房地产流程管理中名词解释剖析.pptx

地产流程名字解释地产流程名字解释战略发展类设计管理类营销管理类招标采购类工程管理类成本管理类客户服务类计划管理类前期管理类财务管理类法律事务类行政管理类人事管理类目目 录录战略发展类战略发展类术语或定或定义解解释新项目论证包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。可行性研究就是对拟购入的土地进行技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。基础研究提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。新项目在本流程文件中指土地开发使用权获得前的项目。项目定位是根据项目本身所具有的属性和特点，确定项目针对的目标消费群体、市场迎合点以及产品风格等，并考虑产品的市场差异性和引导性。术语或定或定义解解释项目建议书对意向的地块进行初步的项目定位、规划设计和经济测算，作为土地拓展初步成果，供公司决策是否继续跟进。拍卖拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。设计管理类设计管理类术语或定或定义解解释设计供方项目实施过程中各类设计工作（包括规划、建筑、景观、室内装修、二次设计等，不含市政设计）的外部委托设计合作供方。产品概念设计拿地后提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、交通路线组织、绿化景观组织和景观概念设计。概念规划设计草案在项目可研阶段基于项目属性分析、规划要求、目标客户定位等信息进行的项目整体风格、产品类型组合、规划总平面等的初步设计方案（可逐步深化为可实施的设计方案）。方案设计包括为取得规划许可证及开工证所必需的规划方案设计和建筑（单体）方案设计。初步设计是指施工图前达到建筑工程设计文件编制深度规定有关要求的设计成果。术语或定或定义解解释施工图设计是建筑设计的最后阶段，综合建筑、结构、设备各工种，相互交底，核实校对，深入了解材料供应，施工技术、设备等条件，把满足工程施工的各项具体要求反映在图纸上，做到整套图纸齐全，准确无误。景观设计对建筑外部环境进行绿化、铺装、小品、户外部品摆设等的设计。室内装修设计对建筑内部环境的装修、装饰的设计。设计变更对原设计的错漏及欠合理、欠经济的地方进行修改，设计变更是对设计内容进行完善、修改及优化，一般需要设计单位的签字、盖章。重大设计变更涉及到产品外观、户型、使用功能、销售承诺及方案设计内容、预计将影响项目投资收益、一级节点、预计影响金额20万以上等情况的设计变更。术语或定或定义解解释一般设计变更指不涉及建筑外观、建筑功能布局、装修方案、景观方案、结构型式、给排水方案、暖通方案、电气方案、智能化方案，对质量、工期、客户承诺和政府规划设计要求不产生影响的变更。材料设备选型定板根据房地产企业的实践经验，在目标成本确定和招标实施之前，项目设备和材料应提前限定技术参数和标准、大致品牌范围、目标成本范围及部分材料样板，此过程即项目部品策划管理产品设计标准化管理是房地产开发企业针对项目建立的标准化开发流程体系，以及针对各阶段涉及的各部门进行的统一管理。规划设计方案根据城市规划管理部门提供的规划设计条件和房地产开发企业对该项目的要求进行规划方案设计阶段。术语或定或定义解解释智能化弱电方案设计以建筑物为平台，兼备信息设施系统、信息化应用系统、建筑设备管理系统、公共安全系统等设计，集结构、系统、服务、管理及其优化组合为一体，向人们提供安全、高效、便捷、节能、环保、健康的环境。本设计流程可包含的弱电系统包括：闭路电视监控系统、周界防越报警系统、门禁系统、电子巡更系统、可视对讲系统、家庭智能化系统及安防系统、背景音乐系统、LED显示系统、UPS不间断电源系统、机房系统及相应的室外管网工程等。幕墙设计施工图设计后期幕墙设计阶段的二次深化。