成都华侨城地产项目营销案例.pptx

华侨城华侨城目录目录项目开发总结项目开发总结项目基本信息及营销推广组织分析项目基本信息及营销推广组织分析项目规划设计分析项目规划设计分析项目现场施工组织分析项目现场施工组织分析项目成本控制分析项目成本控制分析启示启示项目开发总结项目开发总结1 1、这是华桥城在西部的第一个项目，也是华桥城在全国的战略布局、这是华桥城在西部的第一个项目，也是华桥城在全国的战略布局 ，成都华桥城基本按照深圳开发的模式，由综合旅游地产欢乐谷带动地产成都华桥城基本按照深圳开发的模式，由综合旅游地产欢乐谷带动地产的开发销售，整个项目占地的开发销售，整个项目占地30003000亩，住宅部分综合了多层、小高层、高层、亩，住宅部分综合了多层、小高层、高层、别墅等多中物业形态，分三期开发，华桥城在深圳的经验已经形成了非常别墅等多中物业形态，分三期开发，华桥城在深圳的经验已经形成了非常成熟的开发模式，成都项目只是在异地的复制；成熟的开发模式，成都项目只是在异地的复制；2 2、大项目往往大手笔，前期的在销售现场组织了当代艺术展览，汇集了、大项目往往大手笔，前期的在销售现场组织了当代艺术展览，汇集了一大批全国知名艺术家的作品，同时示范区也体现出大气，入口的行道树一大批全国知名艺术家的作品，同时示范区也体现出大气，入口的行道树给人非常有气势的感觉；给人非常有气势的感觉；3 3、以旅游复合资源带动地产销售，目前欢乐谷的招商工作基本完成，、以旅游复合资源带动地产销售，目前欢乐谷的招商工作基本完成，按计划欢乐谷将在按计划欢乐谷将在0909年年1 1月月1818日开业，商业的营运，将给整个地产销售日开业，商业的营运，将给整个地产销售带来更多的人气。带来更多的人气。4 4、开发商在产品的打造上注重气势，但是在精细度上就不够，细看示范、开发商在产品的打造上注重气势，但是在精细度上就不够，细看示范区的草坪园地中施工比较粗糙。区的草坪园地中施工比较粗糙。研究目录研究目录项目开发总结项目开发总结项目产品定位及营销推广分析项目产品定位及营销推广分析项目规划设计分析项目规划设计分析项目现场施工组织分析项目现场施工组织分析项目成本控制分析项目成本控制分析启示启示项目位于沙西线，紧邻三环路；项目位于沙西线，紧邻三环路；占地面积：占地面积：30003000亩；亩；项目分为三大部分，即住宅、项目分为三大部分，即住宅、商业、欢乐谷；商业、欢乐谷；纯水岸一期纯水岸一期 占地：占地：162162亩，亩，容积率容积率:1.47:1.47，建筑面积建筑面积:16.1:16.1万；万；开发节奏：开发节奏：住宅项目分为住宅项目分为b b、d d两个地块，多期开发，先期开发两个地块，多期开发，先期开发D D地块。地块。一、项目基本信息一、项目基本信息项目基本信息项目基本信息项目定位研究项目定位研究项目营销推广项目营销推广示范区评价示范区评价核心竞争力核心竞争力纯水岸一期简介纯水岸一期简介占地面积：占地面积：162162亩亩建筑面积：约建筑面积：约16.116.1万万容积率：容积率：1.471.47建筑密度：建筑密度：15.6%15.6%绿地率：绿地率：38.8%38.8%总户数：总户数：11991199机动车位：机动车位：11001100个个住宅车户比住宅车户比:1:0.92:1:0.928.168.16推出：推出：4 4层、层、5+15+1层及层及9 9层的半岛多层（均配置电梯，层的半岛多层（均配置电梯，1 1梯梯1 1户、户、1 1梯梯2 2户）户）9.209.20推出：推出：推出推出1 1号楼号楼1 1单元、单元、2 2号楼号楼1 1单元、单元、3 3号楼号楼2 2单元、单元、4 4号楼号楼1 1单单元，均为元，均为2525层高层。层高层。8.169.2011.1511.1511.15推出：推出：加推加推150150余套房源，其中余套房源，其中5454套为大户型套为大户型 一、项目基本信息一、项目基本信息项目基本信息项目基本信息项目定位研究项目定位研究项目营销推广项目营销推广示范区评价示范区评价核心竞争力核心竞争力一期推出情况一期推出情况8.168.16推出：推出：4 4层、层、5+15+1层及层及9 9层的半岛多层（均配置电梯，层的半岛多层（均配置电梯，1 1梯梯1 1户、户、1 1梯梯2 2户）户）均为花园洋房均为花园洋房推出推出364364套房源，面积区间套房源，面积区间146-355146-3559.209.20推出：推出：楼层：楼层：25F25F推出房源：推出房源：369369套套面积：面积：89-15389-153梯户比：梯户比：2 