深圳写字楼商务公寓酒店服务式公寓未来格局研判.pptx

线索一：商务物业格局线索二：酒店服务式公寓格局写字楼格局研判不断西进，多点开花，并由可售型物业时代转换到租赁型时代；随着前海中心的崛起，各大商务圈价格梯度更具扁平化南山南山CBDCBD 深深 南南 大大 道道宝安宝安CBDCBD中心西中心西成长型企业成长型企业商务圈商务圈中心区中心区高端商务圈高端商务圈地王金融地王金融商务圈商务圈地王商务圈2.8万/平米鸿荣世纪广场南山中心区2.8-3.8万/平米汉京国际智慧广场宝安中心区2.8万/平米万骏经贸大厦中心西区3.1万/平米创建大厦中央西谷福田中心区3.6万/平米卓越世纪中心办公面积供应量928924 租赁型所占比例60%办公面积供应量205000 租赁型所占比例100%办公面积供应量42320 办公面积供应量375207 租赁型所占比例100%办公面积供应量165960，租赁比例占50写字楼格局研判写字楼格局研判整体市场整体市场二级市场：当前写字楼市场供应稀缺，中心区无写字楼出售，优质、稀缺写字楼销售状况极佳！区域区域楼盘名称楼盘名称类型类型建筑面积建筑面积（）（）办公面积办公面积（）（）商业面积商业面积（）（）在售项目的市在售项目的市场存量的面积场存量的面积（）（）均价（元均价（元/）推出部分销推出部分销售率（售率（%）罗湖区鸿隆世纪广场综合体项目109503.9356837.3211650.41B座：218422800052%中心区大中华IFC-C座商务公寓19780044567300003900088%大中华IFC-D座酒店公寓4500075%中心西区NEO企业大道综合体项目9320035909.58918.74B、C栋已售完39000100%创建大厦甲级写字楼41580980031780132328000100%金谷5号甲级写字楼53628.784186011768.782100090%中央西谷大厦甲级写字楼50042363443829220028000100%南山区汉京国际甲级写字楼45856256615500118002800090%智慧广场甲级写字楼1648769738212000806523800040%宝安区万骏经贸大厦甲级写字楼2323019730350080732735059%写字楼格局研判写字楼格局研判整体市场整体市场三级市场：租售成交活跃，价格持续走高，反映出市场旺盛的需求区域售租成交面积（）成交均价（元/）成交面积（）成交均价（元/月）中心区9351400534242162中心西区5798200066175116南山区613321262163100罗湖区302519805390078统计1878730347164801168月份深圳写字楼三级市场租售成交情况数据来源：世联基础数据库2010年8月，深圳主流商务区租售成交活跃，价格持续走高，楼盘空置率持续降低。据世联监控数据显示，8月份整个写字楼三级市场成交总面积达35267 m2，其中买卖成交面积18787m2，占比53.3%；租赁成交面积16480 m2，占比46.7%。写字楼格局研判写字楼格局研判区域市场区域市场三级市场：中心区三级市场售价及租金持续上涨，反映出核心商务区旺盛需求2010.1到2010.8中心区三级市场平均成交售价（单位：元/）中心区写字楼2手价格继续坚挺向上，环比上涨15%；目前处于40000元/m2左右的高位运行；片区写字楼三级市场租赁成交亦十分活跃，租金水平上升幅度大2010.1到2010.7中心区三级市场平均租金成交（单位：元/月）数据来源：世联基础数据库写字楼格局研判写字楼格局研判区域市场区域市场三级市场：南山2手售价与租金持续看涨，片区写字楼售价与租金持续高位运行楼盘楼盘2 2手价格（元手价格（元/）租金（元租金（元/月月 平米）平米）海岸城东座海岸城东座3 3万万110110海岸城西座海岸城西座3.5 3.5 万万110110天利天利1 1期期2.62.6万万100100天利天利2 2期期3.33.3万万108108【市场速递市场速递】2010年4月下旬面市，面临政策高压、非CBD区域客户承受能力低的状况，开发商要求开盘10天实现30%艰巨目标。