珠海商业市场调研报告.pptx

Page 1GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 报告目录 项目开发条件评估项目开发条件评估项目开发条件评估项目开发条件评估 壹壹 珠海商业市场环境研究珠海商业市场环境研究珠海商业市场环境研究珠海商业市场环境研究 贰贰 项目竞争环境分析项目竞争环境分析项目竞争环境分析项目竞争环境分析 叁叁 城市规划前景评估及商业发展趋势预测城市规划前景评估及商业发展趋势预测城市规划前景评估及商业发展趋势预测城市规划前景评估及商业发展趋势预测 肆肆 澳门商业概览性分析澳门商业概览性分析澳门商业概览性分析澳门商业概览性分析伍伍 项目定位及业态规划项目定位及业态规划项目定位及业态规划项目定位及业态规划 深度访谈及商业消费特征研究深度访谈及商业消费特征研究深度访谈及商业消费特征研究深度访谈及商业消费特征研究陆陆柒柒 项目规划设计建议项目规划设计建议项目规划设计建议项目规划设计建议捌捌 项目开发经营模式建议项目开发经营模式建议项目开发经营模式建议项目开发经营模式建议玖玖明楚明楚睿智睿智达道达道致远致远楚睿商业楚睿商业GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.0202 珠海商业市场环境研究珠海商业市场环境研究贰 Page 3GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远珠海整体商业环境现状珠海整体商业环境现状 Page 4GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业空间格局 六大商圈呈现环状分布pp目前珠海中心城区主要目前珠海中心城区主要目前珠海中心城区主要目前珠海中心城区主要有六大商圈，并且由有六大商圈，并且由有六大商圈，并且由有六大商圈，并且由于地形原因，围绕板于地形原因，围绕板于地形原因，围绕板于地形原因，围绕板障山呈现环状分布障山呈现环状分布障山呈现环状分布障山呈现环状分布l l拱北商圈拱北商圈l l吉大商圈吉大商圈l l老香洲商圈老香洲商圈l l新香洲商圈新香洲商圈l l前山商圈前山商圈l l南屏商圈南屏商圈拱北商圈拱北商圈拱北商圈拱北商圈吉大商圈吉大商圈吉大商圈吉大商圈老香洲商圈老香洲商圈老香洲商圈老香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈前山商圈前山商圈前山商圈前山商圈南屏商圈南屏商圈南屏商圈南屏商圈莲花路步行街莲花路步行街口岸购物广场口岸购物广场国际大厦商业广场国际大厦商业广场（华润万家）（华润万家）迎宾百货广场迎宾百货广场米兰百货广场米兰百货广场珠海百货珠海百货国贸购物广场国贸购物广场潮响国贸城潮响国贸城免税商场免税商场九百地下商场九百地下商场丹田城市广场丹田城市广场扬名广场扬名广场茂业百货茂业百货通大百货通大百货金宝路商业广场金宝路商业广场朝阳市场朝阳市场百分百购物中心百分百购物中心乐淘城乐淘城尚都时尚百货尚都时尚百货旺角百货旺角百货华润万家华润万家明珠商业广场明珠商业广场口岸市场口岸市场本案本案 Page 5GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业空间格局 六大商圈呈现环状分布商圈名称商圈名称商圈名称商圈名称商圈级别商圈级别商圈级别商圈级别辐射范围辐射范围辐射范围辐射范围档次档次档次档次拱北商圈拱北商圈市级商圈市级商圈珠海、澳门、游客珠海、澳门、游客中档大众化、中档偏低中档大众化、中档偏低吉大商圈吉大商圈市级商圈市级商圈珠海珠海中高档、高档中高档、高档老香洲商圈老香洲商圈区域级商圈区域级商圈老香洲老香洲中档大众化中档大众化新香洲商圈新香洲商圈区域级商圈区域级商圈新香洲新香洲中档大众化、中低档中档大众化、中低档前山商圈前山商圈区域级商圈区域级商圈前山前山中档大众化中档大众化南屏商圈南屏商圈新兴区域级商圈新兴区域级商圈pp珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分 Page 6GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业消费格局 