金地深圳龙华金地梅陇镇四期商铺价格报告40.pptx

金地梅陇镇四期商铺金地梅陇镇四期商铺价格报告价格报告谨呈：金地住宅开发有限公司谨呈：金地住宅开发有限公司项目目标项目目标梅陇镇住宅整体余量约梅陇镇住宅整体余量约6565套；近阶段套；近阶段住宅销售热度较高，同时商铺尾盘推出受到市场热捧住宅销售热度较高，同时商铺尾盘推出受到市场热捧；深圳市场投资态势活跃，大投资客频频出手，如：深圳市场投资态势活跃，大投资客频频出手，如：丰盛町南区、丰盛町南区、卓越世纪中心卓越世纪中心入市售罄，以入市售罄，以 及金地名座项目实现高速高价高销售率的销售佳绩及金地名座项目实现高速高价高销售率的销售佳绩。建议本项目于建议本项目于6 6月中下旬趁热入市！开盘周月中下旬趁热入市！开盘周完成商铺完成商铺85%85%的销售任务的销售任务，即：，即：4040个铺位，约个铺位，约15001500平米。平米。一、定价基础一、定价基础二、核心均价推导二、核心均价推导三、价格表制定及验证三、价格表制定及验证报告框架报告框架I.市场分析市场分析II.客户分析客户分析I.定价策略定价策略II.核心均价推导核心均价推导I.制定方法及因素权重制定方法及因素权重II.手动特殊调差手动特殊调差III.价格验证价格验证车公庙丰盛町车公庙丰盛町开盘时间开盘时间0909年年1 1月月0909年年5 5月月开盘均价开盘均价1010万元万元/平平2020万元万元/平平开盘产品开盘产品北区北区 南区南区成交套数成交套数 107107（售罄）（售罄）105(105(基本售罄基本售罄)单铺面积单铺面积10-2010-205-255-25层高层高3 3米米3 3米米使用率使用率90%90%以上以上90%90%项目位于车公庙写字楼群之间，项目位于车公庙写字楼群之间，拥有良好的客户基础拥有良好的客户基础；定位为中端消费场所，定位为中端消费场所，补缺补缺片区缺乏小型商业的不足；片区缺乏小型商业的不足；单铺面积小单铺面积小，控制总价控制总价以博取高单价；以博取高单价；租金可达每平米租金可达每平米600600元以上，元以上，7%7%以上的高回报率以上的高回报率受投资者热捧。受投资者热捧。近期开盘商业近期开盘商业卓越世纪中心卓越世纪中心6 6月月5 5日推出日推出4 4号楼号楼共共144144套套，开盘即售开盘即售7 7成以上成以上，目前已，目前已全部售罄。全部售罄。深圳中心区的优越位置，体现了较高的深圳中心区的优越位置，体现了较高的稀缺性稀缺性，大大吸引投资客，并出现，大大吸引投资客，并出现 大客户购买整层大客户购买整层的投资行为。的投资行为。开盘时间开盘时间0909年年6 6月月开盘均价开盘均价3.13.1万万/平平开盘产品开盘产品4 4号楼号楼开盘销售率开盘销售率70%70%成交套数成交套数 144144（售罄）（售罄）面积面积整层约整层约19001900平平近期开盘商业近期开盘商业阳光花地苑阳光花地苑开盘时间开盘时间20092009年年5.15.1开盘均价开盘均价2400024000铺位总数铺位总数2727成交套数成交套数1212成交率成交率45%45%单铺面积单铺面积40-120 40-120 层高：层高：5.7 5.7 米米使用率使用率95%95%可做餐饮比例可做餐饮比例100%100%该项目该项目60%60%的铺位面向前海路，的铺位面向前海路，街铺销售较好街铺销售较好；街铺价格街铺价格3000030000元左右，与住宅价格比例为元左右，与住宅价格比例为3 3：1 1；内街价格在内街价格在1700017000左右，与住宅价格比例为左右，与住宅价格比例为1.71.7：1 1；内铺销售一般内铺销售一般，客户反响不积极；，客户反响不积极；近期开盘商业近期开盘商业金地名座金地名座开盘时间开盘时间0909年年6.66.6开盘均价开盘均价5.45.4万元万元/平平开盘套数开盘套数2222间街铺间街铺成交套数成交套数 1717（82%82%销售率）销售率）单铺面积单铺面积46-8646-86层高层高5.85.8米米使用率使用率90%90%以上以上金地名座是新洲商圈两年内唯一集中发售的商业项目，金地名座是新洲商圈两年内唯一集中发售的商业项目，稀缺性较强稀缺性较强；项目处于金地工业区，商业现状较差，项目处于金地工业区，商业现状较差，租金水平较低租金水平较低；开盘销售率达开盘销售率达8 8成以上，客户多看中成以上，客户多看中街铺、片区位置及投资前景。街铺、片区位置及投资前景。