利息然后再根据贷款余额确定应付利息最后将其与月摊销额相加即计算出每月的偿付最后将其与月摊销额相加即计算出每月的偿付额。额。CAMCAM抵押贷款模式下的每月偿付额抵押贷款模式下的每月偿付额 CAM模式下的每月偿付额模式下的每月偿付额 （单位：美元）（单位：美元）(1)(2)(3)(4)(3)+(4)(2)-(4)月月 期初余额期初余额 利息利息 本金本金摊销额摊销额 偿付金额偿付金额 期末余额期末余额1 600000.00 6000.00 1666.67 7666.67 598333.332 598333.33 5983.33 1666.67 7650.00 596666.663 596666.66 5966.67 1666.67 7633.34 594999.994 594999.99 5950.00 1666.67 7616.67 593333.325 593333.32 5933.33 1666.67 7600.00 591666.656 591666.65 5916.67 1666.67 7583.34 589999.98-360 1666.67 16.67 1666.67 1683.34 0 这种贷款模式是较早时期曾被采用过的，但由于其这种贷款模式是较早时期曾被采用过的，但由于其计算的复杂性等原因就被另外一种更简便的方式即等额偿付计算的复杂性等原因就被另外一种更简便的方式即等额偿付模式所替代。模式所替代。用公式计算第用公式计算第1212个月和最后一次的偿还额是多少？个月和最后一次的偿还额是多少？解：解：A12=7483.35 美元美元 A360=1683.34 美元美元在在CAMCAM模式下，每月付款额将以一个固定的金额递模式下，每月付款额将以一个固定的金额递减：减：1666.671666.6712%/12=16.6712%/12=16.67美元美元月等额偿还式抵押贷款模式月等额偿还式抵押贷款模式（CPMCPM）月等额偿还式抵押贷款模式（简称月等额偿还式抵押贷款模式（简称CPMCPM）是）是指借款人每月以相等指借款人每月以相等的金额偿还贷款，也就是每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本的金额偿还贷款，也就是每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。这种方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款这种方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。人。月等额偿还额等于以贷款金额为现值计算的年金。而且是后付年月等额偿还额等于以贷款金额为现值计算的年金。而且是后付年金。金。所以，抵押贷款的每月还款额为所以，抵押贷款的每月还款额为PMTPMT案例分析案例分析 其中，其中，PMTPMT为每月还款额，为每月还款额，PVPV为贷款总额，为贷款总额，n n为贷款年限，为贷款年限，i i为年利率，为年利率，MCMC为抵押贷款为抵押贷款常数（常数（mortgage constantmortgage constant）。）。从公式中可知，每月还款额从公式中可知，每月还款额=抵押贷款总抵押贷款总额额抵押贷款常数。抵押贷款常数。为了便于与等额本金偿还的抵押贷款方为了便于与等额本金偿还的抵押贷款方式进行比较，仍以年利率式进行比较，仍以年利率12%12%，期限，期限3030年，年，贷款金额为贷款金额为6060万美元的抵押贷款为例。万美元的抵押贷款为例。假设假设以固定偿付方式贷款，那么其每月固定抵押贷以固定偿付方式贷款，那么其每月固定抵押贷款付款额是多少？款付款额是多少？