深圳写字楼物业停车位调研.pptx

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。深圳写字楼物业停车位调研 又一个富有投资潜力的物业本报告是严格保密的。写字间物业停车位调查汽车市场现状写字楼及其他物业停车场建设情况办公物业停车位经营情况政府对办公物业的态度办公物业停车场调研总结本报告是严格保密的。深圳停车场市场研究深圳停车场市场研究u城市规划滞后和机动车的快速增长凸显停车场数量的不足u停车场供应方式加深停车场供求矛盾深圳市城市规划标准与规则自1990年试行，当时规划的小区车位比是10：1，1997年修订为2：1，2003年，重新订正为平均超过1户1车位。目前深圳市共有经营性停车场1888个，停车面积65.7万平方米，停车位数22.96万个。而深圳市目前在册的汽车就将近60万辆，外地牌照车10万辆，停车场非常稀缺。车位汽车比为1：3。按照国际上通行的标准，一辆汽车要有1.4个停车位，总停车位需要近100万个，而目前才将近23万个。因此，机动车量与车位配比失衡的问题非常突出。车位的增加主要依靠配建停车场的修建。但由于停车场所带来的收益与其他物业带来的收益无法取得比较优势，开发商往往按城市规划中配建停车场指标中的低限进行建造。不久前发布的汽车产业政策中明确“鼓励个人、集体、外资投资建设停车设施”。但由于政策缺少实施细则、收费价格不能根据市场调节、土地使用政策模糊等原因阻碍停车设施的投资与管理。本报告是严格保密的。u东门、人民南片区东门、人民南片区物业名称物业位置营业面积入住时间车位数停车场形式使用情况国贸时代广场（裙楼）人民南与嘉宾路交汇处 5000平米1997年180个地下一层、地面临时车位使用率较高 土畜产大厦（西武）罗湖区东门南路4000平米1996年200个地下两层、地上临时车位使用率高，目前能满足天安国际动感名城罗湖区人民南路3层商业1993年300个地下三层80%使用率鸿基东港大厦罗湖区东门中路4层商场1999年100个地下一层100%使用率南海中心罗湖区东门中路3层商业1995年126个地下两层、地面临时车位使用率较高深圳国际金融大厦罗湖建设路4万多平米1997年150个3套电梯塔式使用率99%建设路停车场罗湖区建设路100个3层机械立体车库40%使用率东门中银金融中心大厦罗湖区东门中路2003年77个仓储式立体车库试运营，认知度不高深圳停车场市场研究深圳停车场市场研究 停车场配比数量位于建造标准下限停车场配比数量位于建造标准下限本报告是严格保密的。u东门和人民南片区属于比较成熟的商业办公区，停车位的使用率较高。东门是深圳早期的商业兴旺的地区，改造后主要是步行街、街铺档次较低。因此其停车位相对较少，使用率较高，停车位紧张。人民南是市级商业区，是深圳目前档次最高的核心商业区。商业所在楼体都能提供较多的地下车位。但在商业楼宇上层办公区消耗部分车位，因此停车位也较紧张。东门金融中心深圳国际金融大厦国贸大厦深圳停车场市场研究深圳停车场市场研究 办公物业停车位紧张办公物业停车位紧张 本报告是严格保密的。u蔡屋围片区蔡屋围片区物业名称物业位置建筑面积入住时间车位数停车场形式使用情况发展银行大厦蔡屋围南77000平米1996年10月地下195个、地面临时45个地下二、三层，地面临时100%使用率，尚有200多辆车使用附近停车场红岭大厦红岭南路1985年150个地面临时车位露天车位，100%万德大厦深南路档案大厦旁2001年440个两个地下两层车库、地面临时车位白天100%，晚上50%新闻大厦深南东路66000平米1996年180个地下一层半、地面临时车位使用率100%地王大厦蔡屋围北138075平米900个地下三层停车场，地面临时使用率90%以上商业银行大厦深南东路1999年150个地下两层、地面临时车位工作日90%使用周末空置率高深圳停车场市场研究深圳停车场市场研究 停车位使用率极高停车位使用率极高本报告是严格保密的。