税收的机遇——房产税-NXPowerLite.pptx

税收的机遇税收的机遇 房产税房产税主主要要内内容容背景政策背景政策房产税收房产税收房产与保险房产与保险话术话术从国家政策解读房产市场从国家政策解读房产市场15.改革完善房地产税等。完善房产保有、改革完善房地产税等。完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。化税收政策，加强存量房交易税收征管。扩大资源税征收范围，提高资源税税负水扩大资源税征收范围，提高资源税税负水平。合理调整部分消费税的税目和税率，平。合理调整部分消费税的税目和税率，将部分高档娱乐消费和高档奢侈消费品纳将部分高档娱乐消费和高档奢侈消费品纳入征收范围。入征收范围。2013年新国五条年新国五条2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。第一条 严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。第二条 完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保2013年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。第三条 继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。第四条 认真落实2013年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行国有土地上房屋征收与补偿条例。第五条 规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。二手房交易税费二手房交易税费1.1.营业税：（税率营业税：（税率5.5%5.5%卖方缴纳）（满卖方缴纳）（满5 5年普通年普通住宅免）；住宅免）；2.2.个人所得税：（税率交易总额个人所得税：（税率交易总额1%1%或两次交易差或两次交易差的的20%20%卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件个条件家庭唯一住宅家庭唯一住宅购买时间超过购买时间超过5 5年。如果年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。个条件不满足都必须缴纳个人所得税。3.3.印花税：（税率印花税：（税率1%1%买卖双方各半）（买卖双方各半）（0909年开始年开始暂未征收）暂未征收）二手房交易税费二手房交易税费4.4.契税：（基准税率契税：（基准税率3%3%优惠税率优惠税率1.5%1.5%和和1%1%买方缴纳）买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收方法：按照基准税率征收交易总额的征收交易总额的3%3%，若买方是首次购买面，若买方是首次购买面积不足积不足9090平的普通住宅缴纳交易总额的平的普通住宅缴纳交易总额的1%1%，若买方首次购买面积超过，若买方首次购买面积超过9090平（包含平（包含9090平）的普通住宅则缴纳交易总额的平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%1.5%。22注：首次购买和普通住宅同时具备才可注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的则缴纳交易总额的3%3%。二手房交易税费二手房交易税费5.5.测绘费：测绘费：1.361.36元元/平米平米 总额总额=1.36=1.36元元/平平米米*实际测绘面积实际测绘面积 （0808年年4 4月后新政策房改月后新政策房改房测绘费标准：面积房测绘费标准：面积7575平米以下收平米以下收200200元，元，7575平米以上平米以上144144平米以下收平米以下收300300元，元，144144平米平米以上收以上收400400元）元）6.6.二手房交易手续费总额：住宅二手房交易手续费总额：住宅6 6元元/平米平米*实际测绘面积，非住宅实际测绘面积，非住宅1010元元/平米平米7.7.登记费：（工本费）登记费：（工本费）8080元元 共有权证共有权证:20:20元。元。赠与过户赠与过户费用：免征营业税和个人所得税，但是需要增加费用：免征营业税和个人所得税，但是需要增加 公证费公证费 4040元元/平米平米*产权证面积产权证面积 契税的征收契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用其他费用和正常过户都一样；和正常过户都一样；继承过户继承过户继承房产的费用有：继承房产的费用有：公证费公证费 40元元/平米平米*产权产权证面积证面积 继承公证费继承公证费 80元元/单单 放弃继承公证放弃继承公证80元元/人人 注：继承的房产再次转让出售时个人所得注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。税，而且个人所得税退税的政策同样适用。缴纳缴纳20%20%个税个税按照2013年新国五条，坚决抑制投机投资性购房,继续严格执行商品住房限购措施。充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。