税务会计与纳税筹划土地增值税部分.pptx

1土地增值税基础知识土地增值税基础知识1.1纳税义务人纳税义务人1.2征税范围征税范围1.3税率税率1.4应纳税额的计算应纳税额的计算1.1纳税义务人纳税义务人l土地增值税是对有偿转让国有土地使用权土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物（通称房地产）及地上建筑物和其他附着物（通称房地产）产权，取得增值收入的单位和个人征收的产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。一种税。l土地增值税的纳税人是转让国有土地使用土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人。入的单位和个人。1.2征税范围征税范围l征税范围的判定标准：三方面征税范围的判定标准：三方面（1）转让的土地使用权是否为国家所有）转让的土地使用权是否为国家所有（2）土地使用权、地上建筑物及其附着物是）土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。土地增值税的征税范围不否发生产权转让。土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让行为。包括国有土地使用权出让行为。（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，即以转让房地产是否取得收入为标准。即以转让房地产是否取得收入为标准。l对符合条件的房地产继承和赠与行为不予对符合条件的房地产继承和赠与行为不予征税。其具体条件包括征税。其具体条件包括:（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的行为。接瞻养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。以上行为他社会福利、公益事业的行为。以上行为虽然发生产权转让但是没取得收入，不纳虽然发生产权转让但是没取得收入，不纳土地增值税。土地增值税。具体规定具体规定（1）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的行为征）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的行为征税。税。-征征（2）以继承、赠与方式转让房地产的行为一般不征税。公益性捐赠不征，）以继承、赠与方式转让房地产的行为一般不征税。公益性捐赠不征，企业之间的赠予行为征税。企业之间的赠予行为征税。（3）以房地产进行投资、联营的，应就不同情况分别处理：如果投资、）以房地产进行投资、联营的，应就不同情况分别处理：如果投资、联营的一方以土地联营的一方以土地(房地产房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，暂免作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事征收土地增值税。对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营或是投资、联营企业将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税营或是投资、联营企业将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。的范围。（4）合作建房行为，应就不同情况分别处理：对于一方出地，一方出资）合作建房行为，应就不同情况分别处理：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征土地增值税；建成后金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的则属于土地增值税的征收范围。转让的则属于土地增值税的征收范围。（5）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。征土地增值税。（6）房地产交换行为。交换房地产行为既发生了房产产权、）房地产交换行为。交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，应土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，应依法征收土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，依法征收土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。（7）房地产抵押行为，抵押期间不征收土地增值税。抵押期）房地产抵押行为，抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后，视该房地产转移占有情况确定是否征收土地增值税。满后，视该房地产转移占有情况确定是否征收土地增值税。（8）以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地）以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。增值税的范围。（9）房地产出租不征收土地增值税。）房地产出租不征收土地增值税。（10）房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于）房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。征收土地增值税的范围。（11）因国家收回或征用而发生房地产权属变更的，虽然原房）因国家收回或征用而发生房地产权属变更的，虽然原房地产所有人取得了收入，但可以免征土地增值税。地产所有人取得了收入，但可以免征土地增值税。1.3税率税率级数级数增值额与扣除项目金额的比增值额与扣除项目金额的比率率税率税率（%）速算扣除系数（速算扣除系数（%）1不超过不超过50的部分的部分3002超过超过50至至l00的部分的部分4053超过超过l00至至200的部分的部分50154超过超过200的部分的部分60351.4应纳税额的计算应纳税额的计算l土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率，计算应纳税额，具体计算步骤如下率，计算应纳税额，具体计算步骤如下:l第一步，确定出售房地产的应税收入总额。