近期开盘商业近期开盘商业从近期整体商业成交情况来看，投资客比较活跃，特征比较明显，从近期整体商业成交情况来看，投资客比较活跃，特征比较明显，热捧热捧高回报率物业高回报率物业，注重投资前景；如：阳光花地及金地名座，注重投资前景；如：阳光花地及金地名座街铺街铺首先受到首先受到投资客的青睐；投资客的青睐；投资较活跃，信心回笼投资较活跃，信心回笼因此，梅陇镇四期商业趁本轮市场投资小高潮入市，因此，梅陇镇四期商业趁本轮市场投资小高潮入市，对于实现销售率方面具有较好的市场基础。对于实现销售率方面具有较好的市场基础。龙坂市场二手商铺概况龙坂市场二手商铺概况2.1-2.52.1-2.5万万2.7-32.7-3万（可做餐饮）万（可做餐饮）3.0-3.23.0-3.2万万2.7-32.7-3万万2.5-42.5-4万万2-2.52-2.5万万2.3-2.82.3-2.8万万车行路线车行路线临街商业临街商业2.52.5万万注：龙坂周边一手铺已基本售罄注：龙坂周边一手铺已基本售罄二手铺放盘价高，近期无成交，业主放盘二手铺放盘价高，近期无成交，业主放盘诚意度不高，多为试探市场承受价格。诚意度不高，多为试探市场承受价格。锦绣江南锦绣江南人人 民民 南南 路路龙胜路龙胜路梅龙公路梅龙公路商业沿社区底层排布NO.1NO.1NO.2NO.2NO.3NO.3NO.4NO.4布龙路布龙路物业物业锦绣江南锦绣江南位置位置龙华人民南路与布龙公路交汇处东北龙华人民南路与布龙公路交汇处东北 形式形式沿街商铺沿街商铺业态及业态及经营状经营状况况No.1No.1锦绣江南一期小区内商铺，位于整锦绣江南一期小区内商铺，位于整个小区大门口，整个小区业主都要路过，个小区大门口，整个小区业主都要路过，人流量最大，是整个锦绣江南的黄金铺人流量最大，是整个锦绣江南的黄金铺位。位。No.2No.2锦绣江南二期沿布龙路商铺经营状锦绣江南二期沿布龙路商铺经营状况良好，以五金，建材，汽修店为主，况良好，以五金，建材，汽修店为主，空置铺位不多。空置铺位不多。No.3No.3锦绣江南三期沿龙胜路商铺经营状锦绣江南三期沿龙胜路商铺经营状况良好，以餐饮，服饰，发廊等为主。况良好，以餐饮，服饰，发廊等为主。无空置铺位。无空置铺位。No.4No.4锦绣江南四期沿梅龙路商铺经营状锦绣江南四期沿梅龙路商铺经营状况惨淡，铺面大部分空置。仅有人人乐，况惨淡，铺面大部分空置。仅有人人乐，麦当劳，真功夫和极少部分小店存活麦当劳，真功夫和极少部分小店存活（儿童百货、家具装饰）；（儿童百货、家具装饰）；项目概项目概况况总建面总建面4040万平方米，商业总建筑面积近万平方米，商业总建筑面积近5 5万平方米，分四期开发，规划有近万平方米，分四期开发，规划有近40004000户住宅，约户住宅，约1.41.4万人。万人。租金租金月租金月租金80-12080-120元元/平方米平方米消费群消费群体体消费群体以小区内的居民为主消费群体以小区内的居民为主物业物业春华四季园春华四季园位置位置四季花城旁，民康路与华南路交界处四季花城旁，民康路与华南路交界处形式形式沿街商铺沿街商铺业态及经业态及经营状况营状况第一街区主要为布艺店、饮用水、装第一街区主要为布艺店、饮用水、装修设计，租金在修设计，租金在30-5030-50元元/平米平米/月月第二街区（主入口）主要为便利店、第二街区（主入口）主要为便利店、地铺、装饰、餐饮，租金在地铺、装饰、餐饮，租金在120120左右左右第三街区主要为餐饮、休闲、地铺，第三街区主要为餐饮、休闲、地铺，租金在租金在80-10080-100元元消费群体消费群体服务于入住客及部分华南路路过车主服务于入住客及部分华南路路过车主春华四季园春华四季园第一街区第一街区第二街区第二街区第三街区第三街区潜龙华城潜龙华城物业指标物业指标潜龙华城潜龙华城位置位置龙华镇梅林关民治大道地段，邻近民丰龙华镇梅林关民治大道地段，邻近民丰路路 形式形式沿街商铺沿街商铺业态及经业态及经营状况营状况A A区西侧、区西侧、CC区人流较少，商铺闲置率高，区人流较少，商铺闲置率高，仅有少量服饰店和低档餐饮；仅有少量服饰店和低档餐饮；A A区其它、区其它、B B区商铺经营状态良好。饮食、区商铺经营状态良好。饮食、地铺、服饰、休闲美容、家居电器等生地铺、服饰、休闲美容、家居电器等生活配套齐全；活配套齐全；沿民治大道最繁华，且有大型商业引进；沿民治大道最繁华，且有大型商业引进；靠近梅龙路商业最差。靠近梅龙路商业最差。