河北保定项目产品设计与营销报告201172页.pptx

保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07保定地产项目产品设计与营销策划建议策划部建议策划部2011-07保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07前言前言今今年年以以来来，国国内内地地产产市市场场调调控控加加剧剧；限限购购限限贷贷等等政政策策的的出出台，使得本已处于观望态势中的地产市场更趋低迷。台，使得本已处于观望态势中的地产市场更趋低迷。在在本本报报告告中中，本本司司策策划划部部将将结结合合目目前前国国内内地地产产情情势势、保保定定当当地地市市场场环环境境、若若干干竞竞争争项项目目的的分分析析及及保保定定楼楼市市的的未未来来走走向向，初初步步给给出出本本案案在在产产品品设设计计与与营营销销中中所所应应注注重重的的若若干干问问题题；同同时时，结结合合我我们们以以往往类类似似物物业业营营销销实实战战经经验验及及本本司司在在地地产产代代理理领领域域中中的的操操作作手手法法、经经营营理理念念和和团团队队优优势势等等，为为本本案案发发掘掘切切实实可可行行的的销售突破口，建立初步的营销策略框架。销售突破口，建立初步的营销策略框架。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07以以此此为为基基点点，我我们们谋谋求求日日后后在在具具体体营营销销过过程程中中稳稳扎扎稳稳打打并并不不断断创创造造产产品品品品牌牌亮亮点点、提提升升企企业业核核心心形形象象，在在平平稳稳销销售售中中穿穿插插若若干干地地产产营营销销制制胜胜“法法宝宝”，用用我我们们的的智智慧慧和和经经验验缔缔造造本本案案的营销佳话。的营销佳话。本本报报告告是是我我们们在在初初步步了了解解项项目目概概况况基基础础上上的的产产品品设设计计与与营营销销纲纲要要，只只是是未未来来具具体体产产品品设设计计、营营销销方方式式和和广广告告推推广广的的框框架架型型、粗粗略略的的见见解解；所所有有细细节节和和每每个个阶阶段段战战略略战战术术等等，我我们们将将在在与贵司开展正式合作时再做细化与调整。与贵司开展正式合作时再做细化与调整。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07第一部分、当前保定地产市场态势总揽第一部分、当前保定地产市场态势总揽保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07一、当前国内地产市场态势择要一、当前国内地产市场态势择要中中国国银银监监会会7月月20日日表表示示：下下半半年年银银行行业业金金融融机机构构要要密密切切关关注二三线城市房地产市场风险。注二三线城市房地产市场风险。可可以以想想见见，今今年年下下半半年年，我我国国银银行行业业金金融融机机构构要要进进一一步步加加强强房房地地产产信信贷贷风风险险防防控控，积积极极支支持持保保障障性性安安居居工工程程建建设设，加加强强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款管理。对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款管理。自自去去年年以以来来，国国家家已已出出台台一一系系列列地地产产市市场场紧紧缩缩政政策策。国国内内未未来来一一段段时时间间的的楼楼市市将将更更为为严严峻峻；如如保保定定这这样样的的二二三三线线城城市市亦亦是不容乐观。是不容乐观。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07二、保定城市发展对楼市的影响和促进二、保定城市发展对楼市的影响和促进保保定定位位于于河河北北省省中中部部，紧紧邻邻北北京京、天天津津，城城市市历历史史悠悠久久、交交通通网网络络发发达达，曾曾长长期期作作为为河河北北省省会会和和全全省省政政治治、经经济济、文文化化中心，自古以来就是人口聚居之地。中心，自古以来就是人口聚居之地。加加之之近近年年来来城城市市建建设设的的快快速速发发展展，特特别别是是国国家家级级高高新新技技术术产产业业开开发发区区中中国国电电谷谷，以以及及跻跻身身中中国国低低碳碳城城市市发发展展项项目目试试点点，更更兼兼环环渤渤海海经经济济圈圈发发展展战战略略的的推推进进，使使得得保保定定市市在在一一应应市市政政建建设设方方面面取取得得显显著著成成就就，由由此此亦亦带带动动本本地地楼楼市市在在近近年年来来引引得得域内外置业者的广泛重视。域内外置业者的广泛重视。