思考投资房产和投资保险的利与弊投资房产和投资保险的利与弊一、一、投资是有涨就有跌，如果你把钱盖成房子，房子是投资是有涨就有跌，如果你把钱盖成房子，房子是死的，现在房市火还好办，但总有一天中国的房地产也会死的，现在房市火还好办，但总有一天中国的房地产也会像美国、日本一样低迷，跌下来像美国、日本一样低迷，跌下来60%60%，因为到，因为到20202020年，中年，中国城市化将达到国城市化将达到55%55%，那时就没有所谓郊区和城乡结合部，那时就没有所谓郊区和城乡结合部了，全部变成城市，大家都迁到外沿去住，到时这些投资了，全部变成城市，大家都迁到外沿去住，到时这些投资的房子可是租不出去也卖不掉，你只能干赔，而你存的保的房子可是租不出去也卖不掉，你只能干赔，而你存的保险钱却是活的，随时都可以取出钱，时间越长钱越多，你险钱却是活的，随时都可以取出钱，时间越长钱越多，你可以拿去投资，什么行业赚钱投资什么，这是活钱，只要可以拿去投资，什么行业赚钱投资什么，这是活钱，只要半年内把钱还上就可以了。半年内把钱还上就可以了。二、你投资的房子、存款、公司都是实名制的，是公二、你投资的房子、存款、公司都是实名制的，是公司就会有三角债，有三角债就有涉及债权债务纠纷的这种司就会有三角债，有三角债就有涉及债权债务纠纷的这种可能，现在法律上有一种措施叫可能，现在法律上有一种措施叫“资产保全资产保全”就是只要几就是只要几家公司涉及债权债务纠纷，家公司涉及债权债务纠纷，投资房产和投资保险的利与弊投资房产和投资保险的利与弊就会把这些公司的帐号封死，资产全部冻结，什么时候纠就会把这些公司的帐号封死，资产全部冻结，什么时候纠纷解决什么时候解冻，他就怕你私下转移资产然后资不抵纷解决什么时候解冻，他就怕你私下转移资产然后资不抵债这时，你的资金链就断裂了，只能看着生意垮掉，这时债这时，你的资金链就断裂了，只能看着生意垮掉，这时怎么渡过难关呢？保单就可以帮你，因为法律规定，人寿怎么渡过难关呢？保单就可以帮你，因为法律规定，人寿保险金是不能被抵债的，你可以利用保单贷款功能先把钱保险金是不能被抵债的，你可以利用保单贷款功能先把钱贷出来，可以拿这笔钱盘活你的资产，再融资不就有时间贷出来，可以拿这笔钱盘活你的资产，再融资不就有时间了吗？了吗？三、你每年年底都要给部下发奖金，每个经理都得几三、你每年年底都要给部下发奖金，每个经理都得几万，现在个人所得税那么高，一个月万，现在个人所得税那么高，一个月3-63-6万是万是40%40%，6 6万以上万以上是是45%45%，有将近一半的钱都要捐给国库，就是你认头底下人，有将近一半的钱都要捐给国库，就是你认头底下人也不认头呀！这个保单不讲它是一个洗钱的渠道，但至少也不认头呀！这个保单不讲它是一个洗钱的渠道，但至少是一个节税的渠道，你可以先把钱贷出来，拿这笔钱去发是一个节税的渠道，你可以先把钱贷出来，拿这笔钱去发奖金，随着生意运作，几十万费用冲账，再一点点把钱还奖金，随着生意运作，几十万费用冲账，再一点点把钱还回去，神不知鬼不觉，但如果你走正常的财务渠道去发奖回去，神不知鬼不觉，但如果你走正常的财务渠道去发奖金，税务可能高达金，税务可能高达45%45%，还不是一个很好的节税渠道吗？，还不是一个很好的节税渠道吗？实物房产实物房产首付：首付：4040万元万元巨额贷款利息：贷巨额贷款利息：贷6060万（万（2020年按揭）年按揭）还贷总额还贷总额10868911086891元（元（2020年支付利息款年支付利息款486891486891元）元）装修费物业费未来维修费等至少装修费物业费未来维修费等至少1010万元万元房屋出租年租金约房屋出租年租金约3 3万元万元但不能保证无空租和租金一定会持续递增但不能保证无空租和租金一定会持续递增不能保证房子子一定增值不能保证房子子一定增值有房屋贬值的风险（行情折旧房型周边环境等）有房屋贬值的风险（行情折旧房型周边环境等）操心维修，费心费力费钱操心维修，费心费力费钱担心自然灾害（地震火灾水灾飓风等）担心自然灾害（地震火灾水灾飓风等）产权转移或继承，依法纳税产权转移或继承，依法纳税买房受资金的限制：买房受资金的限制：钱少，如果买不起一套，又不能买半套钱少，如果买不起一套，又不能买半套按揭房不能做抵押贷款按揭房不能做抵押贷款老年卖房，不一定保本老年卖房，不一定保本金融房产（美满至尊）金融房产（美满至尊）无首付无首付4040万万2020年可获利息约年可获利息约32.832.8万万无贷款利息无贷款利息无任何费用无任何费用每年都领取租金每年都领取租金保证无空租保证租金持续递增保证无空租保证租金持续递增确保房子年年增值，永远增值确保房子年年增值，永远增值无贬值风险无贬值风险享受生活，省心省力省钱享受生活，省心省力省钱无灾害之忧（是可以带着走的房产，震不垮的房产）无灾害之忧（是可以带着走的房产，震不垮的房产）完全免税，两代受益完全免税，两代受益从几千元到几千万，想买多大有多大从几千元到几千万，想买多大有多大钱多钱少都可享受投资收益钱多钱少都可享受投资收益急需大额现金，随时可用保单低息贷款，方便、快捷急需大额现金，随时可用保单低息贷款，方便、快捷老年卖房，确保房产增值，本利双收！老年卖房，确保房产增值，本利双收！接触话术接触话术黄姐，你那房产处理了么？黄姐，你那房产处理了么？还没昂，国家领导人新上任后好多房产政还没昂，国家领导人新上任后好多房产政策都有所更改，李克强总理要求必须要调策都有所更改，李克强总理要求必须要调控房价，烟台房产交易中心外都已经排起控房价，烟台房产交易中心外都已经排起了长队，就是因为国家要求严格执行新国了长队，就是因为国家要求严格执行新国五条了，可见房产作为投资渠道的时代已五条了，可见房产作为投资渠道的时代已经慢慢逝去了，您没打算再找个其他的资经慢慢逝去了，您没打算再找个其他的资金投资渠道？金投资渠道？生意人，生意人，最重要的是懂得抓最重要的是懂得抓住商机，住商机，更重要的是懂得开更重要的是懂得开发客户，发客户，当一切都已到来时，当一切都已到来时，你还等待些什么？！你还等待些什么？！