项目概况项目概况商业建筑面积商业建筑面积15741.4715741.47平米；层高平米；层高5-6.85-6.8米；实用率米；实用率96-97%96-97%租金租金均价均价8080100100元元/平米平米消费群体消费群体本小区业主和周边客户，消费人群层次本小区业主和周边客户，消费人群层次杂乱杂乱经营较差经营良好物业物业世纪春城世纪春城形式形式住宅裙楼或小区临街商业街，社区店，均以住宅裙楼或小区临街商业街，社区店，均以单间街铺为主，无主力店带动。单间街铺为主，无主力店带动。商业业商业业态态社区士多店、地产中介、美容美发为主、家社区士多店、地产中介、美容美发为主、家电维修、音像店、医药店电维修、音像店、医药店销售状销售状况况商铺整体处于滞销状态；之前实现销售的商商铺整体处于滞销状态；之前实现销售的商铺面积主要集中在铺面积主要集中在5050平米左右平米左右租金租金租金价格为租金价格为60-15060-150元元/平米左右。平米左右。经营情经营情况况世纪春城一二期的商铺的整体定位是社区店，世纪春城一二期的商铺的整体定位是社区店，均以单间街铺为主，无主力店带动，所有现均以单间街铺为主，无主力店带动，所有现有客户是一、二期的业主及周边农民房的住有客户是一、二期的业主及周边农民房的住户。客流量较少，人气不旺，所以整体经营户。客流量较少，人气不旺，所以整体经营状况较为冷清；经营品种档次较低状况较为冷清；经营品种档次较低 目前存目前存在的问在的问题题虽为街铺，但没有考虑如何吸引人气，聚集虽为街铺，但没有考虑如何吸引人气，聚集客流，没有引进主力店，导致商业氛围较差客流，没有引进主力店，导致商业氛围较差世纪春城世纪春城一期一期二期二期三期三期四期四期商铺刚能维持经商铺刚能维持经营，客户以业主营，客户以业主及农民房住户为及农民房住户为主，消费力有限，主，消费力有限，没有主力店，档没有主力店，档次较低次较低商铺业态以建商铺业态以建材为主，有空材为主，有空置铺位置铺位商铺业态主商铺业态主要以装修、要以装修、电器、布艺、电器、布艺、便利店为主便利店为主梅陇镇一期商铺现状梅陇镇一期商铺现状入住率偏低，小区人流难以保证；入住率偏低，小区人流难以保证；商铺空置率达商铺空置率达32%32%，主要为餐饮铺位；，主要为餐饮铺位；品牌商家品牌商家的进驻拉升了整体商业形象；的进驻拉升了整体商业形象；商铺主要满足社区居民日常生活；餐饮、中介、小百货生存力较强；商铺主要满足社区居民日常生活；餐饮、中介、小百货生存力较强；中介中介 器器械专卖械专卖华润万家华润万家 海海王星辰王星辰美容美发美容美发茶叶茶叶 干洗干洗 服装服装 培训培训 建行建行中介中介 餐饮餐饮 服服饰饰中介中介美容美容 干洗干洗 床上用品床上用品KFCKFC银行银行 中介中介 餐饮餐饮 小型商业小型商业百货便利店百货便利店大长今大长今建材建材装潢装潢梅陇镇一期商铺现状梅陇镇一期商铺现状区域区域业态业态铺数铺数经营个数经营个数空置率空置率租金租金售价（报价，无实售价（报价，无实际成交）际成交）A A区区集中商业集中商业3 31 166%66%-2500025000B B区区餐饮、银行、小型商业餐饮、银行、小型商业101010100 08080-1-12 20 030000-3500030000-35000CC区区中介、器械专卖中介、器械专卖10103 370%70%1 12 20-2000-20030000-4000030000-40000D D区区肯德基肯德基1 11 10 0-E E区区中介、便利店、水果、中介、便利店、水果、美容、美发、干洗、布美容、美发、干洗、布艺、茶叶、装饰、培训艺、茶叶、装饰、培训4242303029%29%7070-11011025000-3500025000-35000总计总计6666454532%32%均价均价80-15080-150均价均价2828000-3000-35 5000000租金以租金以8080-1-15 50 0元元/平米为主平米为主，少量铺位，少量铺位（多为中介铺位）（多为中介铺位）租金可以达到租金可以达到200200元元/平；平；目前无二手铺目前无二手铺成交成交，均以出租或自用为主。，均以出租或自用为主。