芜湖商博城-外地考察.pptx

义乌、无锡项目考察概要义乌、无锡项目考察概要考察项目：考察项目：义乌国际商贸城*义乌宾王市场中国小商品城（义乌）会展中心无锡五洲国际工业博览城*无锡新世界国际纺织服装城 义乌国际商贸城义乌国际商贸城中国小商品城介绍中国小商品城介绍规模规模中国小商品城座落于浙江省义乌市，创建于1982年，现拥有营业面积400余万平方米，由国际商贸城、篁园市场、宾王市场三个市场簇群组成，商位6.6万个，从业人员20万多，日客流量20多万人次，是国际性的小商品流通、信息、展示中心，中国最大的小商品出口基地之一，2005年被联合国、世界银行与摩根士丹利等权威机构称为“全球最大的小商品批发市场”。2008年，市场总成交额达381.81亿元，连续18年位居全国工业品批发市场榜首。目前国际商贸城成为中国小商品城的主要交易贸易区 外贸外贸年出口50多万各标准集装箱，外贸出口占60%强，境外企业经登记批准在义乌设立的办事处1900多家，常驻外商10000余名。联合国难民署、外交部等机构在义乌建立采购信息中心，家乐福、沃尔玛、麦德龙等20多家跨国零售集团常年在义乌采购商品。义乌国际商贸城一区义乌国际商贸城一区中国义乌国际商贸城一区市场于2001年10月奠基，2002年10月22日正式投入营运，市场占地420亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元，分为主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有商位10000余个，经营户10500余户。（18/铺位）一是实现了由传统贸易向以商品展示、洽谈、接单和电子商务为主的现代化经营方式的转变；二是实现了国际贸易超过国内贸易的转变，商品外贸出口率达60以上，90以上商位承接外贸业务，商品销往140多个国家和地区；三是实现了市场硬件的智能化，整个市场人流、物流、信息流畅通，场内安装电梯、自动扶梯37座，汽车可直上二、三、四层，整个市场安装了13000多个宽带网络接口，每个商位都可上网交易和查阅信息。功能特征：功能特征：义乌国际商贸城一区义乌国际商贸城一区行业分布行业分布楼层楼层行业行业区块区块一楼一楼花类 A区花类|花类配件毛绒玩具B区毛绒玩具充气玩具电动玩具C区电动玩具普通玩具D区普通玩具E区二楼二楼头饰A区|B区头饰|珠宝首饰C区珠宝首饰D区|E区三楼三楼喜庆工艺装饰工艺A区装饰工艺B区|C区瓷器水晶旅游工艺|相框D区相框饰品配件E区四楼四楼花类|饰品A区工艺品饰品B区|C区D区|E区义乌国际商贸城二区义乌国际商贸城二区中国义乌国际商贸城二区于2004年10月22日开业，市场占地483亩，建筑面积60余万平方米，拥有商位8000余个，经营户逾万户。（40/铺位）功能特征：功能特征：五楼设外贸采购服务中心；市场中央大厅二、三楼设旅游购物中心、中国小商品城发展历史陈列馆。东辅用房配套有工商、税务、派出所、银行、餐饮、物流、邮政、电信等职能和服务机构。市场配套有商务楼、写字楼、四星级酒店及东、西两个广场，开通环线观光旅游车。义乌国际商贸城二区义乌国际商贸城二区行业分布行业分布行业分布行业分布楼层楼层行业行业区块区块一楼一楼雨披-袋 伞具|箱包F区二楼二楼锁具|电工产品|五金工具配件F区五金工具配件G区车类三楼三楼五金厨卫|小家电F区电讯器材|钟表|电子仪表仪器G区四楼四楼地方商品展示区F区安徽商品展示区香港商品展示区四川商品展示区韩国商品展示区五金电器五金电器四楼连接体五金电器|箱包|电子|钟表G区五楼五楼外贸机构F区|G区义乌国际商贸城三区义乌国际商贸城三区中国义乌国际商贸城三区建筑面积46万平方米，一至三层拥有14平方米标准商位6000余个，四至五层拥有80-100平方米商务商位600余个 四楼为生产企业直销中心市场内设有中央空调、宽带网络系统、网络电视、数据中心、消防安全监控中心。