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07城市的快速发展带动置业热情的不断升温城市的快速发展带动置业热情的不断升温保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07三、保定楼市现状分析三、保定楼市现状分析1、5000元以上的楼市价位元以上的楼市价位全全国国房房地地产产经经理理人人联联盟盟河河北北分分盟盟名名誉誉主主席席李李水水源源先先生生近近日日表示：表示：保定楼市均价保定楼市均价5000元，应该在预料之中，并有上升空间元，应该在预料之中，并有上升空间。目目前前，保保定定南南部部的的河河北北省省会会石石家家庄庄的的房房价价已已涨涨至至7000元元以以上上；其其实实，保保定定楼楼市市的的“身身价价”较较之之石石家家庄庄更更为为“有有利利”距距离离北北京京更更近近、历历史史更更悠悠久久、人人口口位位居居河河北北第第一一、自自然然景景观观资资源源更更为为丰丰富富。所所以以，尽尽管管当当前前楼楼市市调调控控加加剧剧，但但我我们们对对保保定定的的地产市场依旧充满信心。地产市场依旧充满信心。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-072、保障房对楼市的冲击、保障房对楼市的冲击日日前前，河河北北省省出出台台了了河河北北省省城城镇镇住住房房保保障障办办法法（试试行行），并将于今年，并将于今年8月月1日日起正式施行。起正式施行。今今后后，保保定定市市的的商商品品住住房房项项目目将将按按省省政政府府规规定定的的建建筑筑面面积积比比例例搭搭配配建建设设廉廉租租住住房房、公公共共租租赁赁住住房房；搭搭配配建建设设应应当当作作为为取取得得国国有有建建设设用用地地的的前前置置条条件件；商商品品住住房房项项目目未未按按规规定定落落实实搭搭配配的的，不不得得进进行行土土地地出出让让及及办办理理项项目目审审批批手手续续、建建设设用用地地规规划划许许可证、商品房预售许可证等手续。可证、商品房预售许可证等手续。可可见见，一一定定规规模模保保障障房房的的入入市市，将将进进一一步步瓜瓜分分本本已已萎萎缩缩的的商品房市场。商品房市场。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-073、市场观望更关注、市场观望更关注目目前前保保定定楼楼市市，尽尽管管有有新新民民居居建建设设、保保障障房房建建设设、明明码码标标价价等等一一系系列列调调控控政政策策出出台台，但但是是仍仍然然有有近近半半购购房房者者认认为为这这对对房房价上涨的态势难以形成足够威胁。价上涨的态势难以形成足够威胁。保保定定大大多多数数购购房房者者对对于于新新民民居居持持一一定定偏偏见见，而而保保障障房房对对于于庞庞大大的的“刚刚需需”又又无无异异于于杯杯水水车车薪薪，这这类类住住房房对对刚刚需需的的分分流流效效果并不明显，他们大多还是在考虑商品房。果并不明显，他们大多还是在考虑商品房。所所以以，表表面面上上楼楼市市观观望望态态势势依依旧旧，而而观观望望正正说说明明人人们们对对房房地产始终的关注。地产始终的关注。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-074、房价预期依然看涨；自用多于投资、房价预期依然看涨；自用多于投资面面对对上上涨涨多多年年的的房房价价，本本地地逾逾50%的的购购房房者者仍仍然然预预期期着着房房价继续上扬，不会因暂时的低迷而致使楼价下跌。价继续上扬，不会因暂时的低迷而致使楼价下跌。同同样样，楼楼市市前前途途并并不不明明朗朗；楼楼市市的的走走势势也也并并不不能能准准确确预预测测。对于购房者来说，观望也就成了大多数的选择。对于购房者来说，观望也就成了大多数的选择。本本机机构构在在保保定定实实际际调调研研后后发发现现：76%消消费费者者选选择择过过段段时时间间再再考考虑虑购购房房；对对于于购购房房用用途途，71%购购房房者者用用来来自自住住，只只有有29%的人选择投资。显然，现在并不是一个楼市投资的合适时机。的人选择投资。显然，现在并不是一个楼市投资的合适时机。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07当前保定本地消费者当前保定本地消费者的楼市态度的楼市态度保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-075、整体低迷，前景不甚明朗、整体低迷，前景不甚明朗目目前前，由由于于购购房房者者信信心心不不足足，开开发发商商对对于于楼楼市市前前途途也也并并不不自信，因而，保定本地楼市各种打折优惠活动层出不穷。自信，因而，保定本地楼市各种打折优惠活动层出不穷。