2梯梯4 4户户/2/2梯梯3 3户户 11.1511.15推出推出：楼层：楼层：25F25F推出房源：推出房源：150150余套余套面积：面积：130-160130-160一、项目基本信息一、项目基本信息项目基本信息项目基本信息项目定位研究项目定位研究项目营销推广项目营销推广示范区评价示范区评价核心竞争力核心竞争力1 1、形象定位、形象定位2 2、客户定位、客户定位(来源来源)3 3、产品定位（一期）、产品定位（一期）客户主要来源于成都市区，占客户主要来源于成都市区，占60%60%，而外省客户也高达，而外省客户也高达40%40%，来自，来自深圳、广州、北京、上海的购房者，甚至还有不少购房者更是来深圳、广州、北京、上海的购房者，甚至还有不少购房者更是来自香港地区和台湾地区。自香港地区和台湾地区。4 4层、层、5+15+1层及层及9 9层的层的“亲水多层电梯洋房亲水多层电梯洋房”构成的半岛多层和由构成的半岛多层和由1818层、层、2525层的电梯公寓构成的景观高层层的电梯公寓构成的景观高层中国西南中国西南.中央欢乐区中央欢乐区欢乐谷欢乐谷 都市娱乐商业都市娱乐商业 人文社区人文社区项目基本信息项目基本信息项目定位研究项目定位研究项目营销推广项目营销推广示范区评价示范区评价核心竞争力核心竞争力二、项目定位研究二、项目定位研究3 3、产品定位（一期）、产品定位（一期）建筑风格为：北欧简约建筑风格为：北欧简约外观简约、通透，立面结合欧式经典三段式设计，色彩以外观简约、通透，立面结合欧式经典三段式设计，色彩以黑、白加本色的组合方式黑、白加本色的组合方式底部为天然石材，上部为天然木材装饰板外墙，线条简约底部为天然石材，上部为天然木材装饰板外墙，线条简约流畅，色彩沉着典雅，时尚中不失古朴。流畅，色彩沉着典雅，时尚中不失古朴。二、项目定位研究二、项目定位研究项目基本信息项目基本信息项目定位研究项目定位研究项目营销推广项目营销推广示范区评价示范区评价核心竞争力核心竞争力定位思考定位思考1 1、一期在产品定位上，以市场比较稀缺的低层产品来主导项目的开始；、一期在产品定位上，以市场比较稀缺的低层产品来主导项目的开始；项目一期确定为水景主题，根据这一主题规划了项目一期确定为水景主题，根据这一主题规划了4 4层、层、5+15+1层及层及9 9层的层的半岛多层的住宅，一期一批次推出的单位在同区位市场上比较稀缺，半岛多层的住宅，一期一批次推出的单位在同区位市场上比较稀缺，因此开发商在定价上有很大的主动权，因此开发商在定价上有很大的主动权，2 2、在户型面积上，主要以三房，四房，及部分两房舒适性居住为主，从区域、在户型面积上，主要以三房，四房，及部分两房舒适性居住为主，从区域来看，该项目处于西北区域，该片区属于交大智能片区，交大花园来看，该项目处于西北区域，该片区属于交大智能片区，交大花园8 8期的开发期的开发挖掘了很多刚性需求，但是改善性需求还存在很大的潜力，因此，华桥城挖掘了很多刚性需求，但是改善性需求还存在很大的潜力，因此，华桥城首期舒适性的产品吻合了片区内大量改善性居住的需求；首期舒适性的产品吻合了片区内大量改善性居住的需求；项目基本信息项目定位研究项目营销推广示范区评价核心竞争力二、项目定位研究二、项目定位研究多样化开发模式吸引客户，以性价比快速走量多样化开发模式吸引客户，以性价比快速走量3 3月月4 4月月5 5月月9 9月月9月13日会所开放，诚意金收取4月28日接待中心正式开放11月15日加推临湖华宅6月6日样板房对外正式开放8月16日一期多层开盘8月10日诚意金登记正式启动7月19日产品品鉴会在香格里拉酒店举行9月20日景观高层准现房开盘6 6月月7 7月月8 8月月1010月月1111月月2 2、营销推广时间节点、营销推广时间节点1 1、营销推广策略、营销推广策略项目基本信息项目基本信息项目定位研究项目定位研究项目营销推广项目营销推广示范区评价示范区评价核心核心竞争力竞争力三、项目营销推广三、项目营销推广3 