珠海商业消费群体划分及特征pp珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体pp由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异现明显区域分布差异现明显区域分布差异现明显区域分布差异主要客群类型主要客群类型主要客群类型主要客群类型主要消费场所及特征主要消费场所及特征主要消费场所及特征主要消费场所及特征珠海本地客群珠海本地客群中高端消费客群中高端消费客群主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力年轻时尚消费客群年轻时尚消费客群主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场所消费，年龄以所消费，年龄以18-3518-35岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高区域型就近消费客群区域型就近消费客群以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表澳门客群澳门客群主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费游客游客相对集中在拱北口岸一带相对集中在拱北口岸一带 Page 7GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远阶段四阶段四阶段三阶段三阶段二阶段二阶段一阶段一 商业发展阶段 珠海整体商业发展阶段研判零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、各行各业混杂，以满足居民日常需求为主各行各业混杂，以满足居民日常需求为主逐步向行业集中转变，成行成市，有一定逐步向行业集中转变，成行成市，有一定规模效应。规模效应。逐步形成了有一定规模的商业街区或逐步形成了有一定规模的商业街区或大型超市及百货单独门店大型超市及百货单独门店集购物、娱乐休闲、餐饮等功能集购物、娱乐休闲、餐饮等功能于一体的一站式购物中心于一体的一站式购物中心零散街铺零散街铺如拱北莲花路步行街等如拱北莲花路步行街等如拱北口岸广场、华润万家、吉大如拱北口岸广场、华润万家、吉大免税、茂业百货、家乐福等免税、茂业百货、家乐福等目前，珠海正处于此过渡阶段目前，珠海正处于此过渡阶段 Page 8GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 商业发展环境 商业市场发展总体平稳向上pp珠海近五年商业市场发展总体平稳向上珠海近五年商业市场发展总体平稳向上珠海近五年商业市场发展总体平稳向上珠海近五年商业市场发展总体平稳向上l l社会消费品零售总额都保持社会消费品零售总额都保持15%15%以上年增长率，以上年增长率，20102010年已超过年已超过20%20%l l商业营业用房施工面积稳定增加，商业营业用房施工面积稳定增加，20102010年已达年已达8080万平方米，年增长率接近万平方米，年增长率接近20%20%l l商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛物业需求相对旺盛20062010200620102006201020062010年珠海商业营业用房销售均价走势年珠海商业营业用房销售均价走势年珠海商业营业用房销售均价走势年珠海商业营业用房销售均价走势资料来源：珠海市统计局资料来源：珠海市统计局 Page 9GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 拱北商圈 主要商业物业介绍主要商主要商主要商主要商业物业业物业业物业业物业建筑形建筑形建筑形建筑形态态态态规模规模规模规模（）（）（）（）业态组合业态组合业态组合业态组合档次档次档次档次经营经营经营经营状况状况状况状况口岸购口岸购物广场物广场地下商业地下商业120120，000000百货百货+零售商铺零售商铺+餐餐饮饮除澳海城百货档次除澳海城百货档次较高以外，其余以较高以外，其余以中档大众化为主中档大众化为主很好很好莲花路莲花路步行街步行街商业街商业街1414，000000专卖店专卖店+零售商铺零售商铺+餐饮餐饮+美发美甲美发美甲中低档中低档一般一般国际商国际商业大厦业大厦独立建筑独立建筑8080，000-000-9090，000000百货百货+超市超市+主题卖主题卖场场+休闲餐饮休闲餐饮+休闲休闲娱乐娱乐+书城书城中档大众化中档大众化良好良好迎宾百迎宾百货广场货广场裙楼商业裙楼商业2727，000000百货百货+餐饮餐饮+休闲娱休闲娱乐乐+美容中心美容中心中档大众化中档大众化一般一般米兰百米兰百货广场货广场独立建筑独立建筑1818，000000百货百货+餐饮餐饮中档大众化中档大众化一般一般口岸市口岸市场场独立建筑独立建筑1414，400400菜市场菜市场+零售商铺零售商铺中低档中低档良好良好莲花万莲花万景城景城独立建筑独立建筑2828，000000零售商铺零售商铺+休闲娱乐休闲娱乐+餐饮餐饮中低档中低档良好良好莲花路步行街莲花路步行街口岸购物广场口岸购物广场国际大厦商业广场国际大厦商业广场（华润万家）（华润万家）迎宾百货广场迎宾百货广场米兰百货广场米兰百货广场口岸市场口岸市场本案本案拱北商圈拱北商圈拱北商圈拱北商圈 Page 10GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 吉大商圈 主要商业物业介绍主要商业主要商业主要商业主要商业物业物业物业物业建筑建筑建筑建筑形态形态形态形态规模规模规模规模（）（）（）（）业态组合业态组合业态组合业态组合档次档次档次档次经营经营经营经营状况状况状况状况免税商场免税商场独立独立建筑建筑4545，000000品牌专卖店品牌专卖店+超超市市+餐饮餐饮+休闲娱休闲娱乐乐+健身中心健身中心+美美容美体美发容美体美发中高档（珠海中高档（珠海本地最高档次）本地最高档次）较好较好珠海百货珠海百货3535，000000百货百货+超市超市+主题主题卖场卖场+餐饮餐饮+休闲休闲娱乐娱乐中档稍偏高中档稍偏高较好较好国贸购物城国贸购物城3030，000000品牌专卖店品牌专卖店+主主题卖场题卖场+餐饮餐饮+休休闲娱乐闲娱乐中档大众化中档大众化一般一般潮响国贸城潮响国贸城8 8，000000零售零售+主题卖场主题卖场中档大众化中档大众化一般一般九百地下商九百地下商场场地下地下2 2，000000零售零售中档稍偏低中档稍偏低一般一般吉大商圈吉大商圈吉大商圈吉大商圈珠海百货珠海百货国贸购物广场国贸购物广场潮响国贸城潮响国贸城免税商场免税商场九百地下商场九百地下商场 Page 11GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 老香洲商圈 主要商业物业介绍主要商主要商主要商主要商业物业业物业业物业业物业建筑形建筑形建筑形建筑形态态态态规模规模规模规模（）（）（）（）业态组合业态组合业态组合业态组合档次档次档次档次经营经营经营经营状况状况状况状况扬名广场扬名广场地下商地下商业业2424，000000百货百货+超市超市+家具卖场家具卖场+餐饮餐饮+休闲娱乐配套休闲娱乐配套中档大众化中档大众化很好很好茂业百货茂业百货独立建独立建筑筑3333，000000百货百货+餐饮餐饮中档大众化中档大众化较好较好百分百购百分百购物中心物中心独立建独立建筑筑6 6，000000百货百货+超市超市中档大众化中档大众化良好良好乐淘城乐淘城地下商地下商业业1 1，000000零售零售中档大众化中档大众化一般一般尚都时尚尚都时尚百货百货裙楼商裙楼商业业1212，000000百货百货+餐饮餐饮中档大众化中档大众化一般一般丹田城市丹田城市广场广场独立建独立建筑筑1616，000000超市超市+主题卖场主题卖场+休闲休闲娱乐娱乐中低档中低档一般一般金宝路商金宝路商业广场业广场独立建独立建筑筑3030，000000零售商铺零售商铺+书城书城+休闲休闲娱乐娱乐+餐饮餐饮中低档中低档一般一般通大百货通大百货独立建独立建筑筑1414，000000零售商铺零售商铺+超市超市+小餐小餐饮饮中低档中低档一般一般朝阳市场朝阳市场独立建独立建筑筑1515，000000菜市场菜市场+零售零售低档低档一般一般老香洲商圈老香洲商圈老香洲商圈老香洲商圈丹田城市广场丹田城市广场扬名广场扬名广场贸业百货贸业百货通大百货通大百货金宝路商业广场金宝路商业广场朝阳市场朝阳市场百分百购物中心百分百购物中心乐淘城乐淘城尚都时尚百货尚都时尚百货 Page 12GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 新香洲商圈 主要商业物业介绍主要商业物业主要商业物业主要商业物业主要商业物业建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态规模（）规模（）规模（）规模（）业态组合业态组合业态组合业态组合档次档次档次档次经营状况经营状况经营状况经营状况旺角百货旺角百货独立建筑独立建筑3030，000000超市超市+零售商铺零售商铺+餐饮餐饮+休闲娱乐休闲娱乐配套配套+酒店酒店中档偏低中档偏低一般一般华润万家华润万家裙楼商业裙楼商业2020，000000超市超市+百货百货+零售商铺零售商铺+书城书城中档大众化中档大众化较好较好新香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈旺角百货旺角百货华润万家华润万家 Page 13GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 前山商圈 主要商业物业介绍主要商业物业主要商业物业主要商业物业主要商业物业建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态规模（）规模（）规模（）规模（）业态组合业态组合业态组合业态组合档次档次档次档次经营状况经营状况经营状况经营状况明珠商业广场明珠商业广场独立建筑独立建筑5050，000000百货百货+超市超市+主题卖场主题卖场中档大众化中档大众化一般一般前山商圈前山商圈前山商圈前山商圈明珠商业广场明珠商业广场 