市场内人、货流畅通无阻，汽车可达各个楼层，设有多个地面停车场和屋顶停车场。现代物流、电子商务、国际贸易、金融服务，以及住宿、餐饮、娱乐等服务功能配套齐全。功能特征：功能特征：义乌国际商贸城三区义乌国际商贸城三区楼层楼层行业行业区块区块一楼一楼眼镜H区笔墨用品/纸制品二楼二楼办公学习用品L2区体育用品办公学习用品H区运动器材/体育休闲用品文化体育用品L3区三楼三楼化妆品L2区洗涤护肤用品/彩妆/美容美发器具化妆品配件H区镜梳钮扣/拉链服装辅料辅料/配件L3区四楼四楼文化体育用品H区化妆品眼镜纽扣/拉链义乌国际商贸城四区义乌国际商贸城四区楼层楼层行业行业区块区块一楼一楼袜类 二楼二楼日用百货西区帽类手套针棉织品东区三楼三楼线带花边领带毛线毛巾西区鞋类东区四楼四楼皮带围巾西区文胸内衣东区街区两端爬梯楼上停车场街区中部爬梯街区连廊内部街区车行禁道楼层车道内街购物环境的营造对于保证项目的永续经营竞争力、提升高楼层商业价值是十分必要的内街空间高楼层的小商铺内街空间（项目二楼可做借鉴）义乌宾王市场义乌宾王市场中国小商品城宾王市场于1995年11月29日建成开业，为中国小商品城的三大主体市场群之一市场坐落于义乌市宾王路158号，占地面积约209亩，建筑面积32万平方米，由5个交易区块和出版物中心、国际贸易中心7个部分组成，拥有8000余个商位，从业人员2万余人 义乌宾王市场义乌宾王市场楼层楼层行业行业区块区块一楼一楼服装|毛线A区服装B区杂货|副食C区副食|干果|糖果|炒货D区纺织品E区出版物（书刊）二楼二楼床上用品|衬衫|针织内衣A区床上用品B区毛巾C区领带|花边D区三楼三楼皮革A区出版物（音像）业态摊位（个）经营面（）平均单铺面积（）A区服装217796004.4针织家纺117596008.2皮革服装48100821B区服装151370244.6床上用品193702436.4E区面料布料402606515.1C区副食杂货67062469.3毛巾188624633.2D区副食83467408领带102674066义乌宾王市场义乌宾王市场各业态铺位面积统计：国内专业市场商业形态的发展的几个阶段国内专业市场商业形态的发展的几个阶段第一代第一代第二代第二代第三代第三代第四代第四代第五代第五代马路市场马路市场大棚市场大棚市场独立店铺独立店铺大商场式大商场式交易中心交易中心经营形经营形式式露天为市、沿街为场，摆地摊、以 临 时 摊 位以“大棚”基本设施加上粗放式的管理手扶梯升堂入室围绕某一区域，自然集中形成独立店面大型室内市场，完备设施的商场式环境和完善服务，统一管理构筑产业综合服务平台，内部主要以精品店形式构成，档次、环境和平台均升级市场特市场特点点伴随商品交换活动产生而产生，是原始的市场形态现货交易投资小准入门槛低货品来源及销售都以城乡集镇为主，辐射范围小规模扩大，呈分散化趋势物流平台，竞争激烈产品来源及销售面对大城市和发达城镇，辐射范围大以物业管理为基础，提供全方位多功能的物流、信息、技术、咨询等服务为竞争手段，通过提供完善的服务取得规模效益以现代主流形式为基础的综合服务平台，集产品信息交换、产品展示、产品交货和国内外商贸于一体依托于电子商务集现代物流业专业市场雏形辐射面较窄规模、辐射面扩大系统服务、规模效应交易、服务平台产业升级产业