3、价格走势及销售表现、价格走势及销售表现8.168.16推出：推出：4F4F价格区间：价格区间：9660-104209660-104205F5F价格价格70007000起，均价起，均价75007500左右左右9F9F价格价格60006000起，均价起，均价64006400左右左右销售情况：销售情况：开盘当天销售开盘当天销售90%90%，开盘第二天售，开盘第二天售罄罄9.209.20推出：推出：起价：起价：48804880元元/均价：均价：55005500元元/销售情况销售情况开盘当天销售开盘当天销售90%90%，目前剩目前剩5%5%11.1511.15推出：推出：起价：起价：47004700元元/均价：均价：55005500元元/销售情况销售情况开盘至今销售开盘至今销售5050余余套套项目基本信息项目基本信息项目定位研究项目定位研究项目营销推广项目营销推广示范区评价示范区评价核心核心竞争力竞争力三、项目营销推广三、项目营销推广4 4、现场销售组织、现场销售组织项目项目8 8月月1616日、日、9 9月月2020日和日和1111月月1515日开盘均采用按照交纳了诚意金的顺日开盘均采用按照交纳了诚意金的顺序选号的方式让客户分时间段分批次进入选房。序选号的方式让客户分时间段分批次进入选房。项目基本信息项目基本信息项目定位研究项目定位研究项目营销推广项目营销推广示范区评价示范区评价核心核心竞争力竞争力三、项目营销推广三、项目营销推广5 5、媒体策略及投放、媒体策略及投放广告采用户外广告采用户外+软文软文+硬广的形式硬广的形式报媒报媒户外户外截止目前，华侨城广告折前价格为截止目前，华侨城广告折前价格为34700003470000元元。（详见：报媒统计）。（详见：报媒统计）据统计，目前该项目销售已经累计完成约据统计，目前该项目销售已经累计完成约5 5亿元目标，亿元目标，广告报媒投入产出比约广告报媒投入产出比约为：为：1:1441:144项目基本信息项目基本信息项目定位研究项目定位研究项目营销推广项目营销推广示范区评价示范区评价核心核心竞争力竞争力三、项目营销推广三、项目营销推广项目基本信息项目定位研究项目营销推广示范区评价核心竞争力推广思考1、该项目在推广中采用烘托气势的手法，从大处着眼，主要在成都市场推广 开发商华侨城的实力；两度参加房交会，展位设计上重点突出项目3000亩 的规划，同时在主流媒体的宣传上，主办了成都媒体赴深圳考察深圳华侨 城纯水岸项目，给到成都市场很好的口碑宣传；2、首期以在售楼部的当代艺术展为主题，吸引大量来访客户，而现场的销讲 主要突出华侨城的实力，以及在全国的战略布局来打动客户，形成客户心 中强势品牌的影响，从而达到品牌影响，提升客户价格预期的作用；3、对华侨城深圳客户的挖掘。由于开发商在深圳地区的影响力，有部分 投资客户可以被挖掘到成都来投资。项目基本信息项目定位研究项目营销推广示范区评价核心竞争力推广思考推广思考1 1、该项目在推广中采用烘托气势的手法，从大处着眼，主要在成都市场推广、该项目在推广中采用烘托气势的手法，从大处着眼，主要在成都市场推广 开发商华侨城的实力；两度参加房交会，展位设计上重点突出项目开发商华侨城的实力；两度参加房交会，展位设计上重点突出项目30003000亩亩 的规划，同时在主流媒体的宣传上，主办了成都媒体赴深圳考察深圳华侨的规划，同时在主流媒体的宣传上，主办了成都媒体赴深圳考察深圳华侨 城纯水岸项目，给到成都市场很好的口碑宣传；城纯水岸项目，给到成都市场很好的口碑宣传；2 2、首期以在售楼部的当代艺术展为主题，吸引大量来访客户，、首期以在售楼部的当代艺术展为主题，吸引大量来访客户，而现场的销而现场的销 讲主要突出华侨城的实力，以及在全国的战略布局来打动客户，形成客户讲主要突出华侨城的实力，以及在全国的战略布局来打动客户，形成客户 心中强势品牌的影响，从而达到品牌影响，提升客户价格预期的作用；心中强势品牌的影响，从而达到品牌影响，提升客户价格预期的作用；3 3、对华侨城深圳客户的挖掘。由于开发商在深圳地区的影响力，有部分、对华侨城深圳客户的挖掘。由于开发商在深圳地区的影响力，有部分 投资客户可以被挖掘到成都来投资。投资客户可以被挖掘到成都来投资。四、示范区评价四、示范区评价1 1、会所（面积、功能组织）、会所（面积、功能组织）本项目会所总建筑面积约本项目会所总建筑面积约48004800，共分为二层；，共分为二层；主要功能为：棋牌室、网球场、游泳池、美容院、会议室等主要功能为：棋牌室、网球场、游泳池、美容院、会议室等2 2、样板间、样板间作样板房的户型为：作样板房的户型为：156156平米套三，装修风格为平米套三，装修风格为现代简约风格现代简约风格露台露台主卧主卧餐厅餐厅客厅客厅项目基本信息项目基本信息项目定位研究项目定位研究项目营销推广项目营销推广示范区评价示范区评价核心竞争力核心竞争力四、示范区评价四、示范区评价3 3、景观示范区、景观示范区整体景观效果已基本呈现，各种树种搭配比较协调，但是项目施整体景观效果已基本呈现，各种树种搭配比较协调，但是项目施工现场未进行围栏处理，给客户印象较差。