营销管理类营销管理类术语或定或定义解解释产品策划是在明确项目定位的基础上，按照市场需求对多种产品方案进行测算比较，并提出产品的最优配置建议，一般需要包括场地分析、楼型配比、规划排布、单体布局（非必需）等。营销供方外部委托的营销类合作供方，包括市场调研公司、营销策划公司/广告公司/制作公司/、媒体/媒体承包商、销售代理公司、其他咨询机构等。按揭指客户因购买商品房而以房产为抵押向银行申请贷款用于支付房款的形式放款指客户完善向银行申请贷款手续后，银行一次性将客户所贷款项支付给发展商的行为。销售面积补差即销售签约面积与实际竣工测绘面积之间存在差异，按成交单价计算后，根据买卖合同约定的条款补退房款术语或定或定义解解释商品房销售合同及相关协议是指公司为履行与客户所签订的购房合同而产生的所有文件，包括但不限于：商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、担保协议、变更确认协议、装修菜单选择确认协议、结算协议、产权代办协议、车位买卖协议、物业公约遵守承诺书、投诉处理形成的协议等。客户资料是指已签约客户的姓名、联系电话、通讯地址以及其它个人信息，包括客户在合同及相关协议上客户信息、各种客户登记表、调查问卷等。合同签定审核合同签定后、审核合同是否与样本合同一致，重点审核单价、面积、总价、合同相关附图及交付日期等相关工作。产证指房屋权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处置的唯一合法凭证。术语或定或定义解解释预售面积项目所辖规划与国土资源局地籍测绘大队依据报建图纸出具的房屋建筑面积预售测绘报告（预售面积），或由成本管理部根据报建图纸测算，明确的房间可售面积。竣工面积项目所辖规划与国土资源局地籍测绘大队实地测量后，出具的房屋建筑面积测绘报告（竣工面积）中，明确的房间最终面积。面积补差款即成交面积与竣工面积存在差异，按成交单价计算后的差额部分款项。包含面积差异应补房款及所产生的契税。项目营销策划含有对项目产品策略、价格策略、推广策略、销售促进策略等方面工作方案的报告。开盘房地产项目正式公开发售。术语或定或定义解解释销售手册是专门提供给项目销售人员使用的，不对外公开的涉及项目各项内容描述的公司纲要性文件；任何关于项目的对外宣传内容，都必须以销售手册中的描述为准。招标采购类招标采购类术语或定或定义解解释招标即公开招标、无限竞争性招标，是指由招标方按照法定程序，公开发布招标公告，所有符合条件的供应商或承包商都可以平等参加投标竞争，从中择优选择中标者的招标方式。邀标即邀请招标、有限竞争性招标，是指招标方选择若干供应商或承包商，向其发出投标邀请，由被邀请的供应商、承包商投标竞争，从中选定中标者的招标方式。单项招标对列入采购计划内的招标项目进行的单独招标。议标指项目开发过程中，由于各种原因通过招标邀标程序无法达到充分竞争目的，由采购主责部门通过资格审核、会商谈判等方式，确定合作供方的采购方式；包括竞争性谈判（两家以上备选单位）和直接委托（一家备选单位）。项目合同除战略采购外的通过工程招标、一般采购、直接委托等方式确定的合同或协议称为项目合同,含股份公司招标项目。术语或定或定义解解释战略供方及战略采购指公司出于提高质量、降低成本、提高效率等目的，与若干家供方签署协议，约定向我方提供产品及服务范围，在一定时期内直接向其进行采购。定点战略采购签订战略采购协议的采购过程。战略采购合同是以最低总成本建立服务供给渠道的过程，区别于一般采购是以最低采购价格获得当前所需资源的简单交易，战略采购可以较大程度地提高采购效率，并有效降低采购成本。通过战略采购方式形成的合同统称为战略采购合同。项目合约规划是指将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解的合同大类，进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及变更的整个规划。