房地产相关税费解读.pptx

教学内容教学内容城镇土地使用税城镇土地使用税耕地占用税耕地占用税土地增值税土地增值税契税契税 两税一费两税一费房产税房产税印花税印花税v教学目的：通过本次学习，使大家了解房地产税收教学目的：通过本次学习，使大家了解房地产税收的类型及其相关规定，掌握发生房地产转让、销售、的类型及其相关规定，掌握发生房地产转让、销售、房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收。房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收。v重点难点：重点是房地产转让、销售、房屋租赁等重点难点：重点是房地产转让、销售、房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收；难点是各种税收情况下所涉及的各种房地产税收；难点是各种税收的课税依据。的课税依据。税收是国家凭借权力参与国民收入分配和再分税收是国家凭借权力参与国民收入分配和再分 配的一种形式配的一种形式 ，具有强制性、无偿性和固定性，具有强制性、无偿性和固定性 的特点。的特点。税收不仅是国家或地方政府获得财政收入的主税收不仅是国家或地方政府获得财政收入的主 要渠道，也是国家和地方政府对各项活动进行宏要渠道，也是国家和地方政府对各项活动进行宏 观调控的重要杠杆。观调控的重要杠杆。税收的构成要素：税收的构成要素：纳税义务人（课税主体，即谁缴纳税？）纳税义务人（课税主体，即谁缴纳税？）课税对象（课税客体，课税对象（课税客体，纳什么税？纳什么税？）税基、税率（纳多少税？税基、税率（纳多少税？）纳税时间（什么时候开始计税？）纳税时间（什么时候开始计税？）纳税地点（什么地方纳税？）纳税地点（什么地方纳税？）附加、加成和减免附加、加成和减免 违章处理违章处理 我国现行的房地产税收体系有房产税、城镇土地使用税、我国现行的房地产税收体系有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税，紧密相关的有固定资产投资耕地占用税、土地增值税、契税，紧密相关的有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税。得税、印花税。批租与开发阶段批租与开发阶段流通阶段流通阶段保有阶段保有阶段房地产开发经营的税费房地产开发经营的税费前前期期税税费费建建设设阶阶段段税税费费主要有两税一费、主要有两税一费、土地增值税、契土地增值税、契税、印花税、所税、印花税、所得税等。得税等。包括城镇土包括城镇土地使用税、地使用税、房产税、城房产税、城市房地产税市房地产税（外资）。（外资）。房产税是以房产为课税对象，房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。向产权所有人征收的一种税。一、房产税一、房产税 房产税的基本内容房产税的基本内容 1.纳税人纳税人 房产税由产权所有人缴纳。凡是中国境内拥有房屋产权的房产税由产权所有人缴纳。凡是中国境内拥有房屋产权的 单位和个人都是房产税的纳税人。单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代 管人或者使用人，统称为纳税人管人或者使用人，统称为纳税人.2.2.2.2.课税对象及范围课税对象及范围课税对象及范围课税对象及范围征税征税对象：对象：征税征税征税征税范围：范围：范围：范围：城市：城市：城市：城市：县城：县城：县城：县城：工矿区：工矿区：工矿区：工矿区：建制镇：建制镇：建制镇：建制镇：房产，即以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，房产，即以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，房产，即以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，房产，即以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。城市、县城、建制镇和工矿区的房产城市、县城、建制镇和工矿区的房产城市、县城、建制镇和工矿区的房产城市、县城、建制镇和工矿区的房产.是经国务院批准设立的市，包括市区和郊区，不包括农村是经国务院批准设立的市，包括市区和郊区，不包括农村是经国务院批准设立的市，包括市区和郊区，不包括农村是经国务院批准设立的市，包括市区和郊区，不包括农村.是指县人民政府所在地的城镇是指县人民政府所在地的城镇是指县人民政府所在地的城镇是指县人民政府所在地的城镇.是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇.是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。