工现场未进行围栏处理，给客户印象较差。项目基本信息项目基本信息项目定位研究项目定位研究项目营销推广项目营销推广示范区评价示范区评价核心竞争力核心竞争力四、示范区评价四、示范区评价4 4、周边环境、周边环境机械城机械城立交桥立交桥水沟水沟 虽然项目自身配套完善，环境打造较好，但整个项目周边环境虽然项目自身配套完善，环境打造较好，但整个项目周边环境较差，周边河水污染严重，位于三环立交桥处，旁临工业机械较差，周边河水污染严重，位于三环立交桥处，旁临工业机械城，车流量大、噪音大、灰尘大等问题尤为突出。城，车流量大、噪音大、灰尘大等问题尤为突出。项目基本信息项目基本信息项目定位研究项目定位研究项目营销推广项目营销推广示范区评价示范区评价核心竞争力核心竞争力四、示范区评价四、示范区评价1 1、复合型地产开发模式，由、复合型地产开发模式，由12001200亩主题公园亩主题公园“欢乐谷欢乐谷”、5050万的都市娱乐商业及万的都市娱乐商业及15001500亩人文社区构成；亩人文社区构成；2 2、区位优势、相对合理的价格；、区位优势、相对合理的价格；3 3、开发商的品牌价值、开发商的品牌价值项目基本信息项目基本信息项目定位研究项目定位研究项目营销推广项目营销推广示范区评价示范区评价核心竞争力核心竞争力五、项目核心竞争力总结五、项目核心竞争力总结目录目录项目基本信息及营销推广组织分析项目基本信息及营销推广组织分析项目规划设计分析项目规划设计分析项目现场施工组织分析项目现场施工组织分析项目成本控制分析项目成本控制分析华桥城规划设计分析华桥城规划设计分析一、规划方案剖析一、规划方案剖析n成都华侨城占地成都华侨城占地30003000亩，由亩，由12001200亩主题公园亩主题公园“欢乐谷欢乐谷”、5050万万的都市娱乐商业及的都市娱乐商业及15001500亩人文社区构成，其中亩人文社区构成，其中15001500亩的地产项目亩的地产项目由东区、西区两个板块构成，先期开发西区由东区、西区两个板块构成，先期开发西区成都华侨城成都华侨城纯纯水岸。成都华侨城水岸。成都华侨城纯水岸是成都华侨城首先启动也是率先亮相纯水岸是成都华侨城首先启动也是率先亮相的项目，占地面积约的项目，占地面积约600600亩，以占地亩，以占地5 5万平方米的人工湖为主要景万平方米的人工湖为主要景观和中心。项目建成后，将成为成都主城区内不可多得的低容积观和中心。项目建成后，将成为成都主城区内不可多得的低容积率、超大规模亲水住宅项目。率、超大规模亲水住宅项目。一期开发范围一期开发范围商业商业欢乐谷欢乐谷1 1、华侨城的旅游地产模式、华侨城的旅游地产模式+大社区概念；大社区概念；2 2、以水为媒介，贯穿整个小区；、以水为媒介，贯穿整个小区；3 3、组团式布局，同类型物业相对集中。、组团式布局，同类型物业相对集中。一期经济技术指标一期经济技术指标占地面积：占地面积：162162亩亩 建筑面积：约建筑面积：约16.116.1万万容积率：容积率：1.47 1.47 建筑密度：建筑密度：15.6%15.6%绿地率：绿地率：38.8%38.8%总户数：总户数：11991199机动车位：机动车位：11001100个个1 1、规划中轴线对角设置，高层设置于中轴线两个端角，花园洋房分、规划中轴线对角设置，高层设置于中轴线两个端角，花园洋房分列两旁；列两旁；2 2、水景设置于会所之后与室外泳池连在一起；、水景设置于会所之后与室外泳池连在一起；3 3、洋房多采用围合式；、洋房多采用围合式；4 4、整体规划设计正统简单。、整体规划设计正统简单。景观景观大道大道售楼售楼部部二、建筑规划与景观规划结合分析及评价二、建筑规划与景观规划结合分析及评价n成都华侨城成都华侨城纯水岸一期整纯水岸一期整体容积率仅体容积率仅1.471.47，产品以，产品以4 4层、层、5+15+1层及层及9 9层的层的“亲水多层电亲水多层电梯洋房梯洋房”构成的半岛多层和构成的半岛多层和由由1818层、层、2525层的电梯公寓构层的电梯公寓构成的景观高层；整体分为两成的景观高层；整体分为两个组团：多层组团被一期近个组团：多层组团被一期近5 5万平米人工内湖所环绕，采万平米人工内湖所环绕，采用错拼行列式布局，以保证用错拼行列式布局，以保证其景观资源的最大化利用，其景观资源的最大化利用，户型面积区间约在户型面积区间约在150150355355平米；用地西南及东北布置平米；用地西南及东北布置高层住宅，高层组团采用点高层住宅，高层组团采用点式围合式布局，以充分利用式围合式布局，以充分利用东面欢乐谷的公园景观；户东面欢乐谷的公园景观；户型面积区间约在型面积区间约在8888155155平米。