淄博房地产市场总结及展望.pptx

前言前言n转眼间，2010年过去了，新千年的头十年，也在一挥间远去了。2010年在整体经济环境运行良好的情况下，房地产宏观调控受到高度关注，4.15新政、9.27二次调控及相关政策密集出台。最具杀伤力要数限购令、禁购令、首付比例提高、第三套限贷。在政策与需求的博弈中，商品房销售量得到一定的抑制，而潜在需求仍然强劲，高性价比的楼盘依然得到市场的高度认可。可以说，政策空前严厉，而市场依然火热，2010年房地产市场是在政策负重下稳步前行。关键词之一：疯狂关键词之一：疯狂购买疯狂购买疯狂拿地疯狂拿地疯狂开发商开发商购房者购房者涨价疯狂涨价疯狂博弈博弈诱惑诱惑甜甜头头利益利益开多卖多开多卖多关键词二：政策关键词二：政策n政策年关键词三：弃宅做商关键词三：弃宅做商n住房遏制，商业地产迎来春天。住房遏制，商业地产迎来春天。n 解读解读“新国十条新国十条”，我们不难发现，本次，我们不难发现，本次“新国十条新国十条”主要针对一二线市场的住宅市场，主要针对一二线市场的住宅市场，是是“民生民生”问题。而针对商业地产，则没有任问题。而针对商业地产，则没有任何明确规定。这意味着，商业地产的发展将迎何明确规定。这意味着，商业地产的发展将迎来新一轮发展的春天。来新一轮发展的春天。关键词四：价格关键词四：价格n“457”价格雏形价格雏形东部、南部城区东部、南部城区4000元元/平平西部、北部城区西部、北部城区5000元元/平平中心城区中心城区7000元元/平平关键词五：拆迁关键词五：拆迁火车站拆迁带来贾庄附近的房屋价格直线上涨火车站拆迁带来贾庄附近的房屋价格直线上涨长途汽车站拆迁为西南部房产注入新的长途汽车站拆迁为西南部房产注入新的增长剂增长剂旧村拆迁，农民变市民。（洪沟片区改旧村拆迁，农民变市民。（洪沟片区改造，湖田镇造，湖田镇*寸整体迁往洪沟）寸整体迁往洪沟）污染型企业拆迁，为东部房产价格上涨加入催化剂污染型企业拆迁，为东部房产价格上涨加入催化剂关键词六：小产权房关键词六：小产权房n小产权房受青睐小产权房受青睐n上涨过快的房屋价格令人们望而却步；小产权房的出现，以低廉上涨过快的房屋价格令人们望而却步；小产权房的出现，以低廉的价格解决很大一部分人的住房问题。的价格解决很大一部分人的住房问题。n小产权房受小产权房受“打击打击”？n3月月25日淄博市国土资源工作会召开，部署了淄博土地卫片执法日淄博市国土资源工作会召开，部署了淄博土地卫片执法检查工作，所有区县将首次接受检查，挂牌督办和公开曝光重大、检查工作，所有区县将首次接受检查，挂牌督办和公开曝光重大、典型违法用地案件，坚决依法清理小产权房。会议要求典型违法用地案件，坚决依法清理小产权房。会议要求5月月20日日前，对不符合土地利用总体规划的建设项目，坚决予以拆除前，对不符合土地利用总体规划的建设项目，坚决予以拆除;对符对符合土地利用总体规划但属违法占地，应当没收的建筑物和其他设合土地利用总体规划但属违法占地，应当没收的建筑物和其他设施，要坚决没收。施，要坚决没收。n时至今日，小产权房依旧我行我素。时至今日，小产权房依旧我行我素。n是小产权房很大程度上抑制淄博房价过快上涨，如果强制打击，是小产权房很大程度上抑制淄博房价过快上涨，如果强制打击，淄博楼市价格又将水涨船高。淄博楼市价格又将水涨船高。关键词七：调控变关键词七：调控变“空调空调”越调越长国家政策调控对于房产泡沫没有的三线城市来讲，无疑就是房价上涨来临前的信号。就像孙悟空的紧箍咒，越念越紧，越紧越长。关键词八：地王、央企关键词八：地王、央企两会刚刚结束，在一片对高房价的讨伐声中，新的“地王”便新鲜出炉。3月15日，北京上演了“央企制造”一日三“地王”秀。创业地产以前所未有的6.95亿的高价拍下北京路以西、市体育中心以南这片区域被认为是淄博新区核心所在的200亩土地，每亩折合317万元。这是继黄金国际地块在7年前以85万/亩的价格荣登“淄博地王”之位后，淄博再次出现“地王”。