房产税采用从价计征。计税办法分为按余值计征和租金收入计房产税采用从价计征。计税办法分为按余值计征和租金收入计征两种形式。征两种形式。（1 1）经营自用房屋，以房产的计税余值作为计税依据。计税）经营自用房屋，以房产的计税余值作为计税依据。计税）经营自用房屋，以房产的计税余值作为计税依据。计税）经营自用房屋，以房产的计税余值作为计税依据。计税余值，指依照税法规定按房产原值一次减除余值，指依照税法规定按房产原值一次减除余值，指依照税法规定按房产原值一次减除余值，指依照税法规定按房产原值一次减除10103030的损的损的损的损耗价值以后的耗价值以后的耗价值以后的耗价值以后的余额余额余额余额。（2 2）出租房屋，以）出租房屋，以）出租房屋，以）出租房屋，以租金收入租金收入租金收入租金收入为计税依据。房产的租金收入，为计税依据。房产的租金收入，为计税依据。房产的租金收入，为计税依据。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。入和实物收入。入和实物收入。入和实物收入。3.3.3.3.计税依据计税依据计税依据计税依据（3）投资联营）投资联营 对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按的，按的，按的，按房产余值房产余值房产余值房产余值作为计税依据计征房产税；作为计税依据计征房产税；作为计税依据计征房产税；作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方由出租方由出租方由出租方按租金收入按租金收入按租金收入按租金收入计算缴纳房产税。计算缴纳房产税。计算缴纳房产税。计算缴纳房产税。（4）融资租赁：融资租赁：按照规定，对于融资租赁房屋，由于租赁费中包含了房屋按照规定，对于融资租赁房屋，由于租赁费中包含了房屋的价款、手续费和融资利息等，且租赁期满后，当承租方的价款、手续费和融资利息等，且租赁期满后，当承租方支付最后一笔租赁费后，房屋的产权要转移到承租方。支付最后一笔租赁费后，房屋的产权要转移到承租方。实际上这是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所实际上这是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在对融资租赁房屋计征房产税时，应以以在对融资租赁房屋计征房产税时，应以房产余值房产余值计算征计算征收。收。应纳税额应纳税额 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。明显不合理的，应重新予以评估。应纳税额房产计税余值（或租金收入）应纳税额房产计税余值（或租金收入）应纳税额房产计税余值（或租金收入）应纳税额房产计税余值（或租金收入）适用税率适用税率适用税率适用税率房产计税余值房产原值房产计税余值房产原值房产计税余值房产原值房产计税余值房产原值（1 1原值减除率）原值减除率）原值减除率）原值减除率）适用税率：适用税率：余值法：税率为余值法税率为1.2%租金收入法：税率为租金收入法：税率为12%原值减除率：原值减除率：10%30%一般取一般取30%5.应纳税额计算举例应纳税额计算举例 例例1：某国有企业，：某国有企业，2002年度自有房屋年度自有房屋6幢，其中幢，其中4幢用于生幢用于生产经营，房产原值产经营，房产原值800万元；不包括冷暖通风设备万元；不包括冷暖通风设备100万元；万元；2幢房屋租给某公司作生产经营用房，年租金收入幢房屋租给某公司作生产经营用房，年租金收入80万元。万元。该省规定按房产原值一次扣除该省规定按房产原值一次扣除30后的余值计税。计算该后的余值计税。计算该企业当年应纳的房产税。企业当年应纳的房产税。自用房产应纳税自用房产应纳税自用房产应纳税自用房产应纳税（800800100100）（1 13030）1.2%1.2%7.56 7.56（万元）（万元）（万元）（万元）租金收入应纳税额租金收入应纳税额租金收入应纳税额租金收入应纳税额801280129.69.6（万元）（万元）（万元）（万元）全年应纳房产税额全年应纳房产税额全年应纳房产税额全年应纳房产税额7.567.569.69.617.1617.16（万元）（万元）（万元）（万元）6.6.纳税时间和地点纳税时间和地点 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地 产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房出租、出借房产，自交付出租出借房产之次月起计征房出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房 产税；产税；产税；产税；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自 房屋使用或交付之次月起计征房产税。