平米。三、建筑造型及风格分析及评价三、建筑造型及风格分析及评价1 1、售楼部为典型现代建筑，强调几何形体之间的穿、售楼部为典型现代建筑，强调几何形体之间的穿插，依然是插，依然是“盒子盒子”组合；组合；2 2、悬挑幅度很大。、悬挑幅度很大。1 1、建筑的外立面未完全完成，、建筑的外立面未完全完成，从轮廓来看，应该还是偏现代的从轮廓来看，应该还是偏现代的风格；风格；2 2、木色作为点缀，但其颜色偏、木色作为点缀，但其颜色偏粉；粉；建筑在形体上虽然没有太大变化，但是在材质及色彩上有了一定的变化，建筑在形体上虽然没有太大变化，但是在材质及色彩上有了一定的变化，且将屋顶飘板改为了有钢柱的钢结构雨棚；且将屋顶飘板改为了有钢柱的钢结构雨棚；1.1.建筑外立面采用北欧建筑外立面采用北欧现代主义建筑风格，外现代主义建筑风格，外观简约、通透，立面结观简约、通透，立面结合欧式经典三段式设计，合欧式经典三段式设计，色彩以黑、白加本色的色彩以黑、白加本色的组合方式，组合方式，2.2.底部为天然石材，上底部为天然石材，上部为天然木材装饰板外部为天然木材装饰板外墙，线条简约流畅，色墙，线条简约流畅，色彩沉着典雅，时尚中不彩沉着典雅，时尚中不失古朴。失古朴。同一外墙面上，面砖同一外墙面上，面砖湿贴，木板龙骨安装，湿贴，木板龙骨安装，自然形成阴影轮廓分自然形成阴影轮廓分段。段。四、产品物业形态分析及评价四、产品物业形态分析及评价一类高层住宅组团一类高层住宅组团多层花园洋房多层花园洋房会所会所商业商业电梯花园洋房电梯花园洋房叠拼叠拼五、建筑空间结构分析及评价五、建筑空间结构分析及评价电梯花园洋房阳台错落设置，阳台面积全赠送。电梯花园洋房阳台错落设置，阳台面积全赠送。多层花园洋房首层端户赠送地下室，在验收之前，多层花园洋房首层端户赠送地下室，在验收之前，全封闭，验收后由业主自行打开。全封闭，验收后由业主自行打开。顶层有了退台，但是钢结构雨棚也在验收之前实施，这样虽然会降低顶层有了退台，但是钢结构雨棚也在验收之前实施，这样虽然会降低赠送的附加值，但是对这种资源型大盘来讲，这却构不成客户购房的赠送的附加值，但是对这种资源型大盘来讲，这却构不成客户购房的抗性。抗性。六、室内装饰设计分析及评价六、室内装饰设计分析及评价临时样板房的装修设计过于简单，只是陈述生活的基本功能，没有临时样板房的装修设计过于简单，只是陈述生活的基本功能，没有打动人的亮点。打动人的亮点。七、软景应用分析七、软景应用分析主入口采用主入口采用35-40cm35-40cm的银杏，搭配草坪、花境，简洁大气，富有气的银杏，搭配草坪、花境，简洁大气，富有气势。势。公共草坪采用结缕草台湾二号，耐公共草坪采用结缕草台湾二号，耐践踏且生命力强。践踏且生命力强。临湖采用规则式与自然式相结合的临湖采用规则式与自然式相结合的方式，以小叶榕、朴树、皂荚、晃方式，以小叶榕、朴树、皂荚、晃伞枫等为主要乔木，落叶与常绿搭伞枫等为主要乔木，落叶与常绿搭配，四季变化。配，四季变化。八、材料搭配及运用八、材料搭配及运用绿可木之绿可木之类的复合类的复合木材木材通体面砖通体面砖干挂火烧干挂火烧面芝麻灰面芝麻灰花岗石花岗石有钢柱的有钢柱的钢结构雨钢结构雨棚棚利用干挂石利用干挂石材和木龙骨材和木龙骨打底的木材打底的木材与湿贴的面与湿贴的面砖自然形成砖自然形成阴影关系阴影关系九、产品配置标准九、产品配置标准十、细部做法启示十、细部做法启示石材勾缝并不是一石材勾缝并不是一成不变。横向勾缝成不变。横向勾缝黑色、灰色交替应黑色、灰色交替应用用1616左右的左右的圆钢，可能圆钢，可能会有问题会有问题防型钢做防型钢做法法景观电梯景观电梯防攀爬构防攀爬构造造苯板保护层苯板保护层回填量比较回填量比较大大落水系统结落水系统结合空调位设合空调位设置置阳台落水兼冷阳台落水兼冷凝水管凝水管下沉式花园设下沉式花园设置集水坑，提置集水坑，提排。排。n用用塑石作为景石，考究施用用塑石作为景石，考究施工水平，真实感差。