深圳中信城市广场.pptx

1 项目地址：中国深圳项目地址：中国深圳商业面积：商业面积：67,50067,500平方米平方米开发单位：中信深圳集团公司开发单位：中信深圳集团公司 开业时间：开业时间：2002/9 2002/9 品牌指引：西武百货、吉之岛、新南国影城、品牌指引：西武百货、吉之岛、新南国影城、逸和轩、屈臣氏逸和轩、屈臣氏中信城市广场中信城市广场中国深圳中国深圳2项目概况项目概况物业资料物业资料开发商开发商中信深圳（集团）公司中信深圳（集团）公司 开业时间开业时间20022002年年9 9月月位置位置深圳市深南中路深圳市深南中路10931093号号,科学馆地铁站科学馆地铁站占地面积占地面积51,00051,000平方米平方米建筑面积建筑面积商业面积：商业面积：67,50067,500平方米、中信大厦：平方米、中信大厦：39,90039,900平方米，国际酒吧街：平方米，国际酒吧街：2,0002,000平方米；平方米；星光广场星光广场30,00030,000平方米平方米停车位停车位地上、地下共地上、地下共788788个个市场定位市场定位目前深圳重要的集购物、餐饮、娱乐、休闲、目前深圳重要的集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为观光为 一体的一体的SHOPPING MALL,SHOPPING MALL,深圳市对深圳市对外政治、经济、文化外政治、经济、文化交流窗口之一。交流窗口之一。业态组合业态组合吉之岛超市、西武百货、各类餐饮、电影院、吉之岛超市、西武百货、各类餐饮、电影院、酒吧休闲街、健身馆酒吧休闲街、健身馆年租金收益年租金收益1.61.6亿元人民币亿元人民币购物中心简述：购物中心简述：深圳购物中心发展的标志，也是目前深深圳购物中心发展的标志，也是目前深圳品牌档次最高的购物场所。圳品牌档次最高的购物场所。3项目概况项目概况建筑楼层建筑楼层地下一层，地面五层楼层层高楼层层高B1:7米 B2:3.8米 B3:3.5米 1F:6.0米，2F、3F、4F、5F:5.5米停车位停车位地上、地下共788个电梯数电梯数3部观光直升梯，几十部手扶梯交通状况交通状况与科学馆地铁站连接，公交车路线10多条中信城市广场的空间设计，无论从建筑形态还是外部广中信城市广场的空间设计，无论从建筑形态还是外部广场的设计上，可以说在深南大道沿线建筑里，是比较完场的设计上，可以说在深南大道沿线建筑里，是比较完美的一个设计。其广场的宏大和构图的讲求，可以说是美的一个设计。其广场的宏大和构图的讲求，可以说是个建筑精品。个建筑精品。中信城市广场以其精美的造型，简捷明朗的线条和优雅中信城市广场以其精美的造型，简捷明朗的线条和优雅大方的风格，大方的风格，3万平方米的户外星光广场，拥有极富特色万平方米的户外星光广场，拥有极富特色的水晶宫、时钟柱及高清晰度巨型户外电子屏等，成为的水晶宫、时钟柱及高清晰度巨型户外电子屏等，成为深圳市目前独一无二的，融现代建筑风格与艺术为一体深圳市目前独一无二的，融现代建筑风格与艺术为一体的人文景观。的人文景观。4项目地理位置项目地理位置中信城市广场中信城市广场中信城市广场位于深南路市政府南侧，毗邻深圳国际商场、岁宝百货、茂业百货等，背靠深中信城市广场位于深南路市政府南侧，毗邻深圳国际商场、岁宝百货、茂业百货等，背靠深圳著名的老城区巴登街及南园路的商业一条街，其间圳著名的老城区巴登街及南园路的商业一条街，其间,多路大中小巴及的士纵横穿梭于此多路大中小巴及的士纵横穿梭于此,交交通发达通发达,人气兴旺人气兴旺,商业气氛浓愈商业气氛浓愈,成为继东门、华强北之后的新兴商业旺地，被深圳市主流媒成为继东门、华强北之后的新兴商业旺地，被深圳市主流媒体评为八大商圈之一体评为八大商圈之一 。