房屋使用或交付之次月起计征房产税。房屋使用或交付之次月起计征房产税。房屋使用或交付之次月起计征房产税。纳税地点：房产所在地纳税地点：房产所在地7.7.减税、免税减税、免税 对下述房地产免征房产税：对下述房地产免征房产税：（1 1）国国家家机机关关、人人民民团团体体、军军队队自自用用的的房房产产，但但上上述述单单位位的的出出租租房房产产以以及及非非自自身身业业务务使使用用的的生生产产、经经营营用用房房，不不属属于于免征范围。免征范围。（2 2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。（3 3）宗宗教教寺寺庙庙、公公园园名名胜胜古古迹迹自自用用的的房房产产，但但其其附附设设的的营营业用房及出租的房产，不属于免征范围。业用房及出租的房产，不属于免征范围。（4 4）个人所有非营业用房产。）个人所有非营业用房产。（5 5）经财政部批准免税的其他房产。其包括：）经财政部批准免税的其他房产。其包括：损损坏坏不不堪堪使使用用的的房房屋屋和和危危险险房房屋屋，经经有有关关部部门门鉴鉴定定后后，可可免征；免征；对对企企业业因因破破产产、撤撤销销而而闲闲置置不不用用的的房房产产可可暂暂不不征征，恢恢复复使使用时征收；用时征收；房产大修停用半年以上的，经申请审核，大修期间免征；房产大修停用半年以上的，经申请审核，大修期间免征；在建项目的服务性临时建筑，施工期间一律免征；在建项目的服务性临时建筑，施工期间一律免征；企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产；企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产；中中、小小、高高等等学学校校用用于于教教育育和和科科研研等等本本身身业业务务的的房房产产免免税税，但但校校办办工工厂厂、校校办办企企业业、商商店店、招招待待所所等等的的房房产产应应按按规规定定缴缴纳纳房产税。房产税。（一）城镇土地使用税（一）城镇土地使用税 城镇土地使用税（简称土地使用税），是国家按使用土城镇土地使用税（简称土地使用税），是国家按使用土地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。征税的目的、意义：征税的目的、意义：（1）开征土地使用税，可以利用经济杠杆，调整土地占用）开征土地使用税，可以利用经济杠杆，调整土地占用关系，促进土地使用者节约用地、合理用地。关系，促进土地使用者节约用地、合理用地。（2）适当调节不同地区之间的土地级差地租，使各土地使）适当调节不同地区之间的土地级差地租，使各土地使用者在同等条件下进行公平竞争。用者在同等条件下进行公平竞争。（3）增加国家财政收入。）增加国家财政收入。二、城镇土地使用税二、城镇土地使用税（三）城镇土地使用税的基本内容（三）城镇土地使用税的基本内容 1.1.纳税人纳税人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人人，为城镇土地使用税的纳税义务人 。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。2.2.课税对象和征收范围课税对象和征收范围 城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，是指在这些区域城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，是指在这些区域 范围内属于国家所有和集体所有的土地。范围内属于国家所有和集体所有的土地。3.3.课税依据课税依据土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。应纳税额计税土地面积（平方米）应纳税额计税土地面积（平方米）适用税额适用税额（1 1）大城市）大城市1.51.5元至元至3030元；元；海口市、三亚市分六个距级，税额为四角至四元海口市、三亚市分六个距级，税额为四角至四元（2 2）中等城市）中等城市1.21.2元至元至2424元；元；（3 3）小城市）小城市0.90.9元至元至1818元；元；（4 4）县城、建制镇、工矿区）县城、建制镇、工矿区0.60.6元至元至1212元。元。20062006年年1212月月3131日温家宝总理签发中华人民共和国国务院令第日温家宝总理签发中华人民共和国国务院令第483483号号国务院关于修改国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例行条例的决定的决定，自，自20072007年年1 1月月1 1日起施行。日起施行。4.纳税地点纳税地点 土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地使用税由土地所在地的税务机关征收。5.