根根据据我我司司走走访访调调研研，保保定定多多数数在在售售楼楼盘盘售售楼楼部部访访客客稀稀疏疏，置置业业顾顾问问抱抱怨怨近近一一段段时时间间销销量量走走低低。为为了了活活跃跃销销量量，开开发发商商不不得得不不使使出出各各种种招招数数吸吸引引购购房房者者，如如老老带带新新送送礼礼品品、组组织织看看房房团团购购活活动动等等。尽尽管管如如此此，我我们们认认为为，如如果果缺缺少少必必要要的的政政策策支支持持和和行之有效的营销策略，项目的销售前景依然堪忧。行之有效的营销策略，项目的销售前景依然堪忧。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-076、消费者与开发商的博弈将持续一段时间、消费者与开发商的博弈将持续一段时间近近期期，银银行行贷贷款款收收紧紧，开开发发商商手手头头上上资资金金紧紧张张，减减少少贷贷款款对对于于资资金金并并不不雄雄厚厚的的、如如本本案案这这样样的的小小型型地地产产企企业业来来说说更更是雪上加霜。是雪上加霜。所所以以，中中小小地地产产企企业业目目前前多多在在大大张张旗旗鼓鼓搞搞活活动动，加加快快销销售售以以回回笼笼资资金金。即即便便如如此此，也也鲜鲜有有主主动动下下调调房房价价。一一段段时时间间内，购房者和开发商仍然博弈。内，购房者和开发商仍然博弈。我我们们的的企企业业如如果果能能扛扛过过这这段段艰艰难难日日子子，胜胜利利即即在在目目前前。因因为为“刚刚需需族族”的的观观望望忍忍耐耐是是有有限限的的。但但是是保保定定楼楼市市一一向向扑扑朔朔迷迷离离，本本案案未未来来走走向向并并不不明明朗朗产产品品设设计计和和具具体体销销售售策策略的制定，则成为本案制胜市场的重要手段。略的制定，则成为本案制胜市场的重要手段。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07保定很多项目卖场冷清，鲜有问津保定很多项目卖场冷清，鲜有问津保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07四、区域楼市典型个案分析四、区域楼市典型个案分析1、华舜学府华舜学府价价格格：6000元元以以上上；交交通通：多多路路公公交交车车站站；入入住住时时间间：首首期期2014年年4月月30日日；户户型型面面积积：一一居居53，二二居居88-101，三三居居119-125；开发商：保定市华舜房地产。开发商：保定市华舜房地产。该该项项目目位位于于长长城城南南大大街街岳岳庄庄，包包括括A、B、C三三个个住住宅宅组组团团，一一个个教教育育组组团团D区区，总总建建筑筑面面积积60万万平平米米，集集住住宅宅、商商业业、会会所所、教教育育配配套套等等多多种种产产品品形形态态于于一一体体的的大大型型城城市市综综合合体体，秉秉承承“绿绿色色地地产产艺艺术术地地产产”的的规规划划理理念念，致致力力于于打打造造南南城城文文化化生生态态大大盘。盘。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-072、五里华都、五里华都 该该项项目目在在售售，均均价价2880元元，预预计计2012年年底底入入住住。购购房房支支持持分分期期和和一一次次性性付付款款：全全款款每每平平米米优优惠惠260元元，分分期期付付款款每每平平米米优优惠惠130元。元。项项目目位位于于三三丰丰东东路路、府府河河沿沿线线，地地处处保保定定市市南南市市区区，东东南南二环以内，是保定市仅存的绿色生态区域，发展潜力巨大。二环以内，是保定市仅存的绿色生态区域，发展潜力巨大。项项目目总总占占地地320亩亩，分分三三期期开开发发。一一期期规规划划二二十十五五栋栋多多层层住住宅宅和和多多层层电电梯梯洋洋房房，全全部部板板式式结结构构，南南北北通通透透，落落地地阳阳台台、落落地地飘飘窗窗。87平平米米-104平平米米经经典典两两室室、104平平米米-126平平米米华华丽丽三三室室。一楼赠送小院。一楼赠送小院。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-073、檀香园、檀香园檀檀香香园园项项目目多多层层已已经经售售清清，在在售售18层层高高层层，2号号楼楼和和3号号楼楼户型较全，均价户型较全，均价2700元元/平米；（现场咨询为平米；（现场咨询为3200元）。元）。该该项项目目位位于于保保定定莲莲池池大大街街南南延延长长线线(高高保保路路口口往往南南2000米米，原原古古城城香香业业集集团团旧旧址址)。项项目目类类型型为为稀稀有有多多层层、纯纯板板小小高高层层，住住宅一共宅一共19栋，多层栋，多层11栋，高层栋，高层8栋。栋。