房地产策划名雅居商业街销售推广策略包装建议.pptx

名雅居商业街策略、包装建议名雅居商业街策略、包装建议 2008年5月10日营销企划中心定位定位（一）名雅区商业街定位（一）名雅区商业街定位 社区服务型商业街社区服务型商业街项目概述项目概述 名雅居位于湖东路以东、花园路以北、师苑路以南总占地面积4.5公顷，总建筑面积6.5万平方米。一期工程1#15#共15栋商住楼及沿街二层商铺，框架结构面积为5.5万平方米。二期工程为一栋高层综合楼及沿街商铺，面积为10000平方米。问题点问题点1、相对位置较为偏僻，属于社区内商铺，邻近两条路都是刚兴建起来的。2、周边都是一些社区小店，没有大型商业配套来支撑，商业氛围不浓厚。3、目前销售的商铺位置较为零散，且开张营业的极少，整体较为冷清，基本无招商广告，致使客户无法发现商机。可利用点可利用点1、紧邻规划中的市政广场，为众多中高档小区簇拥环抱，碧溪丽景、教师新村、碧云天等，丰富稳定的人员容量蕴藏无限商机。2、无限潜力-透视玄妙商机：时逢花园路即将开通，升值空间无限。商机总是转瞬即逝，抓住现有机会就是掌握未来成功。3、双层商铺，自由组合，80-数百平方，商铺因您而变。配套完善-体现雄厚实力：全框架结构，充分体现高档商业氛围。（二）思路、模式类型建议（二）思路、模式类型建议思路建议思路建议 社区商业的经营结构，一般按照购物40、餐饮30其他服务 30的比例进行设置。为使商业街更具活力，招商原则应避免同业竞争，促成互补经营。当然，这样做需要考虑不同业态的商业特点，比如超市、胶卷冲洗店、音响、洗衣店无需重复，而美容美发、餐饮则可根据档次、特色为居民提供多种选择。但究竟需要多少家、何种档次，则由社区所处区位和社区档次决定。经营模式经营模式放水养鱼、先租后售放水养鱼、先租后售“放水养鱼”：可先在公司（集团）层面发起“优质社区商业联盟”，把有益于发展社区商业的商家（包括投资者与品牌经营商家）组织起来，签署框架合作协议再根据各项目规模、位置及业主的消费能力与消费特点，进行定点、定向招商，确定同类业态原则上只允许23家，从而避免恶性竞争，并对经营者的品牌、商铺外装修风格有一定要求。“先租后售”：即通过先期“放水养鱼”将适合社区品质和业主需要的商家或业种引进来，引导社区商业走上合理化发展轨道后，再出售社区商铺。先租后售，可将不合适的经营者排除在外，以保证社区商业沿前期规划的思路良性发展，在提升租金的同时保证后期销售的增值性，形成开发商、投资商和经营商家三赢的局面。思路建议思路建议商业类型建议商业类型建议主题定位：主题定位：特色餐饮街、休闲生活广场（便民中心）主题商业类：主题商业类：美食城、特色小吃、酒吧、咖啡吧、飙歌城、舞厅、洗浴中心、台球室（星级斯诺克）、溜冰场、保龄球馆、美容中心、足浴、手工艺坊、特色工艺品店、精品时尚店、办公室、旅馆、网吧、游戏厅、音像店辅助商业类：辅助商业类：香烟店、餐饮店、中型超市、银行、干洗店等（三）现场包装建议（三）现场包装建议包装建议包装建议一、增设商铺销售中心一、增设商铺销售中心 目前销售中心设置在湖东路中段，销售现场人气不旺项目广告推广投入有限，项目的知晓度与影响力减弱，销售机会相应就很少。建议在现场增设一个销售中心，通过独特、醒目的包装吸引更多消费者及准目标客户的关注，借助新老客户的人际关系来进行亲情营销，人际信息传播更为通畅。包装建议包装建议室室内内看看板板 包装建议包装建议室室内内条条幅幅立立柱柱画画面面 包装建议包装建议销销售售处处主主背背景景 包装建议包装建议销销售售中中心心导导示示牌牌 包装建议包装建议二、户外包装二、户外包装 可考虑利用在销售中心右侧（靠近综合楼项目）位置设立临时户外广告位，用喷绘或横幅发布商铺信息。另外还可以利用户外大型广告牌做一些宣传画面。包装建议包装建议招商道旗招商道旗 充分利用小区周围的路灯制作道旗，对商铺价值进行宣传展示，另外还可以起到增强商业气氛的作用。包装建议包装建议单页、夹报派发单页、夹报派发单页、夹报派发仍然是针对周边目标客户的重要营销手段。派发人员应当能够及时回答客户提出的相关问题，人员行销与资料宣传结合起来，有利于弥补宣传的盲区与不足。包装建议包装建议招招商商海海报报样样本本 包装建议包装建议媒体广告媒体广告 广告不仅仅可以传播楼盘信息，还可以增强消费者的信心，他们会以此评判开发商的实力与信心。