纳税期限纳税期限（1）征用的耕地，自批准征用之日起满）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使年时开始缴纳土地使用税；用税；（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。（3）纳税人新征用的土地，必须于批准征用之日起）纳税人新征用的土地，必须于批准征用之日起30日内申日内申报登记。报登记。6.6.减税、免税减税、免税 （1 1）政策性免征）政策性免征 国家机关、人民团体、军队自用的土地；国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园名胜古迹自用的土地；宗教寺庙、公园名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公用土地；市政街道、广场、绿化地带等公用土地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经经批批准准开开山山填填海海整整治治的的土土地地和和改改造造的的废废弃弃土土地地，从从使使用用的的月月份份起起免免缴缴土地使用税土地使用税5 51010年；年；由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。应纳税额计算举例应纳税额计算举例 本市某商场坐落在该市繁华地段，企业土地使用证书本市某商场坐落在该市繁华地段，企业土地使用证书记载占用土地的面积为记载占用土地的面积为10000平方米，经确定属一等地平方米，经确定属一等地段；该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等段；该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等地段，共占地地段，共占地6000平方米；一座配送仓库位于市郊，属平方米；一座配送仓库位于市郊，属五等地段，占地面积为五等地段，占地面积为20000平方米；另外，该商场自平方米；另外，该商场自办托儿所占地面积办托儿所占地面积3500平方米，属三等地段。（注：一平方米，属三等地段。（注：一等地段年税额等地段年税额4元平方米；三等地段年税额元平方米；三等地段年税额2元平方元平方米；五等地段年税额米；五等地段年税额1元平方米）。该商场全年应纳城元平方米）。该商场全年应纳城镇土地使用税税额为？镇土地使用税税额为？商场占地应纳税额商场占地应纳税额商场占地应纳税额商场占地应纳税额1000041000044000040000（元）（元）（元）（元）分店占地应纳税额分店占地应纳税额分店占地应纳税额分店占地应纳税额60002600021200012000（元）（元）（元）（元）仓库占地应纳税额仓库占地应纳税额仓库占地应纳税额仓库占地应纳税额2000012000012000020000（元）（元）（元）（元）商场自办托儿所按税法规定免税商场自办托儿所按税法规定免税商场自办托儿所按税法规定免税商场自办托儿所按税法规定免税全年应纳土地使用税额全年应纳土地使用税额全年应纳土地使用税额全年应纳土地使用税额400004000012000120002000020000 7200072000（元）（元）（元）（元）（一）（一）耕地占用税耕地占用税 耕耕地地占占用用税税是是对对占占用用耕耕地地从从事事非非农农业业生生产产建建设设的的单单位位和和个个人征收的一种税。人征收的一种税。征税的目的、意义：征税的目的、意义：（1）开征耕地占用税是加强土地管理，保护耕地的重要手段，）开征耕地占用税是加强土地管理，保护耕地的重要手段，从而达到保护珍贵的耕地资源。从而达到保护珍贵的耕地资源。（2）开征耕地占用税有利于农业生产的发展，通过征税可以）开征耕地占用税有利于农业生产的发展，通过征税可以把部分税款用于发展农业，促进农业和整个国民经济的发展。把部分税款用于发展农业，促进农业和整个国民经济的发展。三、耕地占用税三、耕地占用税（三）耕地占用税的基本内容（三）耕地占用税的基本内容 1.纳税人纳税人v凡占用耕地建房或者从事其他非农业生产建设的单位和个凡占用耕地建房或者从事其他非农业生产建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。人，都是耕地占用税的纳税人。v前款所称单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。人，包括个体工商户以及其他个人。2.课税依据课税依据 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。规定的适用税额一次性征收。