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-074、紫恒、紫恒A座座紫紫恒恒A座座：多多层层起起价价2175元元，均均价价2760元元/平平米米，已已经经开开始始接接受受订订房房，购购房房支支持持全全款款和和分分期期付付款款。50-80平平米米小小户户型型，一一室室一一厅厅一一户户和和两两室室一一厅厅一一卫卫，有有双双阳阳户户型型；7楼楼顶顶层层送送阁阁楼楼。项项目目已动工，已动工，2012年年4月交工。月交工。紫紫恒恒A座座地地处处保保定定南南市市区区三三丰丰中中路路利利民民街街紫紫横横家家园园西西区区北北侧侧。项项目目建建成成后后将将与与紫紫恒恒家家园园西西区区包包围围在在同同一一围围墙墙内内，物物业业也也与与紫紫横横家家园园的的物物业业统统一一管管理理。配配套套设设施施齐齐全全，小小区区周周边边商商铺铺均均有有商商户入住。户入住。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-075、都市桃源、都市桃源 南南二二环环新新民民居居都都市市桃桃源源，项项目目为为多多层层电电梯梯洋洋房房，目目前前在在售售，户户型型为为一一至至三三居居55-132平平米米，均均价价2300元元；购购房房支支持持分分期期和一次性付款。项目为准现房，和一次性付款。项目为准现房，2011年年12月月1日交工。日交工。都都市市桃桃源源位位于于保保定定南南二二环环路路，是是东东五五尧尧乡乡政政府府开开发发的的新新民民居居工工程程，工工程程均均为为多多层层电电梯梯花花园园洋洋房房，共共20栋栋，其其中中10栋栋为为对对外销售。外销售。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-076、区域个案分析、区域个案分析经过对保定本地楼市的走访调研，包括全产和小产权楼盘的经过对保定本地楼市的走访调研，包括全产和小产权楼盘的考察，我们发现当前本地楼市项目有如下特征：考察，我们发现当前本地楼市项目有如下特征：首先，本市全产项目以高层偏多，高层、小高层、多层的板首先，本市全产项目以高层偏多，高层、小高层、多层的板式建筑占市场主导；且多数社区规模较大，从而导致交工时间多式建筑占市场主导；且多数社区规模较大，从而导致交工时间多在在2013年甚至年甚至2014年，也即交房晚售房早。年，也即交房晚售房早。其次，小产权户型以中小为主，仅有少量较大面积以满足较其次，小产权户型以中小为主，仅有少量较大面积以满足较高收入阶层；价格较低，多在高收入阶层；价格较低，多在2000-2800元之间且一次性付款还元之间且一次性付款还有若干优惠。有若干优惠。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-076、区域个案分析、区域个案分析第三、虽然本市第三、虽然本市消费水平不高，但目前市政改善力度明显增消费水平不高，但目前市政改善力度明显增大，各项和群众生活密切相关的配套正在完善和提升；保定城区大，各项和群众生活密切相关的配套正在完善和提升；保定城区布局紧凑，本案所在的东部地区正在重点打造东湖，该工程将有布局紧凑，本案所在的东部地区正在重点打造东湖，该工程将有利带动东二环、东三环地产行业发展。利带动东二环、东三环地产行业发展。此外，保定距北京仅一小时车程，方便外地投资客置业。我此外，保定距北京仅一小时车程，方便外地投资客置业。我们已经发现，来保定购房的客户，外地投资者占相当比例。们已经发现，来保定购房的客户，外地投资者占相当比例。虽然区域优势较多，但人们普遍对村产楼盘兴趣不大，从而虽然区域优势较多，但人们普遍对村产楼盘兴趣不大，从而导致村产楼盘普遍价格在导致村产楼盘普遍价格在2000-2800元之间徘徊。元之间徘徊。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07五、区域楼市归结五、区域楼市归结1、保保定定历历史史积积淀淀厚厚重重，历历来来是是人人口口聚聚居居之之地地；城城市市发发展展迅迅速，是环渤海经济圈重要城市，未来市场看好。速，是环渤海经济圈重要城市，未来市场看好。2、当当前前市市场场态态势势导导致致本本市市购购房房者者普普遍遍观观望望，与与开开发发商商博博弈弈现象明显；但本市刚性需求者众多，须科学引导。现象明显；但本市刚性需求者众多，须科学引导。3、本本市市村村产产住住宅宅价价格格普普遍遍在在2000-2800元元之之间间；小小产产权权因因置置业者担忧未来保障，价格仅有全产一半甚至更低。业者担忧未来保障，价格仅有全产一半甚至更低。4、近近段段时时间间楼楼市市走走向向不不甚甚明明朗朗，需需企企业业与与营营销销机机构构协协同同合合作，制定高效长远的营销策略。作，制定高效长远的营销策略。