CPMCPM模式下每月偿付额的计算模式下每月偿付额的计算每月还款额的计算过程每月还款额的计算过程:方法一：按公式计算方法一：按公式计算:1212n n=360=360，i i 12=0.12/1212=0.12/12 则每月还款额则每月还款额=600 0000.010286=6171.68=600 0000.010286=6171.68美元美元方法二：方法二：查抵押贷款偿还系数表查抵押贷款偿还系数表 1 1元贷款的每月还款额元贷款的每月还款额:i=12%,n=30i=12%,n=30年年,则则 MC=0.010286MC=0.010286 因此因此,A=60 A=60万万0.010286=6171.600.010286=6171.60美元美元 CPMCPM模式下本金和利息的分析模式下本金和利息的分析 显然显然,360,360个月抵押贷款支付总额约为个月抵押贷款支付总额约为:222:222万美元万美元.这个数目这个数目远大于初始贷款额远大于初始贷款额6060万美元。万美元。表表 CPM CPM模式下模式下12%12%利率、利率、3030年期年期6060万美元贷款的偿付表万美元贷款的偿付表 月月 期初贷款余额期初贷款余额 每月偿付金额每月偿付金额 利息（利息（0.12/12)0.12/12)贷款摊销额贷款摊销额 期末贷款余额期末贷款余额 1 600000.00 6171.68 6000.00 171.68 599828.32 2 599828.32 6171.68 5998.28 173.40 599654.93 3 599654.93 6171.68 5996.55 175.13 599479.81 4 599479.81 6171.68 5994.80 176.88 599302.93 5 599302.93 6171.68 5993.03 178.65 599124.28 6 599124.28 6171.68 5991.24 180.43 298943.85-358 18150.74 6171.68 181.51 5990.17 12160.57359 12160.57 6171.68 121.61 6050.07 6110.50360 6110.50 6171.68 61.11 6110.57 0第一个月，抵押贷款金额为第一个月，抵押贷款金额为600 000600 000元，月元，月还款额为还款额为6171.686171.68元，其中月付利息为元，其中月付利息为60006000元（即元（即600 0000.1212600 0000.1212），月付本金为），月付本金为171.68171.68元（即元（即6171.68-60006171.68-6000）。）。第二个月，抵押贷款的余额为第二个月，抵押贷款的余额为59 9828.3259 9828.32元（即元（即600 000-1712.68600 000-1712.68），月还款额仍是），月还款额仍是6171.686171.68元，其中月付利息为元，其中月付利息为5998.285998.28元，元，月付本金为月付本金为173.49173.49元。元。以此类推。以此类推。每月抵押贷款常数每月抵押贷款常数 利率利率年年月月9%10%111111111111112%51015202530601201802403003600.0207580.0126680.0101430.0089970.0083920.0080460.0212470.0132150.0107460.0096500.0090870.0087760.0217420.0137750.0113660.0103220.0098010.0095230.0222440.0143470.0120020.0110110.0105320.010286CPMCPM模式下抵押贷款摊销的特点模式下抵押贷款摊销的特点由于每月还款额是固定不变的，在贷款初期阶段，由由于每月还款额是固定不变的，在贷款初期阶段，由于贷款总额很大，所以在固定不变的每月还款额中，于贷款总额很大，所以在固定不变的每月还款额中，绝大部分是用于清偿利息，本金减少量很少；绝大部分是用于清偿利息，本金减少量很少；但随着贷款余额的下降，利息支付占每月还款额中的但随着贷款余额的下降，利息支付占每月还款额中的比率逐步下降，而本金支付的比例逐渐上升，这样月比率逐步下降，而本金支付的比例逐渐上升，这样月复一月，直到第复一月，直到第360360个月，抵押贷款全部清偿为止个月，抵押贷款全部清偿为止如果在贷款期内，法定利率调整，则按调整后的如果在贷款期内，法定利率调整，则按调整后的利率重新计算月偿还额。