（四）税率（四）税率 2008年年1月月1日新规定日新规定：（1）人均耕地不超过）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为每平方米为10元至元至50元；元；（2）人均耕地超过）人均耕地超过1亩但不超过亩但不超过2亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为8元至元至40元；元；（3）人均耕地超过）人均耕地超过2亩但不超过亩但不超过3亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为6元至元至30元；元；（4）人均耕地超过）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为5元至元至25元。元。（五）课税对象的征收范围（五）课税对象的征收范围 耕耕地地占占用用税税的的征征收收对对象象，是是占占用用耕耕地地从从事事其其他他非非农农业业生生产产建建设设的的行行为为。耕耕地地占占用用税税征征税税范范围围，包包括括国国家家所所有有和和集体所有的耕地。集体所有的耕地。（六）纳税地点和纳税期限（六）纳税地点和纳税期限 耕耕地地占占用用税税是是在在政政府府依依法法批批准准征征地地后后，获获得得土土地地使使用用权权证证前前在在当当地地税税务务部部门门缴缴纳纳，纳纳税税期期限限为为3030天天，即即纳纳税税人人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起3030天内缴纳。天内缴纳。（七）减税、免税（七）减税、免税 1.1.减税范围减税范围 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口航道占用耕地，减铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减 按每平方米按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以免征或者减征税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以免征或者减征 耕地占用税。耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及老、少、边、穷地区的农村居农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及老、少、边、穷地区的农村居 民，在规定用地标准以内新建住宅的，经所在地乡（镇）人民政府审民，在规定用地标准以内新建住宅的，经所在地乡（镇）人民政府审 核，核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。按照规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属按照规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属 于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地 占用税。占用税。2.2.免税范围免税范围 部队军事设施用地；部队军事设施用地；学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。（一）（一）土地增值税土地增值税土土地地增增值值税税是是对对有有偿偿转转让让国国有有土土地地使使用用权权及及地地上上建建筑筑物物和和其其他他附附着着物物的的单位和个人征收的一种税。单位和个人征收的一种税。1.征税的原因征税的原因（1）城市土地具有自然增值的特点。）城市土地具有自然增值的特点。（2）抑制土地投机行为，维护正常的市场秩序，加强国家对土地市场的）抑制土地投机行为，维护正常的市场秩序，加强国家对土地市场的宏观调控和管理。宏观调控和管理。（3）征收土地增值税，一方面可以限制土地使用权的不合理流转；另一）征收土地增值税，一方面可以限制土地使用权的不合理流转；另一方面也可以减少土地资产流失，为国家增加财政收入，为城市建设和经方面也可以减少土地资产流失，为国家增加财政收入，为城市建设和经济发展积累资金。济发展积累资金。四、四、土地增值税土地增值税2.征税的意义征税的意义土地增值税的征收，对合理调节土地增值收益，减土地增值税的征收，对合理调节土地增值收益，减少国家土地资产流失，规范土地市场行为，以及抑少国家土地资产流失，规范土地市场行为，以及抑制土地投机，都起着十分重要的作用。制土地投机，都起着十分重要的作用。（二）纳税人（二）纳税人 凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。（三）课税依据（三）课税依据 土地增值税是以有偿转让房地产所得的土地增值额为计税土地增值税是以有偿转让房地产所得的土地增值额为计税依据的。依据的。