项目组与开发商快速反应、及时调整策略、通过非常规写字楼营销超额完成开盘30%的目标，至7月销售率超过55%，取得开发商高度认同，9月中旬基本消化完毕。经济技术指标经济技术指标热销数据热销数据营销成功亮点营销成功亮点n占地占地/建面建面/容积率：容积率：占地5293，建面45857，容积率6n产品构成产品构成：写字楼100%（25662）户型面积户型面积：110-1500 n热销时间：热销时间：2010年04月,开盘(持销持销)n成交数据：成交数据：成交83套,面积12813.64，成交金额3.45亿元，实现成交单价2.7万元/。单价创南油片区新高。n亮点亮点1 1 面对新政快速反应、及时调整、打破常规面对新政快速反应、及时调整、打破常规p面对突如其来的新政，项目组与开发商积极应对。客户抓大放小，重点击破承受能力强的客户；策划与销售紧密配合，现场坐镇，第一时间解决客户问题，提升销售团队信心；成功整合银行圈层资源，PPT宣讲、大客户拜访等，深入挖掘目标客户。最终提前超额完成开盘目标。n亮点亮点2 2 非非CBDCBD区域的写字楼营销突破区域的写字楼营销突破p写字楼产品一般集中在CBD核心区域，本项目在非CBD区域，我们结合世联工商物业部十余年的营销经验，针对政策多变的市场环境和陌生区域的客户状况，完美达成项目的销售目标和市场影响力，实现项目品牌和营销价值。n亮点亮点3 3 陌生产品的客户引导陌生产品的客户引导p面对非CBD区域客户对商务物业认知不足、承受能力低的状况，深入挖掘客户渠道，精准掌握目标客户特性，成功引导客户转型，促成客户的高度认可，并且利用部分租客资源为购买投资客户促进租赁，最终达成项目热销。写字楼格局研判写字楼格局研判新政下案例表现新政下案例表现汉京国际非核心商务区域项目开盘热销，销售率高达55%，半年内几乎消化完毕本报告是严格保密的。写字楼格局研判写字楼格局研判整体市场整体市场未来供应：预计2011年，核心商务区项目转售为租,租赁型写字楼首次超过销售型物业深圳市近年写字楼市场入市量（万）数据来源：世联基础数据库从历年新增供应情况来看，深圳写字楼新增供应量05年达到高峰。08年深圳写字楼市场客户犹豫观望情绪严重，不少具备销售条件的项目延期入市，09年深圳写字楼市场快速回暖，较08年新增数量出现大幅增长，新增供应面积约为70.3万平米，其中单一业权供应占比例稳步放大，租赁物业有可能成为未来写字楼市场的单一业权供应占比例稳步放大，租赁物业有可能成为未来写字楼市场的一个新趋势，这也是商务市场日趋成熟的体现。一个新趋势，这也是商务市场日趋成熟的体现。片片区区项目项目/地块地块办公面办公面积（）积（）租售租售形式形式推出时间推出时间中中心心区区荣超国际32000租赁2011嘉里建设广场（二期）69000租赁2011岗厦旧改综合体180000未定2011-2012岗厦股份项目120000未定2011-2012岗厦中洲项目76000未定2011-2012深交所260000租赁为主2011-2012中信银行地块410002011-2012中国移动通信地块720002011-2012鼎和财产保险地块1000002011-2012深圳能源投资地块904202011-2012华安财产保险地块350002011-2012招商证券地块500002011-2012第一创业证券地块300002011-2012国信证券地块680002011-2012平安人寿保险地块2559002011-2012中国广东核电集团地块921902011-2012四大保险公司地块873002011-2012片片区区项目项目/地块地块办公面办公面积（）积（）租售租售形式形式推出推出时间时间中中心心西西区区中投国际商务大厦12320未定2011蒙蒂大厦30000未定2011南南山山区区南山商业文化中心68000租赁2011航天国际中心120000租赁2011湾厦海境界70007租赁2012鹏瑞后海项目39250租赁2011中海油后海项目196500租赁2011茂业南山中心区地块19000租赁2010其其它它区区京基项目205000租赁2011中航广场140192未定2011泰华N11项目28960租赁2011西岸商业广场137000租售结合2012售卖型售卖型写字楼供应稀缺，强劲的市场写字楼供应稀缺，强劲的市场需求未来将被挤压至何处？