市场小结市场小结从整体市场看，投资信心出现了一个小高潮，对于四期商铺的入市具从整体市场看，投资信心出现了一个小高潮，对于四期商铺的入市具有有较好的外部市场环境基础较好的外部市场环境基础；从梅陇镇及周边项目的商业情况来看，从梅陇镇及周边项目的商业情况来看，空置率有较大的改善空置率有较大的改善，但由于，但由于消费力不足及多数商业体无主力店等因素的影响，消费力不足及多数商业体无主力店等因素的影响，经营状况不佳，租金经营状况不佳，租金回报率也较低，多集中在回报率也较低，多集中在5%5%左右左右；一、定价基础一、定价基础二、核心均价推导二、核心均价推导三、价格表制定及验证三、价格表制定及验证报告框架报告框架I.市场分析市场分析II.客户分析客户分析I.定价策略定价策略II.核心均价推导核心均价推导I.制定方法及因素权重制定方法及因素权重II.手动特殊调差手动特殊调差III.价格验证价格验证近期三期商铺成交客户近期三期商铺成交客户商铺成交客户一半以上为梅陇镇业商铺成交客户一半以上为梅陇镇业主，其次为龙华镇周边及梅林、华主，其次为龙华镇周边及梅林、华强北片区的投资客，可见挖掘强北片区的投资客，可见挖掘老业老业主资源主资源同时加大对同时加大对龙华周边及福田龙华周边及福田附近片区附近片区的推广的效果显著。的推广的效果显著。成交客户以电子、贸易成交客户以电子、贸易私营业主私营业主最最多，占到多，占到48%48%的比例，其次为的比例，其次为富士富士康等企业高管及梅林片区公务员康等企业高管及梅林片区公务员；成交客户购买商铺成交客户购买商铺80%80%以上为纯投以上为纯投资，少量客户为自营兼投资。资，少量客户为自营兼投资。三期商铺客户白描三期商铺客户白描客户一：客户一：购买商铺购买商铺K28K28，为，为梅陇镇梅陇镇1212栋业主栋业主，5050多岁，在龙华镇做建材生意，纯多岁，在龙华镇做建材生意，纯 投资，看好片区发展前景。投资，看好片区发展前景。客户二：客户二：购买商铺购买商铺K35K35，为，为富士康高管，富士康高管，4040多岁，台湾人，熟悉龙华片区，看好多岁，台湾人，熟悉龙华片区，看好 未来的发展前景，纯投资。未来的发展前景，纯投资。客户三：客户三：购买商铺购买商铺H12H12，为，为业主老带新客户业主老带新客户，3030多岁，本地人，多岁，本地人，住在民治住在民治，纯投，纯投 资。资。本次购买商铺的客户共性明显，均为了解金地、梅陇镇及片区前景的本次购买商铺的客户共性明显，均为了解金地、梅陇镇及片区前景的投资客，其中梅陇镇业主、龙华私企业主、富士康高管及梅林公务员投资客，其中梅陇镇业主、龙华私企业主、富士康高管及梅林公务员占占90%90%以上。以上。关注四期商铺客户梳理关注四期商铺客户梳理类别类别数量数量具体描述具体描述典型客户典型客户A A类类7 7批左右批左右多为没选到三期合适铺位的客户，期多为没选到三期合适铺位的客户，期待四期街铺发售，待四期街铺发售，表示若四期街铺价表示若四期街铺价格同三期街铺差不多即可购买。格同三期街铺差不多即可购买。罗晓赛客户：三期罗晓赛客户：三期H9H9业主推荐姐姐购买，关业主推荐姐姐购买，关注四期街铺，注四期街铺，价格价格2 2.2.2-2.-2.6 6万万，面积适中购买，面积适中购买.张生军客户：福田投资客，没买到张生军客户：福田投资客，没买到K35K35铺，铺，表示若四期街铺价格同该铺差不多即可购买，表示若四期街铺价格同该铺差不多即可购买，需求面积需求面积5 50 0平米左右。平米左右。B B类类1010批左右批左右多为梅陇镇业主及龙华投资客，多为梅陇镇业主及龙华投资客，大多大多关注四期关注四期40-6040-60平街铺，表示位置及价平街铺，表示位置及价格合适可考虑购买。格合适可考虑购买。赵勇淳客户：四期业主，之前看过三期内铺，赵勇淳客户：四期业主，之前看过三期内铺，但更倾向于四期但更倾向于四期5050平左右的街铺，价格合适平左右的街铺，价格合适即可购买。即可购买。CC类类8 8批左右批左右目前只有初步意向，看具体情况再定。目前只有初步意向，看具体情况再定。/四期诚意客与三期成交客户共性明显，均以梅陇镇业主及周边投资客为主；四期诚意客与三期成交客户共性明显，均以梅陇镇业主及周边投资客为主；主要关注街铺，心理价位多集中在主要关注街铺，心理价位多集中在2.2-2.82.2-2.8万，需求面积集中在万，需求面积集中在30-6030-60平米。平米。客户小结客户小结梅陇镇业主梅陇镇业主龙华周边私营业主龙华周边私营业主 坂田企业高管坂田企业高管 梅林益田公务员梅林益田公务员其他片区投资客其他片区投资客客户心理关键词客户心理关键词部分客户诚意度部分客户诚意度不足需价格刺激不足需价格刺激控制单价以提控制单价以提高投资回报率高投资回报率控制总价以降控制总价以降低风险低风险一、定价基础一、定价基础二、核心均价推导二、核心均价推导三、价格表制定及验证三、价格表制定及验证报告框架报告框架I.