房地产土地增值税清算及其他税收政策运用解析.pptx

房地产企业土地增值税清房地产企业土地增值税清算及其他税收政策解析算及其他税收政策解析孙炜孙炜第一部分第一部分 营业税政策营业税政策运用解析运用解析(一一)营业税的纳税义务人营业税的纳税义务人（视同销售）视同销售）营业税纳税义务发生时间营业税纳税义务发生时间营业税的营业额：（全额、差额、溢额）营业税的营业额：（全额、差额、溢额）价外费用、差额纳税、诚意金、赔偿金价外费用、差额纳税、诚意金、赔偿金营业税纳税地点的具体规定营业税纳税地点的具体规定合作建房如何操作不缴营业税合作建房如何操作不缴营业税 国税函国税函1995156、国税函、国税函1994644代理业如何缴纳营业税代理业如何缴纳营业税 国税发国税发199576、国税函、国税函1999584、财税、财税200316拆迁户的房屋补偿如何纳税拆迁户的房屋补偿如何纳税 国税函【国税函【1995】549、国税函、国税函2007768第一部分第一部分 营业税政策营业税政策运用解析运用解析(二二)代理销售的营业税规定代理销售的营业税规定:国税函国税函1996684、国税函、国税函2005917销售不动产兼营装修业务如何纳税销售不动产兼营装修业务如何纳税售房回租如何纳税售房回租如何纳税 国税函国税函2006478、国税函、国税函1999144、2010年年13号公告号公告甲供材业务如何处理：甲供材业务如何处理：2011年年23号公告号公告 安装工程设备与材料划分暂行规定安装工程设备与材料划分暂行规定统借统贷的营业税规定统借统贷的营业税规定 第一部分第一部分 营业税政策营业税政策运用解析运用解析(三三)转让在建项目如何纳税转让在建项目如何纳税还本销售如何纳税：国税函还本销售如何纳税：国税函1995156不缴纳营业税的规定：不缴纳营业税的规定：191、2011年年51资产租赁业务如何纳税资产租赁业务如何纳税:国税函国税函1997564承包经营不纳税的条件承包经营不纳税的条件以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物物，视同销售建筑物转让土地和房屋同时转让固定资产转让土地和房屋同时转让固定资产 2011年年47号公告号公告国税函国税函【2009】520、2013年年15号公告号公告第二部分第二部分 企业所得税政策企业所得税政策 运用解析（一）运用解析（一）所得税所得税的的纳税义务人纳税义务人居民企业的判断标准居民企业的判断标准非居民企业如何纳税非居民企业如何纳税所得税法及细则的原则：权责发生制、相关所得税法及细则的原则：权责发生制、相关性、合理性性、合理性核定征收的规定：核定征收的规定：2008302009377季度季度预交税款：预交税款：2011：64、76第二部分第二部分 企业所得税政策企业所得税政策 运用解析（二）运用解析（二）所得税的收入是从各种来源取得的收入所得税的收入是从各种来源取得的收入收入确认的基本原则收入确认的基本原则开发项目收入确认原则开发项目收入确认原则合作建房收入确认原则合作建房收入确认原则代建业务收入确认原则代建业务收入确认原则视同销售收入确认原则视同销售收入确认原则第三部分第三部分 企业所得税政策企业所得税政策 运用解析（三）运用解析（三）所得税税前扣除的一般原则所得税税前扣除的一般原则不可以扣除项目的理解不可以扣除项目的理解房地产企业的具体成本支出项目房地产企业的具体成本支出项目房地产企业确定成本对象遵循的原则房地产企业确定成本对象遵循的原则开发间接费和共同成本的分摊方法开发间接费和共同成本的分摊方法第二部分第二部分 企业所得税政策企业所得税政策 运用解析（四）运用解析（四）房地产企业特殊业务的所得税处理房地产企业特殊业务的所得税处理第三部分第三部分 房产税政房产税政策解析策解析纳税义务人：条例纳税义务人：条例纳税义务时间：国税发【纳税义务时间：国税发【2003】89、财税【、财税【2008】152房产房产房屋附属设备和配套设施：财税地【房屋附属设备和配套设施：财税地【1987】3、国税发【、国税发【2005】173房产原值如何确定：财税【房产原值如何确定：财税【2008】152、财、财税【税【2010】121无租使用如何纳房产税：财税【无租使用如何纳房产税：财税【2009】128、财税【财税【2010】121临时房屋是否纳税：财税地【临时房屋是否纳税：财税地【1986】8地下建筑物如何征收房产税：地下建筑物如何征收房产税：财税【财税【2005】181产权不明晰如何纳税：条例产权不明晰如何纳税：条例业主共有的经营性房产如何纳税：财税【业主共有的经营性房产如何纳税：财税【2006】186第四部分第四部分 