Page 14GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 南屏商圈 主要商业物业介绍主要商业物业主要商业物业主要商业物业主要商业物业建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态规模（）规模（）规模（）规模（）业态组合业态组合业态组合业态组合档次档次档次档次目前状况目前状况目前状况目前状况华发商都华发商都独立建筑独立建筑100100，000000超市超市+品牌专卖店品牌专卖店+餐饮餐饮+休休闲娱乐配套闲娱乐配套中高端中高端在建中在建中pp南屏过去一直缺少商业配套，目前华发集团的城市综合体南屏过去一直缺少商业配套，目前华发集团的城市综合体华发商都项目的华发商都项目的开发，将为南屏商圈带来了一个开发，将为南屏商圈带来了一个100000100000的购物中心及商业街的购物中心及商业街南屏商圈南屏商圈南屏商圈南屏商圈华发商都华发商都 Page 15GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征一 空间布局相对分散pp由于受珠海城区由于受珠海城区由于受珠海城区由于受珠海城区地形、地貌等地地形、地貌等地地形、地貌等地地形、地貌等地理条件及人口分理条件及人口分理条件及人口分理条件及人口分布较分散等因素布较分散等因素布较分散等因素布较分散等因素影响，珠海城区影响，珠海城区影响，珠海城区影响，珠海城区商圈空间布局相商圈空间布局相商圈空间布局相商圈空间布局相对较分散，商圈对较分散，商圈对较分散，商圈对较分散，商圈集中度不高集中度不高集中度不高集中度不高拱北商圈拱北商圈拱北商圈拱北商圈吉大商圈吉大商圈吉大商圈吉大商圈老香洲商圈老香洲商圈老香洲商圈老香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈前山商圈前山商圈前山商圈前山商圈南屏商圈南屏商圈南屏商圈南屏商圈莲花路步行街莲花路步行街口岸购物广场口岸购物广场国际大厦商业广场国际大厦商业广场（华润万家）（华润万家）迎宾百货广场迎宾百货广场米兰百货广场米兰百货广场珠海百货珠海百货国贸购物广场国贸购物广场潮响国贸城潮响国贸城免税商场免税商场九百地下商场九百地下商场丹田城市广场丹田城市广场扬名广场扬名广场茂业百货茂业百货通大百货通大百货金宝路商业广场金宝路商业广场朝阳市场朝阳市场百分百购物中心百分百购物中心乐淘城乐淘城尚都时尚百货尚都时尚百货旺角百货旺角百货华润万家华润万家明珠商业广场明珠商业广场口岸市场口岸市场本案本案板板障障山山 Page 16GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征二 形成拱北与吉大两大市级商业重心pp拱北商圈与吉大商圈是珠海目前的两大消费重心，总商业体量与各商业物拱北商圈与吉大商圈是珠海目前的两大消费重心，总商业体量与各商业物业的单体规模相对较大，业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺业的单体规模相对较大，业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺pp其它商圈均为区域型商业配套，商业规模较小或业态业种相对单一其它商圈均为区域型商业配套，商业规模较小或业态业种相对单一商圈商圈商圈商圈主要商业物业主要商业物业主要商业物业主要商业物业总规模（）总规模（）总规模（）总规模（）主要业态主要业态主要业态主要业态拱北拱北311311，400400百货、超市、品牌专卖百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、专业店、店、主题卖场、专业店、零售商铺、餐饮、休闲零售商铺、餐饮、休闲娱乐娱乐吉大吉大120120，000000百货、超市、品牌专卖百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商店、主题卖场、零售商铺、餐饮、休闲娱乐铺、餐饮、休闲娱乐老香洲老香洲151151，000000（物业（物业多而散，单体规模多而散，单体规模小）小）百货、超市、品牌专卖百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商店、主题卖场、零售商铺、餐饮铺、餐饮新香洲新香洲5050，000000百货、超市、零售商铺百货、超市、零售商铺前山前山5050，000000百货、超市、主题卖场百货、超市、主题卖场Q1.Q1.您常去的消费场所是哪个？您常去的消费场所是哪个？您常去的消费场所是哪个？您常去的消费场所是哪个？