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1房地产企业汇算清缴调整技巧房地产企业汇算清缴调整技巧与纳税风险自查补救与纳税风险自查补救 慧达财税慧达财税220112011年度房地产业税收新政解析及运用年度房地产业税收新政解析及运用（一）总局公告（一）总局公告20112011年第年第2323号号 关于销售自产货物并提供建筑业劳务关于销售自产货物并提供建筑业劳务特殊混合销售特殊混合销售一般混合销售一般混合销售3 甲公司提供设备并负责安装，设备价甲公司提供设备并负责安装，设备价款款300300万，安装费万，安装费100100万，应如何纳税，万，应如何纳税，如何开具发票？如何开具发票？A A、300300增值税增值税+100+100营业税营业税 B B、300+100300+100增值税增值税 C C、300+100300+100营业税营业税 D D、不一定、不一定4（1 1）如果甲企业为生产企业，未分别核算，应如）如果甲企业为生产企业，未分别核算，应如何纳税？何纳税？（2 2）如果建设方购入设备，施工企业安装呢？）如果建设方购入设备，施工企业安装呢？（3 3）如果建设方购入材料，建筑企业施工呢？）如果建设方购入材料，建筑企业施工呢？混合销售：混合销售：特殊特殊销售自产货物并提供建筑业劳务销售自产货物并提供建筑业劳务一般一般其它（非自产货物或非建筑业劳务）其它（非自产货物或非建筑业劳务）视货物来源与经营主业而定视货物来源与经营主业而定5甲方甩项工程大包销售自产货物同时提供建筑业劳务商贸公司外购货物同时建筑业劳务建筑公司外购货物同时建筑业劳务分别纳税增值税营业税6（二）总局（二）总局20112011年年3434号公告号公告 关于金融企业同期同类贷款利率确定关于金融企业同期同类贷款利率确定 关于企业员工服饰费用支出扣除关于企业员工服饰费用支出扣除 关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理 投资企业撤回或减少投资的税务处理投资企业撤回或减少投资的税务处理 关于企业提供有效凭证时间问题关于企业提供有效凭证时间问题实施时间与有利追溯实施时间与有利追溯 7（三）查增应纳税所得额申报口径（三）查增应纳税所得额申报口径 （四）财税（四）财税201150201150号号 （五）资产重组（五）资产重组（六）个人所得税法修正（六）个人所得税法修正（七）契税（七）契税 8二、汇算清缴税务风险自查补救与调整二、汇算清缴税务风险自查补救与调整（一）入账票据自查补救（一）入账票据自查补救 1 1、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现假发、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现假发票如何定性处罚？票如何定性处罚？2 2、当年票据的入账时效、当年票据的入账时效 3 3、跨年度发票的税务处理、跨年度发票的税务处理 4 4、入账票据的审核与自查重点、入账票据的审核与自查重点 5 5、合法入账凭证的种类、合法入账凭证的种类 9【问问】混合销售与甲供行为如何开具发票？混合销售与甲供行为如何开具发票？1 1、甩项、甩项A A：销售自产货物并施工：销售自产货物并施工自产货物发票自产货物发票+工程工程发票（发票（特殊混合销售特殊混合销售）2 2、甩项、甩项B B：商贸公司销售外购并施工：商贸公司销售外购并施工全额货物发全额货物发票（一般混合销售）票（一般混合销售）3 3、甩项、甩项C C：建筑公司销售外购并施工：建筑公司销售外购并施工全额工程发全额工程发票（包工包料）票（包工包料）以上甩项，同一纳税主体销售货物同时施工，区分货以上甩项，同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票）物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票）10甲方供料甲供合同内甲供（甲控）大包清包工装饰清包工设备安装营业税装饰材料不征营业税设备不征营业税清包工建筑建筑材料征营业税注：供货方提供货物并安装，不属于甲供11甲方供料与甩项区别甲供材料购销合同清包工工程合同销售附带安装甩项甲供乙安124 4、甲控甲控：合同价包含材料：合同价包含材料全额工程发票（甲代购，乙全额工程发票（甲代购，乙方全额纳税，全额开票方全额纳税，全额开票）5 5、甲供设备乙方安装：设备发票、甲供设备乙方安装：设备发票(供应商供应商)+)+工程发票工程发票(乙方乙方净额纳税，净额开票净额纳税，净额开票)6 6、甲供材料乙方装饰材料发票、甲供材料乙方装饰：材料发票(供应商供应商)+)+工程发票工程发票(乙方乙方净额纳税，净额开票净额纳税，净额开票)7 