5项目地理位置项目地理位置中信城市广场区域交通方便，有地铁科学馆站，临近华强北、万象城商圈中信城市广场区域交通方便，有地铁科学馆站，临近华强北、万象城商圈6项目图片展示项目图片展示外部环境外部环境项目外墙广告项目外墙广告项目品牌店形象项目品牌店形象西武百货外墙西武百货外墙西武百货外墙西武百货外墙7项目图片展示项目图片展示星光广场星光广场星光广场作为深圳最大的商业休闲广场，其商业价值巨大，但如果利用不当，则星光广场作为深圳最大的商业休闲广场，其商业价值巨大，但如果利用不当，则反而会削弱商业氛围，应注重广场的商业氛围的营造。同时注意天气对户外广场反而会削弱商业氛围，应注重广场的商业氛围的营造。同时注意天气对户外广场人气的影响，阴雨天或过热、过冷的天气产生经营效果不好的印象。人气的影响，阴雨天或过热、过冷的天气产生经营效果不好的印象。8项目图片展示项目图片展示内部环境内部环境项目内部环境总体来说体现了高雅、人性化的设计，简洁大方，动线项目内部环境总体来说体现了高雅、人性化的设计，简洁大方，动线设计清晰。但应注意负一层吉之岛对西武百货的影响。设计清晰。但应注意负一层吉之岛对西武百货的影响。吉之岛中低档的商业吉之岛中低档的商业形象对西武百货内一形象对西武百货内一楼的国际顶级品牌店楼的国际顶级品牌店产生不好影响应考产生不好影响，应考虑视觉上的阻断。虑视觉上的阻断。9项目图片展示项目图片展示主力租户介绍主力租户介绍10项目经营分析项目经营分析吉之岛吉之岛吉之岛是中信城市广场最大的主力租户之一，占用面积约吉之岛是中信城市广场最大的主力租户之一，占用面积约2万平方米万平方米,日销售额日销售额可达到可达到70-80万元；万元；吉之岛是符合大众消费的综合性超市百货，为中信城市广场扩大了消费群体，吉之岛是符合大众消费的综合性超市百货，为中信城市广场扩大了消费群体，增加了客流量。增加了客流量。但吉之岛商业面积大，租金低，是目前影响中信整体租金水平的主要因素。但吉之岛商业面积大，租金低，是目前影响中信整体租金水平的主要因素。11项目经营分析项目经营分析西武百货西武百货西武百货店加入使得中信城市广场成为深圳最高端的购物中心，汇聚了国际知西武百货店加入使得中信城市广场成为深圳最高端的购物中心，汇聚了国际知名的顶级、一线品牌。名的顶级、一线品牌。西武百货由于其消费群体主要集中在塔尖部分，因此客流量不大。但该百货店西武百货由于其消费群体主要集中在塔尖部分，因此客流量不大。但该百货店辐射力强，对周边城市和内地来深圳的消费者有一定的辐射力强，对周边城市和内地来深圳的消费者有一定的 吸引力，很多消费者吸引力，很多消费者都是慕名而来选购国际品牌。都是慕名而来选购国际品牌。12项目经营分析项目经营分析新南国影城新南国影城新南国影城具备一流的电影软硬件设施，是深圳唯一国家认证的五星级影城，新南国影城具备一流的电影软硬件设施，是深圳唯一国家认证的五星级影城，完全是按照国际电影城的标准设计并施工的。完全是按照国际电影城的标准设计并施工的。影城建筑面积影城建筑面积3000平方米，由平方米，由4个专业化、标准化、极具时代感的电影厅组成，个专业化、标准化、极具时代感的电影厅组成，共共584个座位个座位。