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07第二部分、本案产品设计建议第二部分、本案产品设计建议保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07一、总论一、总论鉴鉴于于保保定定当当前前地地产产市市场场态态势势、本本案案所所处处的的东东三三环环沿沿线线较较为为偏偏僻僻的的环环境境、面面对对的的中中低低层层置置业业者者，以以及及本本案案物物业业性性质质和和地地块块较为狭小的体量，我们建议项目产品设计总体思路为：较为狭小的体量，我们建议项目产品设计总体思路为：实际；实惠；实用实际；实惠；实用保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07二、整体规划二、整体规划本本案案占占地地不不足足百百亩亩，六六万万余余平平米米，难难以以开开发发大大规规模模园园林林景景观观以以及及大大面面积积住住宅宅。我我司司建建议议因因循循地地形形地地貌貌，沿沿地地块块南南北北走走向向分分别别建建设设3-3-2共共8套套住住宅宅楼楼；中中央央部部分分为为景景观观区区，包包括括小小型型园园林林、水系、健身场所和物业服务（下页图）。水系、健身场所和物业服务（下页图）。所所谓谓“麻麻雀雀虽虽小小五五脏脏俱俱全全”，我我们们不不能能因因规规模模限限制制而而忽忽略略品品质质，特特别别是是当当前前市市场场不不甚甚景景气气的的情情况况下下，更更应应下下大大力力量量做做好好园园林林水水系系以以及及住住宅宅楼楼外外观观与与内内部部结结构构的的规规划划，以以确确保保未未来来良良好好的销售进程。的销售进程。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07项目整体规划图项目整体规划图外围主干道外围主干道1#楼楼2#楼楼3#楼楼4#楼楼5#楼楼6#楼楼7#楼楼8#楼楼小区道路小区道路小区道路小区道路中央景观；包括园林、中央景观；包括园林、水系、健身、物管等水系、健身、物管等N保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07三、住宅建筑三、住宅建筑我我们们规规划划的的住住宅宅楼楼一一共共8冻冻，南南面面2栋栋、中中央央3栋栋、北北面面3栋栋；均为七层电梯纯板住宅。均为七层电梯纯板住宅。其其中中南南面面2栋栋紧紧邻邻区区域域干干道道，为为体体现现本本案案品品质质的的形形象象型型楼楼座座，户户型型以以85-105平平米米面面积积为为主主。社社区区中中央央3栋栋紧紧邻邻景景观观区区，治治安安环环境境与与视视觉觉良良好好，为为本本案案价价格格最最高高区区域域，建建议议设设计计为为75-85平平米米、85-105平平米米面面积积区区间间各各占占50%，并并有有少少量量顶顶层层跃跃层层。北北面面3栋栋楼楼主主要要面面向向低低端端客客户户，以以小小户户型型为为主主55-65平平米米、65-75平平米米面面积积各各占占50%。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07三、住宅建筑三、住宅建筑为为体体现现项项目目品品质质与与价价格格梯梯次次，本本案案中中央央景景观观区区住住宅宅楼楼价价格格最高；南面临街区域价格比中央区域稍低；北面价格最低。最高；南面临街区域价格比中央区域稍低；北面价格最低。建建筑筑立立面面方方面面，我我们们建建议议采采用用简简约约大大气气的的色色调调与与材材质质，同同时时需需设设置置落落地地飘飘窗窗，彰彰显显项项目目档档次次正正因因为为本本案案的的村村产产性性质质，更更应应注注重重细细节节取取胜胜，使使本本案案在在购购房房者者最最为为看看重重的的环环节节较较之之其其他他产品更胜一筹（下页图）。产品更胜一筹（下页图）。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07简约大气的建筑立面参考简约大气的建筑立面参考保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07简单但注重细节制胜的低层板式住宅与落地飘窗简单但注重细节制胜的低层板式住宅与落地飘窗保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07四、中央景观四、中央景观我我们们初初步步建建议议在在有有限限空空间间内内规规划划较较大大面面积积绿绿地地即即可可，同同时时辅以中国点式景观。辅以中国点式景观。如如前前所所言言，本本案案规规模模较较小小，难难以以支支持持大大面面积积园园林林。我我们们将将采采取取点点式式景景观观配配合合灌灌木木、草草坪坪、小小型型水水景景为为主主导导思思想想的的景景观观方方案案，适适当当提提高高项项目目绿绿化化率率，以以与与周周边边荒荒僻僻环环境境形形成成对对比比，有有利利项目销售。