房地产精细化管理讲义.pptx

房地产精细化管理房地产精细化管理房地产项目全程运作指导房地产全程管理总控表项目的前期阶段土地的获取 可研报告 市场研究（宏、中、微）环境分析 市场定位 规划 投资和开发 设计方案 总规 施工图设计 单体 景观 其中还包括各项报建和勘测 设计方案内容：规划设计 建筑单体设计 景观设计一般流程：设计要点 要点细化*方案设计 方案评选*选定要点细化问题：或简单化或省略要点细化是关键，是控制点（设计质量）原因：明确的要点有约束力 减少设计修改量 体现设计师水平 节省时间、费用规划设计要点能反映出可研报告的思想应与营销中的卖点相结合在车位、智能化等方面具有一定的超前意识考虑风水（心里暗示）考虑经济成本建筑单体设计要点充分与可研报告相结合包含参数：面积、户型、颜色、朝向、结构体系等景观设计要点应与建筑风格相符充分运用“遮眼法”考虑成本（维护成本）方案评选问题：老板主观性，专家会成效不明显，方案选择反复不定这步是控制设计质量的关键控制点建议：方案编号，独立打分，有时最终方案可由老板定。在方案选定前应与规划部门沟通一下。施工图设计阶段问题：完全委托给设计院做，在过程中没有采取控制措施这步是控制成本的关键控制点控制内容：钢筋用量 基础及基坑支护(事前控制）建材的选择 设备的选择（必要性）给设计院足够的设计周期项目中期阶段施工阶段这步是进度、质量的关键控制点问题：施工单位选择 工程部直接抓施工单位，成效不明显 工程签证多，成本控制难 质量和进度谁轻谁重 监理地位不高，工作形式化 对进度缺少整体把握关键控制点及解决方法选择过硬的施工、监理单位，认准项目经理，实行项目经理责任制加强合同管理，严格按合同办事甲方 监理 施工单位对监理工作进行监督（监理日志）加强工程签证的管理（技术性，数量）对关键施工控制点进行连续监督工程款与工程挂钩，付款要及时运用项目管理软件整体把握工程进度物业部门可以介入、熟悉了解现场增设专/兼职合同工程师隐性成本分析管理差异分析主动控制技巧外部管理合作关系工程开发外部协调主流程图工程开发外部协调主流程图工程开发内部协调主流程图工程开发内部协调主流程图 建立信息平台促进管理提升建立信息平台促进管理提升合同管理问题：人情合同 合同中漏洞多 霸王合同解决方法：成立独立的合约部 严格按合同编定流程办事 既要防止乙方的弄虚作假，也要考虑乙方的合理利润（掌握各行业的平均利润）商务标，技术标（设备）标杆企业房地产成本管理标杆企业房地产成本管理标杆企业房地产成本管理标杆企业房地产成本管理深万科深万科深万科深万科责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：责任成本管理体系要素：（1）责任范围；）责任范围；（2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准；（4）评价人）评价人责任成本体系建立目的：责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为令全员实施自觉的成本管理行为1 1、责任成本管理、责任成本管理2 2 2 2、加强目标成本管理、加强目标成本管理、加强目标成本管理、加强目标成本管理 管理原则管理原则：体现目标成本的先进性体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)目标成本：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。结果（见动态成本构成）。基本概念基本概念：管理工具管理工具：动态成本反映系统平台动态成本反映系统平台 成本指标数据库成本指标数据库实施过程实施过程实施过程实施过程新新新新项项项项目目目目发发发发展展展展规规规规划划划划设设设设计计计计 扩扩扩扩初初初初设设设设计计计计施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计施施施施工工工工组组组组织织织织与与与与材材材材料料料料采采采采购购购购竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 一一一一目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 二二二二目目目目 标标标标 成成成成 本本本本动动动动态态态态成成成成本本本本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目标成本形成目标成本形成 动态成本控制动态成本控制3 3、加强作业过程管理、加强作业过程管理项目发展项目发展施工施工规划设计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理总目标总目标 通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。目的。全过程、全员、全方位全过程、全员、全方位房地产成本作业过程房地产成本作业过程：新项目发展成本控制新项目发展成本控制控制要点：控制要点：稳健性稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。程综合单价。控制原则：控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本需求文件：需求文件：新项目发展可行性评审体系新项目发展可行性评审体系 成本数据库系统：成本数据库系统：q 成本指标数据成本指标数据q 项目成本数据项目成本数据q 材料设备数据材料设备数据是万科集团的成本数据平台，是新项目估是万科集团的成本数据平台，是新项目估算和结算分析的重要参考依据。算和结算分析的重要参考依据。分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间的同类指标进行比较分析。的同类指标进行比较分析。记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目间的同类产品指标进行比较分析。间的同类产品指标进行比较分析。记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算和部品设计时参考。