利率重新计算月偿还额。设贷款本金为设贷款本金为P P，月利率为，月利率为i i，贷款期数为，贷款期数为n n，当借，当借款人偿还款人偿还m m期后，法定利率调整为期后，法定利率调整为i i,则则A A为多少为多少？先计算先计算未清偿贷款额未清偿贷款额：可采用将年金转换为现值的：可采用将年金转换为现值的公式计算，即等于公式计算，即等于m m期后的月偿还额的现值之和。期后的月偿还额的现值之和。再计算利率为再计算利率为i i时的月偿还额时的月偿还额案例分析案例分析某城市居民购买一套住房，申请商业个人住某城市居民购买一套住房，申请商业个人住房贷款房贷款2020万元，年利率万元，年利率5.04%5.04%，贷款期限，贷款期限1515年。年。（1 1）若在整个贷款期内，利率未变，该居民）若在整个贷款期内，利率未变，该居民每期偿还额为多少？每期偿还额为多少？（2 2）若在按月等额偿还了）若在按月等额偿还了5 5年后，年法定利年后，年法定利率提高为率提高为6%6%，那么，从第，那么，从第6 6年年初开始的月偿年年初开始的月偿还额为多少？还额为多少？解解：（1）月偿还额月偿还额A A：（2）先计算第先计算第5 5年年末未清偿贷款余额年年末未清偿贷款余额 再计算再计算A ACPMCPM模式下的模式下的抵押贷款的实际成本计算抵押贷款的实际成本计算一、考虑不同利率和贷款金额情况下的实际成本一、考虑不同利率和贷款金额情况下的实际成本假设某房产的购买价格为假设某房产的购买价格为1010万美元，借款人面临两万美元，借款人面临两种贷款方案：种贷款方案：方案一，贷款比例为方案一，贷款比例为80%80%，即贷款额为，即贷款额为8 8万美元，贷万美元，贷款年限为款年限为2525年，年贷款利率为年，年贷款利率为12%12%；方案二，贷款比例为方案二，贷款比例为90%90%，即贷款额为，即贷款额为9 9万美元，贷万美元，贷款年限为款年限为2525年，年贷款利率为年，年贷款利率为13%13%。那么，借款人如何评价上述两个方案？应该做怎样那么，借款人如何评价上述两个方案？应该做怎样的选择呢？的选择呢？分析过程分析过程：方案一的月还款额方案一的月还款额80 000MC(12%,300)80 000MC(12%,300)842.58842.58美元美元方案二的月还款额方案二的月还款额90 000MC(13%,300)90 000MC(13%,300)1015.051015.05美元美元则两种方案的月还款额差额为则两种方案的月还款额差额为172.47172.47美元，可知方案二比方案美元，可知方案二比方案一多贷一多贷1 1万元，结果在万元，结果在2525年的贷款期内每月要多还年的贷款期内每月要多还172.47172.47美元。美元。根据年金现值计算公式，可以算出选择方案二的借款人多得的根据年金现值计算公式，可以算出选择方案二的借款人多得的1 1万元所支付的利率成本万元所支付的利率成本i i,具体过程如下：具体过程如下：已知已知1000010000172.47PVAIF172.47PVAIF（i i,2525），那么，那么PVIFA PVIFA（i i,2525）10 000/172.4710 000/172.4757.977 73757.977 737通过查表得到，按利率为通过查表得到，按利率为20%20%、2525年计算的年金现值系数为年计算的年金现值系数为59.578 71559.578 715，最接近本例。再通过内插法，得到，最接近本例。再通过内插法，得到i i20.57%20.57%，即，即借款人为了多得借款人为了多得1 1万美元，需要付出的利率成本为万美元，需要付出的利率成本为20.57%20.57%，它远，它远远超过了远超过了13%13%。二、考虑提前还款情况下的实际成本二、考虑提前还款情况下的实际成本首先首先考虑抵押贷款提前还款不存在提前还款惩款考虑抵押贷款提前还款不存在提前还款惩款（prepayment penaltyprepayment penalty）的情况。