直接采购指未采用招标采购流程，而直接采购的采购活动。工程管理类工程管理类术语或定或定义解解释项目工程管理为成功实现项目目标而进行的全过程、全方位的工程计划、组织、控制与协调，项目工程管理涵盖进度、成本、质量、安全及信息五大方面。工程供方指向本公司提供用于工程的材料、设备，以及监理、施工服务的组织或个人，如供应商、施工单位、监理单位统称工程供方。七通一平通路、通水、通电、通有线电视、通邮、通讯、通宽带、平整土地的“七通一平”的基建目标。项目前期准备阶段项目部成立，项目详规设计、方案设计完成后至项目开工前。施工组织设计施工组织设计是用来指导施工项目全过程各项活动的技术、经济和组织的综合性文件，是施工技术与施工项目管理有机结合的产物。术语或定或定义解解释项目施工方案审核是指通过科学的分析和论证，对整个项目各阶段施工质量、进度、安全进行全面审核管理。施工专项方案指桩基工程、地下室围护工程、土方工程、大体积混凝土施工、预应力施工、钢结构和设备吊装、外脚手架搭设、模板和承重架施工，大跨度、超高和悬挑混凝土结构工程，以及装饰工程、电梯工程、弱电工程等施工技术复杂、难度大，容易造成重大安全质量事故或对建筑效果和功能起决定影响因素的工程施工项目。项目施工方案管理控制指对整个项目各阶段质量、进度、安全，进行分阶段控制，全面实施，以达到各施工阶段的工期最优、成本合理。工程档案特指公司、监理单位、施工单位在工程建设过程中产生的与工程建设相关文件资料的总称。术语或定或定义解解释内部验收检查新项目经竣工验收后，项目移交物业前的细部检查，以安全、质量和满足使用功能为主。检查内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。现场签证是指与工程设计无关、记录现场变化的现场签证文件，现场签证可由建设方或施工单位提出，但需经过监理单位、建设单位认可，形成现场签证记录。原则上，现场签证应在项目竣工前尽量转为双方确认的费用（工期）确认，以避免结算中可能的冲突。中间验收指项目施工过程中对基础、主体结构等分部、分项工程的质量验收。竣工专项验收需要政府相关管部门参与的验收，如水、电、气、消防、电梯、环保、档案、规划、人防等。术语或定或定义解解释项目工程质量管理控制指对整个项目的质量，分阶段进行控制，全面实施，以达到各施工阶段的质量最优。竣工验收指由政府质检部门、设计单位、施工单位、监理单位和甲方参加的综合验收。房屋入住是指项目通过政府主管部门认可的竣工验收并已具备交付使用的条件下，由甲方组织向业主移交的过程。工程保修指项目交付后保修期内所有工程质量瑕疵的修缮行为。标识图纸对工程图纸版本及修订状态进行标记的工作。术语或定或定义解解释项目部项目部是城市公司对一个独立的开发项目设立的非常设的部门级现场管理机构，是项目的制造中心和协调中心，在现场代表公司履行合约义务，维护公司合约权利，监督和协调监理、施工单位履行合约义务，协调与项目有关的外部周边关系及各职能部门关于本项目的工作，完成公司的关于项目的质量目标和进度目标。成本管理类成本管理类术语或定或定义解解释目标成本广义是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划；狭义仅指在某阶段确定的控制性的、不能随意变动且作为考核基准的成本目标。限额设计是指按照某阶段确认的成本目标，指导和控制设计成果（一般仅指初设和施工图设计），保证项目总投资限额不被突破。项目目标成本广义是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划；狭义仅指在某阶段确定的控制性的、不能随意变动且作为考核基准的成本目标动态成本是对项目结算的成本预测，是在某一时点对项目已发生和预计发生成本的综合考虑。一般而言，动态成本管理主要指目标成本确定后的管理监控事项。