1、第五章第五章 房地产价格与估价房地产价格与估价 第四部分第四部分 收益法收益法 2008年春季年春季基本要求基本要求了解收益法的基本含义；了解收益法的基本含义；使用收益法进行简单的分析；使用收益法进行简单的分析；收益法的收益法的概念概念收益法：未来的正常净收益收益法：未来的正常净收益选用适选用适当的资本化率当的资本化率折现折现收益法的基本思想：占用某一收益性房收益法的基本思想：占用某一收益性房地产，现在能取得一定的净收益，而且地产，现在能取得一定的净收益，而且能期待在将来继续取得这个净收益，这能期待在将来继续取得这个净收益，这样，该宗房地产的价格就相当于这样一样，该宗房地产的价格就相当于这样一
2、个货币额，如果将这个货币额存人银行个货币额，如果将这个货币额存人银行也会源源不断地带来一种与这个净收益也会源源不断地带来一种与这个净收益等量的收入。等量的收入。适用对象适用对象（1）适用于有收益或有潜在收适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价益的房地产的估价（2）不适用公用、公益房地产不适用公用、公益房地产的估价。的估价。收益法的步骤收益法的步骤运用收益法估价一般分为下列七个步骤运用收益法估价一般分为下列七个步骤进行：进行：n(1)搜集有关收入和费用的资料搜集有关收入和费用的资料n(2)估算潜在毛收入；估算潜在毛收入；n(3)估算有效毛收入估算有效毛收入n(4)估算运营费用；估算运营费用；n(
3、5)估算净收益；估算净收益；n(6)选用适当的资本化率；选用适当的资本化率；n(7)选用适宜的计算公式求出收益价格。选用适宜的计算公式求出收益价格。有关收入与费用的数据的计有关收入与费用的数据的计算算潜在毛收入，有效毛收入、运营费用、净收益潜在毛收入，有效毛收入、运营费用、净收益均以年度汁均以年度汁n%潜在毛收入，是假定房地产在充分利用、潜在毛收入，是假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。无空置状态下可获得的收入。%有效毛收入，是潜在毛收入扣除正常的空有效毛收入，是潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人损失后所得置、拖欠租金以及其他原因造成的收人损失后所得到的收入。
4、到的收入。%运营费用，是维持房地产正常生产、经营运营费用，是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属干其他资本或经营的或使用必须支出的费用及归属干其他资本或经营的收益。收益。%净收益，是由有效毛收入扣除合理运营费净收益，是由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。用后得到的归属于房地产的收益。%资本化率，是估计正常投资者投资获取净资本化率，是估计正常投资者投资获取净收益而要求的收益率收益而要求的收益率计算公式（计算公式（21）最简单的计算公式最简单的计算公式此公式的假设前提是：此公式的假设前提是：n(1)a净收益，净收益，每年不变每年不变n(2)r资本化率，资本化率，每
5、年不变且大于零每年不变且大于零n(3)年期无限年期无限计算公式（计算公式（22）有限年且其他因素不变的计算公式有限年且其他因素不变的计算公式公式的假设前提是：公式的假设前提是：n(1)a每年不变，每年不变，n(2)r每年不变且大于零，每年不变且大于零，n(3)年期有限为年期有限为n举例：某一房地产出租项目，项目的年净收益为100万元，资本化率为10，收益年限为无限年，则，该项目的评估价格是多少？nP100101000万元假设收益年限为50年，则该项目的评估价格为多少？注意的问题注意的问题（1）房地产的收益分为实际收益和客观房地产的收益分为实际收益和客观收益收益估价以客观收益为主估价以客观收益为
6、主（2）房地产的收益有有形收益和无形收房地产的收益有有形收益和无形收益，估价包括有形和无形收益益，估价包括有形和无形收益（3）净收益的具体求取因房地产的情况）净收益的具体求取因房地产的情况不同而不同不同而不同资本化率的求取资本化率的求取资本化率的含义：资本投资的收益率资本化率的含义：资本投资的收益率资本化率与资本化率与投资收益投资收益投资风险投资风险大小成正比大小成正比求取资本化率的方法求取资本化率的方法n市场提取法市场提取法w（根据房地产市场上已经成交的实例进行计算确（根据房地产市场上已经成交的实例进行计算确认）认）n累加法累加法w资本化率资本化率=安全利率安全利率+投资风险补偿投资风险补偿+管理负担管理负担补偿补偿+缺乏流动性补偿缺乏流动性补偿-投资带来的优惠投资带来的优惠
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