市场分析市场分析II.客户分析客户分析I.推售及定价策略推售及定价策略II.核心均价推导核心均价推导I.制定方法及因素权重制定方法及因素权重II.手动特殊调差手动特殊调差III.价格验证价格验证项目现状项目现状现现状状1 1人流聚集区人流聚集区人流盲区人流盲区车流动线车流动线人流动线人流动线商铺总面积：商铺总面积：1764.551764.55平米平米商铺数量：商铺数量：4747套套中梅路开通后，四期与三期商铺均拥有前广场，更加有力与聚集人流，将中梅路开通后，四期与三期商铺均拥有前广场，更加有力与聚集人流，将形成以梅陇镇为中心，以世纪春城及阳光新境为辐射的形成以梅陇镇为中心，以世纪春城及阳光新境为辐射的梅陇镇街铺商圈。梅陇镇街铺商圈。项目现状项目现状现现状状2 2现现状状3 3单铺面积适中，主要集中在单铺面积适中，主要集中在20-6020-60平米之间，投资门槛较低。平米之间，投资门槛较低。车库入口车库入口车库入口车库入口内铺（朝世纪春城）内铺（朝世纪春城）1111个个扶手梯遮挡扶手梯遮挡3 3个个车库进出口遮挡车库进出口遮挡9 9个个内铺较多，且有多个铺位受车库进出口或电梯遮挡内铺较多，且有多个铺位受车库进出口或电梯遮挡手扶电梯手扶电梯面积区间面积区间10-1910-19平平20-2920-29平平30303939平平40404949平平50505959平平60606969平平70707979平平套数套数6 6151510107 76 61 12 2套数比例套数比例13%13%32%32%21%21%15%15%13%13%2%2%4%4%推售推售策略策略目前，从世纪春城与四期内铺相对的铺位可以看出，目前其全为死铺；目前，从世纪春城与四期内铺相对的铺位可以看出，目前其全为死铺；同时，鉴于四期产品当中约有同时，鉴于四期产品当中约有20%20%的内铺，比例相对较高，因此建议将内铺的内铺，比例相对较高，因此建议将内铺与其相对应的外铺做相应的与其相对应的外铺做相应的捆绑销售捆绑销售；实现均好性，实现均好性，南向商铺可以额外优惠的价格，捆绑销售，控制总价；南向商铺可以额外优惠的价格，捆绑销售，控制总价；拉大价差，拉大价差，凸显展示性较好的外铺的价值，同时拉大与劣势铺位（南向及电凸显展示性较好的外铺的价值，同时拉大与劣势铺位（南向及电梯遮挡铺位）之间的价差；梯遮挡铺位）之间的价差；L8+L9=53.11L8+L9=53.11L10+L11=62.19L10+L11=62.19L12+L15=67.13L12+L15=67.13L17+L18+L20=105.50L17+L18+L20=105.50L22+L21=81.82L22+L21=81.82L25+L26=56.96L25+L26=56.96M3+M5=44.7M3+M5=44.7M6+M7=61.83M6+M7=61.83M10+M12=97.91M10+M12=97.91M21+M22=79.24M21+M22=79.24捆绑单位拼后主要集中在捆绑单位拼后主要集中在40-8040-80平米之间，面积适中，整体均好性较强平米之间，面积适中，整体均好性较强一、定价基础一、定价基础二、核心均价推导二、核心均价推导三、价格表制定及验证三、价格表制定及验证报告框架报告框架I.市场分析市场分析II.客户分析客户分析I.推售及推售及定价策略定价策略II.核心均价推导核心均价推导I.制定方法及因素权重制定方法及因素权重II.手动特殊调差手动特殊调差III.价格验证价格验证市场比较法市场比较法项目项目目前价格（元目前价格（元/平）平）备注备注采用均价采用均价(元元/平米平米)权重权重锦绣江南锦绣江南街铺街铺人民路人民路3-3.23-3.2万，龙胜东路万，龙胜东路2.7-32.7-3万，梅陇路万，梅陇路2-2.82-2.8万万同为大社区，同为大社区，1-3 1-3期商业较成熟，价位期商业较成熟，价位较高；较高；与梅陇镇四期街铺最具可比性；与梅陇镇四期街铺最具可比性；2.82.8万万50%50%世纪春城世纪春城街铺街铺放盘价放盘价2.5-2.62.5-2.6万万有价无市，但区位最接近，具有一定参有价无市，但区位最接近，具有一定参考价值考价值2.52.5万万20%20%万科城万科城街铺街铺目前目前3.5-3.83.5-3.8万万同为大社区及品牌开发商，价格高无成同为大社区及品牌开发商，价格高无成交，滞销状态交，滞销状态3.53.5万万15%15%梅陇镇梅陇镇一期一期2.82.8万万-3.53.5万万目前仅为报价，没有成交目前仅为报价，没有成交3.33.3万万15%15%选取周边四个（选取周边四个（锦绣江南，世纪春城，万科城及梅陇镇一期锦绣江南，世纪春城，万科城及梅陇镇一期）可比性高的）可比性高的项目的项目的街铺街铺，设置不同的权重，对四期商铺核心均价进行测算。