（四）税率（四）税率 土地增值税实行土地增值税实行4 4级超额累进税率：级超额累进税率：所所谓谓超超额额累累进进税税率率：指指将将应应税税所所得得额额按按照照税税法法规规定定分分解解为为若若干干段段，每每一一段段按按其其对对应应的的税税率率计计算算出出该该段段应应交交的的税税额额，然然后后再再将将计计算算出出来来的的各各段段税税额相加，即为应税所得额应交纳的土地增值税。额相加，即为应税所得额应交纳的土地增值税。1.1.增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50%50%的部分，税率为的部分，税率为30%30%；2.2.增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%50%，未超过，未超过100%100%的部分，税率为的部分，税率为40%40%；3.3.增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额100%100%，未未超超过过200%200%的的部部分分，税税率率为为50%50%；4.4.增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为60%60%。扣除项目：扣除项目：土地增值税的扣除项目为：取得土地使用权时所支付的金土地增值税的扣除项目为：取得土地使用权时所支付的金额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价值；与转让房地产有关的税费；或者旧房及建筑物的评估价值；与转让房地产有关的税费；财政部规定的其他扣除项目。财政部规定的其他扣除项目。（五）课税对象的征收范围（五）课税对象的征收范围 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所得的土地增土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所得的土地增值额。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让的房地产行为。值额。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让的房地产行为。（六）纳税地点和纳税期限（六）纳税地点和纳税期限 增值税的纳税人应在转让房地产合同签订之日起增值税的纳税人应在转让房地产合同签订之日起7日内，日内，到房地产所在地的主管税务机关办理申报。到房地产所在地的主管税务机关办理申报。（七）减税、免税（七）减税、免税 下列情况享受土地增值税优惠：下列情况享受土地增值税优惠：1.1.纳纳税税人人建建造造普普通通标标准准住住宅宅出出售售，其其土土地地增增值值额额未未超超过过扣扣除除项目的项目的20%20%的，可以免征；超过的，可以免征；超过20%20%以后，对全部增值额征收。以后，对全部增值额征收。2.2.个人个人转让原有住房，规定转让原有住房，规定居住满居住满5年转让住房，免征土地年转让住房免征土地增值税；居住满增值税；居住满3年，不满年，不满5年的，减半征收土地增值税。年的，减半征收土地增值税。下列情况免征土地增值税：下列情况免征土地增值税：1.个人互换自有居住用房；个人互换自有居住用房；2.以房地产作为投资、联营的，在将房地产转让到其所投资以房地产作为投资、联营的，在将房地产转让到其所投资联营的企业时；联营的企业时；3.在以土地和资金合作建房中，建成后自用；在以土地和资金合作建房中，建成后自用；4.企业兼并后发生的房地产转让；企业兼并后发生的房地产转让；5.国家收回国有土地使用权以及地上建筑物发生的房地产权国家收回国有土地使用权以及地上建筑物发生的房地产权属的变更等。属的变更等。（八）税务筹划少卖多赚 某普通商品房住宅，销售价格3100万元，按税法规定计算可扣除项目金额为2500万元。则应缴纳的土地增值税计算如下：增值额3100-2500600万元 增值率600/250024%应纳税额60030%180万元v而把价格降为3000万元，其他条件不变，增值为超过20%，企业免征土地增值税。v如果合理筹划后，企业收入反而增加了80万元。（一）契税（一）契税 契契税税是是在在土土地地、房房屋屋不不动动产产所所有有权权发发生生转转移移时时，按按当当事事人人双双方方订订立立契契约约时时对对产产权权人人征征收收的的一一种种税税。现现行行契契税税是是19971997年年7 7月月7 7日日重重新新颁颁布布的的中中华华人人民民共共和和国国契契税税暂暂行行条条例例，于于19971997年年1010月月1 1日起实施。日起实施。契税的特点：契税的特点：1.1.契税属于财产转移税；契税属于财产转移税；2.2.契税由财产承受人缴纳。契税由财产承受人缴纳。五、五、契契 税税 （二）契税的基本内容（二）契税的基本内容1.1.纳税人纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。契税是以所有权发生转移变动的不动和个人为契税的纳税人。