新南国影城的消费群体相当广泛，从学生、白领到家庭消费都有很强的吸引力，新南国影城的消费群体相当广泛，从学生、白领到家庭消费都有很强的吸引力，是中信吸引消费群体的一大重要商业设施。是中信吸引消费群体的一大重要商业设施。13酒吧街是中信弥补星光广场过于宏大、空旷，人气不足而采取的改造措施，现酒吧街是中信弥补星光广场过于宏大、空旷，人气不足而采取的改造措施，现已也已成为深圳城市精英假日休闲的首选场所。已也已成为深圳城市精英假日休闲的首选场所。酒吧街的设计不仅增加了广场的休闲气氛和景观，而且增加了商业营业面积，酒吧街的设计不仅增加了广场的休闲气氛和景观，而且增加了商业营业面积，为项目带来可观的租金收入。为项目带来可观的租金收入。可考虑联合租户统一举办互动性娱乐节目，扩大其影响力。可考虑联合租户统一举办互动性娱乐节目，扩大其影响力。项目经营分析项目经营分析国际休闲酒吧街国际休闲酒吧街14项目业态规划项目业态规划业态比例业态比例各业态比例（按面积计算）各业态比例（按面积计算）主力店比例（按面积计算）主力店比例（按面积计算）中信城市广场购物、餐饮、娱乐业态比例较为合理，符合国际通用标准；中信城市广场购物、餐饮、娱乐业态比例较为合理，符合国际通用标准；但项目主力店面积过大，影响项目的整体租金收益，应考虑调整。但项目主力店面积过大，影响项目的整体租金收益，应考虑调整。15项目业态规划项目业态规划楼层业态布局楼层业态布局LGLGL1L1L2L2L3L3吉之岛及品牌店吉之岛及品牌店西武百货及品牌店西武百货及品牌店L4L4新南国影院、逸和轩海鲜、王子厨房新南国影院、逸和轩海鲜、王子厨房L5L5新南国影院、护理、影音器材、餐饮新南国影院、护理、影音器材、餐饮西武百货、品牌店西武百货、品牌店西武百货、品牌店西武百货、品牌店16LGLG下首层及夹层下首层及夹层项目业态规划项目业态规划各楼层业态规划各楼层业态规划17LGLG下首层及夹层品牌明细下首层及夹层品牌明细1 1项目业态规划项目业态规划各楼层业态规划各楼层业态规划商户名录商户名录类别类别铺位铺位商户名录商户名录类别类别铺位铺位ESPRIT服饰L13-15岱比华利服饰L88aS&K护理L16巴黎世家服饰L88B妍丽化妆品中心护理L17美国ZIPPO打火机珠宝/精品L89美尼蒙服饰L18Missk服饰L90-92眼镜88服饰L19e-base/balenoattitude服饰L93-94IZZUE服饰L20-L21BAMBINI服饰L95JACKIE CHAN服饰L22OROBLU服饰L96东洋化妆品护理L23天福茗茶零售L97LIZZY服饰L24富雅堂珠宝/精品L98a蜜雪儿服饰L25法兰瓷工艺精品珠宝/精品L98bCADIDL服饰L26-L27KUN POSH珠宝/精品L99曼娅奴服饰L28大公鸡服饰L100非服饰L50艾力文服饰L101-10218LGLG下首层及夹层品牌明细下首层及夹层品牌明细2 2项目业态规划项目业态规划各楼层业态规划各楼层业态规划姿妮华服饰L51爱盈依人服饰L121丝迪丽尔服饰L52侯氏老板服饰L122星莹服饰L57-59滋服饰L123Papilloh服饰L60Moda fusion服饰L124Queen xi xi服饰L61歌力思服饰L125-126129Lasaro服饰L62MAXSTUDIO服饰L127-128钡萱服饰L63菲妮迪服饰L131-132CALVINKLEINJEAS服饰L64-L65欧时力服饰L136海伦娜服饰L66-L67IN牌珠宝珠宝/精品L13719项目业态规划项目业态规划各楼层业态规划各楼层业态规划L1L1層層20L1L1层品牌明细层品牌明细 