7、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）（供应商）+工程发票（乙方全额纳税，净额开票工程发票（乙方全额纳税，净额开票）此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款5-75-7甲供，两票结算，但材料发票与工程发票开票单位分别甲供，两票结算，但材料发票与工程发票开票单位分别为两个不同的纳税主体为两个不同的纳税主体13建设方采购判断判断是否是否设备设备判断判断是否是否自产自产自销自销非设备的材料设备非自产自销自产自销装饰工程装饰工程其它建筑业其它建筑业商贸企业商贸企业建筑企业建筑企业14（二）汇缴期如何对（二）汇缴期如何对20112011年涉税遗漏进行补救年涉税遗漏进行补救 （三）年终结账报表、重点账户应注意的事项（三）年终结账报表、重点账户应注意的事项1 1、往来账、往来账 2 2、企业出资给个人购置资产、企业出资给个人购置资产 3 3、跨年度列支费用、跨年度列支费用 4 4、免费旅游、商业保险、免费旅游、商业保险5 5、工资及附加费、工资及附加费6 6、支付给职工的一次性补偿、支付给职工的一次性补偿 7 7、补交社会保险、补交社会保险 8 8、投资收益、投资收益 15（四）账务调整与纳税调整（四）账务调整与纳税调整 日常错账的涉税账务调整日常错账的涉税账务调整年终结账前查出的错账更正年终结账前查出的错账更正以前年度损益、预提费用、跨年度费用的调整以前年度损益、预提费用、跨年度费用的调整 逾期未支付的应付帐款的账务调整逾期未支付的应付帐款的账务调整稽查补税中的账务调整稽查补税中的账务调整 虚报亏损的账务调整虚报亏损的账务调整 16逾期未支付的应付帐款的处理方法逾期未支付的应付帐款的处理方法异地账款大额现金支付是否合理？异地账款大额现金支付是否合理？应收票据？应收票据？不同往来单位应付账款与预付账款对冲？不同往来单位应付账款与预付账款对冲？17跨期费用的税前扣除问题跨期费用的税前扣除问题 1 1、跨年度发放工资（工资薪金扣除的原则、跨年度发放工资（工资薪金扣除的原则收付实现制，收付实现制，实际支付）实际支付）2 2、已付款但跨期取得发票的费用、已付款但跨期取得发票的费用 某公司在某公司在20102010年年9 9月发生一笔广告费支出，月发生一笔广告费支出，20112011年取得年取得发票，该费用是否允许扣除？发票，该费用是否允许扣除？3 3、无发票、无付款的预提费用（后付的利息、租金）、无发票、无付款的预提费用（后付的利息、租金）4 4、跨期成本之存货、跨期成本之存货 5 5、跨期成本之固定资产、跨期成本之固定资产 18（五）汇算清缴的基础（五）汇算清缴的基础纳税调整纳税调整在做账方面，税法不改变会计处理在做账方面，税法不改变会计处理 在纳税方面，会计服从税法在纳税方面，会计服从税法（六）如何进行汇算清缴（六）如何进行汇算清缴19三、重点会计科目账务调整与税收风险三、重点会计科目账务调整与税收风险自查补救自查补救 1 1、其它应付款、其它应付款 2 2、货币资金类、货币资金类 3 3、其它应收款、其它应收款 4 4、未取得发票的预付账款、未取得发票的预付账款 5 5、预收账款、预收账款 6 6、私车公用、私车公用 207 7、存货类贷方余额或贷方发生额、存货类贷方余额或贷方发生额 8 8、收入类、收入类 9 9、成本费用类、成本费用类 1010、未分配利润与资本公积、未分配利润与资本公积 1111、职工薪酬类、职工薪酬类1212、预提费用、预提费用 21四、房地产企业收入的确认四、房地产企业收入的确认 1 1、未完工收入、完工收入、未完工产品结转收入、未完工收入、完工收入、未完工产品结转收入 2 2、预租、预租/租金收入租金收入 3 3、视同销售收入、视同销售收入 4 4、股权转让、股权转让/股息红利股息红利 5 5、销售收入的确认、销售收入的确认 6 6、代销收入及佣金、代销收入及佣金 22五、开发产品完工标准的确定与汇算清缴五、开发产品完工标准的确定与汇算清缴 1 1、完工后的税金核算完工后的税金核算 2 2、企业所得税年度汇缴与季度预缴、企业所得税年度汇缴与季度预缴 3 3、完工年度会计处理与年度汇缴申报、完工年度会计处理与年度汇缴申报 4 4、开发成本核算、开发成本核算 5 5、开发成本项目设置、开发成本项目设置 6 6、计税成本扣除的步骤、计税成本扣除的步骤 23开发成本的核算开发成本的核算1 1、期间费用和开发产品成本、期间费用和开发产品成本 2 2、开发产品会计成本与计税成本、开发产品会计成本与计税成本3 3、完工开发产品与未完工开发产品计税成本、完工开发产品与未完工开发产品计税成本4 4、已销开发产品与未销开发产品计税成本、已销开发产品与未销开发产品计税成本24完工产品成本结转的会计处理完工产品成本结转的会计处理 1 1、完工年度会计处理与年度汇缴申报、完工年度会计处理与年度汇缴申报 2 2、完工产品成本项目的分配、完工产品成本项目的分配3 3、预提和待摊项目的调整、预提和待摊项目的调整4 4、后续支出的调整、后续支出的调整5 