成本预警项目开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者因管理不善，导致成本细项即将或很可能超出目标成本时，由相关责任人向上一级领导发出警示的行为。术语或定或定义解解释合同价是指承发包双方在合同或协议中约定的、为完成合同标的物所花费的人工物料机械等费用之和。合同价一般是通过招标等方式形成的，由投标人报价部分及预留金组成。结算价是指工程完工且竣工验收合格后，发包人与承包人根据合同约定，依据施工过程中发生的设计变更、洽商记录，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算和确定的价格，一般是由合同价、变更洽商费用、索赔费用、各类奖罚及合同内约定的可调整费用组成，结算价是支付工程款项的依据。估算成本为配合公司获取新项目，根据土地性质、当地市场情况及经验数据，测算的成本指标。一般测算至三级成本科目。项目成本分析项目竣工后，所有工程竣工结算后，根据结算数据对项目成本控制情况、重要造价指标、含量等分析报告。术语或定或定义解解释成本月报对开发项目总成本的当月估值，及时反馈成本最新情况，并分析变化原因，对可能发生投资风险作出动态预估，并为公司决策提供科学依据。合同性成本指以合同表现形式的签订金额。非合同性成本指政府规费、报销等发票和收据为凭证的金额。已发生成本指可以通过合同、预结算审定单、现场签证、设计变更、收据、发票等金额。待发生成本指根据目前市场、政策文件和造价指标等，将来一定会发生的测算成本。无效成本指不是必需且可以避免发生的成本，主要是决策错误、设计错误、现场管理等原因导致发生的成本。术语或定或定义解解释工程量清单依据招标文件内容、设计图纸、规范图集、现场实际情况将拟建招标工程的全部项目和内容依据统一的工程量计算规则和要求，计算分部分项工程实物量，列在清单上作为招标文件的组成部分，供投标单位逐项填写单价用于投标报价。由分部分项清单、措施费清单和其他项目清单组成。施工图预算费率招标工程、直接发包工程及政府垄断工程。根据施工图设计、现行的地方计价依据、施工合同编制工程造价的详细预算。现场签证已取得中标资格或签订施工合同的项目，由于在招标或施工图预算阶段无法确定造价需按签证办理的工程和在施工过程中由于施工条件变化、设计变更造成返工等原因引起造价变化的工程（除设计变更）。工程结算按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求之后，承发包单位双方进行的最终工程款结算。术语或定或定义解解释材料核价施工过程中，材料价格无法通过合同内容直接确定，只能根据现行政策和市场，通过双方协商最终确定的价格行为。客户服务类客户服务类术语或定或定义解解释投诉指客户认为，由于我们工作上的失职、失误、失度、失控伤害了他们的自尊或损害了他们的利益，及没有满足其合理需求而向公司提出的口头或书面意见，其中也包括客户对我们工作的期望和建议。业主满意度指业主对其要求已被满足的程度的感受，通过对购买公司产品或所提供服务的满意度调查，以衡量公司产品及所提供服务的质量。入伙指按照房屋买卖合同的约定，将房产移交业主的过程，文件中若未注明，则指在一定时间范围内集中办理入伙的过程。计划管理类计划管理类术语或定或定义解解释公司整体经营计划是公司根据既定的战略目标和变化的市场，在给定的资源条件下制定的经营方案，一般以年度为时限范围，公司年度整体经营计划包括项目年度经营开发计划和非项目类年度计划（含资本运作计划、项目拓展计划、人力资源计划等）。全项目运营计划以项目为单位、项目开发全周期为时限范围，包含自土地获得至竣工入住房地产开发的全部业务活动，计划管理范围包括项目开发经营目标及市场营销、规划设计、前期工程、招标采购、工程进度计划等节点计划。项目进度计划指反映项目开发的主要标志性节点的工作计划。专项工作计划制定用于各部门执行、监控和管理的具体工作计划，包括：营销、设计、工程、前期、招采专项计划，其它职能条线专项计划可随公司后续发展逐步纳入计划管理。