，设置不同的权重，对四期商铺核心均价进行测算。市场比较法市场比较法四期商铺与竞争楼盘打分表：四期商铺与竞争楼盘打分表：通过市场比较法得出四期商铺核心均价为通过市场比较法得出四期商铺核心均价为28403元元/平米。平米。注：锦绣江南打分侧重于靠近梅陇路及锦绣江南四期的街铺产品。注：锦绣江南打分侧重于靠近梅陇路及锦绣江南四期的街铺产品。梅陇镇梅陇镇4期期锦绣江南锦绣江南世纪春城街铺世纪春城街铺万科城万科城梅陇镇梅陇镇1期二手期二手28403 50%20%15%15%28000250003500033000打分实得分打分实得分打分实得分打分实得分打分实得分商铺成熟度15%60.90 71.05 71.05 91.35 71.05 人流通达性20%61.20 61.20 61.20 81.60 71.40 交通便利性18%71.26 71.26 71.26 81.44 71.26 片区规划11%90.99 70.77 80.88 70.77 80.88 商业规模15%71.05 71.05 71.05 101.50 81.20 开发商品牌6%100.60 70.42 80.48 100.60 100.60 周边商业环境10%60.60 80.80 60.60 90.90 70.70 规划档次5%80.40 60.30 60.30 80.40 80.40 内部比较法内部比较法 由于四期商铺与三期街铺分别位在中梅路两侧，区位及资源具有很大的相由于四期商铺与三期街铺分别位在中梅路两侧，区位及资源具有很大的相似性，所以似性，所以三期街铺三期街铺的价格具有很高的参考意义。的价格具有很高的参考意义。通过内部比较法得出四期商铺核心均价为通过内部比较法得出四期商铺核心均价为26843元元/平米。平米。梅陇镇梅陇镇4期期梅陇镇梅陇镇3期街铺期街铺2684327025打分实得分打分实得分人流通达性15%4.50.68 4.90.74 商铺昭示性15%4.50.68 4.50.68 商铺实用性15%4.20.63 4.30.65 商铺均好性15%4.30.65 4.20.63 商业规模10%4.60.46 4.20.42 面宽10%4.40.44 4.30.43 层高10%4.90.49 4.30.43 与主入口距离10%4.10.41 4.90.49 注：因为梅陇镇住宅已溢价注：因为梅陇镇住宅已溢价15%15%左右，故梅陇镇左右，故梅陇镇3 3期街铺所取均价为溢价后的价格。期街铺所取均价为溢价后的价格。龙坂片区租金偏低龙坂片区租金偏低,回报率回报率4%-6%4%-6%60-15060-150回报率回报率:4%-6%:4%-6%80-12080-120回报率回报率:4%-5%:4%-5%80-10080-100回报率回报率:4%-5%:4%-5%锦绣江南锦绣江南 周边周边潜龙华城潜龙华城周边周边世纪春城世纪春城周边周边50-12050-120回报率回报率:4%-6%:4%-6%春华四季春华四季园园 周边周边租金还原法租金还原法租金还原法估价公式租金还原法估价公式（设定使用期限（设定使用期限）V=V=（a/ra/r）1-1/(1+r)1-1/(1+r)n n V代表评估价值a代表年净收益（年租金）r代表投资回报率n代表使用年限注：假设在使用期限中，各年净收益和投资回报率相等。注：使用年限按照注：使用年限按照6565年，投资回报率按年，投资回报率按5 5计算计算月租金月租金 （元（元/米米/月）月）100100120120150150比重比重4 40%0%4 40%0%20%20%回报率回报率5 5返算售价返算售价 （元）（元）240002400028800288003518435184租金还原法租金还原法通过租金还原法得出四期商铺核心均价为通过租金还原法得出四期商铺核心均价为28157元元/平米。平米。