如果贷款在第五年年末）的情况。如果贷款在第五年年末被提前还款，这意味着借款人的偿还贷款的现金流是被提前还款，这意味着借款人的偿还贷款的现金流是6060期期的月付款加上第五年年末的本金余额。的月付款加上第五年年末的本金余额。我们仍采用上例，那么两种方案的实际贷款成本会有所不我们仍采用上例，那么两种方案的实际贷款成本会有所不同，实际成本计算如下：同，实际成本计算如下：以方案一为例，借款人偿还贷款的现金流的现值加上第五以方案一为例，借款人偿还贷款的现金流的现值加上第五年年末的本金余额应等于贷款总额，其中，第五年年末的年年末的本金余额应等于贷款总额，其中，第五年年末的本金余额的计算：本金余额的计算：所以有：所以有：80 00080 000842.58(PVAIF 842.58(PVAIF i i,6060)76522.56(PVIF 76522.56(PVIF i i,6060)得到得到i i12%12%。这表明对没有提前还款罚款费用的贷款而言，这表明对没有提前还款罚款费用的贷款而言，持有期的改变不会影响贷款的实际成本持有期的改变不会影响贷款的实际成本。接着接着考虑抵押贷款有提前还款惩罚的情况：考虑抵押贷款有提前还款惩罚的情况：一般地，如果借款人希望提前清偿贷款，必须支付提前清一般地，如果借款人希望提前清偿贷款，必须支付提前清偿罚款。因为：偿罚款。因为：第一，第一，贷款人可能在设法补偿贷款签订时对借款人未收取的一贷款人可能在设法补偿贷款签订时对借款人未收取的一部分贷款起始成本。部分贷款起始成本。第二，第二，对于贷款人来讲，提前清偿表示为一种未预期到的资金对于贷款人来讲，提前清偿表示为一种未预期到的资金流入，当抵押贷款利率稳定时可能容易被再投资，而在利率预流入，当抵押贷款利率稳定时可能容易被再投资，而在利率预期下降时则可能不容易被再投资。期下降时则可能不容易被再投资。例如：罚款金额为提前偿还时点的本金余额的例如：罚款金额为提前偿还时点的本金余额的5%5%，那么提，那么提前偿还贷款会提高贷款的实际成本。依前例，如果贷款在第五前偿还贷款会提高贷款的实际成本。依前例，如果贷款在第五年末提前偿还，贷款最终成本为：年末提前偿还，贷款最终成本为：80 00080 000842.58(PVAIF 842.58(PVAIF i i,6060)76522.56(1+0.05)76522.56(1+0.05)(PVIF (PVIFi i,6060)提前还款罚金将使得实际成本从提前还款罚金将使得实际成本从12%12%提高到提高到12.7%12.7%。CAMCAM模式与模式与CPMCPM模式比较模式比较第一，在第一，在CPMCPM模式下，第一个月的月付款额明显较低。模式下，第一个月的月付款额明显较低。CAMCAM模式下第一个月付款额是模式下第一个月付款额是7666.677666.67美元，在美元，在CPMCPM模式下，模式下，第一个月付款额是第一个月付款额是6171.686171.68美元；第一个月付款差距如此美元；第一个月付款差距如此之大，原因在于：对于之大，原因在于：对于CAMCAM，每月付款额中本金支付是相每月付款额中本金支付是相等的，但是，第一个月的利息支付最大。随着本金的部等的，但是，第一个月的利息支付最大。随着本金的部分支付，支付的利息随之下降，因此，第一个月的偿还分支付，支付的利息随之下降，因此，第一个月的偿还额是最多的。而对于额是最多的。而对于CPMCPM，在整个贷款期内在整个贷款期内6171.686171.68的付的付款额保持不变。款额保持不变。第二，在第第二，在第360360个月以前个月以前CPMCPM的贷款余额总是超过的贷款余额总是超过CAMCAM的。的。这是因为这是因为CPMCPM的贷款摊销速度大大低于的贷款摊销速度大大低于CAMCAM。换句话说，与换句话说，与CPMCPM相相比，比，CAMCAM付款模式中每月的付款更多地体现在本金摊销上。因此，付款模式中每月的付款更多地体现在本金摊销上。因此，CPMCPM贷款余额递减得更缓慢。因为，两种贷款模式的第一个月的贷款余额递减得更缓慢。