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。2.2.课税依据课税依据 (1)(1)国国有有土土地地使使用用权权出出让让、土土地地使使用用权权出出售售、房房屋屋买买卖卖，为为成交价格；成交价格；(2)(2)土土地地使使用用权权赠赠与与、房房屋屋赠赠与与，由由征征收收机机关关参参照照土土地地使使用用权出售、房屋买卖的市场价格核定；权出售、房屋买卖的市场价格核定；(3)(3)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。房屋的价格的差额。3.3.税率税率 契税税率为。契税税率为。契契税税的的适适用用税税率率，由由省省、自自治治区区、直直辖辖市市人人民民政政府府在在前前款款规规定定的的幅幅度度内内按按照照本本地地区区的的实实际际情情况况确确定定，并并报报财财政政部部和和国国家税务总局备案。家税务总局备案。海南省按的税率进行征收。海南省按的税率进行征收。海南契税缴纳规定：海南契税缴纳规定：根据契税暂行条例规定，就房屋买卖而言，契税一般应按成交价格的根据契税暂行条例规定，就房屋买卖而言，契税一般应按成交价格的3%-5%缴纳。而根据财政部、国家税务总局的有关规定，个人购买自用普通缴纳。而根据财政部、国家税务总局的有关规定，个人购买自用普通住宅，暂住宅，暂减半减半征收契税。征收契税。海南省享受税收优惠政策的普通住宅标准：海南省享受税收优惠政策的普通住宅标准：住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.0以上以上单套建筑面积在单套建筑面积在144平方米以下平方米以下实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.44倍以下。倍以下。因此，在房屋买卖过程中，购房者应根据规定，正确区分普通住宅因此，在房屋买卖过程中，购房者应根据规定，正确区分普通住宅与非普通住宅，并依适用税率申报、缴纳契税。与非普通住宅，并依适用税率申报、缴纳契税。5.5.纳税地点和纳税期限纳税地点和纳税期限 （1 1）契契税税的的纳纳税税义义务务发发生生时时间间，为为纳纳税税人人签签订订土土地地、房房屋屋权权属属转转移移合合同同的的当当天天，或或者者纳纳税税人人取取得得其其他他具具有有土土地地、房房屋屋权属转移合同性质凭证的当天。权属转移合同性质凭证的当天。（2 2）纳纳税税人人应应当当自自纳纳税税义义务务发发生生之之日日起起日日内内，向向土土地地、房房屋屋所所在在地地的的契契税税征征收收机机关关办办理理纳纳税税申申报报，并并在在契契税税征征收收机机关核定的期限内缴纳税款。关核定的期限内缴纳税款。（3 3）契契税税征征收收机机关关为为土土地地、房房屋屋所所在在地地的的财财政政机机关关或或者者地地方方税税务务机机关关。具具体体征征收收机机关关由由省省、自自治治区区、直直辖辖市市人人民民政政府府确定确定。6.6.减税、免税减税、免税 （1 1）国国家家机机关关、事事业业单单位位、社社会会团团体体、军军事事单单位位承承受受土土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2 2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（3 3）因因不不可可抗抗力力灭灭失失住住房房而而重重新新购购买买住住房房的的，酌酌情情准准予予减征或者免征；减征或者免征；（4 4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。“两两税税一一费费”包包括括营营业业税税、城城市市建建设设维维护护税税和和教教育费附加。育费附加。营业税是对提供应税劳务、转让无形资产或者销售营业税是对提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人开征的一种税。不动产的单位和个人开征的一种税。城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。门用于教育的一种特别目的税。六、六、两税一费两税一费（一）纳税人（一）纳税人 在在我我国国境境内内提提供供应应税税劳劳务务、转转让让无无形形资资产产或或者者销销售售不不动动产产的的单位和个人，为营业税的纳税人。单位和个人，为营业税的纳税人。（二）课税依据（二）课税依据 纳纳税税人人提提供供应应税税劳劳务务，转转让让无无形形资资产产或或者者销销售售不不动动产产，按按照照营业额和规定的税率计算应纳税额，应纳税额计算公式营业额和规定的税率计算应纳税额，应纳税额计算公式:应纳税额应纳税额=营业额营业额税率税率 应应纳纳税税额额以以人人民民币币计计算算。纳纳税税人人以以外外汇汇结结算算营营业业额额的的，应应当当按外汇市场价格折合成人民币计算。按外汇市场价格折合成人民币计算。（三）营业税税率（三）营业税税率 1.1.建筑业