项目销售。下页为本案参考主题景观。下页为本案参考主题景观。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07微型水系微型水系中央园林中央园林建筑小品建筑小品保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07简单实用的社区健身场所；占地不大但很受人们欢迎简单实用的社区健身场所；占地不大但很受人们欢迎保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07五、社区底商五、社区底商为为弥弥补补本本区区域域商商业业氛氛围围的的欠欠缺缺，满满足足未未来来业业主主购购物物等等生生活活需需求求，同同时时最最大大化化企企业业利利润润，我我们们建建议议在在南南面面临临街街住住宅宅楼楼一一层层设立底商。设立底商。初初步步调调研研后后，我我们们发发现现目目前前区区域域最最为为缺缺乏乏的的是是百百货货型型购购物物场场所所，故故建建议议本本案案底底商商为为框框架架结结构构，便便于于分分隔隔组组合合，主主要要面面对对小小型型超超市市销销售售，带带动动周周边边商商业业气气氛氛的的提提升升，使使商商业业亦亦成成为为本本案案推向市场一个优质品牌。推向市场一个优质品牌。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07框架型、灵活实用的以生活用品为主的社区底商示意框架型、灵活实用的以生活用品为主的社区底商示意保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07六、户型设计六、户型设计目目前前保保定定在在售售楼楼盘盘多多以以90平平米米以以上上面面积积为为主主，加加之之全全产产6000元元左左右右的的单单价价，使使很很多多本本来来收收入入不不高高的的群群体体被被拒拒之之门门外外。本本案案为为小小产产权权项项目目，面面对对市市场场为为低低端端客客户户群群，他他们们购购房房主主要要是是为为了了自自用用或或出出租租，总总之之是是实实惠惠为为上上。所所以以本本案案户户型型区区间间应应在在70-80平平米米左左右右为为宜宜，同同时时辅辅以以60平平米米及及90平平米米以以上上的的面面积积，拉拉开开档次，照顾较高层客户需求。档次，照顾较高层客户需求。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07户型面积区间（）户型面积区间（）户型比例（）户型比例（）50-603570-804090-10020110及以上及以上5户型配比建议户型配比建议（110平米以上大户型平米以上大户型,为中央景观区楼座顶端的少量跃层）为中央景观区楼座顶端的少量跃层）保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07推荐户型参考推荐户型参考1：60平米左右平米左右保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07推荐户型参考推荐户型参考2：80平米左右平米左右保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07推荐户型参考推荐户型参考3：90平米左右平米左右保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07七、其他七、其他社社区区出出入入口口大大门门、园园林林座座椅椅、叠叠水水平平台台、树树种种选选择择等等，都将是我们设计重点，用以彰显本案形象与品牌。都将是我们设计重点，用以彰显本案形象与品牌。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07第三部分、市场营销初步第三部分、市场营销初步保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07一、产品定位一、产品定位1、市场定位：市场定位：面向本地低端刚需客群的小型宜居产品面向本地低端刚需客群的小型宜居产品突出市民阶层普世观念，追求实用实惠的生活诉求；突出市民阶层普世观念，追求实用实惠的生活诉求；体现保定城乡结合部小产权中较为高端的品质；体现保定城乡结合部小产权中较为高端的品质；代表本地区未来宜居建筑的发展趋势；代表本地区未来宜居建筑的发展趋势；是保定初次置业及投资人士标榜的居家典范和生活样板是保定初次置业及投资人士标榜的居家典范和生活样板 