需求未来将被挤压至何处？2011-2012年写字楼供应盘点：商务公寓格局分析市内商务公寓项目众多，一度作为写字楼衍生品出现，形象及实现价值一般都比较低商务公寓的困境能否突破？商务公寓的困境能否突破？桑达雅苑桑达雅苑（22000 22000）航苑大厦航苑大厦（12000 12000）玮鹏花园玮鹏花园（25000 25000）雷圳大厦雷圳大厦（19000 19000）广业大厦广业大厦（19000 19000）捷佳大厦捷佳大厦（16000 16000）福田外贸大厦福田外贸大厦（18000 18000）鼎盛时代鼎盛时代（26000 26000）光彩新天地光彩新天地（15000 15000）丽湾国际公寓丽湾国际公寓（16000 16000）西海明珠商务公寓西海明珠商务公寓（13000 13000）商务公寓PK写字楼当前，核心区域综合体项目的商务公寓已经承接起写字楼部分需求，并获得良好的市场价值实现类型类型项目名称项目名称规模规模()开盘时间开盘时间主力户型主力户型()销售均价销售均价综合体商务公综合体商务公寓寓卓越世纪中心卓越世纪中心3#3#373882009.0541-1363万元/绿景绿景NEONEO企业大道企业大道666162009.0680-1502.6万元/IFC IFC 197801.52009.12200-4003.8-4万元/类型类型项目名称项目名称规模规模()主力户型主力户型()二手房均价二手房均价综合体商务公寓综合体商务公寓凤凰大厦凤凰大厦30000120/150/170/3002.8万元/金中环商务大厦金中环商务大厦147061房20/2房802.8万元/星河世纪星河世纪BCBC座座560241房33-48/2房62-682.8万元/1）综合体商务公寓1手房市场表现2）商务公寓2手房市场表现商务公寓PK写字楼综合体中商务公寓能实现较快的销售速度，为项目提供”短平快”回现的可能项目总体量开盘时间开盘均价销售周期卓越世纪中心3#373882009年5月28000元/4个月绿景企业大道C座299002009年6月26000元/1.5个月1）根据对中心区几个典型商务公寓和写字楼综合项目的分析发现，商务公寓的销售速度远远快于写字楼物业的销售速度。2）近期市场核心区域销售的商务公寓项目，其产品的市场销售周期在4个月内。商务公寓PK写字楼三级市场活跃，入住率普遍在80%以上，部分项目租金水平与写字楼相当，投资回报率较高项目名称项目名称区域区域总体总体规模规模面积区间面积区间（）（）均价均价（万元（万元/)二手均价二手均价（万元（万元/)租金租金（元（元/)入住率入住率投资投资回报率回报率物管公司物管公司世金汉宫罗湖15703935-65全复式1.828080%5%第一太平戴维斯城市天地广场罗湖1887531房43-56/2房581.21.560-6575%5%戴德梁行凤凰大厦福田30000120-3001.52.812080%5%第一太平戴维斯金中环商务大厦福田147061房20/2房801.62.810085%4%中环物管星河世纪福田560241房33-48/2房62-681.12.810095%4%星河物管国际市长交流中心南山210901房38-76/2房70-120.991.965-974-6%戴德量行物管公司光彩新天地南山274661房45/2房93/3房1061-1.54290%3-5%光彩物管西海明珠商务公寓南山1766381房40/2房72/3房96/4房148.551.13-1.1665-72.590%6%海岸物管以上商务公寓的投资回报率按照目前二手均价进行计算，投资回报率普遍在5%左右，远远高于普通住宅的投资回报率（约为2%）1234甲级写字楼甲级写字楼高端商务公高端商务公寓寓甲级写字楼甲级写字楼高端酒店高端酒店1号楼楼高280m，建筑面积120036.6，开发商持有并出租2号楼返还村民，业态待定，有可能做酒店3号楼2009.05.30开盘，楼高150m，建筑面积37388，作为商务公寓出售，共542套4号楼2009.05.30开盘，楼高186m，建筑面积64428，作为写字楼出售，共297套商务公寓案例：商务公寓案例：“写字楼化的商务公寓”卓越世纪中心：09年工商神话缔造者的选择？