因为，两种贷款模式的第一个月的月利息支出都是月利息支出都是60006000美元（美元（6060万万10%10%）。）。对于对于CAMCAM，摊销额就摊销额就是是1666.671666.67美元（美元（7666.67-60007666.67-6000）,这样贷款余额就递减为这样贷款余额就递减为598333.33598333.33美元。而对于美元。而对于CPMCPM，摊销额是摊销额是171.7171.7美元（美元（6171.68-6171.68-60006000），贷款余额递减为），贷款余额递减为599828.32599828.32美元。美元。因此，由于因此，由于CPMCPM模式下，贷款余额递减得较慢，虽然对于第一种模式下，贷款余额递减得较慢，虽然对于第一种贷款，银行的收益率都是每月付息的贷款，银行的收益率都是每月付息的12%12%的年利率，的年利率，但但CPMCPM下银下银行在这行在这3030年的贷款期内将获得较多的利息收入。年的贷款期内将获得较多的利息收入。但是，由于但是，由于CPMCPM的第一个月的付款额相当低，因此，这种付款模的第一个月的付款额相当低，因此，这种付款模式使用的比较广泛。式使用的比较广泛。递增式偿还抵押贷款（递增式偿还抵押贷款（GPMGPM）递递增增式式偿偿还还抵抵押押贷贷款款（GPMGPM）是是为为了了解解决决通通货货膨膨胀胀对对抵抵押押贷贷款款利利率率和和每每月月付付款款额额的的影影响响而而产产生生的的。又又称称分分级级付付款款的的抵抵押押贷贷款款。在在这这种种模模式式下下，贷贷款款期期内内逐逐年年或或每每隔隔几几年年按按一一定定比比例例递递增增还还款款额额，但但每每年年或或每每几几年年内内的的各各个个月月份份，均均以以相相等等的的额度偿还。额度偿还。一般在贷款期内的最初一般在贷款期内的最初5 5年或年或1010年里，每年的月还款额相同，年里，每年的月还款额相同，但逐年以一定的比率递增，但逐年以一定的比率递增，其前期（抵押贷款偿还额逐年递其前期（抵押贷款偿还额逐年递增的年份里）月偿还额低于等额偿还方式计算的偿还额增的年份里）月偿还额低于等额偿还方式计算的偿还额这种偿还方式适合于年轻人这种偿还方式适合于年轻人具体操作中，具体操作中，GPMGPM有多种设计方法，比如起始付款金额不同、有多种设计方法，比如起始付款金额不同、逐渐变化的速度不同、以及逐渐变化的时期不同等。逐渐变化的速度不同、以及逐渐变化的时期不同等。GPMGPM案例分析案例分析 以以100 000100 000元的抵押贷款为例，贷款年元的抵押贷款为例，贷款年利率为利率为12%12%，贷款期限为，贷款期限为3030年。假设在起初年。假设在起初的的5 5年，每年的还款额以年，每年的还款额以7.5%7.5%的速度递增，的速度递增，而而5 5年后各年的还款额是固定的，且与第年后各年的还款额是固定的，且与第6 6年一致。年一致。求该贷款的每月还款额？求该贷款的每月还款额？GPM GPM 案例分析案例分析第一步，求出第第一步，求出第1 1年的月还款额，年的月还款额，表示为表示为PMTPMT1 1 月还款额的计算可以采用现值法。考月还款额的计算可以采用现值法。考虑到该笔贷款的现值公式如下：虑到该笔贷款的现值公式如下：其中，其中，PVPV表示该笔抵押贷款金额的现表示该笔抵押贷款金额的现值，也就是贷款本金。值，也就是贷款本金。i i为贷款合同利为贷款合同利率（此处为率（此处为12%12%），），g g为月还款额的递为月还款额的递增比率（此处每年为增比率（此处每年为7.5%7.5%），），PMTPMT1 1是第是第1 1年的月还款额，是一个未知年的月还款额，是一个未知数。由于各项都有数。由于各项都有PMTPMT1 1，所以，可将，所以，可将其提取公因式，余下的部分我们称之其提取公因式，余下的部分我们称之为为还贷金额系数还贷金额系数，因此，只要计算出因此，只要计算出还贷金额系数，再用贷款本金除以还还贷金额系数，再用贷款本金除以还贷金额系数，就得到了贷金额系数，就得到了PMTPMT1 1。