吉大商圈拱北商圈 Page 17GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征二 形成拱北与吉大两大市级商业重心pp两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接竞争关系竞争关系竞争关系竞争关系l l拱北商圈：拱北商圈：拱北商圈：拱北商圈：拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道。以口岸地下商业心，也是连接澳门的重要通道。以口岸地下商业广场和莲花路商业街、华润万家为龙头，以众多广场和莲花路商业街、华润万家为龙头，以众多的休闲娱乐场所、丰富的餐饮配套及水湾头酒吧的休闲娱乐场所、丰富的餐饮配套及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、娱乐网点最为集中的地区。旅游、娱乐网点最为集中的地区。其所面对客群其所面对客群主要是澳门客、游客以及珠海本地客，主要是澳门客、游客以及珠海本地客，日均客流日均客流量巨大量巨大l l 吉大商圈：吉大商圈：吉大商圈：吉大商圈：区域内环境清幽，楼盘档次高，海景区域内环境清幽，楼盘档次高，海景酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方。该商圈酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方。该商圈围聚着珠海免税商场、珠海百货等大型综合购物围聚着珠海免税商场、珠海百货等大型综合购物休闲中心，良好的人居环境和商业氛围使其成为休闲中心，良好的人居环境和商业氛围使其成为珠海中高档消费旺地。珠海中高档消费旺地。其所面对客群主要是本地其所面对客群主要是本地中高端消费群体中高端消费群体商圈商圈商圈商圈档次定位档次定位档次定位档次定位客群定位客群定位客群定位客群定位拱北商圈拱北商圈中档大众化中档大众化珠海本地居民、珠海本地居民、澳门客、游客澳门客、游客吉大商圈吉大商圈中高档中高档珠海本地珠海本地中高端客群中高端客群 Page 18GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征三 高档商业发展受限pp目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制l l以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内一二线品牌一二线品牌一二线品牌一二线品牌vv化妆品：化妆品：BURBERRYBURBERRY、ANNA SUIANNA SUI、BOSSBOSS、美宝莲、欧莱雅、美宝莲、欧莱雅、maxfactormaxfactor、B&FB&Fvv钟表：浪琴表、钟表：浪琴表、tudortudor、精工、精工、TITONITITONI、TISSOTTISSOT、citizencitizenvv金饰珠宝：六福珠宝金饰珠宝：六福珠宝 、周大福、钻石世家、名钻金店、周大福、钻石世家、名钻金店vv女鞋：女鞋：NINENINE WESTWEST、STELLASTELLA LUNALUNA、lele saundasaunda、joy&peacejoy&peace、staccato staccatovv淑女装：淑女装：D&G D&G、EPEP、JOYAJOYA、berninibernini、SAMMYSAMMY、MarisfrolgMarisfrolg、zucarozucarovv少女装：少女装：FiveFive PlusPlus、欧时力、欧时力、MissMiss sixtysixty、MO&COMO&CO、JNBYJNBY、Teenie WeenieTeenie Weenie、PrichPrich、onlyonly、verovero modamodavv运动休闲服饰：运动休闲服饰：LevisLevis、NIKENIKE、adidasadidas、converseconverse、pumapuma、kappakappa、FilaFila、umboumbo、李宁、安踏、曼、李宁、安踏、曼奴奴vv内衣：黛安芬、爱慕、内衣：黛安芬、爱慕、VALISEREVALISEREvv男装：男装：LacosteLacoste、鄂尔多斯、沙驰、皮尔卡丹等、鄂尔多斯、沙驰、皮尔卡丹等 Page 19GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征三 高档商业发展受限pp高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港澳地区高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港澳地区高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港澳地区高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港澳地区l