广告媒体组合以报纸广告为主，配合移动多媒体电视广告，以商铺卖点、升值潜力、促销措施等实在的内容为主。包装建议包装建议报纸广告样本报纸广告样本提案结束提案结束 谢谢！谢谢！中林佳湖Enjoy Lake 开盘推广方案【开启蔚蓝理想】一、活动目的【市场前提】*周边竞争对手争相年前开盘，我们目前需将积累的近600多户 意向客户转化为准客户，及时截流。【活动目的】*元旦活动，旨在开发新老客户资源，展示中林佳湖的魅力，并让产品与消费者之间充分发生互动，*通过在中林锦苑的活动，以成功的项目凸现中林的品牌承诺 及实力，给消费者以信心；*开盘当日庆典，旨在渲染庆典氛围，重点是客户办理大定手 续。二、元旦活动主旨【主题】开启蔚蓝理想开启蔚蓝理想 中林新年庆典中林新年庆典 *活动以展示佳湖魅力为主，缘自“一湾蔚蓝 自然是家”的主题形 象诉求，考虑将产品的特点：水主题园林、休闲自然国际的新 生活方式展示出来，让消费者对产品充分了解，全面营造佳湖品 质形象，以打动消费者；*将佳湖未来生活场景以及产品的高品位通过现场活动及其它方式 体现，让人们提前体验佳湖不一样的生活。三、活动安排 开启蔚蓝理想 中林新年庆典 蔚蓝生活一：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动 蔚蓝生活二：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座美国泛亚易道 蔚蓝生活三：人与自然的亲密游戏（水岸生活）蔚蓝生活四：蔚蓝风情DIY手艺坊 蔚蓝生活五：中林贺年红酒嘉年华 四、活动细节【蔚蓝生活一】：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动 地点：中林锦苑小区大门口或商业街；核心：*为人们提供一个展示未来希望的契机，用对生活的美好愿望开启中林庆典的序幕；*群众参与效应容易被带动，烘托现场庆典氛围，并具有社会意义。方式：锦苑门口的百米蓝色布卷的铺设，现场提供彩色油性笔，让到场的每个人涂写出对新一年 的希望，让整条布卷形成缤纷的蓝色海洋。【蔚蓝生活二】：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座美国泛亚易道 地点：中心区园林地带；核心：*置身于锦苑的园林中，在自然的环境中国际大师与消费者面对面，极具亲和力；*将面对面的主题放大到国际性流行时态，及理想人居环境。旨在让消费者开拓眼界，增 长知识，同时由易道将落实于昆明实地的中林佳湖的设计人文理念剖析给大家，让买家 对于产品有充分的了解。方式：*易道的外籍主设计师现场与消费者面对面，通过图片的展示，及解说的方式，与消费者 轻松交流。【蔚蓝生活三】：人与自然的亲密游戏（水岸生活）地点：水墙或喷泉处；核心：*全面展现水景住宅的生态，人性化一面，建立人们对于佳湖的独特印象，让人们提前进入体验时代，通过游戏体验70%的亲水率带给人们如何不一样的生活！方式：*游戏模拟居住水岸生活中，与自然界的动、植物的对话；*由幻灯片打出各种水边植物的图片，请参与者选出选项中的正确答案，并可详细获得该 植物的特性说明，答对者可获得精美礼品一份。*模拟各种鸟类的鸣叫声，同样请参与者选出选项中的正确答案，并可获奖。【蔚蓝生活四】：蔚蓝风情DIY手艺坊 地点：商业街；核心：*将水景蓝色文化彻底打透，让人们积极参与到创造的过程，并留下深刻印象；*展现中林文化的年轻、创造的一面。方式：*以“蔚蓝风情”为主题的水岸手工艺品的制作，由开发商提供相关的制作工具、原材料。由参与者亲自构思、制作、完成。所设计作品可参加“中林蔚蓝理想”创意品的评比，参 与者及获奖者都可获得礼品；*原料提示：石子、木板、芦苇、麻绳、碎布片、颜料；*将商业步行街变成DIY手艺一条街。【蔚蓝生活五】：中林贺年红酒嘉年华 地点：中林锦苑会所大堂；核心：*让锦苑及佳湖新老业主欢聚一堂，答谢业主一直的支持，也希望新的一年此情长青；*开启老客户资源，用强大的老业主信任感建立人们对于佳湖的认可。方式：*高雅、尊贵的氛围，让业主们充分体会到作为中林的一份子的非凡身份感受；*建议启动中林VIP金、银会员，成功介绍客户是成为会员的前提，会员能享 受到各商家相应的贵宾待遇。