工水平，真实感差。n对高出地面雨水井未作遮挡，对高出地面雨水井未作遮挡，影响整体感。影响整体感。n临水平台未设置栏杆，虽有临水平台未设置栏杆，虽有安全提示，但还是缺乏安全安全提示，但还是缺乏安全性。性。n驳岸大做法太生硬，品质差驳岸大做法太生硬，品质差n平台与道路相接的位置形成平台与道路相接的位置形成尖角，太生硬。尖角，太生硬。n绿化浇灌给水口的做法太明绿化浇灌给水口的做法太明显，没有适当遮挡，破坏景显，没有适当遮挡，破坏景观。观。n卵石的堆放太乱，没有和水卵石的堆放太乱，没有和水生植物很好的融合。生植物很好的融合。n在汀步路间设置雨水井，破在汀步路间设置雨水井，破坏道路的整体感。坏道路的整体感。n混凝土建渣漏于草坪表面，混凝土建渣漏于草坪表面，既破坏景观，又存在安全隐既破坏景观，又存在安全隐患。患。n沥青道路和平石的结合不一，沥青道路和平石的结合不一，影响整体感。影响整体感。n绿化浇灌取水口设置在主道绿化浇灌取水口设置在主道路绿化带内，未遮挡。路绿化带内，未遮挡。n花岗石压顶，厚度不一花岗石压顶，厚度不一目录目录项目基本信息及营销推广组织分析项目基本信息及营销推广组织分析项目规划设计分析项目规划设计分析项目现场施工组织分析项目现场施工组织分析项目成本控制分析项目成本控制分析华桥城项目施工组织分析华桥城项目施工组织分析项目工程概况及实施标段划分项目工程概况及实施标段划分一、该项目会所的建筑面积约一、该项目会所的建筑面积约5000m2,5000m2,展示区有四套样板房展示区有四套样板房,一期一期 推出的纯水岸约推出的纯水岸约9 9万平方米万平方米,全部为框架结构全部为框架结构,基础形式为大开基础形式为大开挖承台式挖承台式,置于卵石层上。其开发公司为成都天府华侨实业发置于卵石层上。其开发公司为成都天府华侨实业发展有限公司，施工单位为江苏泰兴一建和华西三建，监理单位展有限公司，施工单位为江苏泰兴一建和华西三建，监理单位为万安项目管理公司。为万安项目管理公司。二、实施标段，该项目为复合型项目，前期分为会所、展示区、二、实施标段，该项目为复合型项目，前期分为会所、展示区、一期纯水岸多层、二期高层及欢乐谷部分。一期纯水岸多层、二期高层及欢乐谷部分。甲方项目现场管理构架甲方项目现场管理构架 根据了解，该公司的现场的管理主要以现场各职能部门为主，根据了解，该公司的现场的管理主要以现场各职能部门为主，对现场管理人员要求尽量多做，如现在在建面积约对现场管理人员要求尽量多做，如现在在建面积约2020万平方米万平方米 ，现场土建工程师，现场土建工程师2 2人，水电安装工程师各一人，测量工程师一人，水电安装工程师各一人，测量工程师一人，景观工程师一人。人，景观工程师一人。公司公司各职各职能部能部门门工工程程部部各各专专业业工工程程师师监理监理各各施施工工单单位位会所及示范区等的主要施工周期会所及示范区等的主要施工周期1.1.会所的施工周期为：会所的施工周期为：2008 2008年年1 1月月9 9月；月；2.2.展示区的施工周期为：展示区的施工周期为：20072007年年1212月月-2008-2008年年3 3月；月；3.3.一期纯水岸（多层、约一期纯水岸（多层、约9 9万平方米，含地下室）万平方米，含地下室）施工周期为：施工周期为：20072007年年1111月月20082008年年1212月，交房时间为月，交房时间为20092009年年3 3月。月。4.4.整体看，施工工期安排比较紧凑。整体看，施工工期安排比较紧凑。监理委托方式监理委托方式 根据考察，该公司对监理公司的委托形式主要是委托了对根据考察，该公司对监理公司的委托形式主要是委托了对现场进度、质量、安全、协调的管理，对成本的管理主要是现场进度、质量、安全、协调的管理，对成本的管理主要是甲方在完成，监理起协助作用。甲方在完成，监理起协助作用。施工承包方式及总分包基本界面划分施工承包方式及总分包基本界面划分 该项目除会所和展示区分了土建总承包单位和精装修单位该项目除会所和展示区分了土建总承包单位和精装修单位外，清水房工程的全部内容（含防水、外装等）均为总承包单外，清水房工程的全部内容（含防水、外装等）均为总承包单位完成，室外工程甲方对园林部分作了分包。位完成，室外工程甲方对园林部分作了分包。