淄博市房地产淄博市房地产宏观开发经营状况宏观开发经营状况房地产开发投资大幅增长房地产开发投资大幅增长20062007200820092010完成投资（亿元）6860.0659.266.85100.12前三季度，全市房地产开发市场完成投资100.12亿元，同比增长49.77%新开工面积创历史新高，开发商资本压力减小新开工面积创历史新高，开发商资本压力减小商品房新开工面积495.88万，同比增长76.73%预售面积增幅最大，销售状况良好预售面积增幅最大，销售状况良好商品房预售面积250.98万，同比增长55.23%预售价格总体平稳，近期上涨明显预售价格总体平稳，近期上涨明显前三季度，全市商品住宅预售均价3384元/，同比增长22.12%.中心城区均价3689元/，同比增长22.93%，综合评价品质较高的楼盘均价大多在5000元/以上，部分项目开盘均价达到6000元/以上甚至更高。5-8调控初显，调控初显，9月份变月份变“空调空调”受4月份国家出台的遏制部分城市房价过快上涨调控政策影响，市场出现一定观望氛围，开发企业也不再频繁提价，5-8月份全市商品住宅预售均价3320元/，较1-4月份的均价3370元/下降1.48%，总体保持基本稳定，基本达到了调控目的。进入9月份，随着观望氛围明显淡化，市场需求逐步旺盛，部分选择9月份开盘的项目预售价格明显提高，单月预售均价达到3693元/，上涨趋势明显。宏观总结宏观总结房地产业是一个与经济发展高度相关的行业，房地产业是一个与经济发展高度相关的行业，2010年在全球以及中国经济不年在全球以及中国经济不断好转的大环境中，淄博的经济正在以高速的增幅向前发展。在这种条件下，断好转的大环境中，淄博的经济正在以高速的增幅向前发展。在这种条件下，房地产业发展的基础更为牢固房地产业发展的基础更为牢固，是，是2010年市场量价齐增的根本原因。年市场量价齐增的根本原因。n世界及中国经济已度过08年的难关，09年回暖，10年增长；n全国及淄博房地产开发经营数据显示：10年市场需求旺盛，销售状况良好，供不应求信号十分强烈；n在各项优惠措施的影响下，2009年房地产市场已全面回暖，开发商融资及资金压力基本都得到解决。2010年市场进一步上涨，中央开始调控，但，“越打越长”n刚性需求进一步加大淄博市房地产淄博市房地产项目中观层面表现项目中观层面表现火车站大门搬火车站大门搬迁南部热点迁南部热点淄博中学片区淄博中学片区学院区学院区东部旧村改造东部旧村改造中心城区中心城区淄博开发热点板块淄博开发热点板块北拓北拓西扩西扩南展南展东改东改市场热点板块分析市场热点板块分析学院区学院区a、此片区相对位置较偏，配套设施比较低级，暂无大超市和医院等基础设施，此片区楼盘在推广思路上主要凭借紧邻理工大学的优势，以大型人文社区为推广主题。b、去年客户以周边村庄、理工大老师和张店区个体工商户为主，今年逐步发展为高端客源。c、该片区代表项目为：尚文苑、舒然家园、尚美苑等尚文苑一改以往低调态势，强力出击。开始领跑，最高价达到6500元/平。城西学院区块的高档住宅一直以来都颇受市场追捧。一方面城市建设用地的紧缺，地段的珍惜价值不可复制；另一方面又有教育、政务支撑着他。随着众多房地产开发项目的入驻，加上周边原有浓郁的文化气息和十分成熟的生活配套，使得该区域的楼盘十分畅销。市场热点板块分析市场热点板块分析中心城区中心城区a、此片区位于老城区，交通发达人流量大，拥有庞大的消费群，但是可供置业的土地非常有限，旧城改造发展较慢b、该区域多为办公楼、商业以及一些综合体，住宅项目规模普遍较大。c、对于办公楼、商业以及综合体来讲客户群多是一些公司、个体等，对于该区域的社区来讲，客户群主要是城市精英阶层。由于中心城区的拆迁改造成本比较高，而可利用的土地又较少。所以开发建设项目相对较少。同时中心城区的规划可置换出部分可利用土地，所以近期仍会保持项目供应。但是价格直线上升，基本上都在5500元/平以上，个别楼盘均价突破6500元/平大关。该区域代表楼盘为黄金国际、华侨城、城市广场、江南豪庭、兴业花园等市场热点板块分析市场热点板块分析体育公园片区体育公园片区政府主导性规划中体育公园苗头初现 政务中心西移、招商引资的进展，西十路与华光路路口将成为西部配套之新商圈。