土地使用税政策土地使用税政策运用解析运用解析土地使用税的征税范围：条例土地使用税的征税范围：条例单独建造地下建筑物按单独建造地下建筑物按50%纳税：财税【纳税：财税【2009】128 纳税义务人纳税义务人:拥有使用权单位或个人、实际使拥有使用权单位或个人、实际使用人，条例用人，条例 何时开始土地使用税纳税义务：财税【何时开始土地使用税纳税义务：财税【2006】186何时终止土地使用税纳税义务：财税【何时终止土地使用税纳税义务：财税【2008】152免交和不交：条例、财税【免交和不交：条例、财税【2010】121第五部分第五部分 契税政策契税政策运用解析运用解析契税的计税依据：条例、实施细则、契税的计税依据：条例、实施细则、134承受房屋附属设施是否缴纳契税：财税【承受房屋附属设施是否缴纳契税：财税【2004】126减免土地出让金是否减免契税：国税函【减免土地出让金是否减免契税：国税函【2005】436退税：财税【退税：财税【2011】32未办理房屋权属变更未办理房屋权属变更契税的不交、免税规定契税的不交、免税规定:财税财税【2012】4财税财税【2012】82,有关契税的规定有关契税的规定第六部分第六部分 印花税耕地占用税政印花税耕地占用税政策运用解析策运用解析印花税印花税1 1）书立）书立,领受领受条例所列举凭证条例所列举凭证的单位和个人的单位和个人2 2）承包经营合同不贴花：国税地）承包经营合同不贴花：国税地198825198825号号3 3）企业之间借款合同不贴花：）企业之间借款合同不贴花：4 4）股权转让合同贴花）股权转让合同贴花5 5）财税【）财税【20062006】1621626 6）企业与监理公司签订的工程监理合同，不缴纳印花税。）企业与监理公司签订的工程监理合同，不缴纳印花税。7 7）物业费不属于印花税征税范围）物业费不属于印花税征税范围 耕地占用税耕地占用税1）占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地）占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人占用税的纳税人2）耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办）耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天理占用农用地手续通知的当天。第七部分第七部分 土地增值税政策土地增值税政策 运用解析（一）运用解析（一）土地增值税的纳税义务人和征收范围土地增值税的纳税义务人和征收范围有偿转让及收入的界定有偿转让及收入的界定视同销售的明确规定视同销售的明确规定土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法新建房和旧房的区分标准新建房和旧房的区分标准旧房的土地增值税计算方法旧房的土地增值税计算方法第七部分第七部分 土地增值税政策土地增值税政策 运用解析（二运用解析（二）新建房（开发项目）的土地增值税如何处理：新建房（开发项目）的土地增值税如何处理：新建房新建房土地增值税预交的规定土地增值税预交的规定土地增值税与会计核算的关系土地增值税与会计核算的关系土增值税清算不同于所得税土增值税清算不同于所得税（清算单位）清算单位）什么情况要清算土地增值税什么情况要清算土地增值税（清算条件）清算条件）如何计算土地增值税：如何计算土地增值税：制造成本法、会计、所得税、制造成本法、会计、所得税、土地增值税土地增值税预征率的划分与计算时划分不同类型的房地预征率的划分与计算时划分不同类型的房地产是否一致：产是否一致：21、187、91拆迁补偿如何处理拆迁补偿如何处理第七部分第七部分 土地增值税政策土地增值税政策 运用解析（三）运用解析（三）土地增值税有哪些免税政策土地增值税有哪些免税政策普通商品房免税注意事项：普通商品房免税注意事项：财税财税【20062006】2121、141141无发票如何清算土地增值税无发票如何清算土地增值税留用物业再转让如何计算土地增值税留用物业再转让如何计算土地增值税经营决策中如何测算土地增值税成本经营决策中如何测算土地增值税成本操作中注意问题：国税函【操作中注意问题：国税函【20072007】645645、国税函【国税函【20002000】687687、2929号公告号公告国税函国税函【20112011】415415、国税函、国税函【20092009】387387.欢迎批评指正！欢迎批评指正！谢谢 谢谢