l珠海毗邻港澳，港澳地区不仅拥有大量的国际一线品牌，且价格比国内便宜，因此大部分高端珠海毗邻港澳，港澳地区不仅拥有大量的国际一线品牌，且价格比国内便宜，因此大部分高端消费外流至港澳地区消费外流至港澳地区l l港珠澳大桥开通在即，珠海到香港时间大大缩短，将可能进一步加速高端消费外流港澳的趋势港珠澳大桥开通在即，珠海到香港时间大大缩短，将可能进一步加速高端消费外流港澳的趋势pp高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区l l珠三角地区交通网络发达，广州及深圳等城市高档餐饮、休闲娱乐相对丰富，因此珠海部分高珠三角地区交通网络发达，广州及深圳等城市高档餐饮、休闲娱乐相对丰富，因此珠海部分高端商务应酬消费部分分流至广深地区端商务应酬消费部分分流至广深地区米兰百货招商经理表示米兰百货招商经理表示珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及部份中高档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）。澳门到珠海消费部份中高档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）。澳门到珠海消费的人群一般不是高端消费客群，以中等偏低收入的工薪阶层为主的人群一般不是高端消费客群，以中等偏低收入的工薪阶层为主奥斯奥斯町脆皮炸鸡町脆皮炸鸡老板老板认为现在珠海缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力的认为现在珠海缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力的高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其购物需求）高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其购物需求）Page 20GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征四 商业发展外向度不高pp纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总体商业水平有待提高体商业水平有待提高体商业水平有待提高体商业水平有待提高商家商家商家商家外资品牌外资品牌外资品牌外资品牌国内品牌国内品牌国内品牌国内品牌本土品牌本土品牌本土品牌本土品牌百货百货无无茂业百货（深圳）茂业百货（深圳）米兰百货、珠海百货、迎宾百米兰百货、珠海百货、迎宾百货、货、新美百货新美百货超市超市家乐福、吉之岛家乐福、吉之岛华润万家（深圳）、华润万家（深圳）、新一佳新一佳（深圳）（深圳）得一超市、壹加壹超市得一超市、壹加壹超市 Page 21GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征五 现有商业经营模式有待提升pp商业单体规模不大商业单体规模不大商业单体规模不大商业单体规模不大l l珠海现有商业单体规模大部分在珠海现有商业单体规模大部分在5000050000以下，单体规模均不大以下，单体规模均不大pp现有大型商业多以百货扣点模式经营为主现有大型商业多以百货扣点模式经营为主现有大型商业多以百货扣点模式经营为主现有大型商业多以百货扣点模式经营为主l l珠海现有大型商业多以百货扣点模式经营，珠海现有大型商业多以百货扣点模式经营，统一促销、统一管理和统一推广。从商业统一促销、统一管理和统一推广。从商业市场的长远发展来看，百货扣点经营模式市场的长远发展来看，百货扣点经营模式更适合于传统纯零售购物类商场，不符合更适合于传统纯零售购物类商场，不符合购物中心等新型商业形态的发展要求购物中心等新型商业形态的发展要求 Page 22GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远商业现状特征五 现有商业经营模式有待提升pp以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一l