注：参考租金取值主要参考目前片区街铺能实现的注：参考租金取值主要参考目前片区街铺能实现的租金中间值租金中间值100100和和120120，同时参考世纪春城临中梅路，同时参考世纪春城临中梅路部分铺位实现部分铺位实现150150的价位，但比例相对取小。的价位，但比例相对取小。核心均价确定核心均价确定市场比较价：市场比较价：2840328403元元/平米平米内部比较价：内部比较价：2684326843元元/平米平米计算结果计算结果参考权重参考权重核心均价核心均价20%20%40%40%2768027680元元/平米平米租金还原法：租金还原法：2815728157元元/平米平米40%40%注：在参考周市场比较价时，因为只有放盘价，基本无成交，参考价值较小，选取比例降低。注：在参考周市场比较价时，因为只有放盘价，基本无成交，参考价值较小，选取比例降低。一、定价基础一、定价基础二、核心均价推导二、核心均价推导三、价格表制定及验证三、价格表制定及验证报告框架报告框架I.市场分析市场分析II.客户分析客户分析I.推售及推售及定价策略定价策略II.核心均价推导核心均价推导I.制定方法及因素权重制定方法及因素权重II.手动特殊调差手动特殊调差III.价格验证价格验证人流可达性人流可达性昭示性昭示性面积面积面宽面宽空间结构空间结构店内流通性店内流通性35%35%25%25%5%5%15%15%10%10%10%10%可达性：可达性：可理解为商铺位置及人流方向，是购买商铺的首要要素；昭示性昭示性：昭示性强弱是商铺价值的重要指标；面积：面积：面积大小决定总价，进而影响客户的心理承受能力；面宽：面宽：商铺的沿街面大小决定商铺价值，并影响昭示性；结构：结构：平面布局是否方正实用，是否有柱等；流通性：流通性：偏重面宽进深比及通畅性等综合指标。影响因素及权重影响因素及权重价格表制定价格表制定各铺位综合得分各铺位综合得分价格表制定价格表制定房号房号建筑面积建筑面积得分得分差值差值L127.93 9.757.05L230.04 9.156.45L345.54 8.255.55L525.80 7.254.55L621.74 6.553.85L723.59 7.454.75L836.63 8.155.45L918.97 3.650.95L1034.68 8.25.5L1130.42 3.71L1244.66 8.655.95L1314.01 8.555.85L1525.62 3.550.85L1614.14 8.15.4L1742.26 9.456.75L1850.16 3.81.1L1916.64 8.55.8L2018.03 3.050.35L2144.63 6.13.4L2241.03 4.651.95L2327.16 6.53.8L2531.80 74.3L2627.82 7.95.2M141.03 9.957.25M230.48 9.87.1M321.66 7.554.85M525.14 9.26.5M638.78 7.34.6M725.94 8.86.1M840.22 4.51.8M956.76 7.24.5M1060.89 2.70M1113.09 8.15.4M1241.61 7.755.05M1353.55 8.65.9M156179 7.855.15M1683.05 7.955.25M1773.40 7.454.75M1847.65 8.15.4M1940.20 7.054.35M2045.24 7.34.6M2123.03 6.94.2M2259.93 3.71M2366.16 6.954.25M2556.95 7.054.35M2630.69 5.93.2M2734.01 6.33.6确定平面差、特殊调差确定平面差、特殊调差平面价差平面价差最大平面差建议为最大平面差建议为1800018000元；元；特殊调差特殊调差价格表制定价格表制定L9L9（+3000+3000）：与）：与L8L8捆绑销售，整体户型方正，面积适中；捆绑销售，整体户型方正，面积适中；L22L22（-3000-3000）：与电梯遮挡严重的）：与电梯遮挡严重的L21L21捆绑销售，面积较大，总价高；捆绑销售，面积较大，总价高；受遮挡的铺位在昭示性上，特殊调低；内铺的可达性与昭示性特殊调低；受遮挡的铺位在昭示性上，特殊调低；内铺的可达性与昭示性特殊调低；价格表制定价格表制定均均 价：价：2814828148元元/平米平米房号房号建筑面积建筑面积套内面积套内面积单价单价总价总价L127.93 