GPM GPM付款模式与标准付款模式与标准CPMCPM付款模式的比较付款模式的比较 （不同利率的（不同利率的3030年期年期600000600000美元贷款美元贷款 单位：美元）单位：美元）利利 率率 10%11%12%13%14%10%11%12%13%14%CPMCPM模式还款额模式还款额 5265.43 5713.94 6171.68 6637.20 7109.235265.43 5713.94 6171.68 6637.20 7109.23GPMGPM模式还款额（每年增加模式还款额（每年增加7.5%7.5%）1 4002.22 4369.62 1 4002.22 4369.62 4748.35 4748.35 5137.16 5535.18 5137.16 5535.18 2 4302.39 4697.34 5104.48 5522.45 5950.32 2 4302.39 4697.34 5104.48 5522.45 5950.32 3 4625.07 5049.64 5487.31 5936.63 6396.59 3 4625.07 5049.64 5487.31 5936.63 6396.59 4 4971.95 5428.37 5898.86 6381.88 6876.34 4 4971.95 5428.37 5898.86 6381.88 6876.34 5 5344.84 5835.49 6341.27 6860.52 7392.06 5 5344.84 5835.49 6341.27 6860.52 7392.06 6-30 5745.70 6273.15 6816.87 7375.06 7946.47 6-30 5745.70 6273.15 6816.87 7375.06 7946.47 GPMGPM模式的贷款偿还表模式的贷款偿还表 （12%12%利率、利率、3030年期的年期的600000600000美元贷款，美元贷款，7.5%7.5%的年累计率的年累计率 单位：美元）单位：美元）年度年度 期初期初 每月利息每月利息 GPM GPM 一个月一个月 当年贷款余额当年贷款余额 期末期末 贷款余额贷款余额 偿付额偿付额 付款额付款额 贷款摊销贷款摊销 改变改变 贷款余额贷款余额 1 1 600000.00600000.00 6000.00 4748.35 1251.65 15874.05 615874.05 6000.00 4748.35 1251.65 15874.05 615874.05 2 615874.05 6158.74 5104.48 1054.26 13370.66 629244.71 2 615874.05 6158.74 5104.48 1054.26 13370.66 629244.71 3 629244.71 6292.45 5487.31 805.14 10211.19 639455.90 3 629244.71 6292.45 5487.31 805.14 10211.19 639455.90 4 639455.90 6394.56 5898.86 495.70 6286.72 645742.62 4 639455.90 6394.56 5898.86 495.70 6286.72 645742.62 5 645742.62 6457.43 6341.27 116.16 1473.20 5 645742.62 6457.43 6341.27 116.16 1473.20 647215.82647215.82 6 647215.82 6472.16 6816.87(344.71)(4371.79)6 647215.82 6472.16 6816.87(344.71)(4371.79)642844.03642844.03分析如下：分析如下：在第六年，在第六年，GPMGPM付款额（付款额（6816.876816.87美元）将超过所要求美元）将超过所要求支付的利息额（支付的利息额（6472.166472.16美元），初始贷款额开始摊美元），初始贷款额开始摊销。因此，销。因此，第五年期末的贷款余额达到最大值。第五年期末的贷款余额达到最大值。