卓越世纪中心：商务公寓“写字楼化营销模式”提升形象，实现了项目的更高溢价商务公寓“写字楼营销模式”：1、引入“精品写字楼精品写字楼”概念概念；2、绑定写字楼，统一统一收筹，同样认筹金收筹，同样认筹金，便于2栋物业意向客户互相转化3、大客户优先策略，优先对大客户解筹优先对大客户解筹，最大程度地巩固项目形象，保证项目后续长期稳固的经营价值、及管理成本；同时启动认筹，商务公寓认筹量写字楼的一倍同时启动认筹，商务公寓认筹量写字楼的一倍所属区域所属区域认卡时间认卡时间物业类型物业类型面积面积/认卡套数认卡套数报价报价备注备注卓越世纪中心中心区1个月写字楼120350约160套3万万/一卡认购一套商务公寓50-145约340套2.8万万/卓越世纪中心商务公寓与写字楼报价相差不大，但是商务公寓认卡套数远远超出写字楼认卡套数，商务公寓的市场接受度更高。卓越世纪中心：因面积小、门槛低，商务公寓拥有较高的市场接受度商务公寓价格仅低于写字楼商务公寓价格仅低于写字楼2000元元/平米，但销售速度却是写平米，但销售速度却是写字楼的一倍字楼的一倍所属区域所属区域物业类型物业类型面积面积/推售套数推售套数销售套数销售套数销售率销售率销售单价销售单价卓越世纪中心中心区写字楼120/350108757030000商务公寓50-145143（A栋）14310028000卓越世纪中心：商务公寓拥有优异的市场表现，价值和速度实现双高1）开盘表现2）持销期表现所属区域所属区域物业类型物业类型面积面积/销售周期销售周期销售单价销售单价卓越世纪中心中心区写字楼120/3507个月36000商务公寓50-1454个月34000卓越世纪中心：商务公寓的火爆热销为写字楼起势，带动写字楼的顺利消化及后续项目价值的不断上扬（K）首次开盘商务公寓A栋2.8万入市商务公寓热销引爆市场写字楼3万入市商务公寓后期实现3.4万价格写字楼后期实现价格3。6万A栋100售罄70售出2009.6.5线索一：商务物业格局线索二：酒店服务式公寓格局本报告是严格保密的。酒店式公寓格局研判酒店式公寓格局研判序号序号项目名称项目名称1葵花公寓2香格里拉酒店公寓3波托菲诺国际公寓4蛇口泰格公寓5金中环酒店公寓6国际市长交流中心7东方银座8地王大厦信兴广场9辉盛庭国际公寓10名仕阁11华乐星苑12世金汉宫13丹枫白露14华尔登府邸15罗湖商务中心16双城世纪17汇展阁18大中华IFC19红桂皇冠12345678910111213141516171819目前打“酒店式公寓”概念项目众多，分布广泛，以福田、罗湖居多，南山以持有型酒店服务式公寓为主。销售型：销售型：类住宅产品类住宅产品1.销售型物业2、带装修的小户型的商住楼,无酒店物管服务3.仅仅是提供一些有偿的简单物管服务;典型案例：红桂皇冠、名仕阁、佳兆业中心当前运营的酒店式公寓主要包括三类，顶级正统酒店式公寓、类酒店产品和类住宅产品销售型：销售型：类酒店产品类酒店产品1.销售型物业2.聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，能够提供酒店水准配套、服务与管理的高档公寓3.除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务。典型案例：葵花公寓、金中环酒店式公寓、IFC持有型：持有型：顶级正统酒店式公寓顶级正统酒店式公寓1.开发商完全持有2.聘请顶级酒店管理公司，提供顶级的产品、服务与配套3.高品质装修、专业化的五星级酒店服务水准。典型案例：泰格公寓、波托菲诺国际公寓1.1.第一类第一类顶级正统酒店式公寓顶级正统酒店式公寓持有型物业，进行豪华装修配置，并统一交由顶级酒店公司管理，为周边外籍高端商务人士提供顶级酒店服务。波托菲诺国际公寓波托菲诺国际公寓蛇口泰格公寓蛇口泰格公寓户型120206平方米之间单房35-113；两房147-171；三房198-286；四房248-419品质欧式卫浴间、宽带、中央空调服务华侨城物业管理公司，每套公寓配备专门管家和服务人员FRASER(新加坡)专业管理公司装修标准全屋精装修，并采用不同国域风情内部精装修配套主要依赖波托菲诺商业街、会所，公寓底层配有商务中心会所、西餐厅、泳池、会议厅、健身、游泳、棋牌、桑拿、台球、按摩购买客户外籍人士占90以上，其中欧美客户以短租为主，日本、韩国客户以长租（1年以上）为主。