投资性房地产.pptx

投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）投资性房地产投资性房地产(新增内容）新增内容）投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）一、投资性房地产的概述一、投资性房地产的概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的或两者兼有而持有的房地产房地产。投资性房地产应当能。投资性房地产应当能够单独计量和出售。够单独计量和出售。投资性房地产的主要形式是出租建筑物和出租投资性房地产的主要形式是出租建筑物和出租土地使用权，其实质是一种让渡资产使用权的行为。土地使用权，其实质是一种让渡资产使用权的行为。其收入也就是租金收入。其收入也就是租金收入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，这种形式在我国很少。后转让的土地使用权，这种形式在我国很少。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）（一）投资性房地产的范围（一）投资性房地产的范围投资性房地产包括：已出租的土地使用权投资性房地产包括：已出租的土地使用权;持有持有并准备增值后转让的土地使用权并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。已出租的建筑物。（1）已出租的土地使用权）已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。尚未出租的土地使用权，不属于此类。（属于企业的资产，持有的目的是为了收取租金，（属于企业的资产，持有的目的是为了收取租金，而不是自己使用或出售）而不是自己使用或出售）投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权）持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。准备增值后转让的土地使用权。（3）已已出租的建筑物出租的建筑物p63 是指企业拥有产权并以经营方式出租的建筑物。是指企业拥有产权并以经营方式出租的建筑物。企业将建筑物出租，应按企业将建筑物出租，应按租赁协议开始日租赁协议开始日确认为投确认为投资性房地产；或企业决策部门书面决定，对某些闲资性房地产；或企业决策部门书面决定，对某些闲置建筑物，进行经营出租，即便没有租出，也应视置建筑物，进行经营出租，即便没有租出，也应视为投资性房地产。为投资性房地产。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）【注意注意】一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产。以经营租赁方式租入的房地产，由于租入方不对该房地产拥有所有权，所以即使再次对外出租，也不能作为该企业的投资性房地产核算。企业出租给企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质，不是以投资为目的。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）（二）不属于投资性房地产的项目（二）不属于投资性房地产的项目下列各项不属于投资性房地产：下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。企业生产经营用的土地使用权应属于无形资产。企业生产经营用的土地使用权应属于无形资产。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）（2）作为存货的房地产。）作为存货的房地产。某项房地产，部分用于赚取租金或资本某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产，商品房为投资性房地产，商品房P63。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）投资性房地产的确认投资性房地产的确认 将某个项目要确认为投资性房地产，首先应当符将某个项目要确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：产的两个确认条件：1.与该资产相关的经济利益很可能流入企业；与该资产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。该投资性房地产的成本能够可靠地计量。只有同时符合这两个条件，才能将其作为只有同时符合这两个条件，才能将其作为“投资性投资性房地产房地产”科目核算。科目核算。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）二、投资性房地产的核算二、投资性房地产的核算投资性房地产应当投资性房地产应当按照取得时的成本进行按照取得时的成本进行初始计量。初始计量。1.外购的投资性房地产外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产且对于企业外购的房地产，只有在购入房地产且同时开始对外出租（同时开始对外出租（自租赁期开始日起自租赁期开始日起，下同）或，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。为投资性房地产。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）2.自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发）的房地产，只有在企业自行建造（或开发）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成（包括到预定可使用状态前发生的必要支出构成（包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应于资本化土地开发费、建筑成本、安装成本、应于资本化的借款利息、支付的其他费用及分摊的间接费用的借款利息、支付的其他费用及分摊的间接费用）投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）【例例1】企业购买一块土地使用权，购买价企业购买一块土地使用权，购买价为为20002000万元，支付相关手续费等万元，支付相关手续费等3030万元，万元，款项全部以存款支付。企业购买后准备等款项全部以存款支付。企业购买后准备等其增值后予以转让。其增值后予以转让。借：投资性房地产借：投资性房地产 2 0302 030 贷：银行存款贷：银行存款 2030 2030 投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）【例例2】甲公司于甲公司于2007年年1月月1日支付日支付1000万元万元价款和价款和10万元相关税费购入了万元相关税费购入了800平方米商平方米商业用房，当日出租给乙公司。甲公司购入业用房，当日出租给乙公司。甲公司购入投资性房地产的账务处理是：投资性房地产的账务处理是：借：投资性房地产借：投资性房地产 1010 贷：银行存款贷：银行存款 1010投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）企业自行建造房地产达到预定可使用企业自行建造房地产达到预定可使用 状态后一段时间才对外出租或用于资本增值状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当的，应当先先将自行建造的房地产确认为固将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自定资产或无形资产，自租赁期开始日或用租赁期开始日或用于资本增值之日于资本增值之日开始，开始，再再从固定资产或无从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。