l珠海现有各大商场综合性不够强，业态不齐全，餐饮与休闲娱乐配套面积比例较珠海现有各大商场综合性不够强，业态不齐全，餐饮与休闲娱乐配套面积比例较低，难以满足各类型消费者的一站式消费需求低，难以满足各类型消费者的一站式消费需求商业物业商业物业商业物业商业物业业态组合业态组合业态组合业态组合各业态比例各业态比例各业态比例各业态比例国际商业大厦国际商业大厦百货百货+超市超市+主题卖场主题卖场+休闲餐饮休闲餐饮+休闲娱乐休闲娱乐+书城书城零售：零售：90%90%，餐饮：，餐饮：2%2%，休闲娱乐：，休闲娱乐：8%8%免税商场免税商场品牌专卖店品牌专卖店+超市超市+餐饮餐饮+休闲娱乐休闲娱乐+健身中心健身中心+美美容美体美发容美体美发零售：零售：81%81%，餐饮：，餐饮：4%4%，休闲娱乐：，休闲娱乐：15%15%扬名广场扬名广场百货百货+超市超市+家具卖场家具卖场+餐饮餐饮+休闲娱乐配套休闲娱乐配套零售：零售：90%90%，餐饮：，餐饮：4%4%，休闲娱乐：，休闲娱乐：6%6%明珠商业广场明珠商业广场百货百货+超市超市+主题卖场主题卖场零售：零售：98%98%，餐饮和休闲娱乐：，餐饮和休闲娱乐：2%2%Page 23GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远拱北商圈市场发展现状拱北商圈市场发展现状 Page 24GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 拱北商业格局 三大细分商业板块pp拱北商圈内部可细分为三大商拱北商圈内部可细分为三大商拱北商圈内部可细分为三大商拱北商圈内部可细分为三大商业板块，三大板块从商业业态业板块，三大板块从商业业态业板块，三大板块从商业业态业板块，三大板块从商业业态构成和客群定位上形成错位竞构成和客群定位上形成错位竞构成和客群定位上形成错位竞构成和客群定位上形成错位竞争争争争l l口岸广场板块口岸广场板块l l莲花路板块莲花路板块l l迎宾路板块迎宾路板块口岸广场板块口岸广场板块莲花路步行街莲花路步行街莲花路步行街莲花路步行街口岸购物广场口岸购物广场口岸购物广场口岸购物广场国际大厦商业广场国际大厦商业广场国际大厦商业广场国际大厦商业广场（华润万家）（华润万家）（华润万家）（华润万家）迎宾百货广场迎宾百货广场迎宾百货广场迎宾百货广场米兰百货广场米兰百货广场米兰百货广场米兰百货广场口岸市场口岸市场口岸市场口岸市场本本本本案案案案迎宾路板块迎宾路板块莲花路板块莲花路板块 Page 25GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 拱北商业格局 三大细分商业板块pp拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道，是国内外游客及拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道，是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地，不同消费客群又形成各自商业板块特征往来港、澳、台、国外客商的集散地，不同消费客群又形成各自商业板块特征pp拱北商圈可以细分为拱北口岸、莲花路与迎宾路三大商业板块，三大板块从商业的档拱北商圈可以细分为拱北口岸、莲花路与迎宾路三大商业板块，三大板块从商业的档次、经营内容及客群定位上形成错位竞争，导致经营状况不尽相同次、经营内容及客群定位上形成错位竞争，导致经营状况不尽相同区域区域区域区域档次档次档次档次经营内容经营内容经营内容经营内容经营状况经营状况经营状况经营状况客群来源客群来源客群来源客群来源口岸口岸口岸口岸板块板块板块板块中档大众中档大众化化以时尚潮流服饰、澳门泊来品、以时尚潮流服饰、澳门泊来品、特产等与澳门有直接关联的商特产等与澳门有直接关联的商品为主品为主良好良好珠海本地年轻消费者、澳珠海本地年轻消费者、澳门客、游客门客、游客莲花路莲花路莲花路莲花路板块板块板块板块中档偏低中档偏低以服饰和品牌仿冒品为主，该以服饰和品牌仿冒品为主，该区域内夜店、酒店、宾馆也相区域内夜店、酒店、宾馆也相当密集当密集一般一般主要为游客、澳门客以及主要为游客、澳门客以及一些从事特殊服务行业人一些从事特殊服务行业人员所带动消费员所带动消费迎宾路迎宾路迎宾路迎宾路板块板块板块板块中档偏高中档偏高以百货、超市为龙头商家，业以百货、超市为龙头商家，业态业种比较齐全，基本能满足态业种比较齐全，基本能满足普通家庭一站式购物需求普通家庭一站式购物需求较好较好珠海本地全客群、部分澳珠海本地全客群、部分澳门客门客 Page 26GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.明楚明楚明楚明楚 睿智睿智睿智睿智 达道达道达道达道 致远致远致远致远 口岸板块 口岸购物广场pp规模：规模：规模：规模：总建筑面积总建筑面积120000120000，地下三层，其中商业面积，地下三层，其中商业面积约约7000070000l l-1F-1F商业面积约商业面积约4000040000l l-2F-2F商业面积约商业面积约3000030000l l-3F-3F为地下停车场，约为地下停车场，约10001000个车位个车位pp主要业态业种：主要业态业种：主要业态业种：主要业态业种：l l-1F-1F：澳海