所以，所以，对于对于GPMGPM的贷款人而言，它就要承担比的贷款人而言，它就要承担比CPMCPM更高更高的风险，的风险，因而需要对房地产未来的市场价值和借款人因而需要对房地产未来的市场价值和借款人未来的收入给予更多的关注。比如，如果未来的收入给予更多的关注。比如，如果GPMGPM模式中模式中的借款人在第的借款人在第5 5年违约，银行决定出售该房地产，而年违约，银行决定出售该房地产，而此期间，贷款人得到的每月付款额较低，因此产生了此期间，贷款人得到的每月付款额较低，因此产生了负摊销，这就意味着该房地产的出售收入必须大到足负摊销，这就意味着该房地产的出售收入必须大到足以偿还贷款余额，因为这时的未偿还贷款余额已增加以偿还贷款余额，因为这时的未偿还贷款余额已增加到超过初始贷款额的程度。到超过初始贷款额的程度。气球贷款气球贷款(balloon loan)(balloon loan)定义：所谓定义：所谓“气球贷款气球贷款”，又称大额尾付贷款或飘浮式贷款，是指，又称大额尾付贷款或飘浮式贷款，是指在贷款期内的在贷款期内的每期偿还额都低于月等额偿还方式计算的还款额每期偿还额都低于月等额偿还方式计算的还款额，因，因而，而，最后一次还款额大大高于以前的历次还款最后一次还款额大大高于以前的历次还款。最后的一笔付款，。最后的一笔付款，就像气球一样就像气球一样“头小尾大头小尾大”，被称为，被称为“气球付款气球付款”或或“飘浮式付款飘浮式付款”（balloon paymentballoon payment）“气球贷款气球贷款”改变了按照传统贷款期限来计算月供的还款方式。比改变了按照传统贷款期限来计算月供的还款方式。比如购房者申请如购房者申请5 5年的贷款，但每月还款数额可以根据自己与银行约年的贷款，但每月还款数额可以根据自己与银行约定的期限按定的期限按1010年、年、2020年或年或3030年计，然后剩余钱款到最后一个月一次年计，然后剩余钱款到最后一个月一次性付清。性付清。气球抵押贷款有两个贷款期限。一个是实际贷款年限，一般是短期气球抵押贷款有两个贷款期限。一个是实际贷款年限，一般是短期的（如的（如3 3至至7 7年），当这个实际贷款年限到期时，借款人需要一次性年），当这个实际贷款年限到期时，借款人需要一次性支付所有贷款余额；另一个是名义贷款年限，一般是长期的（如支付所有贷款余额；另一个是名义贷款年限，一般是长期的（如1515年至年至3030年），借贷双方通过谈判定下名义贷款年限，以此年限按照年），借贷双方通过谈判定下名义贷款年限，以此年限按照等额本息方法来计算该贷款的每月还款额。等额本息方法来计算该贷款的每月还款额。案例分析案例分析某购房者向银行贷款某购房者向银行贷款3030万元购买一套住房，期限万元购买一套住房，期限1515年，年利率年，年利率6%6%，月偿还系数是普通等额本息贷款月偿还系数的月偿还系数是普通等额本息贷款月偿还系数的70%70%，问贷款到期后，问贷款到期后，该购买者应一次性偿还多少？该购买者应一次性偿还多少？解：解：第一步，计算按月等额本息偿还系数（第一步，计算按月等额本息偿还系数（MCMC）及标准还款额（）及标准还款额（A A）：所以，所以，A300000X0.008438=2531元元 第二步，实际偿还系数（第二步，实际偿还系数（MC1MC1）及实际月偿还额（）及实际月偿还额（A1A1）:实际月偿还额实际月偿还额A1A1300000X0.00675300000X0.0067520252025第三步，计算最后一次支付的还款额第三步，计算最后一次支付的还款额：在气球贷款中，每月少偿还额部分应按等额支付序列计算其终值，在气球贷款中，每月少偿还额部分应按等额支付序列计算其终值，其计算公式是：其计算公式是：式中，（式中，（A0A0）每月少偿还的金额每月少偿还的金额FF年金终值年金终值同时，同时，最后一次还款额还应加上该期的实际偿付额最后一次还款额还应加上该期的实际偿付额（A1A1），那么，），那么，最后一次还款额为：最后一次还款额为：结论结论：因此，选择因此，选择“气球贷款气球贷款”，借款人前期支付压力小，例如，借款人前期支付压力小，例如，5 5年期年期“气球贷款气球贷款”的月度还款额比的月度还款额比5 5年期普通贷款的还款年期普通贷款的还款额少了约额少了约70%70%，房贷者月供压力大大减轻。