升级产业链延伸产业链延伸产业配套完善产业配套完善多功能拓展多功能拓展特色化经营特色化经营专业市场专业市场可持续发可持续发展展KPIKPI体体系系先进的交易方式、新型优质产品升级先进的交易方式、新型优质产品升级管理升级、品牌建立管理升级、品牌建立延伸上下游产业链延伸上下游产业链扩大相关联产品的多元化经营扩大相关联产品的多元化经营多功能的物流服务平台、信息平台多功能的物流服务平台、信息平台会展、信用体系等会展、信用体系等专业市场可持续发展专业市场可持续发展KPIKPI（Key Performance Indicators）体系体系写字楼、酒店、商业、休闲等高附加值的配套功能写字楼、酒店、商业、休闲等高附加值的配套功能市场专业化、特色化、集聚化市场专业化、特色化集聚化义乌中国小商品城发展成具有先进市场体系的义乌中国小商品城发展成具有先进市场体系的国际化专业市场国际化专业市场义乌中国小商品城由宾王市场、国际商贸城三大市场集群组成；市场经营面积150万M2，商位4.3万个，汇集4个行业1502个大类32万种商品；行销东南亚、中东、欧美等200多个国家和地区，场内90%以上的商户发生外贸供货业务；义乌积极推进市场交易方式创新，大力发展电子商务、小商品数字城，拥有网上租赁经营户三万多家，形成网上展示，线上洽谈、连锁配送、国际贷代等现代化经营方式。义乌中国小商品城义乌中国小商品城关键点借鉴：关键点借鉴：u专业市场国际化路径u功能构成与分区u市场功能的延伸u信息化及电子商务平台u发展会展带动市场内外贸易市场功能区分、同类产品集聚的市场功能内外贸易市场功能区分、同类产品集聚的市场功能构成与分区构成与分区国际商贸城：国际商贸城：主要针对外贸批发，设主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区。主要经营：花类、花类配件、玩具、工艺品、饰品等为主宾王市场：宾王市场：由5个交易区块和化妆品市场、国际贸易中心等7个部分组成，主要经营服装、针织内衣、领带、毛线、毛巾、皮革、纺织品、花边、床上用品、副食、干果、糖果、炒货、杂货、化妆品、家俱等商品 专业市场专业街：专业市场专业街：有针织市场、眼镜市场、化妆品市场、家具市场、家电市场、通信市场、物资市场、领带市场、木材市场、电脑市场、联托运市场、汽车城等商品品种齐全的专业市场和专业街主市场与专业市场、专业街构成成完整的市场体系主市场与专业市场、专业街构成成完整的市场体系中国小商品城在推进专业市场国际化的中国小商品城在推进专业市场国际化的6大路径大路径国际化建设国际化建设市场基础设施的国际化建设市场基础设施的国际化建设新建国际商贸城，实现外贸集中化及功能分区，进行旧市场的改造举办国际小商品博览会举办国际小商品博览会举办“中国义乌国际小商品博览会”等国际形展会市场信用体系建设市场信用体系建设以纳税额为条件的信用准入、信用监督机制、不守信退出机制经营主体的国际化经营主体的国际化开辟国际商贸城外贸经营区、引进新的商业也太、开展经营户外贸及英语的培训工作发展现代物流业发展现代物流业将市场建成国际性物流枢纽，开通海关，建成国际物流中心，完成市场与仓储区的运输网络信息化建设信息化建设建立信息平台，实现信息化管理，建立电子商务平台产业链延伸带动相关制造业，市场服务功能延展带动会产业链延伸带动相关制造业，市场服务功能延展带动会展博览、旅游、酒店等相关配套服务发展展博览、旅游、酒店等相关配套服务发展产业的延伸产业的附加值义乌小商品市场相关制造业商贸会展博览旅游运输酒店服务金融服务酒店、金融酒店、金融服务圈服务圈会展博览会展博览旅游点旅游点物流物流运输运输商贸区商贸区从市场贸易到综合服务业的发展从市场贸易到综合服务业的发展由最初的聚积交易、沟通信息、促成买卖向产业链拓展，引导制造业发展，向会展博览、旅游购物、物流服务、酒店服务、金融服务等综合服务业发展对项目的几点启示：对项目的几点启示：1、着眼专业市场的趋势（五阶段），在规划、定位上要有长远考虑，先期奠定硬件空间或保留建设改造空间；同时也为前期的销售和招商塑造价值元素。