5、可售面积的确定（预售证）、可售面积的确定（预售证）6 6、明确点、明确点25以下四种情况会引起前期多交税款，以后以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税年度不能退税 1 1、实际毛利率小于预计毛利率；、实际毛利率小于预计毛利率；2 2、土增税清算无所得税收入与之匹配；、土增税清算无所得税收入与之匹配；3 3、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比（汇算清缴前选择确定计税成本核算入相配比（汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，并取得合法凭证）的终止日，并取得合法凭证）4 4、20082008年前由于不允许预提配套设施成本，造年前由于不允许预提配套设施成本，造成后续成本无收入配比成后续成本无收入配比26后续支出配套设施日常维修保养支出前期已发生后期取得发票已预提过未预提过直接当期扣除视为后续支出不得追溯如已预提，差额视为后续支出预提与实际发生二次调整二次调整二次调整预提与发票差额二次调整地产企业后续支出的税务处理地产企业后续支出的税务处理27六、拆迁业务的核算与税务风险六、拆迁业务的核算与税务风险 1 1、拆迁补偿方式、拆迁补偿方式 2 2、拆迁还建，营业税的计税依据、拆迁还建，营业税的计税依据 3 3、拆迁还建，企业所得税与土增税计税依据、拆迁还建，企业所得税与土增税计税依据 4 4、拆迁还建如何确认土地成本、拆迁还建如何确认土地成本5 5、实物补偿方式的纳税义务时间、实物补偿方式的纳税义务时间 6 6、实物补偿的会计处理、实物补偿的会计处理 28七、甲供材料的风险自查补救七、甲供材料的风险自查补救 1 1、如何签订合同、如何签订合同（1 1）合同内甲供）合同内甲供大包，实际甲控大包，实际甲控（2 2）合同外甲供）合同外甲供清包工清包工 2 2、结算票据如何开具与核算、结算票据如何开具与核算3 3、建筑业计税依据与代扣义务、建筑业计税依据与代扣义务4 4、税务检查的关注点、税务检查的关注点5 5、材料是否需换开工程发票、材料是否需换开工程发票如何处理甲方承担建筑业税款？如何处理甲方承担建筑业税款？29八、融资业务的核算与税务风险防范八、融资业务的核算与税务风险防范 1 1、向金融企业借款、向金融企业借款据实扣除据实扣除2 2、向非金融企业借款、向非金融企业借款不高于同类同期利率不高于同类同期利率3 3、向关联方借款、向关联方借款债资比例限制债资比例限制 4 4、向个人借款、向个人借款5 5、委托贷款、统借统还、委托贷款、统借统还6 6、企业之间借款不支付利息的税收风险、企业之间借款不支付利息的税收风险7 7、利息支出的会计处理、利息支出的会计处理 8 8、企业所得税的扣除与土地增值税的扣除差异、企业所得税的扣除与土地增值税的扣除差异30关联企业融资处理关联企业融资处理核核心心企企业业统统借借统统还还金融机构金融机构集团公司集团公司(核心企业）核心企业）子公司子公司1 1子公司子公司2 2子公司子公司3 3借款借款付息付息分拨贷款分拨贷款收息收息统借统还协议统借统还协议31委托中介银行贷款委托中介银行贷款中介金融机构中介金融机构关联方关联方A A(资金提供方资金提供方)关联方关联方B B关联方关联方C C关联方关联方D D委托贷款协议委托贷款协议借借款款付付息息避避开开关关联联方方借款方借款方32企业融资不收息的变通方法企业融资不收息的变通方法 1 1、商业信用融资、商业信用融资 2 2、开发项目投资、开发项目投资 3 3、股权投资、股权投资4 4、售后回购、售后回购5 5、债转股、债转股33九、售楼处、车位车库与储藏室九、售楼处、车位车库与储藏室 1 1、不同模式售楼部的会计与税务处理、不同模式售楼部的会计与税务处理 2 2、车位、车库、车位、车库 单独建造单独建造单独核算单独核算 利用地下基础设施利用地下基础设施公共配套设施公共配套设施3 3、储藏室、储藏室 4 4、如何开具发票？、如何开具发票？34十、租赁业务的核算与税务风险防范十、租赁业务的核算与税务风险防范 1 1、租金收入会计核算、租金收入会计核算2 2、租金收入营业税、房产税、企业所得税的处理、租金收入营业税、房产税、企业所得税的处理 3 3、转租业务、转租业务售后回租售后回租 4 4、租赁业务的纳税筹划方法、租赁业务的纳税筹划方法 5 5、非常规租赁条款涉税风险分析、非常规租赁条款涉税风险分析（1 1）递增、递减收取租金）递增、递减收取租金（2 2）免租期租赁）免租期租赁（3 3）无租使用）无租使用35违约金专题违约金专题 房地产企业收取支付供应商建筑商业主业主价外价外费用费用价外价外费用费用非价非价外费外费用用非价非价外费外费用用注：违约金是否为价外费用，关键在于方向，反注：违约金是否为价外费用，关键在于方向，反方向不属于价外费用方向不属于价外费用供应商建筑商36