形资产转换为投资性房地产。【例例3】甲公司于甲公司于2006年年1月月1日支付日支付2000万元万元土地出让金取得一块土地使用权，使用年土地出让金取得一块土地使用权，使用年限限50年，准备筹建办公楼。甲公司购入土年，准备筹建办公楼。甲公司购入土地使用权的账务处理是：地使用权的账务处理是：投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）借：无形资产借：无形资产土地使用权土地使用权 2000 贷：银行存款贷：银行存款 20002006年末摊销无形资产成本年末摊销无形资产成本借：管理费用借：管理费用 40 贷：累计摊销贷：累计摊销（200050）402007年年1月月1日，该土地使用权出租，甲公司将无日，该土地使用权出租，甲公司将无形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量：形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量：借：投资性房地产借：投资性房地产 2000累计摊销累计摊销 40 贷：无形资产贷：无形资产土地使用权土地使用权 2000 投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销 40 投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）【例例4】甲公司采用出包方式建造商用楼，用于出租，甲公司采用出包方式建造商用楼，用于出租，总投资总投资4000万元。万元。2006年年2月月1日支付工程款日支付工程款1000万元，则甲公司账务处理如下：万元，则甲公司账务处理如下：借：在建工程借：在建工程商用楼商用楼 1000 贷：银行存款贷：银行存款 10002006年其余付款略；年其余付款略；2006年年12月月23日，工程达到日，工程达到预定可使用状态，开始办理经营租赁手续，在建预定可使用状态，开始办理经营租赁手续，在建工程合计金额为工程合计金额为4000万元，则：万元，则：借：投资性房地产借：投资性房地产 4000 贷：在建工程贷：在建工程 4000投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）三、投资性房地产的后续计量三、投资性房地产的后续计量投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）(1)原则原则：企业通常可以采用成本模式成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。(2)成本模式成本模式：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期(月)计提折旧(或摊销)，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）(3)公允价值模式公允价值模式企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产不对投资性房地产计提折旧或进行摊销计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益公允价值变动损益)。会计处理如下：（保证账面价值保证账面价值=公允价值公允价值）借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益或做相反分录。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）（一）采用成本模式进行后续计量（一）采用成本模式进行后续计量在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。照资产减值的有关规定进行处理。对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记借记“其他业务成本其他业务成本”科目，科目，贷记贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。科目。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）【例题单选题】某企业对投资性房地产采用成本模式计量。2009年1月1日购入一幢房屋用于出租。该房屋的成本为320万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元。采用直线法计提折旧。2009年应该计提的折旧额为()万元。A.18B.13.75C.14.67D.15投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）【例题单选题】企业采用成本模式计量的投资性房地产，且投资性房地产不属于企业的主营业务，按期计提折旧或进行摊销，应该借记的科目是()。A.其他业务成本B.管理费用C.制造费用D.营业外支出投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）注意两种模式下的账户使用注意两种模式下的账户使用1、成本模式、成本模式（1）投资性房地产）投资性房地产入账价格入账价格（2）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）（3）投资性房地产减值准备）投资性房地产减值准备（4）资产减值损失）资产减值损失2、公允价值模式、公允价值模式（1）投资性房地产成本）投资性房地产成本-初始成本初始成本（2）投资性房地产公允价值变动投资性房地产公允价值变动（3）公允价值变动损益）公允价值变动损益投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）【例例5】2007年土地使用权用于出租，每年摊销年土地使用权用于出租，每年摊销额为额为40万元，同时每年租金万元，同时每年租金70万元，在年末万元，在年末一次性支付，甲公司在年末账务处理时：一次性支付，甲公司在年末账务处理时：借：银行存款借：银行存款 70贷：其他业务收入贷：其他业务收入 70借：其他业务成本借：其他业务成本 40 贷：投资性房地产累计摊销贷：投资性房地产累计摊销 40投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）（二）采用公允价值模式进行后续计量的投（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产资性房地产采用公允模式进行后续计量应当满足的条件采用公允模式进行后续计量应当满足的条件、投资性房地产所在地存在活跃交易市场、投资性房地产所在地存在活跃交易市场、企业能够从房地产交易市场取得同类或、企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。的估计。