建建设设单单位位总包单位总包单位总包分包单位总包分包单位甲方分包单位甲方分包单位总包施工部分总包施工部分监理单位监理单位现场实施中的优缺点现场实施中的优缺点水景池底施工管线的预埋材质水景池底施工管线的预埋材质存在后期的质量问题，且存在后期的质量问题，且走向呈死弯，不易后期穿走向呈死弯，不易后期穿线施工。线施工。现场实施中的优缺点现场实施中的优缺点 地下室外墙保温兼做防水保护层地下室外墙保温兼做防水保护层 ，采用点粘式工艺即，采用点粘式工艺即满足了满足了 保温要求，又保护了防水层，降低了成本和缩短了保温要求，又保护了防水层，降低了成本和缩短了工期。工期。防水保护防水保护层点粘施工层点粘施工现场实施中的优缺点现场实施中的优缺点 下沉式花园地面由于在回填土上，采用在砼垫层中加筋，增下沉式花园地面由于在回填土上，采用在砼垫层中加筋，增强了垫层的整体性和刚性，能有效防止不均匀沉降引起的开强了垫层的整体性和刚性，能有效防止不均匀沉降引起的开裂。裂。防裂防裂加强加强钢筋钢筋网片网片 现场实施中的优缺点现场实施中的优缺点 人工湖施工中的边坡造型基层处理尺寸控制到位，修边成人工湖施工中的边坡造型基层处理尺寸控制到位，修边成型较好，有效降低了砂浆和砼的用量，降低了成本，也体现型较好，有效降低了砂浆和砼的用量，降低了成本，也体现了现场对这部份的管理重视。了现场对这部份的管理重视。土方边土方边坡修整坡修整尺寸控尺寸控制细致制细致现场实施中的优缺点现场实施中的优缺点 室外庭院围栏等附属项目的砖体基本为旧砖回收利用，有效室外庭院围栏等附属项目的砖体基本为旧砖回收利用，有效降低了成本。降低了成本。在保证工在保证工程外观质程外观质量的情况下量的情况下在恰当的在恰当的位置旧砖位置旧砖回收利用回收利用 现场实施中的优缺点现场实施中的优缺点 现场安全管理存在一定问题，安全隐患较多现场安全管理存在一定问题，安全隐患较多,反应出监理和反应出监理和施工单位的管理不到位，现场督查存在问题施工单位的管理不到位，现场督查存在问题室外重迭施工室外重迭施工工人未戴安全帽工人未戴安全帽现场实施中的优缺点现场实施中的优缺点防水保护层上口收口未及时封闭，造成防水破坏防水保护层上口收口未及时封闭，造成防水破坏保护层上口未封闭保护层上口未封闭易造成破坏易造成破坏,细部细部求不到位，但易造求不到位，但易造成大问题：防水破坏成大问题：防水破坏营销手段中与工程有关连接点营销手段中与工程有关连接点 根据与该项目的有关工程管理人员沟通，在该项目建设过根据与该项目的有关工程管理人员沟通，在该项目建设过程中，工程部在销售过程中一方面及时和营销沟通，结合客户程中，工程部在销售过程中一方面及时和营销沟通，结合客户意见，调整施工中的问题，另一方面，也要求在营销过程中，意见，调整施工中的问题，另一方面，也要求在营销过程中，涉及结构或施工过程中的涉及结构或施工过程中的 客户提问时，不清楚的不能擅自回客户提问时，不清楚的不能擅自回答。由专门人员作出答复。答。由专门人员作出答复。目录目录项目基本信息及营销推广组织分析项目基本信息及营销推广组织分析项目规划设计分析项目规划设计分析项目现场施工组织分析项目现场施工组织分析项目成本控制分析项目成本控制分析华侨城项目成本控制分析华侨城项目成本控制分析项目基础资料项目基础资料1 1、项目总占地面积达到了、项目总占地面积达到了30003000亩，目前项目分为三大部分，亩，目前项目分为三大部分，即住宅，商业和闻名遐尔的欢乐谷；即住宅，商业和闻名遐尔的欢乐谷；2 2、纯水岸一期占地、纯水岸一期占地162162亩，容积率亩，容积率1.471.47，建筑面积，建筑面积16.116.1万；万；建筑密度：建筑密度：15.6%15.6%绿地率：绿地率：38.8%38.8%总户数：总户数：11991199机动车位：机动车位：11001100个个住宅车户比住宅车户比:1:0.92:1:0.923 3、紧邻三环拥有十多条公交路线；地铁二号线、七号线于此、紧邻三环拥有十多条公交路线；地铁二号线、七号线于此交汇，交通便利交汇，交通便利 。4 4、4F4F价格区间：价格区间：9660-104209660-10420，5F5F价格价格70007000起，均价起，均价75007500左右；左右；一一、土地成本土地成本 该地块是华侨城与金牛区政府签证的土地整理该地块是华侨城与金牛区政府签证的土地整理协议，地价暂按协议，地价暂按3030万元万元/亩，纯水岸平均建筑面积土亩，纯水岸平均建筑面积土地成本地成本=306=306元元/平方米。平方米。