保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-072、客群定位：、客群定位：刚性需求强烈的置业与投资者刚性需求强烈的置业与投资者以周边从事商业、小型手工业、刚毕业大学生、初来保定以周边从事商业、小型手工业、刚毕业大学生、初来保定工作的客户为主，如在市区经营而希望落户本地的中小型商业工作的客户为主，如在市区经营而希望落户本地的中小型商业人士，毕业两年左右手头没有积蓄需要住房的大学生，以及来人士，毕业两年左右手头没有积蓄需要住房的大学生，以及来保定工作的外地人士或投资者等，同时兼顾本地常驻人群，他保定工作的外地人士或投资者等，同时兼顾本地常驻人群，他们收入较低，要求不高，本案体量与价位正好适合其认购。们收入较低，要求不高，本案体量与价位正好适合其认购。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-073、价格定位：、价格定位：2600元起价元起价上面价格为本案先期入市的北面三栋楼首层价格；上面价格为本案先期入市的北面三栋楼首层价格；定价过低不利本案品质的塑造，过高不符合本案物业类型定价过低不利本案品质的塑造，过高不符合本案物业类型且不利于市场认可；且不利于市场认可；适中且较高价格也是吸引市场关注的手段之一；适中且较高价格也是吸引市场关注的手段之一；根据市场反响及项目发展态势适时调整价格策略根据市场反响及项目发展态势适时调整价格策略 保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07二、营销策略纲要二、营销策略纲要1 1、高调入市，强力诉求、高调入市，强力诉求小盘的营销周期较短，我们力求小盘的营销周期较短，我们力求“短平快短平快”的推进；的推进；高调入市是企业形象塑造的重要手段和保证；高调入市是企业形象塑造的重要手段和保证；第一时间大规模的媒体轰炸；第一时间大规模的媒体轰炸；户外媒体与单页派发为主，手机短信为辅户外媒体与单页派发为主，手机短信为辅 保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-072、快速激活既有和潜在市场、快速激活既有和潜在市场塑造本区域为保定未来塑造本区域为保定未来“生态宜居新区生态宜居新区”的概念；的概念；进驻周边主要场所传播本案实用实惠的生活理念；进驻周边主要场所传播本案实用实惠的生活理念；制造热点新闻，形成市场眼球效应；制造热点新闻，形成市场眼球效应；保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-073、大量、大量SP活动的全面铺开活动的全面铺开针对本地区中端客群的手机短信群发；针对本地区中端客群的手机短信群发；确立本区域在未来保定城市发展中的地位；确立本区域在未来保定城市发展中的地位；瞩目的开盘及各类促销活动；瞩目的开盘及各类促销活动；本案周边区域主要路段的路演等本案周边区域主要路段的路演等 保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07关于具体的营销策略及阶段性实施手法，由于时间及篇关于具体的营销策略及阶段性实施手法，由于时间及篇幅所限在此不一一列举。我们将在正式合作期间制定更为详幅所限在此不一一列举。我们将在正式合作期间制定更为详细完善的销售细节、各阶段推广主题，应对不同时期的市场细完善的销售细节、各阶段推广主题，应对不同时期的市场诉求，快速推动项目及企业品牌形象的建立与提升。诉求，快速推动项目及企业品牌形象的建立与提升。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07三、本机构营销进度与内容（初步框架）三、本机构营销进度与内容（初步框架）1、第一阶段、第一阶段确立主题确立主题项目案名、推广主题（项目案名、推广主题（Slogan）、标示、广告风格等）、标示、广告风格等针对目标市场的营销说辞针对目标市场的营销说辞建立各主要阶段重点活动主题与内容概要建立各主要阶段重点活动主题与内容概要开盘方案的制定开盘方案的制定 保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-072、第二阶段、第二阶段销售培训销售培训营销专家进驻项目，全面考察本案状况营销专家进驻项目，全面考察本案状况针对性的提出销售重点针对性的提出销售重点制定切合本案的营销方案制定切合本案的营销方案面对不同客户及不同市场态势的营销说辞等面对不同客户及不同市场态势的营销说辞等 