项目业态规划项目业态规划各楼层业态规划各楼层业态规划21项目业态规划项目业态规划各楼层业态规划各楼层业态规划L2L2層層22L2L2层品牌明细层品牌明细 项目业态规划项目业态规划各楼层业态规划各楼层业态规划23项目业态规划项目业态规划各楼层业态规划各楼层业态规划L3L3層層24L3L3层品牌明细层品牌明细 项目业态规划项目业态规划各楼层业态规划各楼层业态规划25项目业态规划项目业态规划各楼层业态规划各楼层业态规划L4L4層層26L4L4层品牌明细层品牌明细 项目业态规划项目业态规划各楼层业态规划各楼层业态规划商户名录商户名录类别类别铺位铺位舞鹤日本料理铁板烧餐饮401402AB伶雅堂男士美容塑形中心护理406B-F索尼数码工作坊服务407A-407B明基电脑影音器材407CBANG&OLUFSEN影音产品影音器材407D尊贵美容中心护理407E型男索女护理408A中信丽嘉生活馆护理408B/409A美国BOSE音响影音器材409BC依芙琳护理409D三得等离子电视影音器材410B豫园上海饭庄餐饮411休闲咖啡厅餐饮观星台/407F27项目业态规划项目业态规划各楼层业态规划各楼层业态规划L5L5層層28L5L5层品牌明细层品牌明细 项目业态规划项目业态规划各楼层业态规划各楼层业态规划商户名录商户名录类类 别别铺铺 位位新南国电影城休闲 504-505逸和轩海鲜酒家餐饮501-503王子厨房餐饮501A-60129项目优势、地位及存在问题分析项目优势、地位及存在问题分析 中信城市广场作为深圳最早购物中心的代表作，经过中信城市广场作为深圳最早购物中心的代表作，经过5年的经营发展，在零售年的经营发展，在零售业和消费者心中有重要的地位与影响力。其主要优势有：业和消费者心中有重要的地位与影响力。其主要优势有：经过了购物中心最艰难的前经过了购物中心最艰难的前3-5年的经营考验，进入了稳步快速发展的阶段；年的经营考验，进入了稳步快速发展的阶段；西武百货、国际休闲酒吧街、新南国影城、逸和轩、王子国宴等主要商户的西武百货、国际休闲酒吧街、新南国影城、逸和轩、王子国宴等主要商户的组合，使中信城市广场具备了高端化、体验化、休闲化的商业核心要素，为未组合，使中信城市广场具备了高端化、体验化、休闲化的商业核心要素，为未来更深层次地发展提供了保障；来更深层次地发展提供了保障；地铁交通为项目提供了重要的基础设施，方便消费者到达；地铁交通为项目提供了重要的基础设施，方便消费者到达；存在的问题存在的问题:主力店面积过大，制约了租金收入，如吉之岛；主力店面积过大，制约了租金收入，如吉之岛；大型广场等公共场所的维护成本较高；大型广场等公共场所的维护成本较高；外部空间的商业氛围营造还要进一步加强；外部空间的商业氛围营造还要进一步加强；不通档次的商业之间应该加以区分，避免出现杂乱的现象；不通档次的商业之间应该加以区分，避免出现杂乱的现象；局部商业动线规划需要更加人性化，导视性更强。局部商业动线规划需要更加人性化，导视性更强。未来改造方向：未来改造方向：依靠目前西武百货所树立的高端购物中心的地位，可通过改造超市为精依靠目前西武百货所树立的高端购物中心的地位，可通过改造超市为精品生活超市、同时提升品生活超市、同时提升LG层品牌店档次，进一步加强高端购物中心的概层品牌店档次，进一步加强高端购物中心的概念，持续发挥地位优势，扩大影响力。念，持续发挥地位优势，扩大影响力。30感谢聆听、欢迎赐教！