房地产投资信托基金介绍reits概要.pptx

持有型房地产投资信托持有型房地产投资信托REITs-REAL ESTATE INVEST TRUST 信托财产及收益信托财产及收益 属于属于 信托人信托人 信托的监管和服务机构按规则收费信托的监管和服务机构按规则收费 信托人大会有权更换监管和服务机构信托人大会有权更换监管和服务机构 信托收益每季度转入信托人的银行卡信托收益每季度转入信托人的银行卡REITs 的发起和监管的发起和监管 REITs 发起机构应为非营利组织发起机构应为非营利组织 按成功发起资金的按成功发起资金的3%一次性收费一次性收费 除人员薪金和运营费用外不得营利除人员薪金和运营费用外不得营利 节余用作节余用作REITs再发起或公益事业再发起或公益事业 由有道德和智慧公信力的委员会监督由有道德和智慧公信力的委员会监督REITs 项目发起项目发起 与银行合作，在指定区域收购商业楼与银行合作，在指定区域收购商业楼 信托人资金直接存入各人银行卡冻结信托人资金直接存入各人银行卡冻结 收购成功给信托人发收购成功给信托人发信托收益证信托收益证 启动前：每份启动前：每份N万，集合万，集合M份，冻结每份取得份，冻结每份取得若干平方米精装商业或酒店，具体的面积和价格若干平方米精装商业或酒店，具体的面积和价格应以实际发生为准应以实际发生为准信托收购的成本价优势信托收购的成本价优势 大约三亿现金整体低价收购或开发大约三亿现金整体低价收购或开发 只有土地、建安、税费和管理成本只有土地、建安、税费和管理成本 无利息成本，且取得阶段无所得税无利息成本，且取得阶段无所得税 若成本低若成本低20%收益率会高收益率会高25%对应的是确定且唯一的产权无风险对应的是确定且唯一的产权无风险银行和财务公司银行和财务公司 是是 监管平台监管平台 每季度按监管额每季度按监管额2收监管费收监管费54万万 公布全楼空租率和总租金，一目了然公布全楼空租率和总租金，一目了然 房间号租金累计平均日租本季租价租约到期00016000元3.5元 2000元07-08-0800024000元3.3元 2000元07-12-1210006600元3.1元 2300元08-08-08租金总收8888万元3.3元 880万元 信托人有权介绍出价更高的好租户信托人有权介绍出价更高的好租户 共同按季分红，不是各户独立结算共同按季分红，不是各户独立结算租赁服务公司是经营平台租赁服务公司是经营平台 签约时需承诺每季度最低租金任务签约时需承诺每季度最低租金任务 任务底限任务底限720万，完成后按下表收费万，完成后按下表收费任务额提成率本项收费应收服务费合计少于720万0%0元租赁公司负责赔付720-810万5%40.5万40.5万810-900万10%9万49.5万900-990万15%13.5万63万990万以上20%18万完成1080万收费81万日租日租3元元 x 3万万 x 90天天=810万万日租日租4元元 x 3万万 x 90天天=1080万万收益人收益人 每季度享受分红每季度享受分红 按照拥有面积，计算每平米信托收益按照拥有面积，计算每平米信托收益 多买不限，有产权，但承诺委托出租多买不限，有产权，但承诺委托出租 每季度享受分红，随时可溢价转产权每季度享受分红，随时可溢价转产权 以下为按一般水平，估算的回报率：以下为按一般水平，估算的回报率：季租金监管费租赁者提成净收益收益年收益率720万54万0元666万222元9.87%810万54万40.5万715.5万238.510.60%900万54万49.5万796.5万265.511.80%990万54万63万873万29112.93%1080万54万81万945万31514.00%溢价转让溢价转让 和和 政府核价兑换持有政府核价兑换持有 产权信托可委托银行挂牌交易产权信托可委托银行挂牌交易 挂牌交易定价受历史成交价指导挂牌交易定价受历史成交价指导 交易公开，买卖自由，变现性很强交易公开，买卖自由，变现性很强 建议政府不卖地，直接核兑信托权建议政府不卖地，直接核兑信托权 比如按比如按50%比例核价兑换比例核价兑换500份份 政府持有，可使项目安全更有保障政府持有，可使项目安全更有保障 政府持有的信托，同样能随时兑现政府持有的信托，同样能随时兑现 北京有商业楼上亿平，可核五千亿北京有商业楼上亿平，可核五千亿 按年收益按年收益12%暂估政府可得暂估政府可得600亿亿房地产投资信托的优点房地产投资信托的优点 房地产投资信托对应着固定资产房地产投资信托对应着固定资产 可随时了解、监督实际租赁情况可随时了解、监督实际租赁情况 不仅享受租金分红，还能升值保值不仅享受租金分红，还能升值保值 运营费用由租赁服务公司独立核算运营费用由租赁服务公司独立核算 通过信托人大会兑现监管和处置权通过信托人大会兑现监管和处置权