二、项目主要材料、重点部位材料分析二、项目主要材料、重点部位材料分析（仅对多层进行分析）（仅对多层进行分析）1 1、结构、结构:该项目的广告并未说明结构抗震等级该项目的广告并未说明结构抗震等级,仍然为仍然为7 7 度抗震设计防度抗震设计防,估估计其含钢量在计其含钢量在6060/以内及砼含量在以内及砼含量在0.4m3/0.4m3/左右。整体分析：整个左右。整体分析：整个多层为现代风格设计，外立面简洁无多层为现代风格设计，外立面简洁无GRCGRC类装饰性条。各栋建筑平面布类装饰性条。各栋建筑平面布置多为矩形，无异形结构置多为矩形，无异形结构 ，建筑结构设计估计为其公司标准产品，无，建筑结构设计估计为其公司标准产品，无创新处，因此从整体上讲含钢量及砼量要经济些，且施工所产生的人工创新处，因此从整体上讲含钢量及砼量要经济些，且施工所产生的人工费及模板费用要低于蔚蓝卡地亚。体形系数较小，平均建筑面积的外墙费及模板费用要低于蔚蓝卡地亚。体形系数较小，平均建筑面积的外墙面积较小，易于节省外墙体产生的造价。面积较小，易于节省外墙体产生的造价。2 2、围护及隔离墙用空心砖砌体。、围护及隔离墙用空心砖砌体。3 3、保温使用挤塑板材料。、保温使用挤塑板材料。4 4、外墙饰材：品种较多，有面砖、钢构、干挂生态木板材、弹性涂料。其、外墙饰材：品种较多，有面砖、钢构、干挂生态木板材、弹性涂料。其中外墙砖较为普通，但有几个规格品种；干挂生态木板材造价约为中外墙砖较为普通，但有几个规格品种；干挂生态木板材造价约为250250元元/左右；钢构使用的也较多，估计成本价不低于左右；钢构使用的也较多，估计成本价不低于500500元元/。5 5、外墙栏杆：矩管钢化玻璃栏杆。、外墙栏杆：矩管钢化玻璃栏杆。二、项目主要材料、重点部位材料分析二、项目主要材料、重点部位材料分析（仅对多层进行分析）（仅对多层进行分析）6 6、外墙玻璃门窗：断热桥中空玻璃。、外墙玻璃门窗：断热桥中空玻璃。7 7、整体场地无大的土石方量产生。、整体场地无大的土石方量产生。8 8、景观除了入口处银杏大道成本较高外，其余地方无名贵高大乔木，、景观除了入口处银杏大道成本较高外，其余地方无名贵高大乔木，多以草坪为主，且景观中使用的石景还是人造石，成本低于真材。多以草坪为主，且景观中使用的石景还是人造石，成本低于真材。水体围护使用较大卵石砌筑，水体质量较差，建筑成较低。水体围护使用较大卵石砌筑，水体质量较差，建筑成较低。-内景并无打动客户之处。内景并无打动客户之处。三、项目总成本预估三、项目总成本预估一一土地成本土地成本3063067%7%二二开发前期费开发前期费250 250 6%6%三三主体建筑工程费主体建筑工程费2100210050%50%四四 主体安装工程费主体安装工程费375 375 9%9%五五 社区管网工程费社区管网工程费40 40 1%1%六六园林环境费园林环境费3003007%7%七七公共配套设施公共配套设施226 226 5%5%八八开发间接费开发间接费82 82 2%2%九九期间费用期间费用537 537 13%13%合计合计4216 4216 100%100%四、项目成本总体评价四、项目成本总体评价1 1、建筑设计建筑设计:设计平板简洁，结构成本相对较低，估计为其多年开设计平板简洁，结构成本相对较低，估计为其多年开发的成熟标准产品。发的成熟标准产品。2 2、材料：项目使用材料除外墙干挂生态木及钢构较贵外，其余涂料、材料：项目使用材料除外墙干挂生态木及钢构较贵外，其余涂料及面砖成本较低，总体装饰造价不高。及面砖成本较低，总体装饰造价不高。3 3、地价：本项目土地成本非常低，对目前销售比较有利。、地价：本项目土地成本非常低，对目前销售比较有利。4 4、景观景观:表现平淡，用材主要集中在入口处银杏大道，其余内部配表现平淡，用材主要集中在入口处银杏大道，其余内部配置较劣，整体造价较低。置较劣，整体造价较低。5 5、该项目施工队伍及材料有很多是来自广东，但整体施工质量及管、该项目施工队伍及材料有很多是来自广东，但整体施工质量及管理较差。理较差。6 6、整体说来，本项目无太大的亮点，主要其为资源运作型项目，设、整体说来，本项目无太大的亮点，主要其为资源运作型项目，设置了欢乐谷，交通位于三环路，估计这是客户选择该地最主要的置了欢乐谷，交通位于三环路，估计这是客户选择该地最主要的地方。地方。研究目录研究目录项目开发总结项目开发总结项目基本信息及营销推广组织分析项目基本信息及营销推广组织分析项目规划设计分析项目规划设计分析项目现