尽管末期的支付，房贷者月供压力大大减轻。尽管末期的支付压力很大，需要一次性偿还较大的剩余本金和利息。压力很大，需要一次性偿还较大的剩余本金和利息。如果借款人考虑短期房贷，并有提前还款的需求，可以考如果借款人考虑短期房贷，并有提前还款的需求，可以考虑虑“气球贷款气球贷款”。不过，不过，“气球贷款气球贷款”月供支付的大部分都是利息，月供支付的大部分都是利息，实际支实际支付利息其实比普通贷款的利息要多几万元。付利息其实比普通贷款的利息要多几万元。可见大额尾付贷款对于借款人而言，好处在于每月还款额可见大额尾付贷款对于借款人而言，好处在于每月还款额比标准等额本息方式低得多，但却比标准等额本息方式的比标准等额本息方式低得多，但却比标准等额本息方式的利息支付多得多。此外，最后的一次性支付贷款余额可能利息支付多得多。此外，最后的一次性支付贷款余额可能对借款人在财务上造成巨大负担。对借款人在财务上造成巨大负担。由此可知，虽然这种方式仍然属于固定利率方式，但它已由此可知，虽然这种方式仍然属于固定利率方式，但它已经具有可变利率方式的某些特点。经具有可变利率方式的某些特点。不过，不过，“气球贷款气球贷款”月供支付的大部分都是利息，月供支付的大部分都是利息，实际支付利息其实比普通贷款的利息要多几万元。实际支付利息其实比普通贷款的利息要多几万元。可见大额尾付贷款对于借款人而言，好处在于每可见大额尾付贷款对于借款人而言，好处在于每月还款额比标准等额本息方式低得多，但却比标月还款额比标准等额本息方式低得多，但却比标准等额本息方式的利息支付多得多。此外，最后准等额本息方式的利息支付多得多。此外，最后的一次性支付贷款余额可能对借款人在财务上造的一次性支付贷款余额可能对借款人在财务上造成巨大负担。成巨大负担。由此可知，虽然这种方式仍然属于固定利率方式，由此可知，虽然这种方式仍然属于固定利率方式，但它已经具有可变利率方式的某些特点。但它已经具有可变利率方式的某些特点。逆向年金抵押贷款（逆向年金抵押贷款（RAMRAM）产生背景：产生背景：在市场经济国家里，人们主要是通过各种长期抵押贷款形式取得住宅，因在市场经济国家里，人们主要是通过各种长期抵押贷款形式取得住宅，因此为了拥有属于自己的住宅，人们通常要辛勤地工作几十年。而当他们真此为了拥有属于自己的住宅，人们通常要辛勤地工作几十年。而当他们真正完全拥有自己住宅的全部产权之后，他们也将逐渐步入晚年。正完全拥有自己住宅的全部产权之后，他们也将逐渐步入晚年。调查表明，住宅基本上是人们一生中最主要的财产，许多老人一方面可能调查表明，住宅基本上是人们一生中最主要的财产，许多老人一方面可能拥有一个属于自己的漂亮的住宅，但另一方面，退休之后的收入水平与年拥有一个属于自己的漂亮的住宅，但另一方面，退休之后的收入水平与年轻时相比却大大降低，面临着轻时相比却大大降低，面临着“有房没钱有房没钱”的生活问题。的生活问题。人口老龄化人口老龄化：一个地区或国家：一个地区或国家6060岁或岁或6565岁以上人口的数量超过该地区总人岁以上人口的数量超过该地区总人口数的口数的10%10%，即进入老龄化社会。，即进入老龄化社会。2006 2006年年6 6月月1 1日零时，我国日零时，我国6060岁以上老年人口总数为岁以上老年人口总数为1465714657万，其中，城市万，其中，城市老年人口老年人口40194019万人，占万人，占27.5%27.5%；农村老年人口；农村老年人口1061910619万，占万，占72.5%72.5%。2002 2002年老龄化比例为年老龄化比例为11.6%11.6%。远高于世界其他国家水平。远高于世界其他国家水平。2050 2050年，我国老年人口抚养比例将由本世纪初的年，我国老年人口抚养比例将由本世纪初的20%20%上升到超过上升到超过50%50%，几乎，几乎不足两个劳动力人口就要负担一个退休人口，而国际标准的合理负担就低不足两个劳动力人口就要负担一个退休人口，而国际标准的合理负担就低于于20%20%。为了帮助消费者实现跨时预算平衡