外籍跨国公司租客为主（80 以上），分布较广，主要为蛇口周边写字楼、以及宝安工厂物业管理费包括在房租里租金-月租200-300元/月250-350元/月租期长短租并重长租为主出租率85%以上80以上经营状况分析波托菲诺顶级装修和产品品质外加高端酒店式物业管理周边外籍人士、南山商务客户顶级产品和物业管理公司临近蛇口，外籍商务人士较多交通便利2.2.第二类第二类类酒店式公寓产品类酒店式公寓产品销售型物业，高档酒店式装修，并引进星级酒店统一管理，为商务人士提供高端居住服务金中环酒店式公寓金中环酒店式公寓大中华大中华IFCIFC公寓公寓葵花公寓葵花公寓户型26 迷你公寓、30 金领公寓、3562 商务公寓、83 103 行政公寓、116豪华行政公寓、126 总裁公寓60-120平方米总裁公寓一房一厅32，2房一厅复式60、90和120，3房一厅175品质尊贵豪华装修豪华德式装修高档：每间房都有中西式厨房、洗衣机、微波炉和烫斗服务深圳市中环物业管理有限公司希尔顿酒店管理公司中航酒店管理公司装修标准2000元/平米装修标准6000元/平米装修标准2000元/平米装修标准配套中西餐厅、商务中心、多功能宴会厅、美容美发、保健中心希尔顿酒店相关餐饮、娱乐配套会议室、高尔夫果岭、健身房、瑜珈房，离会展中心近购买客户多为外来商务人士，参加会展的暂住客户，旅游休闲人士中心区商务客户为主，多为周边写字楼办公的高管、外籍人士为主中高级白领，国内外在深圳有经常性商务往来者，较多来自韩国、日本和英国等的外国人物业管理费 12元/平方米月8.8元/平方米月 包括在房租里头售价28000（2手）45000-5000035000-40000（2手）租金-月租120130元/月183 元/月租期短租为主长租为主出租率50%60%7080%3.3.第三类第三类类住宅产品类住宅产品开发商打造的精装公寓产品，出售，引进酒店/物管公司提供简单、有偿的物管服务红桂皇冠红桂皇冠佳兆业中心佳兆业中心中航凯特公寓中航凯特公寓户型单房约2637m2，一房一厅约3545m2,二房一厅约3752m2.单房约2247m2，二房一厅约5877m22538左右MINI精装酒店式公寓，6585左右臻品复式品质全精装修全新高品位装修 全屋精装修服务深圳市花样华物业管理有限公司 圣廷苑酒店管理公司 中航物业管理公司装修标准1000元/平米装修标准2000元/平米装修标准1500元/平米装修标准配套约3000平方米商业配套五星级会所、高端智能化配套设施、2万平米商业配套储藏室/地下室、高级镀膜玻璃幕墙、2.5m/s进口芬兰通力电梯、机械立体停车库租客以周边上班族白领为主以周边中高级白领为主 以周边中高级白领为主物业管理费2.2 元/平米月 4.5元/平米月 3.80元/平方米月二手售价1.61.7万/平米1.82.0万/平米1.51.6万/平米租金-月租5364元/月60100元/月5070元/月租期长租为主长租、短租结合长租、短租结合出租率70%60-7570第一类顶级酒店式公寓酒店式公寓市场小结：酒店式公寓市场小结：第二类类酒店式产品第三类类住宅产品形式：开发商持有投入：豪华配置装修、顶级酒店公司统一管理客户：外籍高端商务客户较多形式：销售型投入：高端配置装修，聘请高端酒店公司管理客户：写字楼高端商务人士客户较多形式：销售型投入：带全装修，聘请管理公司管理物业客户：投资客较多，白领租客群较多高租金、高租金、高形象高形象售价较高，售价较高，租金较高租金较高低售价低售价低租金低租金作为作为售卖型酒店服务式公寓，售卖型酒店服务式公寓，本项目应达至本项目应达至第二类标准第二类标准ABCD35层23层23层30层A座顶级写字楼，建面43654 ，开发商持有出租B座希尔顿酒店，建面29977 