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理采用公允价值模式进行后续计量的会计处理u 对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不不计提折旧或摊销，也不计提资产减值损失计提折旧或摊销，也不计提资产减值损失，应当以资，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益u(“公允价值变动损益公允价值变动损益”账户账户)u投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）【例例6】2006年年1月月1日，乙公司支付日，乙公司支付3000万元万元取得一栋办公用房用于出租取得一栋办公用房用于出租(属于投资性房地属于投资性房地产产)，每年租金，每年租金200万元，在每年年初一次性万元，在每年年初一次性收取。收取。2006年年12月月31日，该办公用房的公允日，该办公用房的公允价值为价值为3100万元，该投资性房地产采用公允万元，该投资性房地产采用公允价值模式核算。则乙公司账务处理如下：价值模式核算。则乙公司账务处理如下：投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）2006年初：年初：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 3000贷：银行存款贷：银行存款 3000借：银行存款借：银行存款 200贷：预收账款贷：预收账款 200投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）2006年末：年末：借：预收账款借：预收账款 200贷：其他业务收入贷：其他业务收入 200借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 100贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 100以后年度依此类推。以后年度依此类推。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）20062006年年1 1月月1 1日企业将一幢厂房对外出租，该厂日企业将一幢厂房对外出租，该厂房的初始成本为房的初始成本为500500万元。该投资性房地产期末采万元。该投资性房地产期末采用公允价值计量，用公允价值计量，20062006年年1212月月3131经复核，该投资经复核，该投资性厂房的公允价值为性厂房的公允价值为520520万元。其会计处理为：万元。其会计处理为：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 2020 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 2020 如果其公允价值为如果其公允价值为470470万，其会计处理为：万，其会计处理为：借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 3030 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 3030投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更u如果企业的计量模式如果企业的计量模式由成本模式转为公允由成本模式转为公允价值模式价值模式，这一改变应作为企业的会计政，这一改变应作为企业的会计政策变更，按照策变更，按照企业会计准则第企业会计准则第2828号号会计政策、会计估计变更和差错更正会计政策、会计估计变更和差错更正加加以处理。以处理。调整期初留存收益调整期初留存收益（未分配利润（未分配利润和盈余公积）。和盈余公积）。u已采用公允价值模式计量的投资性房地产，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式不得从公允价值模式转为成本模式。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）（四）投资性房地产的处置（四）投资性房地产的处置企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益当期损益。实际收到的处置收入计入“其他业务收入其他业务收入”，处置投资性房地产的账面价值计入“其他业务成本其他业务成本”。投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）1、采用成本模式计量的投资性房地产的处置、采用成本模式计量的投资性房地产的处置借：银行存款(处置收入净额)贷：其他业务收入借：其他业务成本差额 投资性房地产累计折旧(摊销)-账面值 投资性房地产减值准备账面值贷：投资性房地产账面值投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）2、采用公允价值模式计量投资性房地产处置、采用公允价值模式计量投资性房地产处置借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动(或借记或借记)借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本贷：其他业务成本(或相反分录或相反分录)投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）【例题计算题】甲企业2007年1月1日外购一幢建筑物。该建筑物的买价为500万元，以银行存款支付(不考虑相关税费)。该建筑物用于出租，租赁期开始日为2007年1月1日，年租金为20万元。每年年初预收租金。该企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2007年12月31日，该建筑物的公允价值为520万元。2008年12月31日，该建筑物的公允价值为510万元。2009年1月1日，甲企业出售该建筑物，售价为500万元。则：(1)2007年1月1日借：投资性房地产成本500贷：银行存款500收取租金时：借：银行存款20贷：预收账款20投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）(2)2007年12月31日借：投资性房地产公允价值变动20 贷：公允价值变动损益20借：预收账款20 贷：其他业务收入20(3)2008年1月1日收取租金时借：银行存款20 贷：预收账款20投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）(4)2008年12月31日借：公允价值变动损益10贷：投资性房地产公允价值变动 10 借：预收账款20贷：其他业务收入20投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）(5)2009年1月1日借：银行存款500 贷：其他业务收入500借：其他业务成本510 贷：投资性房地产成本 500 公允价值变动10借：公允价值变动损益10 贷：其他业务成本10投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（投资性房地产（5 5 5 5）【例题单选题】某企业对投资性房地产采用公允价值计量模式。2009年1月1日购入一幢房屋用于出租。该房屋的成本为510万元，用银行存款支付。房屋预计使用年限为20年。预计净残值为10万元。2009年6月30日该房屋的公允价值为508万元。则2009年6月30日应做的会计处理为()。A.借：其他业务成本12.5 贷：累计折旧12.5B.借：管理费用12.5 贷：累计折旧12.5C.借：投资性房地产公允价值变动2 贷：公允价值变动损益2D.借：公允价值变动损益 2 贷：投资性房地产公允价值变动 2