第一步，确定出售房地产的应税收入总额。l第二步，依法计算允许扣除项目金额。第二步，依法计算允许扣除项目金额。l第三步，计算增值额。即以应税收入总额减去扣除项目金额第三步，计算增值额。即以应税收入总额减去扣除项目金额算得。算得。l第四步，计算增值率，确定适使用税率。增值率是指增值额第四步，计算增值率，确定适使用税率。增值率是指增值额占扣除项目金额的比率。占扣除项目金额的比率。l第五步，计算应纳税额。以增值额和适用税率相乘，求得应第五步，计算应纳税额。以增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。其计算公式为：纳税额。其计算公式为：l应纳税额应纳税额=增值额增值额适用税率适用税率-扣除项目金额扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数扣除项目的内容及扣除标准扣除项目的内容及扣除标准新房新房l（1）取得土地使用权所支付的金额（以下）取得土地使用权所支付的金额（以下简称地价）简称地价）l（2）房地产开发成本：主要指开发土地和）房地产开发成本：主要指开发土地和新建房屋及配套设施的成本。具体包括土新建房屋及配套设施的成本。具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等项目。费、开发间接费用等项目。l（3）房地产开发费用）房地产开发费用房地产开发费用房地产开发费用=符合条件的利息支出符合条件的利息支出+（地价（地价+房地产开发成本）房地产开发成本）扣除比率（扣除比率（5%以内）以内）房地产开发费用房地产开发费用=（地价（地价+房地产开发成本）房地产开发成本）扣除比率（扣除比率（10%以内）以内）l（4）与转让房地产有关的税费）与转让房地产有关的税费与转让房地产有关的税费包括在转让房地与转让房地产有关的税费包括在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。设税及教育费附加。房产企业：房产企业：2税税1费费非房产企业：非房产企业：3税税1费费l（5）房产开发企业的加计扣除项目）房产开发企业的加计扣除项目对从事房地产开发的纳税人允许按地价和对从事房地产开发的纳税人允许按地价和房地产开发成本之和，加计房地产开发成本之和，加计20%扣除，以扣除，以调动其从事房地产开发的积极性。即：调动其从事房地产开发的积极性。即：加计扣除项目金额加计扣除项目金额=（地价（地价+房地产开发成房地产开发成本）本）20%卖旧房子：卖旧房子：3项项l取得土地使用权时支付的地价款和按国家取得土地使用权时支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用统一规定缴纳的有关费用l旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格评估价格评估价格=重置重置成本成本成新度率成新度率l与转让房地产有关的税金费与转让房地产有关的税金费卖地：卖地：2项项l取得土地使用权支付的地价款和按国家统取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。一规定缴纳的有关费用。l转让环节缴纳的有关税费转让环节缴纳的有关税费l【例例】某房地产开发公司出售一幢楼，收入总某房地产开发公司出售一幢楼，收入总额为额为6000万元。开发有关支出为万元。开发有关支出为:（1）支付）支付地价款及各种费用地价款及各种费用1000万元；（万元；（2）房地产开）房地产开发成本发成本2000万元；（万元；（3）财务费用中的利息支）财务费用中的利息支出为出为400万元万元(可按转让项目计算分摊并能提供可按转让项目计算分摊并能提供金融机构证明金融机构证明)，但超过按银行同类贷款利率，但超过按银行同类贷款利率计算的利息计算的利息100万元；（万元；（4）转让环节缴纳的）转让环节缴纳的有关税费共计为有关税费共计为300万元（不含印花税）。若万元（不含印花税）。若当地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除当地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为比例为5%。l请计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。请计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。【解析解析】（1）房地产转让收入为）房地产转让收入为6000万元；万元；（2）允许扣除项目金额的计算）允许扣除项目金额的计算取得土地使用权支付的地价款及有关费用为取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；万元；房地产开发成本为房地产开发成本为2000万元；万元；房地产开发费用的计算：房地产开发费用的计算：可扣除的开发费用可扣除的开发费用=400100+(1000+2000)5%=450(万元万元)；允许扣除的税费为允许扣除的税费为300万元；万元；房地产开发纳税人的加计扣除金额房地产开发纳税人的加计扣除金额加计扣除额加计扣除额=(1000+2000)20%=600(万元万元)允许扣除项目金额允许扣除项目金额=1000+2000+450+300+600=4350(万元万元)（3）增值额）增值额=6000-4350=1650万元万元)（4）增值率）增值率=16504350100%=37.93%因增值率为因增值率为37.93%50%，所以，适用税率为，所以，适用税率为30%，速算扣除系数为，速算扣除系数为0（5）应纳土地增值税税额）应纳土地增值税税额=165030%=495(万元万元)【例例】某企业转让一幢旧仓房，其历史成本为某企业转让一幢旧仓房，其历史成本为300万元，取得土地万元，取得土地使用权时支付地价款使用权时支付地价款60万元。如果按现行市场建造同样的房产需万元。如果按现行市场建造同样的房产需500万元，经评估该仓房为七成新，按万元，经评估该仓房为七成新，按400万元出售，支付有关万元出售，支付有关税费计税费计10万元。