保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-073、第三阶段、第三阶段广告道具广告道具本案标示的确定本案标示的确定各类纸媒广告如单页、报广等的设计制作各类纸媒广告如单页、报广等的设计制作联络本地及周边主要户外媒体进行全程发布与报道联络本地及周边主要户外媒体进行全程发布与报道软文跟进，塑造项目与企业风采软文跟进，塑造项目与企业风采保定本地及周边地区大量手机短信群发保定本地及周边地区大量手机短信群发 保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-074、第四阶段、第四阶段各类销售活动的全面铺开各类销售活动的全面铺开针对各销售阶段不同市场诉求及项目销售态势，制定相应针对各销售阶段不同市场诉求及项目销售态势，制定相应的销售方针和动态化、强效稳健的销售措施，同时适时反馈市的销售方针和动态化、强效稳健的销售措施，同时适时反馈市场反响，对既有销售策略进行改进与补充，确保每时每刻我们场反响，对既有销售策略进行改进与补充，确保每时每刻我们的策略都是最合适、最稳妥、最实效的。的策略都是最合适、最稳妥、最实效的。保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07产产品品规规划划设设计计营营销销主主题题各各类类活活动动铺铺开开广广告告道道具具媒媒体体跟跟进进激活市场；铺开销售；快速推进激活市场；铺开销售；快速推进品牌塑造与提升；促进企业后续发展品牌塑造与提升；促进企业后续发展保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07项目前期项目前期建筑方案的完善与改进；建筑方案的完善与改进；营销主题的初步确定；营销主题的初步确定；各有关协作方的充分接洽；各有关协作方的充分接洽；营销团队的培训与整合营销团队的培训与整合项目中期项目中期营销方案的翔实报告与所有销售节点的解析与对策；营销方案的翔实报告与所有销售节点的解析与对策；项目所有广告道具的设计制作；项目所有广告道具的设计制作；制定各销售阶段的活动主题与安排；制定各销售阶段的活动主题与安排；媒体资源的调动与协调；媒体资源的调动与协调；户外广告公司的联络；户外广告公司的联络；与本案相关的市政部门的接洽与沟通与本案相关的市政部门的接洽与沟通项目后期项目后期扫尾阶段的营销对策；扫尾阶段的营销对策；口碑维护与企业品牌提升策略；口碑维护与企业品牌提升策略；企业后续项目的勘察与可研等企业后续项目的勘察与可研等保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07专业素养专业素养合作团队合作团队媒体资源媒体资源市场洞悉市场洞悉快快速速营营销销品品牌牌确确立立保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07四、我方针对本案可资利用的媒介资源（部分）四、我方针对本案可资利用的媒介资源（部分）保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07本案营销大纲归结本案营销大纲归结指导并配合建筑、园林、户型等的设计与改进指导并配合建筑、园林、户型等的设计与改进确定本案市场定位及营销主题确定本案市场定位及营销主题全程广告道具的设计制作，塑造项目和企业的卓越形象全程广告道具的设计制作，塑造项目和企业的卓越形象销售团队的培训、各类销售团队的培训、各类SPSP活动的规划督导、媒体联络与协调活动的规划督导、媒体联络与协调保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07第四部分、本机构简介第四部分、本机构简介保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07一、核心业务一、核心业务1、城市建设、土地开发、物业发展与投资顾问、城市建设、土地开发、物业发展与投资顾问包括数据与研究服务、城市发展与区域开发策划顾问、土地开包括数据与研究服务、城市发展与区域开发策划顾问、土地开发策划顾问、地产项目评估、商业物业发展策划顾问、项目规划设发策划顾问、地产项目评估、商业物业发展策划顾问、项目规划设计顾问计顾问2、企业发展战略咨询顾问、企业发展战略咨询顾问包括地产企业发展战略与业务规划咨询、信息服务、培训、其包括地产企业发展战略与业务规划咨询、信息服务、培训、其他咨询顾问他咨询顾问保定项目策划报告（初步）保定项目策划报告（初步）策划部策划部2011-07一、核心业务一、核心业务3、商业物业全权委托管理服务、商业物业全权委托管理服务包括全权委托管理服务、管理顾问服务、委托经营顾问包括全权委托管理服务、管理顾问服务、委托经营顾问服务服务4、营销策划与销售代理、营销策划与销售代理包括营销策划与方案执行、销售代理执行、租赁经纪业包括营销策划与方案执行、销售代理执行、租赁经纪业