庞大的储备土地，品质地产博弈之地。代表楼盘为颐丰花园、龙凤苑等北京路即西十路，未来大淄博的中心路政府配套齐全，交通方便城市西扩的重心、素质楼盘的战场，普遍采用泛城区开发模式。市场热点板块分析市场热点板块分析东城改造片区东城改造片区a、此片区位于老城区，交通发达人流量大，拥有庞大的消费群，但是由于是工业区污染较为严重，旧城改造发展较慢。b、对于该区域的社区来讲，客户群主要是东部的老居民为主，另外部分为年轻人。c、本区域楼盘以经济适用房和中低档商品房为主，均价在3800元/。d、本区域由于老工业的搬迁及旧城改造，未来是房地产开发的热点区域。老城改造老城改造老城改造老城改造BBE EC CDDAA化工区搬迁化工区搬迁涝淄河改造涝淄河改造东四路绿化东四路绿化及东张、西张改造及东张、西张改造东三路、东二路东三路、东二路贯通贯通新洪沟新洪沟两区一寸形象工两区一寸形象工程程此片区集中大量的城中村、棚户区。东四路绿化至四宝山；杜科站整修等谣传；东四路与新村路公园绿化使得东张、西张、杜科区域房价暴涨。2010年最大的旧村改造洪沟片区改造如火如荼进行中市场热点板块分析市场热点板块分析南部城区南部城区火车站主入口南向开放；长途汽车总站搬迁至昌国路 依托柳泉路张博路城市发展轴线，建设南部城区片区中心，设置商务办公、金融贸易、商业服务等功能，带动南部城区城市功能的完善。规划南部城区8处社区中心、10处文化中心、6处体育中心和12处医疗中心。南部城区规划是市政府确定的年度重点规划编制项目之一，规划范围为昌国路、东四路、新村路、湖南路、旭沣路、工业南路、南外环路、西十路构成的围合区域，规划以南部城区“一心两翼”：公共中心为中心、以东部第二产业综合片区和西部第三产综合片区为两翼的结构布局，总面积6698公顷，规划期限至2020年。淄博中学位于淄博市中心城区中润大道东首、淄博市中心城区后花园之称的花山北麓，占地336亩，由淄博市政府和淄 博高新区管委会联合投资2.6亿元兴建，建筑面积.76万平方米，招生规模96个高中班，在校生4800人。市场热点板块分析市场热点板块分析淄博中学片区淄博中学片区花山“淄博中心城区后花园”对道路的规划建设使这里成为交通非常便利的地方。中润大道的东延、花山东路、尚军路、宝山路的贯通使得花山一带成十分钟可达的地方。淄博中学花山板块，发展潜力无限重点地块监控重点地块监控华润置地华润置地区体育场地块区体育场地块中心城区城市综合体是我市与华润置地首度合作建设的高端服务业项目，作为标志性的商业地产和引领现代休闲消费生活的新型模式，该项目的建设必将显著提升淄博的城市规划建设水平，提升现代服务业发展水平，提升中心城区的综合功能和辐射带动能力。山东富通置业山东富通置业 汇金大厦汇金大厦汇金大厦建设项目占地面积2万平方米，建筑总面积11.8万平方米，高度达187米，项目建设计划投资5亿元人民币,预计2013年竣工投入使用。创业地产创业地产 理工大旁地王理工大旁地王创业地产以前所未有的6.95亿的高价拍下北京路以西、市体育中心以南这片区域被认为是淄博新区核心所在的200亩土地，每亩折合317万元。泛华集团泛华集团 泛华商业广场泛华商业广场淄博泛华商业广场为260米，明年开建，位于淄博新区华光路与北京路西北角，规划中的淄博商务中心。中海置业中海置业 文昌湖文昌湖文昌湖城乡统筹项目位于淄博淄川区、周村区交界处，距离张店区约18公里，总占地65平方公里，核心开发区面积25平方公里，这两个数字与深圳罗湖区相防，这是中海首次介入城乡统筹项目。7月6日上午，中海与淄博市人民政府签订了淄博市文昌湖城乡统筹生态旅游示范区项目投资建设框架协议，中海地产集团助理总经理靳新中、淄博市长周清利代表双方在协议上签字。中观总结中观总结房地产的发展永远紧随城市的发展房地产的发展永远紧随城市的发展学区板块、公园板块无疑是房地产发展最热闹的片区学区板块、公园板块无疑是房地产发展最热闹的片区商圈的带动作用不容小视，越方便，越贵。商圈的带动作用不容小视，越方便，越贵。