如重视物流平台建设、购物环境打造、信息交换，精品展示区平台（精品店、会展中心）、公共配套和服务的物业设计、酒店与休闲物业规划、电在交易平台开发等2、多元物业和产品的规划开发既符合“完善配套”“功能延展”需要，也分化了市场消化压力，但是开发顺序和阶段重心要把控好，使每一项配套物业发挥最大的营销价值（从营销角度，循序滚动开发角度考虑制定开发规划方案）3、根据市场的契合度、成熟度，考虑分期分业态进行规划开发。如首期针对本地市场、针对长街搬迁的市场需求，合理规划小商品市场体量及其物业需求、配套需求对项目的几点启示：对项目的几点启示：4、从产业链延伸角度考虑，深度调研芜湖、皖南产业基础及相关贸易市场以获得招商、投资、行业协会、政府等支持5、街区购物环境作为核心竞争力因素之一要加强重视，同时也是有效提升高层商铺价值的措施6、多方向的设计和规划考虑以提升二楼商铺的物业价值，主要从两个方向考虑：一，客流向上引导的便利性；二、物业缩小，如二楼集中设计为室内小户型购物街区，即降低投资门槛，也可提升单价，最重要的是适合相关业态的需求，补齐物业类型，保证有效覆盖一期客户。（从中国小商品城的考察中可以获知，大部分小商品及服饰业态的店铺需求空间在15平方以下。五洲国际工业博览城，定位为全球工业品展示交易中心，项目位于国家级物流基地无锡新区江南商贸物流园区内，地处新区金城东路与纺城大道交汇处，毗邻沪宁高速公路和新312国道，坐拥长三角立体物流交通中央枢纽；总投资50亿元，总建筑面积100万平方米，集“国际展贸、产品交易、会议展览、物流配套、商务办公、产业服务”等功能于一体，倾力打造一站式全球五金工业品展示交易平台，打造一个365天永不落幕的工业品展览交易会。五洲国际工业博览城五洲国际工业博览城（仅针对物业）爬梯-扶梯一楼街区狭窄单调二楼动线限制突出楼层停车场设置的功能价值有效性二楼停车场的设置仅仅“增加了停车位”而是否发挥了便于人流导入与采购便利？街铺的营业价值在于以其便利性和昭示性吸引自然人流二楼的直线窄长廊不仅严重削弱其门店商业功能，而且单调该街区物业最大的特点是“单调”、店面昭示性一般新世界国际纺织服装成新世界国际纺织服装成总结：总结：1、无锡五洲国际工业城的营销动作和营销策划精致入微，很成功，到处可以圈点。街区物业规划某些细节值得深入思考，尤其谈到的几点如与义乌国际商贸城一一对比 优劣势就更加凸现，这里的启示是：无论什么市场，无论市场发展到任何阶段，传统的 商业物业价值规律是不变的：1）店铺的通透性和弧度设计都是为了保证店铺的昭示性，增加购物情趣化缓解游客疲劳的同时重要的是提升聚客的商业价值。2）街区店铺之所以比商场内街更能吸引客户对其价值认可，不单单是产权问题，重点是其更能吸引自然人流，更易形成动线布局，而工业城二楼的布局大大削弱动线的通达性。犹如湖中孤岛的格局。3）第五代专业市场已经形成旅游市场的概念，仅仅在技术上注重店铺排部而忽视购物情景的物业营造，最终将降低项目的市场竞争力，直接削弱商铺营业价值。要注重节点特征设计，注重灰度空间的设计，注重休闲空间的设计。从心理学角度注重对商业空间的尺度和视觉效果研究。