C座2009.12.12开盘，建面22609，商务公寓，81套，200-400平米户型D座2009.12.12开盘，建面22050，酒店式服务公寓，275套，60-120平米户型酒店服务式公寓装修及物管服务溢价：n每平米6000元的精装修标准n第一太平戴维斯酒店式服务及全程物管推售推售套数套数销售套销售套数数装修标准装修标准开盘销开盘销售率售率价格（元价格（元/平米）平米）商务公寓商务公寓2713毛坯48%38000酒店式服酒店式服务公寓务公寓2751506000/55%起步价3.3万，最高价5万，出街价4万，实收3.85万同期入市，酒店式服务公寓速度同期入市，酒店式服务公寓速度 商务公寓；但其单价与商务公寓；但其单价与商务公寓持平，并未体现其精装修及物管服务溢价商务公寓持平，并未体现其精装修及物管服务溢价类酒店式产品案例1：“现金牛化的酒店服务式公寓”IFC：开盘以平价走量，高价值投入未实现高价值回报IFC：持销期价高量跌，客户承接力有限，消化速度有限目前均价目前均价持销期销售持销期销售率率销售期销售期持销期周持销期周消化速度消化速度酒店服务式酒店服务式公寓公寓4500020%9个月1-2套商务公寓商务公寓4000040%9个月1-2套楼层D座销控图3029282726252423222120191817161514131211109876已售单位未售单位n商务公寓40000元/平米，酒店式服务公寓主要集中在25层以上高价单位，均价45000元/平米，依然未能充分实现其精装修及物管服务溢价；n两类公寓目前的消化速度基本持平，为12套左右，但因商务公寓面积（200-400平米）远大于酒店式服务公寓（60-120平米），销售速度强于酒店式服务公寓4.5-5万万3.3-3.5万万3.5-4.5万万占地占地:7368.10平方米总建面总建面:13000.00平方米总套数总套数:288套物管公司物管公司:金中环物业管理有限公司开盘时间开盘时间:2005-10-30酒店式公寓25-42层写字楼8-24层商务公寓n操作方式复杂，导致后期商住混杂，后期经营管理留下隐患：先发售，再签订返租协议与部分业主签订35年返租协议；有部分业主不签订返租协议，委托中介出租，后部分被客户租用为办公室；部分业主打掉原有精装修，重新装修成办公室对外出租n后续维护投入不足，产品内部形象一般：内花园垃圾较多，水景已经停用；走廊部分墙纸脱落，内部陈旧高端酒店高端酒店当前租金当前租金泰格公寓250富瑞斯国际公寓167波托菲诺国际公寓185金中环105木棉花酒店180丹枫白露酒店185类酒店式产品案例2：“虎头蛇尾的酒店式公寓”金中环：后期管理难度使其沦落为商务公寓经济型酒店金中环：后期酒店服务式公寓品质受损，同样影响了写字楼档次水平及综合体整体形象项目（写字楼）二手价格租金水平现代国际大厦5.0-5.5万/160-170/.月财富大厦4.2-4.3万/150-160/.月卓越时代广场14.6-4.7万/150-160/.月深圳国际商会中心4.2-4.4万/160-170/.月金中环写字楼4.0-4.1万/140-150/.月客户访谈语录：1、五星级地段，四星级设备，二星级的装修品味，好可惜！卫生做的不好，到处可以看到各种积灰或淤痕。整个六楼大堂的气味也不好。2、酒店居住的环境有点压抑，也没什么家的氛围，听说迷你公寓连窗户都没有。我看到有些楼层好像还有办公的，感觉有点杂。2、这个酒店就是一普通的公寓，档次很低的；旁边写字楼也没有其他的写字楼好。感觉比较杂。卓越时代广场1期金中环商务大厦深圳国际商会中心现代国际大厦财富大厦n与同区位写字楼相比，金中环的二手价格及租金较低n客户普遍对项目目前形象及档次表示质疑本报告是严格保密的。市场格局总结：售卖型写字楼市场的供需失衡给商务公寓带来巨大契机商务公寓逐渐摆脱写字楼衍生品的历史局限，在价值与速度上有良好实现酒店服务式公寓前期投入大，标准高；持有型与销售型后续市场表现呈现较明显的价格梯度本报告是严格保密的。商务公寓商务公寓酒店服务式公寓酒店服务式公寓方向契合度分析客户认可度高，面积小门槛低，销售速度快，资金回笼快因价格较高，销售速度一般较慢速度契合度契合度排序：商务公寓酒店服务式公寓入市价格不会太高，如以写字楼营销方式能实现较高溢价因其高附加值能够兑现高价值价值打造成本可控，毛坯前期投入成本和时间巨大，后期也须不断投入才能保证品质成本现金牛功能，适合最先推出，能为写字楼启势和积累客户，使项目价值不断上扬适合最后推出，实现项目溢价最大化；更多承担的是明星功能角色