房地产开发建设过程二.pptx

房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产开发建设过程（二）第八讲房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫工程项目管理工程项目管理的概念 广义的工程项目管理是针对某一开发建设项目所进行的全寿命周期管理，包括规划设计阶段的设计管理（DM）、工程施工阶段的施工管理（CM）、何项目建成以后的设备管理（FM）或物业管理（PM）；狭义的工程项目管理通常指开发建设项目施工阶段的管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫工程项目管理工程项目管理的内容 包括质量、进度、成本控制，合同、安全、信息管理，开发商、建筑师、承包商等关系的协调。具体包括质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理等工作内容。房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫质量控制质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理工作，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。工程项目施工阶段质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺流程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将所取得的质量数据和承包商履行职责的顺序与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫质量控制工作内容对原材料的检验对工程中的配套设备进行检验确立施工中控制质量的具体措施确立有关质量文件的档案制度房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫质量控制措施检查施工设备、仪器，校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。控制混凝土质量，包括水泥、沙、石和水灰比的严格计量手段，严格试块制作、养护、试压等管理制度，确保挖方、定位、支模和钢筋绑扎等工序的正确性。对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效质量检查和评定办法。房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫进度控制工程项目进度控制是施工现场管理最为重要的工作。工作内容包括：对项目施工总周期目标进行具体的论证与分析；编制项目施工的进度计划；编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划地执行；施工现场的调研与分析。房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫如何编制工程进度计划将工程内容分解归纳为单项工程或工序统计计算每项工程内容的工作量（注意计量单位）计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示按正常施工的的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系排列施工先后顺序房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫关于工序时间的几个名词最早开始时间（FS）最早结束时间（FF）最迟开始时间（）最迟结束时间（）自由时差（）总时差（）房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫进度管理和计划调整进度计划地制定方法1.横道图法：用直线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法2.网络计划：以网络图的形式来表达工程进度计划房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫其他配套进度计划材料供应计划设备周转计划临时工程计划房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫进度计划中应关注的因素材料设备供应情况设计变更劳动力安排气象条件房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫成本控制工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段，房地产开发商的利润是来源于租售收入与总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的重要组成部分，所以降低工程造价就能增加开发商利润房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫成本控制工作内容编制成本计划，确定成本控制目标审查施工组织设计和施工方案控制工程款的动态结算控制工程变更房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫成本计划的划分材料设备成本计划施工机械费用成本计划人工费成本计划临时工程成本计划管理费成本计划房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫常见的成本控制手段强化成本意识，加强全面管理确定成本控制对象完善成本控制制度制定有效的奖罚措施房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫合同管理随着中国建筑市场的日趋完善和与国际惯例的逐渐接轨，合同管理在现代工程项目管理中的地位也越来越重要了，已经成为与质量控制、进度控制、成本控制、信息管理等并列的一大管理职能房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫合同在工程管理中的作用确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的主要依据规定了双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系的主要手段履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同一经签署，则成为法律文件，具有法律效力。房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫合同在工程管理中的作用一个项目的合同体系，决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目控制是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产开发项目的主要合同关系开发商的主要合同关系：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发合同或房地产转让合同等承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫合同管理工作的主要内容在建设工程总体策划阶段的合同管理合同的形成阶段-招标投标阶段的合同管理合同分析阶段的合同管理合同实施过程中的合同管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫建设工程总体策划阶段的合同管理慎重研究影响整个工程、和合同实施的根本性和方向性的重大问题确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合同重要条款、合同签订与实施过程中可能遇到的重大问题相关合同在内容、时间、组织及技术方面的协调房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫招标投标阶段的合同管理招投标阶段是是合同的形成阶段，对合同的整个生命周期有着重要的影响，通过招标文件、合同风险、投标文件等的分析和合同审查，明确合同签订前应注意的问题，就成为投标招标阶段合同管理的主要任务了房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫合同分析阶段的合同管理合同分析是合同执行的基础，通过合同分析具体落实合同执行战略，通过合同分析与解释，使每个项目管理的参与者明确自己在合同实施中的位置、角色及与相关内外部人员的关系，客观、准确、全面的念好“合同经”房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫合同实施过程中的合同管理主要工作包括合同实施监督、合同跟踪、合同诊断和合同措施的决策等，建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理，是搞好合同实施控制的关键房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫安全管理安全管理直接影响到工程质量、工程进度、工程成本工地现场实施维护安全、防范危险、预防火灾等措施有条件的要实行施工现场封闭管理对比邻建筑物、构筑物的或特殊作业环境的安全可能造成损坏的，要加强防护措施要遵守环境保护和安全生产有关法律法规房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫安全管理对需要 临时占用规划外场地、可能损坏管线、道路、电力、邮电等公共设施、需要临时停水停电、中断道路交通、需进行爆破等情况，开发商均要向有关主管部门办理申请审批手续施工安全要去专人负责房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫工程项目的竣工验收工程项目竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的一个重要环节，通过竣工验收，质量合格的建筑物投入使用，出租或出售给客户，令房地产开发商回收投资，获取利润房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫竣工验收的依据经审批的项目建议书年度开工计划施工图纸和说明文件设计变更文件现行的施工技术规程、施工验收规范、质量评定标准合同中有关竣工验收的条款工程规模、面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与批准的文件、施工图纸、标准保持一致房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫竣工验收的工作程序单项工程竣工验收综合验收竣工验收备案房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫单项工程竣工验收开发商（监理）根据承包商提供的竣工报告先行检查，并组织承包商和设计单位整理有关施工技术资料和竣工图纸，然后由开发商组织承包商、设计院、使用方、质量监督部门正式进行竣工验收，开具竣工证书房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫综合验收综合验收是指开发项目按规划、计划全部建成，并符合综合验收标准后，即应按要求组织综合验收。首先由开发商组织承包商、设计院、客户、质量监督部门进行初检，然后邀请有关城市建设主管部门如建委、计委、建设银行、仁宝、环保、消防、规划等正式综合验收、签发验收报告房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫竣工验收备案开发商在建设工程竣工验收合格起15天内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。办理工程竣工验收备案应提交的文件包括：1.工程竣工验收备案表2.工程竣工验收报告3.规划、消防、环保等部门出的准许使用文件4.施工单位出具的工程质量保证书5.其他文件如住宅质量保证书等房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫竣工结算竣工结算时反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据竣工验收后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按合同及调整条款进行结算开发商要在收到承包商资料后一个月内给于核实或修改意见开发商确认结算资料后，应及时通知经办银行向承包商支付竣工结算价款承包商收到结算价款15天内，要将已竣工工程交付开发商房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫编制竣工档案技术资料和竣工图是开发建设项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适用生活的需要，是物业公司进一步改建、扩建的依据，因此要认真组织技术资料的整理工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫技术资料内容前期工作资料土建资料安装方面资料竣工图房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫如何绘制竣工图按施工图施工无变动的，直接在施工图上加盖“竣工图”标志后，直接作为竣工图结构形式改变、建筑平面改变及其他重大改变导致不宜在原施工图上修改补充的，要重新绘制竣工图基础、地下构筑物、管线、结构、人防工程、设备安装等隐蔽部位，都要绘制竣工图纸竣工图一定要与实际情况相辅、保证图纸质量，做到规格统一、图面清洁、字迹清楚、一经施工技术负责人签字后不得修改