淄博房价进入淄博房价进入“7时代时代”学院区学院区淄博市房地产淄博市房地产项目微观层面表现项目微观层面表现重点项目重点项目尚文苑尚文苑重点项目黄金国际重点项目盛世新东城重点项目盛世康城花山府第项目位于淄博风景优美的花山脚下，借林之风、泉之韵，精心打造11万平米的纯生态、低密度纯正天然山景洋房社区，周边环境怡人，社区采用组团化布局、围合式结构，绿化率高达50%，规划、建筑、景观尽显闲逸山居生活。该项目占地138亩，分三期建设，共48栋楼，全部采用“41、51”多层模式，多元化、灵动性户型设计，创新复式，局部挑空格局，引领时尚居住潮流。项目通过中润大道与即将开通的联通路连接市区，周边教育、医疗、商业等配套齐全，生活便利。居住在花山府第，推窗见山，移步入林，与绿色自然零距离接触，可谓近享山居闲逸，远眺都市繁华。重点项目花山府第重点项目颐丰花园微观层面总结微观层面总结l异地及本土的各知名开发商在10年实现了利润的高速增长；l项目销售中近郊大盘正在逐步成为热点；l消费者在选择楼盘时对品牌的认可度正在日益加强；l各类报媒对于项目的推广延续了火热的市场状态。大多数开发商及项目体味到了市场热销状态给自身带来的好处，但对未大多数开发商及项目体味到了市场热销状态给自身带来的好处，但对未来应做出合理判断才能有力的顺应市场来应做出合理判断才能有力的顺应市场20112011淄博房地产市场预测淄博房地产市场预测观点观点1 1：合理定价将促进：合理定价将促进20112011年市场供销两旺年市场供销两旺 n自“最严厉”的调控政策出台后，调控对于价格上升过快、房地产泡沫大的城市产生了明显影响。在新政环境下，一线市场成交量锐减，价格依然高位运行。n预计2011年调控政策不会放松，限购限贷政策放松可能性不大。在政策依然紧张下，本地客户和异地客户均面临着选择。n因此只有合适的价位才能刺激市场交易量的持续释放。主流产品、快速开发、物业综合发展将赢得市场先机，降低市场风险。观点观点2：南部市场将推动房地产达到新的高度：南部市场将推动房地产达到新的高度 n如今西部、北部、东部正在有条不紊的进行中，唯独南部城区还是停滞不前。n2009年张店区南部规划给张店南部房地产带来一个很好的机遇。n高架桥、火车站、汽车站为南部的发展带来契机。n大淄博，南部开发为重中之重。以升值比重来看，该片区是未来升值比例潜力最大的片区。观点观点3：多层次住房体系实现：多层次住房体系实现 n保障房建设力度继续加大，“双轨制”逐步形成，供应结构分化，室内二手房市场越发成熟，未来刚需客户将会更加理性地面对高位运行的商品房价格，转向替代型房产。n城市升级计划将让首置客户、初次改善型客户转向城郊市场。城郊待成熟板块将成为投资客户、首置客户的首选，改善型需求等实力型客户在市内总价压力下转移到市外城郊已经成为一种新趋势。n而外地高端客户、市区内高端客户依然瞄准市区内成熟板块。观点观点4 4：楼市将于过热的状态下慢慢冷却，但不确定性依然存在。楼市将于过热的状态下慢慢冷却，但不确定性依然存在。在宽松的货币政策、开发企业失去快速推盘回笼资金压力、土地价格上涨及成交火爆等因素的影响下，淄博房价将维持高位并呈淄博房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓。上升态势，但涨幅会趋缓。由于目前整体市场仍处于供不应求的态势，预计未来半年内淄博住宅市场价格仍将维持在一个高位，并呈持续小幅上涨趋势，但涨幅将远小于2010年来的涨幅。不同区域成交价格表现不同，其中，市内区由于供给紧缺，需求旺盛，成交均价将不断上涨，且涨幅要大于其他区域；南部城区由于未来发展前景被看好，以及目前整体均价仍处于低洼地带，未来价格涨幅必定较大。2011年是一个“争夺”的年代，在政策基调没有重大改变的前提下，客户战、产品战、总价战将更加激烈。在供应量加大的现实情况下，是否能及时去化，赢得市场将成为关键。中心城区、西部客户圈层将趋于高端，而郊区客户则更加多元化，首次置业、首次改善、多次改善、投资客户都将具有选择的产品。2011年关键在于价格的释放幅度。2011年的市场，是名企云集、大盘云集、名人云集的时代，并将开启南部房地产品质的新纪元，南部标杆性产品将陆续出现，并为大淄博居住梦想铺就基石。