u蔡屋围片区的写字楼的停车位总体处于供不应求的状况。u高档办公区每100平米建筑面积停车需求达0.6以上。较早写字楼的停车场主要是地面停车场，而新建写字楼的停车场大多采用地下车库的形式。办公区写字楼的配建停车场使用率较高，工作日白天基本上都在90%以上，晚上空置率较高。地王大厦发展银行大厦商业银行大厦深圳停车场市场研究深圳停车场市场研究本报告是严格保密的。u华强北片区华强北片区物业名称物业位置建筑面积入住时间车位数停车场形式使用情况鹏基停车场华发北路300个地面临时每天每车位4-5次中航停车场中航路100个地面临时每天每车位4-5次莱英达停车场华强北路50个地面临时每天每车位3-4次深纺大厦（女人世界）华强北路200个地下81个，地面临时100%使用率，每车位每天5次东方时代（住宅未入伙）华强北路、茂业百货6.7万平米2003年260个负二层使用，负三层未用工作日负二层60%使用率赛格广场华强北路与深南路交汇16.9万平米1999年500个地下四层工作日95%使用率群星广场华强北路与红荔路交汇14.5万平米2001年699个地下三层工作日70%使用率深圳停车场市场研究深圳停车场市场研究 本报告是严格保密的。u华强北片区是大型综合性商业办公区，停车场利用率高，平均每车位每天周转3-4次。华强北片区为市级商业区，平均日客流量逾50万人次，成为深圳市最旺的商业中心之一，是集商业、办公、餐饮、娱乐、居住的大型综合性集中式商业，整体属中档。华强北很多铺面主要由厂房改建而来，因此车位不足，停车位非常紧张。鹏基停车场中航停车场群星停车场赛格停车场深圳停车场市场研究深圳停车场市场研究本报告是严格保密的。u其他大型商业其他大型商业商业总营业面积车位数停车场形式收费情况使用情况香蜜湖北山姆会员店20000平米400个地面临时车位免费使用率较高，周末100%梅林家乐福6000平米300个地面临时车位免费使用率高，顾客可免费停在梅林一村车库中信城市广场6.75万购物中心719个地下车库、地上临时车位5元/3小时280/月室内总体不够用，旁边小道停满国贸时代广场5000平米180个地下一层、地面临时车位5元/小时500/月室内使用率较高土畜产大厦（西武）4000平米200个地下两层、地上临时车位5元/小时500/月室内使用率较高，但不显拥挤天安国际动感名城3层商业300个地下三层5元/小时500/月室内80%的使用率深圳停车场市场研究深圳停车场市场研究本报告是严格保密的。u大型商业都充分考虑停车问题，多数每100平米营业面积车位数超过1。对于比较大的独立商业，例如山姆会员店、梅林家乐福以及中信城市广场等，都充分考虑了停车问题，山姆会员店有400个车位，家乐福300个，中信719个，每100平米的车位供给数都超过了1。山姆会员店中信城市广场天安国际动感名城深圳停车场市场研究深圳停车场市场研究本报告是严格保密的。类型形式优缺点经营成本认可度自走式平面停车场地面临时停车方便，建造成本、运营费用低，但土地利用率低。较低较高自走式立体停车场（含地下）多层停车场及配建地下停车场土地利用率相对高，多层停车场四层以上进出时间长。钢砼建造成本约1500-2000元/m2，运营费用50元/位。一般机械式停车场智能仓储式车库（地下、半地下、地上）土地利用率高，存取车1-2分钟/次，但运营成本较高。建造成本约5万元/个，运营费用170元/个月，其中维护费100元个月。一般电梯式停车塔（地上）高密度停车，耗电低，存取车1-2分钟/次，但建造和维护成本高。建造成本8-11万元/个，运营费用220元/个月，其中维护费170元个月。较好升降横移式（地上）多为临时性质，存取车慢，1-3分钟/次。建造成本3.2万元/个，运营费用120元/个月。