26.6835010 977829L230.04 28.733520 1006941L345.54 43.531280 1424491L525.80 24.6528800 743040L621.74 20.7627060 588284L723.59 22.5329290 690951L836.63 34.9931030 1136629L918.97 18.1222860 433654L1034.68 33.1331160 1080629L1130.42 29.0619980 607792L1244.66 42.6632270 1441178L1314.01 13.3832030 448740L1525.62 24.4719610 502408L1614.14 13.5130910 437067L1742.26 40.3734260 1447828L1850.16 47.9220230 1014737L1916.64 15.8931900 530816L2018.03 17.2318370 331211L2144.63 42.6325940 1157702L2241.03 39.1919340 793520L2327.16 25.9526940 731690L2531.80 30.3828180 896124L2627.82 26.5830410 846006M141.03 39.235500 1456565M230.48 29.1235130 1070762M321.66 20.6929540 639836M525.14 24.0133640 845710M638.78 37.0528920 1121518M725.94 24.7832650 846941M840.22 38.4221970 883633M956.76 54.2228670 1627309M1060.89 58.1617500 1065575M1113.09 12.530910 404612M1241.61 39.7530040 1249964M1353.55 51.1632150 1721633M1561.79 59.0330290 1871619M1683.05 79.3430540 2536347M1773.40 70.1229290 2149886M1847.65 45.5230910 1472862M1940.20 38.4128300 1137660M2045.24 43.2128920 1308341M2123.03 2227930 643228M2259.93 57.2419980 1197401M2366.16 63.228050 1855788M2556.95 54.428300 1611685M2630.69 29.3125450 781061M2734.01 32.4926440 899224整体总价：整体总价：4966842749668427元元建筑面积：建筑面积：1764.551764.55平米平米355003513033640295402892032650219702867017500309103004032150302903054029290309102830028920279301998028050283002545026440335203128028800270602929031030 2286031160199803227032030196103091034260202303190018370259401934026940281803041035010均价为均价为2814828148元元/平米的各铺位单价情况平米的各铺位单价情况内铺单价集中在内铺单价集中在18000-2200018000-22000元元/平米平米街铺单价多集中在街铺单价多集中在26000-3400026000-34000元元/平米平米总体上来说，部分铺位超出客户总体上来说，部分铺位超出客户的心理预期，需要做适当的引导。的心理预期，需要做适当的引导。四期商铺总价四期商铺总价68%68%集中在集中在40-12040-120万之间；万之间；总体上，总价较好的满足了客户总体上，总价较好的满足了客户的价格承受力。的价格承受力。均价为均价为2814828148元元/平米的价格验证平米的价格验证汇报完毕汇报完毕谢谢谢谢金地置业梅陇镇项目组金地置业梅陇镇项目组狐逸狐逸20092009年年6 6月月