五、流程安排【时间】：2003年1月1日【地点】：中林锦苑 AM：9：30 庆典开幕 “开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动；AM：10：00 国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座；AM：9：30-12：00 人与自然的亲密游戏/每隔15分钟一次；蔚蓝风情DIY手艺坊一直开放；PM：2：304：30 人与自然的亲密游戏/每隔15分钟一次；蔚蓝风情DIY手艺坊一直开放；PM：7：309：30 中林贺年红酒嘉年华 六、现场包装 1 【活动分区】1、水景住宅艺术讲座 2 2、人与自然的亲密游戏 3、中林贺年红酒嘉年华 3 4、蔚蓝风情DIY手艺坊 5、“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语 4 5 【现场包装】入口处：*巨型贺年彩飘中国结、活动信息及即将开盘信息条幅；*中林佳湖”海军陆战队“式保安迎宾；*流程海报；*蔚蓝色长布卷；商业街：*活动标牌；会 所：*活动标牌；*流程海报；*入门横幅；水幕处：*佳湖人文展板 *活动标牌 园林讲座：中林佳湖展板 *园林效果图、楼体效果图、园林介绍、建筑规划介绍；*活动标牌 七、其它包装【通路包装】户外广告牌：提前半个月，用巨幅条幅的方式，传递元旦活动信息及开盘信息 *樱花立交广告牌；*十里长街广告牌；十里长街路旗：提前半个月，传递元旦活动信息及开盘信息。【售楼处包装】*横幅：元旦活动信息及开盘信息；*活动海报；*新年”福“字；*中林VIP卡、及程序介绍；八、媒介计划 一、报纸广告一、报纸广告 媒体策略：*保持原定以建立中林地产品牌形象的软文攻击不变，提前半个月，将庆典 信息及开盘信息全面传递；*报眼形式：开盘前提前一周，倒计时：中林地产巨作中林佳湖即将倾情开盘！还有6天！二、电视广告二、电视广告 5秒钟标板：*集中单一展示楼盘形象口号，并传递庆典活动及开盘信息；*庆典活动前提前二周时间，12月15日-1月1日 1月1日1月20日/每天8次。三、电台广告三、电台广告 30秒电台广告：*音乐台，整点或半点报时电台广告；*12月15日-1月1日 1月1日1月20日 创意计划1时间时间 媒体媒体 版式版式 主题主题12月4日 云南日报/春城晚报 半版软文 昆明，呼唤城市土地运营商星期三12月6日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林品牌之路星期五12月11日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林模式：立足片区，辐射城市 星期三 12月18日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林理念：高调做事，低调做人星期三 12月20日 云南日报/春城晚报 半版硬性 ”开启蔚蓝理想“中林新年庆典 星期五 （开盘信息）-创意计划2时间时间 媒体媒体 版式版式 主题主题12月25日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林产品：精品至上 星期三12月27日 云南日报/春城晚报 半版硬性 “开启蔚蓝理想”中林新年庆典星期五 （开盘信息）12月30日 云南日报/春城晚报 半版硬性 “开启蔚蓝理想”中林新年庆典星期一 （开盘信息）2003年1月3日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林佳湖水景住宅文化席卷昆明星期五 （开盘信息）1月10日 云南日报/春城晚报 整版硬性 中林佳湖即将隆重开盘！星期五九、开盘日【市场前提】：*元旦活动已经很好地将我们的意向客户进行潜行转化，消费者对 于产品，对于中林地产有一定的认可；*时间越早越好，太接近年关，销售期不长。*不适宜短时间内作太大活动，开盘日旨在营造购房轻松环境。【开盘方式】：主题：中林开盘中林开盘+中林新春音乐会中林新春音乐会；*将爵士乐队请至售楼现场，并在寒冷天气里提供热咖啡，人们 可以在轻松而愉快的环境下办理买房手续；*当日购房者前100名可荣登中林VIP金卡会员；*力邀当日成交客户，及准业主共赴“中林新春音乐会”。