万元。请计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。请计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。【解析解析】（1）房产售价为）房产售价为400万元；万元；（2）允许扣除项目金额的计算）允许扣除项目金额的计算取得土地使用权时支付的地价款及有关费用为取得土地使用权时支付的地价款及有关费用为60万元；万元；房产评估价格房产评估价格=50070%=350(万元万元)；支付有关税费为支付有关税费为10万元；万元；允许扣除项目金额允许扣除项目金额=60+350+10=420（万元）（万元）（3）增值额）增值额=500-420=80（万元（万元)（4）增值率）增值率=80420=19.04%因增值率为因增值率为19.04%50%，所以，适用税率为，所以，适用税率为30%，速算扣除系数，速算扣除系数为为0（5）应纳土地增值税税额）应纳土地增值税税额=8030%=24(万元万元)税收优惠税收优惠（1）建造普通标准住宅的税收优惠）建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和除项目金额之和20%的，予以免税，超过的，予以免税，超过20%的，的，应就其全部增值额按规定计税。应就其全部增值额按规定计税。普通标准住宅，普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村，以及超面积、高级公寓、别墅、小洋楼、度假村，以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。该免税规定。（2）因国家建设需要而被政府征用、收回的）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。房地产，免税。（3）从）从2008年年11月月1日起，对居民个人转让日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。住房一律免征土地增值税。（4）企、事业单位、社会团体以及其他组织）企、事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源，且增值额未超过扣除项目金额源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，的，免征土地增值税。免征土地增值税。辽宁省标准辽宁省标准l普通住宅标准：容积率：普通住宅标准：容积率：1.0以上，单套建以上，单套建筑面积：筑面积：120平方米以下，成交价格低于同平方米以下，成交价格低于同级别土地住房平均价：级别土地住房平均价：1.2倍以下。倍以下。2土地增值税的纳税处理土地增值税的纳税处理l预缴土地增值税预缴土地增值税借：递延所得税资产借：递延所得税资产土地增值税土地增值税贷：应交税费贷：应交税费-应交土地增值税应交土地增值税l实现收入：实现收入：借：营业税金及附加借：营业税金及附加贷：递延所得税资产贷：递延所得税资产土地增值税土地增值税兼营行为兼营行为借：其他业务成本借：其他业务成本贷：应交税费贷：应交税费-应交土地增值税应交土地增值税转让房地产转让房地产借：固定资产清理借：固定资产清理贷：应交税费贷：应交税费-应交土地增值税应交土地增值税3土地增值税的纳税筹划土地增值税的纳税筹划l案例案例1：中江实业集团公司是一家具有房地：中江实业集团公司是一家具有房地产开发资格的投资公司，产开发资格的投资公司，2012年年12月月18日与日与外国大型财团达成一笔业务，以外国大型财团达成一笔业务，以26亿元的价亿元的价格在细河三角洲开发一个带有高尔夫球场的格在细河三角洲开发一个带有高尔夫球场的高级度假村。公司已经与该地政府取得联系，高级度假村。公司已经与该地政府取得联系，并签署了征地搞项目的投资意向书。整个业并签署了征地搞项目的投资意向书。整个业务的操作流程是：先有中江公司购买土地并务的操作流程是：先有中江公司购买土地并建成带有高尔夫球场的高级度假村，然建成带有高尔夫球场的高级度假村，然l后再以商定的价格销售给外国财团。通过后再以商定的价格销售给外国财团。通过有关权威机构的分析论证，开发成本开发有关权威机构的分析论证，开发成本开发费用等费用等18亿元（取得土地使用权的成本为亿元（取得土地使用权的成本为6亿元，城市维护建设税亿元，城市维护建设税7%，教育费附加，教育费附加3%）。作为中江公司，如果按这个流程操）。作为中江公司，如果按这个流程操作，按规定应缴纳如下税费作，按规定应缴纳如下税费:应缴纳营业税（应缴纳营业税（26-6）*5%=10000万元万元城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税和教育费附加1000万元万元土地增值税土地增值税（260000-180000-10000-1000）*30%=20700合计纳税合计纳税31700万元。万元。公司转让资产需要按公司转让资产需要按25%缴纳企业所得税。缴纳企业所得税。l你认为可以怎么处理？你认为可以怎么处理？l案例案例2：l金凤实业公司拟出售去年在市区开发的一栋金凤实业公司拟出售去年在市区开发的一栋大楼，这栋大楼开发成本及费用等大楼，这栋大楼开发成本及费用等1500万元，万元，经评估，市场价格为经评估，市场价格为2700万元。万元。2012年年10月，月，中江商贸公司有意购买这个栋楼房开办酒店。中江商贸公司有意购买这个栋楼房开办酒店。以什么形式出售这个大楼金凤实业最经济呢以什么形式出售这个大楼金凤实业最经济呢？l转让方式进行交易，转让方式进行交易，2700万元的成交价格。万元的成交价格。营业税营业税;2700*5%=135万元万元城建税教育费附加城建税教育费附加13.5万元万元产权转移书据产权转移书据0.05%2700*.0.05%=1.35万元万元土地增值税：土地增值税：2700-1500-135-13.5=1051.5增值率：增值率：1051.5/（1500+135+13.5）=63.79%税率税率40速算扣除系数速算扣除系数5%1051.5*40%-（1500+135+13.5）*5%=338.17万元万元收益总额：收益总额：2700-1500-135-13.5-338.17=713.33还有其他方式可以选择吗？还有其他方式可以选择吗？