和部品设计时参考。设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制控制要点：控制要点：合理的产品技术经济指标合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。设计周期、设计质量。控制原则：控制原则：经济合理性最大。经济合理性最大。需求文件：需求文件：规划设计工作流程与评审制度规划设计工作流程与评审制度 设计成本控制设计成本控制70%的成本由设计阶段确定的成本由设计阶段确定建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本设计阶段的主要经济指标设计阶段的主要经济指标容积率容积率建筑占地面积建筑占地面积单方钢筯含量单方钢筯含量单方砼含量单方砼含量窗地比窗地比建筑周长面积比建筑周长面积比 招标成本控制招标成本控制控制要点：控制要点：获取竞争性低价成本获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式尽量采用工程量清单方式 集中采购集中采购控制原则：控制原则：全面招标原则全面招标原则 合理低价中标原则合理低价中标原则 透明公正原则透明公正原则 需求文件：需求文件：工程及材料招标管理办法工程及材料招标管理办法 工程量清单招标的优点工程量清单招标的优点降低职业风险，对成本人员的个人水平的依赖性降低；提高工作效率，尤其是能大大缩短结算核对时间；便于成本数据积累，建立成本数据库：工程总价准确；有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量 合同签约阶段的成本控制合同签约阶段的成本控制控制要点：控制要点：合同谈判（慎选）合同谈判（慎选）合同审批合同审批控制原则：控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：需求文件：工程合同管理办法工程合同管理办法 合同分类编号规则合同分类编号规则 合同的主要经济条款合同的主要经济条款合同造价：合同造价：总价合同、单价合同、费率合同总价合同、单价合同、费率合同付款进度：付款进度：按月付款、按形象进度付款按月付款、按形象进度付款总包管理配合费：总包管理配合费：2%2%采购保管费：采购保管费：1.51.53%(3%(其中采购其中采购70%70%、保管、保管30%30%）保修金：保修金：3 35%5%材料供应方式：材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供甲供、甲控乙供、乙供变更与签证：变更与签证：按合同单价、按定额下浮按合同单价、按定额下浮竣工验收与结算：竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等结算方法、核对时间要求等 合同签约阶段的成本控制合同签约阶段的成本控制工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。土地合同（土地）：土地合同（土地）：项目合作开发与土地使用权出让、转让等合同；前期合同（前期）：前期合同（前期）：规划、设计、勘察、监理、造价咨询等合同；施工合同（施工）：施工合同（施工）：包括建筑、安装、装饰、市政等施工或安装合同；工程材料设备采购合同（采购）：工程材料设备采购合同（采购）：包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买等合同；园林环境合同（环境）：园林环境合同（环境）：包括室外环境施工和采购合同；营销包装合同（营销）：营销包装合同（营销）：包括策划、销售代理、样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷等合同；施工期间的成本控制施工期间的成本控制控制要点：控制要点：变更与签证的控制变更与签证的控制 工程质量的控制工程质量的控制 工期控制工期控制控制原则：控制原则：权力限制原则、时间限制原则权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则多级审核原则、完工确认原则需求文件：需求文件：设计变更、现场签证管理办法设计变更、现场签证管理办法结算阶段的成本控制结算阶段的成本控制控制要点：控制要点：严格审核结算工程量严格审核结算工程量 合理确定结算单价合理确定结算单价控制原则：控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则准确高效原则、可复查性原则需求文件：需求文件：工程预结算管理办法工程预结算管理办法 结算复核工作实施细则结算复核工作实施细则 销售承诺及物业管理成本控制销售承诺及物业管理成本控制控制要点：控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）销售承诺（销售合同、广告、售楼书）物业管理亏损物业管理亏损控制原则：控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。独立、健康运营，不产生经营负担。需求文件：需求文件：销售管理制度销售管理制度 物业管理制度物业管理制度责任成本管理责任成本管理目标成本管理目标成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件公司总经理层公司总经理层控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统最终形成如下所示的成本管理构架和模式最终形成如下所示的成本管理构架和模式领导机构领导机构 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件几个成本观点几个成本观点 成本管理要依赖于全员成本管理要依赖于全员成本管理要依赖于全员成本管理要依赖于全员 省钱等于赚钱省钱等于赚钱省钱等于赚钱省钱等于赚钱 成本管理不等于省钱成本管理不等于省钱成本管理不等于省钱成本管理不等于省钱 成本水平是专业水平的反映成本水平是专业水平的反映成本水平是专业水平的反映成本水平是专业水平的反映建筑精神故乡建筑精神故乡建筑精神故乡建筑精神故乡谢谢 谢！谢！