一般钢砼停车场加装机械停车位地上多层、地下车库车位提高80%，存取车时间约1-2分钟/次。建造成本5万元/个（加装费1.8万元/个），运营费用120元/个月。较好u停车场类型：深圳停车场市场研究深圳停车场市场研究本报告是严格保密的。收费方式适用场所定价原则每车位收费价格（小车、室内）市场调节价商业场所（含室内专业停车场、商场、娱乐场所、宾馆、饭店、写字楼等）经营者按补偿成本、依法纳税、合理利润的原则制定价格。目前商业办公区收费水平：5元/小时、月卡500-600元/月政府指导价住宅小区和工业厂房市价格主管部门制定公布统一基准价，经营者在不高于基准价的前提下制定具体价格。5元（3小时内）、10元（3小时后）、月卡250元/月政府定价机关事业单位；机场、车站、码头、口岸和旅游景点；扣车场；商业场所、住宅小区或机关事业单位等混为一体 市价格主管部门根据停车场成本和市场情况适时制定和调整收费标准。机关事业单位5元/天、扣车场20元/天、其他10元/天u停车场收费方式：u本项目收费方式参考市场调节价收费。备注：以上规定根据关于加强机动车停放服务收费管理的通告（深价200232号）深圳停车场市场研究深圳停车场市场研究 停车场收费以市场指导价为基础停车场收费以市场指导价为基础本报告是严格保密的。现状写字楼停车场建设情况总结现状写字楼停车场建设情况总结n深圳机动车保有量持续增长。n深圳市总体停车位不足，特别是早期发展区域，缺乏规划，造成停车位紧张。n目前深圳由于停车场收费较低，不能进行市场买卖，投资回收期长等原因，较难吸引社会资金开发建设。n综合性片区如华强北停车场的使用率和利用率较高，每车位平均每天周转次数3-4次。n高档办公区每100平米建筑面积车位需求数达0.6以上。n大型商业每100平米营业面积车位需求数基本超过1。本报告是严格保密的。写字间物业停车位调查汽车市场现状写字楼及其他物业停车场建设情况办公物业停车位经营情况政府对办公物业的态度办公物业停车场调研总结本报告是严格保密的。汽车市场研究汽车市场研究注：以上数据来自经济导报社（2003.11.17）进入21世纪以来，中国汽车需求量和保有量出现了高速增长的趋势。20002003年实际汽车保有量分别为1608.91万、1802.04万、2053.17万和2421万辆，年平均增长速度分别达到了10.73%、12%、13.94%和13%。居民收入提高、汽车价格的下降和消费环境的改善等三大因素将推动中国汽车市场规模的持续扩大。20032010年中国需求预测：汽车年增长16%20%；轿车年增长19.2%24%。u中国汽车需求将持续高速增长本报告是严格保密的。深圳市近几年机动车保有量增长示意图：保有量增长数据来自：深圳统计年鉴（2003）2000年以来，深圳机动车保有量以月均超过6000台的速度高速增长，其中小汽车年均升幅超过20，平均日上牌量500台。目前全市机动车保有量已达62余万台，其中私家车30余万台，深圳汽车消费增长迅猛。汽车市场研究汽车市场研究u深圳近几年机动车保有量平均增长率达15%以上，汽车消费增长迅猛。本报告是严格保密的。写字间物业停车位调查汽车市场现状写字楼及其他物业停车场建设情况办公物业停车位经营情况政府对办公物业的态度办公物业停车场调研总结本报告是严格保密的。停车位现状办公楼停车位收益形式停车位现状办公楼停车位收益形式 -出租出租u关内大型商业圈及写字楼集中区停车位月租金集中在500元左右u其他商业氛围及人流较弱区域停车位月租金集中在300元左右u所调查典型写字间配套停车位无出售现象u停车位数量由于大部分取设计指标最低值导致都出现停车位不足现象新时代广场地上300,地下500诺德中心固定:1000;流动700海港大厦300/月深圳发展银行大厦:固定:2000/月,流动600/月中银大厦350/月地王大厦780/月赛格广场内租户500,外租户600u绝大多数停车年卡需要在元旦预定u停车位的受益非常高,年投资受益率为5000/2000*20=12.5%接近10%u而写字间年利润率 仅为5%本报告是严格保密的。