前期管理类前期管理类术语或定或定义解解释报批报建到政府相关部门办理相关审批手续。市政配套属于报批报建的一部分，到政府有关部门办理相关审批手续。财务管理类财务管理类术语或定或定义解解释工程扣款因各类问题引起的需要由施工单位承担的款项。其中包括：水电费、保洁费、借款、审计费、维修费、赔偿款、统筹、民工工资保证金等。工程项目付款指开发项目有关的各项付款。非工程项目付款指与开发项目无关的各项付款。法律事务类法律事务类术语或定或定义解解释诉讼案件指各类诉讼（含协助执行等）、经济仲裁案件；包括公司总部和城市房地产公司准备和已经提起或申请的诉讼、经济仲裁案件以及公司总部和城市房地产公司被起诉（被申请）的诉讼、经济仲裁案件。行政管理类行政管理类术语或定或定义解解释行政事务公司内部的日常管理与各项服务。如收发文档、办文办会、接待来宾、收支买办、车辆、安全、福利等方面的日常工作。总务管理公司总务后勤的日常管理及服务。如员工制服、员工名片、员工卡、员工宿舍、物品采购等方面的日常工作。档案管理 对公司日常经营管理工作中形成的具有保存和利用价值的资料的收集、整理、分类、利用及归档。印鉴管理公司印章、专用章、部门章及法人代表私章的刻制、保管、使用及销毁。车辆管理对公司车辆购置、日常调派、维护保养、保险理赔、驾驶员工作规范及行车安全的管理。会务、接待管理筹备、组织以公司名义召开的会议、重大接待、庆典、活动等。术语或定或定义解解释专业评审会各相关专业人员对待审议事项进行评估，以确定专业技术事项的会议。公司工作例会是公司定期召开的会议形式，包括公司月工作例会和周工作例会。年终总结会议会议由公司负责人主持，对公司年度工作进行的总结及对下年度工作进行计划安排的会议。部门工作会议是由部门负责人召集和主持，针对部门工作的会议。专题会议指针对某具体事项跨部门召开的专题会议、协调会议。档案是指公司过去和现在的日常经营管理工作中形成的有保存价值的各种文字、图表、声像、实物等形式的历史记录。术语或定或定义解解释资料阐明所取得结果或提供所完成活动的证据的文件。公司档案是指公司各个部门/项目公司在从事房地产研究、设计、建造、经营、管理等工作中形成的具有保存价值的各种文字、图纸、照片、录像等原始记载。人事管理类人事管理类术语或定或定义解解释招聘需求分析根据公司年度人力资源规划，并结合战略拓展计划、岗位设置、人员编制及人才流动率对公司年度或月度人才需求进行分析统计。招聘费用预算为保证公司招聘工作的顺利开展，而预先拟定的与招聘工作相关的招聘渠道费、猎头费、交通费、住宿费、通讯费、补贴、办公费的预算。招聘渠道选择根据招聘需求分析，对不同岗位采取不同的招聘策略和渠道，包括报纸招聘、网络招聘、专场招聘、猎头招聘、校园招聘。背景调查为保证面试候选人信息的真实性，对候选人的工作经历、学历、专业资格背景进行的调查。招聘效果评估对整个招聘结果的评估，包括需求分析的准确性、费用预算的合理性、渠道选择的有效性、招聘流程的规范性。术语或定或定义解解释培训计划是按照一定的逻辑顺序排列的记录，它是从组织的战略出发，在全面、客观的培训需求分析基础上做出的对培训时间、培训地点、培训者、培训对象、培训方式和培训内容等的预先系统设定。培训评估培训评估是一个运用科学的理论、方法和程序，从培训项目中收集数据，并将其与整个组织的需求和目标联系起来，以确定培训项目的价值和质量的过程。建立培训评估体系的目的，既是检验培训的最终效果，同时也是规范培训相关人员行为的重要途径。通识训练指员工工作所需的共同的认识、观念方面的训练，如公司规章制度、发展历史、经营战略、企业文化、组织结构等，使员工掌握企业的共同语言和行为规范。术语或定或定义解解释术语或定或定义解解释术语或定或定义解解释术语或定或定义解解释术语或定或定义解解释术语或定或定义解解释术语或定或定义解解释术语或定或定义解解释术语或定或定义解解释术语或定或定义解解释术语或定或定义解解释术语或定或定义解解释