其他城市停车位转让情况其他城市停车位转让情况 各城市停车场租赁价格普遍较高各城市停车场租赁价格普遍较高 杭州:停车位配比情况:每200-300平方米配1个车位出售价格:2023万元/个租赁价格:300-700元/月/个北京:停车位配比情况:每250-350平方米配1个车位出售价格:2030万元/个租赁价格:300-800元/月/个本报告是严格保密的。部分可出租停车位受益情况分析部分可出租停车位受益情况分析 以深圳发展银行出租收益为例以深圳发展银行出租收益为例物业名称:深圳发展银行大厦地下停车位停车位面积:25平方米(建筑面积)建造成本:2000元/平方米月卡价格:固定停车位2000元/个 流动停车位600元/个使用年限:50年收益法测算评估单价:2360/元静态投资回收期:年总收益/(年租金收益+押金年收益-扣减项目)=10.710.7年年年投资收益率:平均净受益/投资总额=9%9%以流动停车位为例本报告是严格保密的。写字间物业停车位调查汽车市场现状写字楼及其他物业停车场建设情况办公物业停车位经营情况政府对办公物业的态度办公物业停车场调研总结本报告是严格保密的。政府对停车场的意图政府对停车场的意图 -未来停车位可正式出售未来停车位可正式出售u市住宅小区和办公楼停车场停车位出让转让办法已经起草完毕，相关文件正在报批阶段。自2002年起，市规划与国土资源局在“明晰停车位的产权归属”、“保障停车位的合理使用”等原则下，初步确定以下几点方向:1、将住宅楼和办公楼配套停车场车位买卖合法化。办法规定，停车场车位可以进入市场自由买卖。2、为了方便社会来往车辆停放，办法允许保留一部分公共停车位。3、办法对车位的购买对象作了相应规定，购买者必须是小区购房业主。业主所购停车位的数量，以其购买房屋面积作为依据。从原则上讲，购房100平方米（含100平方米）以内可购车位一个，超过100平方米可购车位两个但一户所购停车位不得超过两个。4、在车位定价方面，该办法主张不实行政府指导价，而是市场自行定价。本报告是严格保密的。停车场的法律上归属问题分析停车场的法律上归属问题分析:深圳现状绝大多数停车位不具备出售条件深圳现状绝大多数停车位不具备出售条件 依据深圳经济特区房地产转让条例第十三条第二款规定:房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。只有当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的预售许可证或房地产证，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。只有计入容积率的停车位才可以销售只有计入容积率的停车位才可以销售深圳现状绝大多数停车位是不计入容积率的,所以目前停车位理论上出售是不合法的.深圳现状停车位都未计入容积率深圳现状停车位都未计入容积率本报告是严格保密的。写字间物业停车位调查汽车市场现状写字楼及其他物业停车场建设情况办公物业停车位经营情况政府对办公物业的态度办公物业停车场调研总结本报告是严格保密的。办公物业停车场调研总结办公物业停车场调研总结 停车位投资投资受益率较高停车位投资投资受益率较高 1,深圳办公物业停车位使用较紧张,停车位出现严重不足情况2,停车位需求逐渐变大,固定停车位逐渐由流动停车位代替以提高停车位使用率3,办公物业停车位建造标准以取下限为主,停车位投资暂未发挥4,停车位以租赁为主,价格较高,收益率高5,停车位配套已经影响到整个写字间的租赁6,政府已经意识到停车场的问题所在,将允许停车位的买卖7,依据法律,深圳现状停车位是不具备出售条件的.